鄒莉婷+胡東宇

摘要：我國自2013年整合不動產登記部門以來，不動產統(tǒng)一登記工作已歷經三年有余。本文基于《不動產登記暫行條例》及其《實施細則》和其他相關的法律法規(guī)、政策文件，并結合相關稅收制度，從不動產統(tǒng)一登記的意義和沿革、不動產統(tǒng)一登記的內容、不動產稅收政策概要和沿革以及統(tǒng)一登記前后稅收政策的對比四個方面探求不動產統(tǒng)一登記對稅收可能造成的影響。

關鍵詞：不動產統(tǒng)一登記；稅收政策；影響

一、不動產統(tǒng)一登記的意義和沿革

不動產登記指的是不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。①在我們狹義的理解中，很容易把“不動產”直接等同于“房地產”，但事實上其范圍遠不止于此。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。②根據(jù)《不動產登記暫行條例》（以下簡稱“條例”）的規(guī)定，不動產指“土地、海域以及房屋、林木等定著物”，《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱“細則”）又進一步明確“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致”。

2007年《物權法》第十條規(guī)定：“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。在該規(guī)定出臺之前，我國不動產物權實行分散登記模式，不動產登記法律法規(guī)主要由各不動產登記管理部門頒發(fā)，登記職責也是由各個機構分別履行。③分散登記的管理機制及工作方式可能導致不動產權屬界線不明，甚至引發(fā)矛盾糾紛。從2013年我國整合不動產登記部門職責，再到2015年3月1日《條例》頒布，以及之后相配套的法律法規(guī)、政策文件的出臺和相關的具體措施比如設立登記機構、建立信息平臺落實到實處，我國不動產統(tǒng)一登記制度正式確立。這個過程充滿了艱辛，其未來也還有很長的路要走。

二、不動產統(tǒng)一登記的內容

作為不動產統(tǒng)一登記最主要的文件之一，《條例》全文共六章35條，與其相配套的《細則》，全文共八章108條，對統(tǒng)一登記范圍、類型、信息平臺、機構、程序，登記簿證，登記資料的查詢、保護和利用等作出了明確的規(guī)定。接下來，就登記涉及的主要對稅收產生潛在影響的內容進行詳細論述。

（一）統(tǒng)一登記范圍

國家實行不動產統(tǒng)一登記制度，明確不動產登記的范圍是該制度的前提和基礎。涉及下列不動產權利，將依照《條例》的規(guī)定辦理統(tǒng)一登記，包括：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。不動產統(tǒng)一登記的范圍繼承了當前法律規(guī)定的不動產物權，最后的兜底條款還為日后擴大不動產權利登記范圍留下了空間。比如，在采礦權和探礦權方面，目前《條例》里沒有規(guī)定，但作為《物權法》規(guī)定的用益物權，從長遠看應納入統(tǒng)一登記。統(tǒng)一登記范圍的明確，也為征稅提供便利條件。

（二）統(tǒng)一登記類型

明確不動產登記的業(yè)務類型是對不動產統(tǒng)一登記整個環(huán)節(jié)全方位的把控。這些類型包括首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、異議登記、預告登記、查封登記等④?！都殑t》對上述登記類型的適用情形和登記辦理的程序有很清晰的規(guī)定，這將很大程度有利于指導不動產權利人根據(jù)具體情形申請相應的登記；與此同時，這也有助于不動產登記機構統(tǒng)一和規(guī)范其行政行為，并且更好地發(fā)揮機構的統(tǒng)一監(jiān)管作用。

（三）統(tǒng)一登記機構

為了“簡政”，整合職責，《條例》明確由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理，跨縣級行政區(qū)域的不動產登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理。這將使得登記機構在登記過程中更加全面、準確獲取不動產的交易現(xiàn)狀及供求關系，從而更好預判市場走向，有利于在宏觀調控中作出更明智的決策。

（四）建立統(tǒng)一登記的信息平臺

《條例》明確了國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺。⑤各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。⑥不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享；國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門也應加強彼此之間不動產登記有關信息的互通共享。⑦

統(tǒng)一登記信息平臺的建立，促使多部門信息進行聯(lián)網(wǎng)，這打破了以往單部門信息的局限性，消除了“信息孤島”。這將更好地實現(xiàn)不動產登記信息成果的共享和公開查詢制度的建設。全國不動產統(tǒng)一登記信息平臺建成后，權屬人名下的不動產都可以被一并查詢到，例如甲在A市購買一套房，當其打算在B市炒房就能明確知曉其已有一套房，第二套房應按其標準納稅。但是，關于不動產的房產數(shù)據(jù)采集標準、統(tǒng)計口徑如何統(tǒng)一，以及信息平臺的使用規(guī)則如何制定，還需要有更明確的規(guī)定加以要求。

三、不動產稅收政策概要和沿革

稅收是國家根據(jù)法律，依靠國家強制力，對居民或非居民的財產或特定的行為進行課稅，從而實現(xiàn)國家財政收入最主要的一種形式。其職能作用主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是財政收入的主要來源；二是調控經濟運行的重要手段；三是調節(jié)收入分配的重要工具。⑧新中國成立以來，不動產稅收政策幾經變遷，特別是近些年來房地產不斷吸引公眾視線，價格猛漲，再加上營改增、資源稅改革、“費改稅”等的實現(xiàn)，包括房產在內的不動產稅收政策也出現(xiàn)了比較大的變化。但總體來說，對不動產持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征稅，能夠有效地監(jiān)督不動產經濟活動，有利于不動產交易市場的穩(wěn)定發(fā)展，是減少貧富差距與囤貨倒賣的有效舉措。

最早是在1951年8月8日，政務院頒布了《城市房地產稅暫行條例》，緊接著《房產稅暫行條例》、《耕地占用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》等相關法律法規(guī)相繼發(fā)布。其中有的條例沿用至今，有的已經被新法所更替。早在1993年《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（現(xiàn)已失效）就對不動產銷售征收營業(yè)稅，征收的范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。然而這些年來，稅收改革力度頗大，2016年起開始全面推行的“營改增”，不動產在其范圍之內，也就意味著不動產持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)不再繳納營業(yè)稅，取而代之的是增值稅。

同時，對于礦產資源是否屬于不動產，不管是在學術界還是實務界，都頗受爭議。目前，從眾多關于礦產資源和不動產的法律法規(guī)和政策中了解到，該問題始終沒有一個定論。當?shù)V產資源深埋于地底或海底，個人認為應屬于不動產，那么其也應受不動產統(tǒng)一登記約束。因而，對于開采銷售礦產資源是按照增值稅繳納還是按照資源稅繳納，還有待探討。2016年7月1日正式實施的資源稅改革也并沒有給我們提供一個答案。

四、統(tǒng)一登記前后不動產稅收政策對比分析

此前，不少專家、不少新聞媒體預測不動產統(tǒng)一登記后，房價會馬上回落，房產稅的開征也指日可待。對此，小百姓真是喜憂參半，喜的是終于盼來房價要下降了，憂的是卻要交不少房產稅。但時至今日，還未有相關規(guī)定出臺。不動產稅收政策在統(tǒng)一登記前后或多或少都發(fā)生了一些變化，但不動產統(tǒng)一登記和這些稅收政策的出臺并沒有明確的直接聯(lián)系。以下是關于不動產稅收的規(guī)定以及不動產統(tǒng)一登記對其造成的可能性影響。

（一）增值稅

增值稅征稅的范圍包括有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產的經營活動。銷售不動產（營改增前繳納營業(yè)稅），指的是轉讓不動產所有權的業(yè)務活動，包括轉讓建筑物（包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物）有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物（包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造不動產物）所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的。提供不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。⑨

（二）房產稅

現(xiàn)行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，自1986年10月1日《房產稅暫行條例》實施以來，幾經改革，經歷了“開征物業(yè)稅”到“推進房產稅改革”再到“加快房地產稅立法”的改變?，F(xiàn)在，房產稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的房屋為征稅對象，按房產余值或租金收入為計稅依據(jù)。其稅率分兩類：按房產余值計算應納稅額的，適用稅率1.2%；按照房產租金收入計算應納稅額的，適用稅率為12%，但個人按市場價格出租的居民住房，減按4%征收。房產稅按年征收、分期繳納。

（三）城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內擁有土地使用權的單位和個人征收的一種資源稅。⑩其稅額標準依大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米0.6元-30元之間。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算、分期繳納，具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況確定。不動產統(tǒng)一登記前后，該稅種并未發(fā)生任何變化。

（四）土地增值稅

以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收。它實行4級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。該稅種與作為流轉稅的增值稅理論基礎完全不一樣，其實質是國家要走了土地增值的價值。不動產統(tǒng)一登記實現(xiàn)后，一方面能夠方便國家清算存在的國有土地，另一方面也有助于減少國有資產的流失。

（五）耕地占用稅

對占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，依其占用耕地的面積征收。其稅額標準在每平方米5元-50元之間。納稅人必須在經土地管理部門批準占用耕地之日起30日內繳納耕地占用稅。

（六）契稅

契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象。單位和個人出讓、轉讓、買賣、贈與、交換土地、房屋，需要繳納契稅。出讓、轉讓、買賣土地、房屋的稅基為成交價格，贈與土地、房屋的稅基由征收機關核定，交換土地、房屋的稅基為交換價格的差額。稅率為3%～5%。納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。⑩不動產所有權發(fā)生變動需要經過登記才具備效力，契稅以此為征收對象，其實是依據(jù)統(tǒng)一登記中的內容變動進行了征稅。顯而易見，契稅的征收因為有統(tǒng)一登記而更容易把握。

（七）印花稅

對在經濟活動和經濟交往中書立、領受稅法規(guī)定的應稅憑證的單位和個人征收。印花稅根據(jù)應稅憑證的性質，分別按合同金額依比例稅率或者按件定額計算應納稅額。例如，對房屋產權證、土地使用證等憑證征稅，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按照產權轉移書據(jù)征收印花稅。

五、結語

從不動產統(tǒng)一登記以來，關于其可能產生的影響就有頗多猜想和預測，其作用甚至被過度地放大了。然而，在該制度歷經一年多之后，筆者通過回顧不動產統(tǒng)一登記發(fā)展的經過，研究現(xiàn)行統(tǒng)一登記制度的內容，探求了統(tǒng)一登記的意義。與此同時，筆者又探究了不動產稅收政策的沿革、主要內容、現(xiàn)存問題以及登記前后稅收差異，發(fā)現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記并非對稅收政策的改革起到決定性的作用，僅是存在一些潛在的影響。因而，對于該登記制度功能所在，我們不可否認，但也不能夸大其詞。至于如何提升該制度對稅收的影響力，筆者認為應先修其身，才能普度他人。

（作者單位：北京工商大學）

（指導教師：郝琳琳教授）

本文為北京工商大學2015年研究生科研能力提升計劃項目資助。

注解：

① 參照《不動產登記暫行條例》第二條。

② 參照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：銷售服務、無形資產、不動產注釋。

③ 具體參照表1：不動產分散登記。

④ 參照《不動產登記暫行條例》第三條。

⑤ 參照《不動產暫行條例》第二十三條第一款。

⑥ 參照《不動產暫行條例》第二十三條第二款。

⑦ 參照《不動產暫行條例》第二十四條、第二十五條。

⑧ 參照《營業(yè)稅改增值稅試點實施辦法》。

⑨ 參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

⑩ 參照《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》。