張真

[摘要]住房限購政策推出以后，及時(shí)有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，限制了資本過度投機(jī)炒作，避免了資產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)去庫存過程中，南京、蘇州等地不當(dāng)取消限購，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大幅波動(dòng)，房價(jià)一年之內(nèi)翻番，近期又逐漸恢復(fù)限購。本文深入研究分析了住房限購政策提出的合理性必要性，證明住房緊張城市實(shí)行限購將是長期政策。

[關(guān)鍵詞]限購；去庫存；供給側(cè)改革；換擋期：L型新常態(tài)

1、住房限購政策的出臺(tái)、取消與恢復(fù)

2008年底，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，中央做出“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的決策部署，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)131號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行扶持。2009年中期開始，住房價(jià)格開始快速上漲，超出了各界的預(yù)期和承受能力，要求穩(wěn)定市場的呼聲很高，但房價(jià)還茌節(jié)節(jié)攀高，短期內(nèi)沒有減慢的態(tài)勢(shì)。在這種情況下，中央政府迅速開始宏觀調(diào)控，其中包括在北京試行商品房限購政策。住房限購及時(shí)有效地限制了投機(jī)性、投資性買房，部分平穩(wěn)了房價(jià)。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)），在房價(jià)上漲過快的其他城市推廣北京的成功經(jīng)驗(yàn)。截止當(dāng)年底，共49個(gè)大中城市出臺(tái)了商品住房限購政策。

2014年，中國經(jīng)濟(jì)換擋進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)L型走勢(shì)，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，也相應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期，全國住房市場呈現(xiàn)出“總量滿足，局部短缺”的特點(diǎn)。全國商品房庫存達(dá)到7.2億m²的，其中商品住宅4.5億m²。實(shí)際庫存還不止這些，如按潛在庫存計(jì)算，庫存更大，待售商品房和在施商品房合計(jì)756988萬m²（其中住房503042萬m²），按照2015年12.85億m²的銷售速度，需要5年以上時(shí)間消化。中央對(duì)此高度重視，及時(shí)提出了房地產(chǎn)去庫存的要求。2014年6月開始，杭州、蘇州、南京、合肥、天津、廈門等45個(gè)大中城市先后取消了住房限購，只剩北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市堅(jiān)持限購。

這45個(gè)大中城市，除中西部和東北地區(qū)省會(huì)以外，大多住房緊張，比如南京、天津、蘇州，住房短缺接近北京、上海。缺乏本地區(qū)房地產(chǎn)市場研判的不當(dāng)取消限購，直接導(dǎo)致這些城市房地產(chǎn)庫存過低，房價(jià)大幅跳漲。按照國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，201 6年9月份同比上漲，合肥47.0%，廈門47.0%，南京43%，杭州28.2%，無錫28.1%，福州26.2%，天津25.4%，鄭卅l 24.9%，武漢22.5%，惠州20.3%，石家莊16.2%，濟(jì)南15.5%，南昌15.1%，長沙12.0%，青島11.8%，寧波11.3%，南寧10.0%。（注，蘇州不在70個(gè)城市中，但按照其它房價(jià)指數(shù)，漲幅排名全國第一）

在出臺(tái)限房價(jià)、限地價(jià)等措施無效后，杭州、蘇州、廈門和南京4個(gè)二線城市在2016年8月以來先后恢復(fù)住房限購，其中廈門最嚴(yán)格，本地人外地人都限購；南京其次，本地人買二手房不限購；杭州較寬松，本地人新房二手房都不限，僅限外地人只能買一套；蘇州最寬松，本地人完全不限購，外地人可以買兩套，只是第二套需要提供個(gè)稅或社保。9月30日開始，臺(tái)肥、鄭州、武漢、成都、天津等城市也先后再次限購，限購城市恢復(fù)到22個(gè)。

2、房地產(chǎn)供給側(cè)改革下限購政策的合理性必要性

2.1限購是落實(shí)房地產(chǎn)去庫存的要求

一線和重點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場和三四線城市的房地產(chǎn)市場是蹺蹺板關(guān)系，老百姓和金融機(jī)構(gòu)的資金，過度集中在一線熱點(diǎn)城市，極大的影響了三四線城市的去庫存。國家的去庫存政策，本意是在中西部和東北地區(qū)的三四線城市去庫存，而非一線熱點(diǎn)城市。當(dāng)前的金融、稅收、公積金等去庫存優(yōu)惠政策，是全國房地產(chǎn)普惠的，由于發(fā)達(dá)地區(qū)的金融業(yè)更發(fā)達(dá)、勞動(dòng)力就業(yè)更穩(wěn)定、房地產(chǎn)開發(fā)正規(guī)等原因，國家原本幫助三四線中小城市去庫存的好政策，很多的被一線和重點(diǎn)二線城市的投機(jī)投資性需求利用，導(dǎo)致了一線和重點(diǎn)二線城市樓市非理性上漲和三四線城市樓市的需求不足。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策儲(chǔ)備中，呼聲最高的是開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅具有長效機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)，也具有立法時(shí)間長、涉及方面多、征收難度大的缺點(diǎn)。它對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控見效慢，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場在新媒體的助推下幾個(gè)月就發(fā)生巨大改變，二者在時(shí)間上不匹配。住房限購只涉及不動(dòng)產(chǎn)登記1個(gè)部門，行政成本極低，行業(yè)主管部門可以立即對(duì)市場異動(dòng)做出有效反應(yīng)，抑制資本不理性扎堆一線和重點(diǎn)二線城市，回歸三四線城市去庫存。

2.2限購政策在法理上的合理性必要性

2.2.1限購的國際法律淵源

聯(lián)合國對(duì)適足住房權(quán)的正式定義為：“每一名男人、女人、青年和兒童獲得和持續(xù)擁有能夠安全、和平、尊嚴(yán)地生活的房屋和社區(qū)的權(quán)利”?！督?jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化權(quán)利國際公約》對(duì)第二代人權(quán)中的適足住房權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定，我國政府是該公約締約國，具有保護(hù)公民適足住房權(quán)的國際法義務(wù)。

2.2.2限購的國內(nèi)法律淵源

我國《憲法》第三十三條明確規(guī)定“國家尊重和保障人權(quán)”，其中包括公民適足住房權(quán)。住房限購政策的法律實(shí)質(zhì)是：1、禁止投機(jī)勢(shì)力對(duì)公民基本人權(quán)的傷害；2、讓富人的投資權(quán)向窮人的生存權(quán)讓道。

《價(jià)格法》第30條明確規(guī)定“當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施”。住房限購政策是對(duì)于第30條的細(xì)化措施，行政主體、行政行為、行政對(duì)象全部合法有效，不存在行政越權(quán)、干涉合同自由的問題。

2.3限購政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)合理性必要性

2.3.1限購是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)要求

基本住房是競爭不排他的準(zhǔn)公共物品，不能完全交由市場和保障。基本住房具有準(zhǔn)公共物品屬性，政府有義務(wù)為公民提供基本住房，即保障性住房。但由于我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化快速推進(jìn)，分稅制導(dǎo)致的地方財(cái)政過渡依賴土地出讓金、保障房分配環(huán)節(jié)腐敗較為嚴(yán)重等原因，我國政府難以在短期內(nèi)為公民提供足夠的保障房或住房現(xiàn)金補(bǔ)貼，而且可預(yù)見的中期內(nèi)也很難有所改變，公共住房短缺將長期存在。通過對(duì)住房購買數(shù)量的限制來保護(hù)中低收入公民的基本人權(quán)，適度約束、限制富裕公民消費(fèi)高檔住房的權(quán)利，打擊投機(jī)資本炒作公共資源和生活必需品的行為，是當(dāng)前公共政策的最好選擇。

公共資源與住房相聯(lián)系，投機(jī)住房包含倒賣公共資源。我國的教育、醫(yī)療、交通、文化等公共資源是不平均分布的：城鄉(xiāng)分布不均，城市之間分布不均，城市內(nèi)各區(qū)域分布不均，這些公共資源的獲得往往與住房相聯(lián)系。投機(jī)住房，特別是優(yōu)質(zhì)公共資源住房，霸占、倒賣公共資源，擾亂公共資源配置秩序，降低公共資源使用效率，獲得了不當(dāng)?shù)美瑩p害了社會(huì)福利。

2.3.2限購是資本管制的要求

由于銀行積極支持、產(chǎn)業(yè)鏈啤酒游戲理論、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈又長又多等原因，房地產(chǎn)投機(jī)借助銀行支持吹大泡沫，扭曲產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，降低國民經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。泡沫破裂會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上50多個(gè)產(chǎn)業(yè)造成巨大打擊，導(dǎo)致勞動(dòng)力大面積失業(yè)，引發(fā)犯罪率激增和社會(huì)動(dòng)蕩。商品房限購政策的本質(zhì)是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場實(shí)行直接、嚴(yán)格的資本管制，防止熱錢涌入房地產(chǎn)市場，調(diào)和資產(chǎn)市場巨大波動(dòng)，避免或者縮短房地產(chǎn)市場從泡沫逐步形成到破裂的周期，減少房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈震蕩的幅度，避免社會(huì)動(dòng)蕩。

結(jié)語：

住房限購政策符合經(jīng)濟(jì)要求和法律法規(guī)，推出5年來，及時(shí)有效地穩(wěn)定了重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場，限制了資本過度投機(jī)炒作，抑制了資產(chǎn)泡沫化，同時(shí)又避免了房產(chǎn)稅立法周期長、行政成本高的弊端。9月30日新政之后，已有22個(gè)過熱城市相繼恢復(fù)限購，接下來還將有更多的房地產(chǎn)過熱城市恢復(fù)限購，及時(shí)有力地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。