周芳

摘要：增值稅和營業(yè)稅相比它是價外稅、采用憑票抵扣的購進(jìn)扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點(diǎn)，國家實行增值稅的目的是為了降低稅負(fù)。但是對房產(chǎn)公司而言要降低稅負(fù)增加盈利取決于能取得更多的進(jìn)項稅額，而建安工程選擇包工包料還是甲供，對進(jìn)項稅額的取得起著決定作用，因此房地產(chǎn)公司在對建安工程進(jìn)行發(fā)包前有必要進(jìn)行認(rèn)真測算后再決定發(fā)包方式。

關(guān)鍵詞：增值稅；建安工程；發(fā)包方式；測算；探討 一、前言

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)（財稅〔2016〕36號），自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。因此自2016年5月1日起房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)也納入了增值稅納稅范疇。在營業(yè)稅時期“提供建筑業(yè)勞務(wù)無論與對方如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動力的價款在內(nèi)（甲供的設(shè)備以及清包工方式的裝飾勞務(wù)提供的材料除外）”，因此一般房產(chǎn)企業(yè)為避免稅務(wù)風(fēng)險對材料大多采取甲指方式?！盃I改增”后增值稅和營業(yè)稅相比它是價外稅、采用憑票抵扣的購進(jìn)扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點(diǎn)，因此對房產(chǎn)公司而言，要降低稅負(fù)必須要多取得進(jìn)項稅額。而建安工程選擇包工包料還是甲供，還需要根據(jù)可取得進(jìn)項發(fā)票的種類和金額具體計算才能得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

二、 案例計算

[案例]假設(shè)某房產(chǎn)項目土建部分總額為10000萬元，其中成本占比90%，建筑業(yè)的毛利10%。成本中：原材料約占55%（材料成本中商砼占50%，鋼材約占35%，其他材料約占15%），人工成本約占30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)用占比不超過10%。

我們以上面假設(shè)的數(shù)據(jù)來測算一下房產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項稅額：

方式一：包工包料

進(jìn)項稅額= 10000/1.11*0.11 =990.99萬元（建筑公司開具）

方式二：材料全部甲供（清包工）

（一）建筑公司按一般計稅方法計稅

進(jìn)項稅額=（10000-9000*0.55）/1.11*0.11（建筑公司開具）+9000*0.55/1.17*0.17（材料公司開具）=500.45+71923=1219.68（萬元）

（二）建筑公司選擇簡易征收方法計稅

進(jìn)項稅額= （10000-9000*0.55）/1.03*0.03（建筑公司開具）+9000*0.55/1.17*0.17（材料公司開具）=147.09+71923=866.32（萬元）

方式三：部分材料甲供

比如只選擇鋼材甲供，即原材料的35%甲供：

（一）建筑公司按一般計稅方法計稅

進(jìn)項稅額=（10000-9000*0.55*0.35）/1.11*0.11（建筑公司開具）+9000*0.55*0.35/1.17*0.17（材料公司開具）=819.30+251.73=1071.03（萬元）

（二）建筑公司選擇簡易征收方法計稅

進(jìn)項稅額=（10000-9000*0.55*0.35）/1.03*0.03（建筑公司開具）+9000*0.55*0.35/1.17*0.17（材料公司開具）=240.80+251.73=492.53（萬元）

三、對發(fā)包方式的探討

上述案例只是基于假設(shè)數(shù)據(jù)，旨在說明方案選擇的比較方法。通過對以上案例三種方式的分析比較，可以看出對房地產(chǎn)公司而言：

第一，選擇與一般納稅人合作可以取得更多的進(jìn)項稅額有利于降低企業(yè)的稅負(fù)。在選擇供應(yīng)商時，是否在進(jìn)項稅率比較低的供應(yīng)商處采購材料需要比價測算。

第二，因建筑業(yè)的增值稅率低于材料采購的增值稅率，因此當(dāng)房產(chǎn)公司選擇材料部分甲供或清包時如建筑公司選擇一般計稅方法計稅，房產(chǎn)公司取得的進(jìn)項稅額比全包取得的進(jìn)項稅額多，有利于降低房產(chǎn)公司的稅負(fù)。

第三，如果建筑公司選擇簡易征收會減少房產(chǎn)公司進(jìn)項稅額的取得，這時房產(chǎn)公司要想獲得更多的進(jìn)項稅就只有選擇清包工或者增大甲供的比例。當(dāng)然也可以通過選擇一個合適的點(diǎn)來平衡建筑公司和房產(chǎn)公司雙方的稅負(fù)，建筑公司和房地產(chǎn)公司進(jìn)行博弈最終達(dá)到雙贏。

建筑業(yè)可選擇簡易征稅的項目如下：

A＼一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

B＼一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

仍以上面案例的假設(shè)為例，對建筑公司的應(yīng)納增值稅額進(jìn)行測算發(fā)現(xiàn)：

當(dāng)甲供材料的占比為原材料比例的22.70%的時候，建筑公司選擇簡易征收方式和一般征收方式計算的應(yīng)納增值稅額是基本相等的。當(dāng)甲供材料的比例高于這個比例時建筑公司選擇簡易征收計算的應(yīng)納增值稅額比選擇一般征收計算的應(yīng)納增值稅額低，所以建筑公司就可能選擇簡易征收，房產(chǎn)公司這時取得的進(jìn)項稅額也會降低。

四、結(jié)論

通過以上分析可以得出結(jié)論：“營改增”后，發(fā)包方式的正確選擇決定了房產(chǎn)公司稅負(fù)的高低，因此房產(chǎn)公司在對建安工程進(jìn)行發(fā)包前應(yīng)進(jìn)行市場調(diào)研，了解各項材料的市場價格和稅率，同時應(yīng)與建筑公司進(jìn)行充分溝通對發(fā)包方式進(jìn)行討論，并根據(jù)可取得進(jìn)項發(fā)票的種類和金額具體計算得出發(fā)包方式的最佳方案。在發(fā)包時還應(yīng)對材料及工程款的開票要求及稅率進(jìn)行明確，并在合同中進(jìn)行約定?？傊瑺I改增后建安工程發(fā)包方式的選擇對房產(chǎn)公司和建筑公司的稅負(fù)影響較大，為了降低各自的稅負(fù)，房產(chǎn)公司和建筑公司雙方的博弈將更加激烈。（作者單位：四川華地財富投資集團(tuán)有限公司）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制對策夏青況婭摘要：從房地產(chǎn)自身特點(diǎn)和其所占用的土地資源的特點(diǎn)的角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻關(guān)注宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢，未雨綢繆。企業(yè)必須對國家的政策導(dǎo)向有自己的科學(xué)正確的判斷，根據(jù)政策導(dǎo)向來預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)及市場的走向，嚴(yán)格做好房地產(chǎn)項目貸款、項目施工和成品房銷售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營工作，來合理規(guī)避風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險控制 房地產(chǎn)政策正在發(fā)生切實轉(zhuǎn)變。往日強(qiáng)硬的行政手段愈發(fā)淡化，而市場的主動性被特別強(qiáng)調(diào)。對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)也由過去的短期目標(biāo)轉(zhuǎn)移為中長期目標(biāo)，發(fā)揮市場的自主調(diào)節(jié)作用，更多考慮市場體系、供求關(guān)系，據(jù)此來構(gòu)建長效控制機(jī)制。根據(jù)會議文件要求，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)特別注重增加住宅用地的比例、提高土地容積率。另外，過去“中央集權(quán)制”統(tǒng)一部署、統(tǒng)一發(fā)令的政策，也轉(zhuǎn)向了“突出地方自主性”。依據(jù)這些影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新政策，房地產(chǎn)上市公司務(wù)必要考慮到其對財務(wù)風(fēng)險形成的影響，未雨綢繆，常備不懈，適當(dāng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，做好預(yù)警研究和應(yīng)對措施。只有這樣，才能在市場競爭中獲利。

一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險

當(dāng)企業(yè)擁有最低的資本成本時，就會具有最佳的資本結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險也最小。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)建立合理的資本結(jié)構(gòu)，要把握好負(fù)債的量和度，充分利用資本市場和金融市場，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。房地產(chǎn)上市公司只有確定一個最佳的資本結(jié)構(gòu)，改變單一的融資方式，運(yùn)用組合融資籌集資金、降低資本成本，才能使企業(yè)價值最大化并減少財務(wù)風(fēng)險。這就意味著房地產(chǎn)上市公司必須探索新的融資渠道。企業(yè)必須通過擴(kuò)展融資渠道降低融資成本，更重要的是可以保證資金的供應(yīng)。拓寬融資渠道的方法主要有股權(quán)收購、房地產(chǎn)投資銀行、階段性股權(quán)融資、開發(fā)商貼息委托貸款等。三中全會的《決定》文件中也特別指出：“金融改革方面未來要增加直接融資比重，要推進(jìn)金融創(chuàng)新?！边@也就說明可能會增加融資的方式和渠道，融資成本會降低。過去深受限制的信托、PE、股權(quán)融資和包括其他形態(tài)和形式的融資渠道、甚至是海外融資都會擴(kuò)開和拓寬。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)抓住這一良好機(jī)遇，調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu)以控制財務(wù)風(fēng)險。

二、優(yōu)化組織治理結(jié)構(gòu)，成立風(fēng)險管理委員會

在組織結(jié)構(gòu)方面，權(quán)責(zé)分配、權(quán)利制衡關(guān)系應(yīng)在股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層之間形成。設(shè)置管理部門時，建立完善且科學(xué)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，部門和崗位應(yīng)合理、有效地設(shè)置，并建立起部門和崗位責(zé)任制度，明確職責(zé)，使內(nèi)部牽制制度建立、健全，便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。此外，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)建成新型治理結(jié)構(gòu)，創(chuàng)設(shè)風(fēng)險管理委員會，并同時在經(jīng)營管理系統(tǒng)中對應(yīng)設(shè)置風(fēng)險管理部門。

三、投資項目風(fēng)險分散

有效控制房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險的另一手段是風(fēng)險分散。通過對項目的規(guī)劃和運(yùn)行方式的調(diào)整，在發(fā)展前景不好的地區(qū)快速退出市場，通過兼并、合作在優(yōu)勢區(qū)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。具體方法是企業(yè)合作開發(fā)項目。為了避免風(fēng)險，需要更加注重資金的周轉(zhuǎn)，如果銷售情況不是很好，未來項目開發(fā)將受到影響。在如今的市場條件下，特別是北京、上海、深圳等一線城市，購買土地來開發(fā)項目對資金的需求量是比較大的。因此房地產(chǎn)上市公司要開發(fā)項目拿到土地，幾家公司采取合作共同發(fā)展就成為有效的方法。企業(yè)合作不僅可以分散財務(wù)風(fēng)險，同樣也可以保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，在銷售情況不理想、回籠資金慢時，得到后備的補(bǔ)充資金。

四、加強(qiáng)投資項目管理

房地產(chǎn)項目固有開發(fā)時間長、投資規(guī)模大、與所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項目正是因此而被定義為具有高風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。嚴(yán)密的市場調(diào)研是房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行項目投資前必不可少的工作。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，分析項目風(fēng)險和可行性，不能因為管理者個人的好惡致使項目定位錯誤，不再盲目地決策，降低決策風(fēng)險。開發(fā)周期長的特點(diǎn)也使風(fēng)險管理中的不確定性增多。所以，企業(yè)要合理縮短項目建設(shè)周期。這不僅使在開發(fā)期內(nèi)，由于外界環(huán)境的變化而造成的項目風(fēng)險有效降低，也同樣對于加快資金周轉(zhuǎn)有利。

五、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

強(qiáng)化現(xiàn)金流管理要求房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行嚴(yán)格的資金預(yù)算管理。不管是制定預(yù)算還是執(zhí)行預(yù)算都必須嚴(yán)格把關(guān)，避免造成資金鏈斷裂。同時還房地產(chǎn)上市公司人員要樹立現(xiàn)金流管理意識，各級管理人員必須切實認(rèn)識到對于房地產(chǎn)上市公司的生存、發(fā)展來說，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理的重要性，進(jìn)而從戰(zhàn)略地位進(jìn)行現(xiàn)金流量的管理。房地產(chǎn)上市公司還可以縮短項目的開發(fā)期，這樣可以提高資金的使用效率。對于房地產(chǎn)項目分期開發(fā)，或者采取邊建邊銷售的開發(fā)管理模式，也能夠有效縮短資金的回籠時間，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理。