袁陽平+實(shí)習(xí)生+李心寧

核心提示：隨著大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶，以及城建、生活配套等設(shè)施的逐步完善，武漢房?jī)r(jià)創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新高。改善性需求與剛需合力，造就了武漢此輪樓市行情。

“武漢，每天不一樣”。這一武漢城市形象口號(hào)，三鎮(zhèn)四處可見。

在李國(guó)政眼里，武漢的房?jī)r(jià)也可謂是“每天不一樣”。

李國(guó)政從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究多年，現(xiàn)任職于中國(guó)指數(shù)研究院華中分院，被稱為地產(chǎn)界的“天氣預(yù)報(bào)”專家。

從4月份起，全國(guó)多地先后出臺(tái)因城施策的樓市調(diào)控政策，給今年一季度火爆的樓市“退燒”。武漢是否會(huì)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，受到各方關(guān)注。

“我還沒有聽說房貸收緊的消息?！苯衲辍拔逡弧惫?jié)前夕的一天，剛從浦發(fā)銀行參會(huì)回來，見到《支點(diǎn)》記者，李國(guó)政說，“銀行人士都沒有聽說房貸收緊的政策?！?/p>

但是，一線城市瘋漲的樓市行情，已蔓延至武漢。

新房：一房難求

今年一開年，武漢光谷片區(qū)的樓盤價(jià)格，站上了新的高度。

“還有房子嗎？我過完年，就去你們那兒看看。”今年2月初，張先生給光谷某樓盤的置業(yè)顧問劉經(jīng)理打電話詢問。劉經(jīng)理告訴他，“還有。等我過完年回來后，再電話聯(lián)系你?！?/p>

在這之前，張先生得知朋友在此樓盤購買了一套房產(chǎn)，售價(jià)6800元/平方米左右。經(jīng)朋友介紹，他決定年后去看看。

但年后，張先生一直未盼到劉經(jīng)理的電話。3月初，一直在尋找房源的張先生又主動(dòng)給劉經(jīng)理打電話，得到的信息卻是：房子賣完了。

劉經(jīng)理告訴張先生，此樓盤二期5月份開始認(rèn)籌，7月份前后開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)9000元/平方米左右?！案浇鼧潜P的均價(jià)都超過8000元/平方米了?！?/p>

“最近新房比較俏，你趕緊來看看二期吧?！眲⒔?jīng)理還向記者透露，“前后兩期住宅樓，差價(jià)已經(jīng)有20%左右。”

與位于武漢高新二路省奧體中心東側(cè)的上述樓盤不同，位于關(guān)山大道上的另一個(gè)樓盤，地段更具優(yōu)勢(shì)，附近有光谷天地、光谷軟件園等，是光谷核心地段。

4月底，記者來到此樓盤，現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清，沒多少顧客，三兩售樓人員正低頭玩手機(jī)。記者非常納悶，了解后得知，原來樓盤二期新房早已售罄，售樓人員目前只是接待一些咨詢?nèi)陧?xiàng)目的顧客。

據(jù)售樓顧問介紹，去年9月份，該樓盤首次開盤均價(jià)為11000元/平方米，今年1月的二期開盤均價(jià)已飆升至13000元/平方米。“我們推出的103m2和117m2的戶型最先被秒完。到七八月份，我們會(huì)加推三期，預(yù)計(jì)售價(jià)約17000元/平方米?！?/p>

有業(yè)界人士告訴《支點(diǎn)》記者，此樓盤當(dāng)年還曾出現(xiàn)戲劇性一幕，開盤前兩次認(rèn)籌就封籌，因?yàn)殚_發(fā)商擔(dān)心認(rèn)籌客戶太多。

去年8月份，位于華中科技大學(xué)附近的長(zhǎng)動(dòng)地塊拍下武漢新地王后，光谷片區(qū)的升值潛力再度爆發(fā)?！瓣P(guān)山大道已成黃金線，溢出效應(yīng)有利整個(gè)區(qū)域發(fā)展?！崩顕?guó)政說。

上述兩個(gè)樓盤的火爆，僅是武漢光谷片區(qū)樓市的縮影。在李國(guó)政看來，光谷產(chǎn)城融合的故事不斷演繹，這與樓市行情息息相關(guān)。3月底，總投資1600億元的國(guó)家存儲(chǔ)器基地落戶光谷，這一項(xiàng)目將直接拉升光谷左嶺片區(qū)樓市。

5月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布4月中國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告，武漢房?jī)r(jià)連續(xù)15個(gè)月上漲，新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅位居全國(guó)十大重點(diǎn)城市第二名。該報(bào)告顯示，4月份，武漢樓市延續(xù)3月份量?jī)r(jià)齊漲的火熱局面，新建住宅樣本均價(jià)為9443元/平方米，與3月相比上漲3.21%，與去年4月的8008元/平方米相比上漲17.9%。這是武漢自2015年2月以來，房?jī)r(jià)連續(xù)第15個(gè)月上漲。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，相比3月份的“瘋狂”，4月份武漢樓市穩(wěn)步上漲。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，武漢市4月份48個(gè)樓盤集體漲價(jià)，除了偏遠(yuǎn)的漢南、新洲外，其他區(qū)域都出現(xiàn)大戶型售罄、一房難求的局面。

二手房：量?jī)r(jià)齊升

年后這輪火爆的樓市行情，不僅僅讓武漢新房市場(chǎng)上了一臺(tái)階，二手房市場(chǎng)也是水漲船高。

在中指院發(fā)布4月中國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告中，武漢二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居全國(guó)十大重點(diǎn)城市第三名，二手住宅環(huán)比漲3.76%。從全年數(shù)據(jù)看，2015年，武漢二手房掛牌均價(jià)9530元/平方米，較上一年上漲9%。

今年4月初，在武漢楚平路靠近南湖邊的一樓盤，購房者陶女士臨近晚9點(diǎn)仍然坐在銷售大廳里，與置業(yè)顧問王濟(jì)君聊起她的購房煩心事。

回憶購房經(jīng)歷，陶女士很無奈，“我們家看中了南湖一套97萬元的復(fù)式住宅樓，當(dāng)我們正要出手購買時(shí)，另一位看中了該房的買家出價(jià)98萬元。隨后我加價(jià)到99萬元，對(duì)方直接出100萬元，給現(xiàn)金！”

記者查詢了解，陶女士欲購買的樓盤，位于武昌南湖片區(qū)，附近多個(gè)樓盤扎堆，生活配套較為完善，且地鐵7號(hào)線也將于明年通車。

在武漢，二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，要看流動(dòng)人口和剛需族更加密集的武昌片區(qū)。“學(xué)區(qū)房、地鐵站、高檔小區(qū)”，是位于中北路一學(xué)區(qū)房的三大“標(biāo)簽”。

“大部分二手房的價(jià)格，去年底已漲過一次，最近提價(jià)的也不少。”一位中南路房產(chǎn)中介告訴記者，近期聽聞北上廣深的房?jī)r(jià)暴漲，陸續(xù)有四五家房東來修改了房屋掛牌價(jià)格。

該中介人士告訴記者，該片區(qū)一套133平方米的學(xué)區(qū)毛坯房，開年后價(jià)格從330萬元調(diào)高到400萬元，每平方米均價(jià)高達(dá)3萬元。同時(shí)，二手房的價(jià)格一般都是跟著附近的新房走。去年11月份，該學(xué)區(qū)房附近某小區(qū)4期新房開盤前，這里的二手房均價(jià)約為18000元/平方米。當(dāng)小區(qū)4期新房以23000元/平方米的均價(jià)被搶購一空后，二手房的均價(jià)緊跟著漲了5000元/平方米。

“但這還不是二手房最好的時(shí)代”，從事二手房中介的百居易董事長(zhǎng)謝娟稱，五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后，武漢住宅交易市場(chǎng)有望結(jié)束倒掛狀態(tài)，二手房交易將會(huì)成為市場(chǎng)上更亮麗的風(fēng)景線?！半S著二胎政策放開，改善性住房需求將會(huì)爆發(fā)。我預(yù)測(cè)今年市場(chǎng)會(huì)比去年更好?！彼f。

對(duì)于武漢二手房市場(chǎng)整體預(yù)期，億房研究中心主任明晶晶認(rèn)為，成交量同比將有所回落，但掛牌均價(jià)會(huì)受樓市高端化驅(qū)動(dòng)，繼續(xù)攀升。而在那些地王頻現(xiàn)的區(qū)域，二手住宅或出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的走勢(shì)，學(xué)區(qū)房將進(jìn)一步走俏。

在李國(guó)政看來，武漢連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)銷冠，市場(chǎng)上積累了一大批次新房，改善性購房也多為“賣舊換新”，因此，二手房源存量比較充足，“買二手房不必追風(fēng)”。

寫字樓：整體過剩

一半火焰，一半冰山。這邊是新房、二手房異常火熱的場(chǎng)景，那邊為武漢商用住房出售而“發(fā)愁”。

從今年3月底開始，漢江兄弟（武漢）文化傳播有限公司負(fù)責(zé)人李林走遍武漢三鎮(zhèn)，為公司尋找新的辦公場(chǎng)地。

李林看過武漢光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、街道口商圈寫字樓、民族大道三環(huán)外一家孵化器基地，以及武昌紅巷藝術(shù)城等多處商業(yè)寫字樓。在他看來，找寫字樓不難，難的是滿足自己需求的不多?？晒┻x擇的寫字樓多了，他也開始“挑剔”起來。

到了4月底，武昌紅巷藝術(shù)城負(fù)責(zé)人再三來電，愿再商議房租等，請(qǐng)李林一敘。在李林看來，這里正好有200平米辦公區(qū)出租，最后確認(rèn)下來的每月每平米租金為39元。為了吸引公司入駐，該藝術(shù)城免了李林的物業(yè)費(fèi)，每月僅再上交20元環(huán)境清理費(fèi)即可。

“這里臨近武漢黃鶴樓景區(qū)、武昌江灘，文化氣息濃厚，比較適合于我們這類文化創(chuàng)意公司辦公。”李林說。

多個(gè)寫字樓可供李林挑選的背后，是武漢整體商業(yè)地產(chǎn)的供大于求。 數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，武漢純商業(yè)（零售物業(yè)）庫存量600萬平方米左右，按現(xiàn)有的消化速度來看，大約需要6年時(shí)間。從商務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)情況來看，截至2015年底，武漢市寫字樓庫存共計(jì)400萬平方米左右。按現(xiàn)有的消化速度，大約得4年時(shí)間。

“顯然，武漢的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)整體總量過剩。”李國(guó)政稱。

業(yè)界人士分析指出，由于外資擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)需求仍以內(nèi)資為主體，并且對(duì)金融業(yè)的依賴程度較強(qiáng)，但去年以來國(guó)內(nèi)金融行業(yè)P2P領(lǐng)域的調(diào)整與洗牌，造成寫字樓市場(chǎng)需求的進(jìn)一步下滑。

一路走高的房?jī)r(jià)

自從解開束縛它的雙腳，武漢樓市便緊隨全國(guó)樓市一路上揚(yáng)。

1998年，為響應(yīng)國(guó)家房改號(hào)召，武漢發(fā)布《武漢市住房改革委員會(huì)關(guān)于停止住房實(shí)物分配的通知》，這標(biāo)志著武漢市福利分房時(shí)代正式終結(jié)，房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)化階段。次年，福星惠譽(yù)、奧山集團(tuán)等企業(yè)紛紛進(jìn)軍房產(chǎn)領(lǐng)域。

到了2000年，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，武漢市土地交易中心掛牌運(yùn)營(yíng)。隨后幾年，萬科、保利等大型地產(chǎn)商陸續(xù)進(jìn)入武漢市場(chǎng)，樓市水漲船高。

2007年，正是武漢房地產(chǎn)“地王”頻出的年份。這一年，復(fù)地集團(tuán)以35億元拿下中北路武重地塊，創(chuàng)下當(dāng)年武漢總價(jià)地王記錄；金地集團(tuán)以6879元/平米樓面價(jià)拿下京漢大道義和巷地塊，成為當(dāng)年武漢單價(jià)地王。

2011年是武漢樓市“分水嶺”的一年。這年1月14日，武漢“最嚴(yán)”住宅市場(chǎng)限購令正式出臺(tái)，規(guī)定本地家庭限購一套住房。同年2月22日，漢版“國(guó)八條”出臺(tái)：擁有兩套住房將不能再買房，外地人限一套等。

受“最嚴(yán)限購令”持續(xù)影響，樓市迎來一段時(shí)間的寒潮，房地產(chǎn)商開始過上了“緊巴的日子”。

回想2014年年初的房地產(chǎn)業(yè)，李國(guó)政稱“這是最危險(xiǎn)的一年”。他告訴《支點(diǎn)》記者，當(dāng)年武漢不少房地產(chǎn)商資金吃緊，甚至有崩盤危險(xiǎn)，“房?jī)r(jià)并未下降，地產(chǎn)商都在死扛”。這一年，在全國(guó)，如溫州等地就出現(xiàn)地產(chǎn)商跑路的事件。

“那些在全國(guó)一二線城市布局的房產(chǎn)商日子稍好點(diǎn)，本土地產(chǎn)商日子過得緊巴巴的。要是限購政策延長(zhǎng)到年底，恐怕不少本土地產(chǎn)商會(huì)資金斷裂?！崩顕?guó)政說，當(dāng)時(shí)，有多位房產(chǎn)商找他幫忙出主意，他只能說“再等等看”。

房地產(chǎn)商終于等來了時(shí)機(jī)。2014年9月24日，武漢取消限購，開發(fā)商推盤熱情高漲，此前被限購的購房者搶著出手。自解限當(dāng)天起，樓市成交量出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。多數(shù)樓盤并未明顯上調(diào)價(jià)格，部分新盤還略低于預(yù)期。

限購放開、城建利好、降息降首付、改善性需求全面爆發(fā)，刷新紀(jì)錄變成了武漢樓市的“家常便飯”。2014年，武漢新建住房成交1790萬平米，首次躍居全國(guó)第一。

一位房地產(chǎn)商告訴《支點(diǎn)》記者，稱“現(xiàn)在到處都在漲，特別是中心區(qū)，像泛海CBD附近去年漲了30%-40%；整個(gè)武漢平均漲16%，四季度整體漲幅超10%?！?/p>

2015年，先后經(jīng)歷五次降息、四次全面降準(zhǔn)等政策后，包括武漢在內(nèi)的二線城市進(jìn)入新一輪瘋漲。

不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，武漢環(huán)比上漲2.1%，同比上漲9.6%。部分需求的提前釋放，使得市場(chǎng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

“隨著武漢第三次人口生育高峰人群陸續(xù)邁入‘而立之年，武漢已處在改善性需求與剛性需求共同增長(zhǎng)的風(fēng)口?！崩顕?guó)政稱。（支點(diǎn)雜志2016年6月刊）