通過(guò)捆綁地方政府爭(zhēng)相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開(kāi)疆拓土立下過(guò)汗馬功勞。但現(xiàn)在，這眼看著要成賠本的生意，綠地23座摩天大樓都處于未建、緩建的狀態(tài)中。

南方周末記者 馮葉 南方周末實(shí)習(xí)生 吳小飛

發(fā)自連云港、鹽城、蘇州

摩天大樓，是一個(gè)城市最顯眼的地標(biāo)，然而有些摩天大樓，暫時(shí)只能在規(guī)劃中找到。

在過(guò)去幾年里，“摩天大樓專業(yè)戶”綠地控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠地”）向世界各地承諾興建至少有50座摩天大樓（超150米），但據(jù)南方周末記者統(tǒng)計(jì)，將近一半仍處于未建、緩建的狀態(tài)中。

通過(guò)捆綁地方政府爭(zhēng)相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開(kāi)疆拓土立下過(guò)汗馬功勞?？呻S著這一輪樓市去庫(kù)存、去產(chǎn)能周期的到來(lái)，過(guò)去整體賺錢(qián)的項(xiàng)目正在變得不那么賺錢(qián)。

耗資巨大又難以盈利的摩天大樓，建還是不建？

2016年7月5日，南方周末記者向綠地集團(tuán)廣東事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理汪學(xué)軍約訪，對(duì)方電話回復(fù)了解核實(shí)后再說(shuō)。

找不到的地標(biāo)

2014年1月7日，在山西省省會(huì)太原，綠地以9個(gè)多億的價(jià)格拿下了一塊位于汾河邊上的黃金地塊，命名為太原綠地中央廣場(chǎng)。根據(jù)規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目由4棟摩天大樓組成，2棟188.9米，2棟150米。廣告宣稱，項(xiàng)目建成后將“刷新太原人對(duì)于天際線的想象”。

綠地在拿地時(shí)，曾與太原市國(guó)土局約定了竣工時(shí)間——自簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的土地交付之日起3年內(nèi)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的工程展板介紹，項(xiàng)目建設(shè)周期為2015年1月至2018年5月，略微超過(guò)3年。

但是，實(shí)際開(kāi)工時(shí)間卻比預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間推遲了1年半。在太原從事房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)的徐曉達(dá)，每天上下班都要從綠地圍起來(lái)的工地經(jīng)過(guò)。他眼看著兩年前打樁后，現(xiàn)場(chǎng)就沒(méi)了動(dòng)靜，直到最近才有工人重新進(jìn)場(chǎng)。相比之下，隔壁一家與綠地幾乎同期拿地的央企地產(chǎn)，如今已經(jīng)拔起了9棟高達(dá)160米的超高層住宅。

一位接近綠地太原公司的人士告訴南方周末記者，實(shí)際上，最初綠地與客戶約定的交樓時(shí)間是在2017年年底，后來(lái)綠地內(nèi)部決定停工、緩建，預(yù)計(jì)無(wú)法按時(shí)交付后，“早期為了搶業(yè)績(jī)預(yù)售了的樓盤(pán)，現(xiàn)在已經(jīng)全退了”。

徐曉達(dá)說(shuō)，按照綠地現(xiàn)在的人員配備以及施工進(jìn)度，想要按時(shí)完工已幾無(wú)可能，“就算現(xiàn)場(chǎng)1000人搶工，6天蓋一層，再穿插施工，像隔壁央企一樣組織得很好，2018年10月底能干完，就算不錯(cuò)了。”

太原的摩天大樓并不算是綠地的代表作，在綠地引以為傲的作品中，不少比太原拿地更早，但目前依然看不到大樓主體：258米烏魯木齊綠地中心，301米長(zhǎng)春綠地中心，301米銀川綠地中心，358米蘇州綠地中心，468米成都綠地中心，518米大連綠地中心。

其中，并不算高的“新疆最高雙子塔”烏魯木齊綠地中心，早在2013年9月就舉行了奠基儀式，馬上就要三年了，綠地該項(xiàng)目售樓處的工作人員在電話里告訴南方周末記者，雙子塔仍在做地基澆筑。

任何一處綠地樓盤(pán)的廣告展板都會(huì)用一一在列的項(xiàng)目昭示，綠地是當(dāng)之無(wú)愧的“摩天大樓專業(yè)戶”。在過(guò)去幾年里，綠地向全國(guó)各地承諾興建至少50座摩天大樓（超150米），它們大多包含在“綠地中央廣場(chǎng)”和“綠地中心”這兩個(gè)系列的項(xiàng)目綜合體中。

南方周末記者結(jié)合年報(bào)，以及向其各地的售樓部確認(rèn)，在綠地這50座摩天大樓中，將近一半仍處于未建、緩建的狀態(tài)，它們大多在2013年左右拿地；另外一半要么是完工和接近完工的項(xiàng)目，大多較早拿地，要么是近一兩年才有計(jì)劃。

對(duì)于有些地區(qū)來(lái)說(shuō)，地標(biāo)正在被遺忘。2011年左右，僅在東北三省，綠地就先后規(guī)劃了4座摩天大樓。到目前為止，大連和長(zhǎng)春的綠地中心仍看不到大樓主體，其余幾座查詢不到任何施工進(jìn)度。

綠地東北公司前員工黃健剛離職不久，他告訴南方周末記者，他當(dāng)時(shí)主要負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的東北地級(jí)市就規(guī)劃有超200米的摩天大樓，拖拉了5年后，最新消息是“不打算建了”，“前期還拿地標(biāo)做宣傳，后來(lái)地標(biāo)這個(gè)概念再也沒(méi)宣傳過(guò)，而且在項(xiàng)目Logo中有一個(gè)代表高度的數(shù)字，后期也被抹掉了”。

邊庫(kù)存邊擴(kuò)張

“3月份一開(kāi)春，各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都開(kāi)工了，綠地的住宅工期也很緊張，但只有綠地，4月才開(kāi)工?！币晃唤咏G地集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士向南方周末記者描述了一個(gè)細(xì)節(jié)。原因是，綠地的承建方很多時(shí)候需要墊付工程款，導(dǎo)致作為乙方的承建比甲方綠地還牛，“指揮不動(dòng)的，沒(méi)有工人干活”。

他認(rèn)為，綠地太原公司資金緊張，是太原摩天大樓緩建的主要原因。以至于這兩年綠地在太原拿地的動(dòng)作很少，而其他大地產(chǎn)商則搶地很兇。

2015年5月，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》披露了綠地在東北三省因資金斷流，所有在建項(xiàng)目全線停工的消息。黃健告訴南方周末記者，盡管東北情況今年有所好轉(zhuǎn)，比如4、5月份的時(shí)候，長(zhǎng)春等地幾個(gè)停工好久的樓盤(pán)復(fù)工了，但是綠地在房地產(chǎn)上能夠調(diào)動(dòng)的資金仍然有限。他所在的城市，綠地總共拿了5塊地，但真正運(yùn)作起來(lái)的只有一塊半，“連建住宅的錢(qián)都拿不出，更別提沒(méi)有市場(chǎng)的地標(biāo)寫(xiě)字樓”。

黃健告訴南方周末記者，因?yàn)槟μ齑髽峭９?，他們要?yīng)付很多業(yè)主的投訴，“很多業(yè)主都是為了地標(biāo)才買(mǎi)的住宅，現(xiàn)在地標(biāo)不建了，手里的住宅肯定沒(méi)有那么值錢(qián)了”。

隨著近日年報(bào)的公布，以“世界500強(qiáng)企業(yè)”作為標(biāo)識(shí)的綠地，被國(guó)內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)齊齊下調(diào)評(píng)級(jí)。其中，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)下調(diào)了綠地的長(zhǎng)期外國(guó)與本國(guó)貨幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)：從“BBB-”調(diào)降至垃圾級(jí)別的“BB+”。

考慮到2016年一季度的現(xiàn)金流情況，國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合信用認(rèn)為，綠地旗下主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的子公司——綠地控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠地集團(tuán)”），經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流已無(wú)法滿足業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大和投資活動(dòng)增多的需求，融資壓力較大。截至一季度，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)89.2%，高于行業(yè)均值74.82%。

惡化的財(cái)務(wù)狀況與綠地過(guò)去的地產(chǎn)布局有關(guān)。綠地與地方政府共同“造城”，曾在二、三線城市吃進(jìn)了大量的土地。聯(lián)合信用稱，截至2015年底，綠地集團(tuán)在售項(xiàng)目中，仍主要以二、三線城市為主，一線城市項(xiàng)目可供出售面積僅占5.15%。

可隨著這一輪樓市去庫(kù)存、去產(chǎn)能周期的到來(lái)，壓力主要就集中在二、三線城市。綠地2015年的庫(kù)存增加了18%，而相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入?yún)s減少了11.23%。“存貨上升，營(yíng)業(yè)收入下降，說(shuō)明房子還在不停造，但是銷(xiāo)售的情況不如去年?！币晃辉谌套龇康禺a(chǎn)債券一級(jí)發(fā)行的人士對(duì)南方周末記者分析。

據(jù)聯(lián)合信用統(tǒng)計(jì)，在不考慮新增土地儲(chǔ)備的前提下，綠地集團(tuán)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)仍需投入超過(guò)5000億元的資金，這將導(dǎo)致綠地集團(tuán)“資金支出壓力大”。南方周末記者粗略計(jì)算，房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)周期大概在2-3年，考慮到綠地集團(tuán)的“造城”規(guī)模，就算拉長(zhǎng)至10年開(kāi)發(fā)周期，僅蓋房子這一項(xiàng)，綠地集團(tuán)每年也要騰挪出500億元。

但與此同時(shí)，綠地卻在更加激進(jìn)地?cái)U(kuò)張。從2015年12月到2016年2月，綠地轉(zhuǎn)戰(zhàn)15個(gè)一線和省會(huì)城市，僅拿地就花了五百多億元，這一總額與去年全年拿地的金額相當(dāng)。

此外，綠地開(kāi)始著手調(diào)整發(fā)展策略，以類似于“摩天大樓+物業(yè)”的模式進(jìn)軍“地鐵+物業(yè)”。去年5月，綠地集團(tuán)發(fā)起成立中國(guó)城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模為1000億元。

先蓋賺錢(qián)的

正是在需要大幅舉債擴(kuò)張的當(dāng)下，綠地選擇放緩建設(shè)不那么好賣(mài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。年報(bào)顯示，2015年，綠地新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目面積較2014年減少42.49%，主要就是為了控制開(kāi)發(fā)速度，緩解融資壓力。

首當(dāng)其沖被放緩的正是其摩天大樓等商業(yè)項(xiàng)目。建設(shè)摩天大樓成本高、投資周期長(zhǎng)，本身很難盈利。而摩天大樓背后的真實(shí)商業(yè)邏輯在于，通過(guò)政府配比的其他土地來(lái)獲得較大收益。

中信地產(chǎn)一位參與前期拿地工作的內(nèi)部人士曾向南方周末記者直言：“就像中國(guó)的大多數(shù)五星級(jí)酒店都不賺錢(qián)一樣，開(kāi)發(fā)商都是為了周邊配套的寫(xiě)字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，不在摩天大樓本身?！?/p>

今年3月，綠地董事長(zhǎng)張玉良在接受《界面》專訪時(shí)坦言，綠地以前商業(yè)地產(chǎn)比重比較高，占了50%。受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響和互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，甚至都萎縮了，綠地已經(jīng)調(diào)整到以住宅為主。

“意思就是把賺錢(qián)的東西先干了，最后再建不賺錢(qián)的摩天大樓?！币晃婚L(zhǎng)三角知名的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士向南方周末記者道出其中的門(mén)道，比如憑借摩天大樓捆綁拿到住宅用地，整體地價(jià)一定比別人便宜，摩天大樓的成本已經(jīng)被攤在了地價(jià)里，“只要不蓋就是賺錢(qián)的。”

南方周末記者在江蘇走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，綠地先建住宅，商業(yè)置后的做法十分普遍。

占地700畝的綠地太湖城，坐落于蘇州太湖東岸。綠地在此規(guī)劃的358米摩天大樓，剛剛開(kāi)始修建地基。

這里屬于剛規(guī)劃沒(méi)幾年的吳江新區(qū)，面積相當(dāng)于香港陸地面積那么大?，F(xiàn)在，整個(gè)新區(qū)就像一個(gè)巨大的工地，彌漫著塵土和刺耳的電鉆聲。

烈日之下，一位汗流浹背的二手房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一邊指著湖邊碩大的規(guī)劃圖，一邊向客戶介紹：“唯一在太湖岸邊有住宅的就是綠地?！彼嬖V南方周末記者，綠地住宅早就蓋好了，除了別墅，大部分在去年底銷(xiāo)售一空。就在2016年春節(jié)前后，這里的房?jī)r(jià)翻了一倍，現(xiàn)在均價(jià)1.7萬(wàn)元。

上述地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士告訴南方周末記者，如果說(shuō)市場(chǎng)能消化摩天大樓，還是可以建的。但一般來(lái)講，省會(huì)級(jí)城市以下建摩天大樓都是虧的。他認(rèn)為，江蘇也就是蘇州和南京可以搞，“其他城市很難盈利”。

而綠地在一些非省會(huì)級(jí)城市亦規(guī)劃有摩天大樓。江蘇無(wú)錫綠地西水東城與蘇州綠地太湖城的規(guī)劃如出一轍，城市綜合體緊鄰運(yùn)河，同時(shí)包含住宅和一座200米的摩天大樓。不過(guò)，自2013年開(kāi)始運(yùn)作后，目前在售的只有住宅，摩天大樓還沒(méi)有動(dòng)工。

同樣在江蘇鹽城，綠地在遠(yuǎn)離市中心的亭湖新區(qū)規(guī)劃有大型城市綜合體——綠地商務(wù)城。但包含超市、寫(xiě)字樓在內(nèi)的多棟商業(yè)大樓，自2014年年底主體建成后就陷入了停工狀態(tài)，外立面沒(méi)有刷漆，旁邊一塊商業(yè)用地也還沒(méi)有動(dòng)土。

這一景象被住在對(duì)面的一位業(yè)主拍了下來(lái)，發(fā)在了微博上。這位業(yè)主是2013年年底入住的，他的住宅和商業(yè)部分都屬于最早的一期項(xiàng)目，綠地給他的承諾是2014年年底開(kāi)放商業(yè)，但是后來(lái)一拖再拖，直到四期住宅都快建好了，商業(yè)部分還沒(méi)能完工。

在這個(gè)白天幾乎看不到車(chē)輛、紅綠燈基本是擺設(shè)的地方，上述業(yè)主向南方周末記者表示，“完全找不到鹽城河?xùn)|中心的感覺(jué)”，生活很不方便，隨便買(mǎi)個(gè)東西都要驅(qū)車(chē)去市區(qū)解決。

金蟬脫殼？

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)如何去庫(kù)存，張玉良在接受前述專訪時(shí)提出了三點(diǎn)策略，其中最值得玩味的一點(diǎn)是：“已經(jīng)開(kāi)發(fā)的，采取靈活的措施來(lái)做，比如功能用途協(xié)商改變，商業(yè)能不能變成居住辦公?！?/p>

“一開(kāi)始以為是賺錢(qián)，后來(lái)盤(pán)算不賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商就想改規(guī)劃?！鄙鲜龅禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士向南方周末記者坦言，這種做法在地產(chǎn)業(yè)屢見(jiàn)不鮮。

綠地在天津的一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃就發(fā)生了改變。今年1月4日，天津市薊縣規(guī)劃局發(fā)布公告稱，上海綠地集團(tuán)天津文化發(fā)展有限公司（綠地間接百分百控股），向該局提出申請(qǐng)，擬將一塊受讓宗地中的部分商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地調(diào)整為居住用地。

原地塊本用于“盤(pán)龍谷文化城二期項(xiàng)目建設(shè)，開(kāi)發(fā)藝術(shù)家院落、文化教育機(jī)構(gòu)、總部研發(fā)基地等文化設(shè)施，建成集電影拍攝、文化產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、養(yǎng)生居住為一體的多功能復(fù)合地標(biāo)和有張紀(jì)中導(dǎo)演品牌影響力的‘百年中國(guó)影視基地?！?/p>

按照土地出讓條件，該宗地面積96413.9平方米，其中居住用地占40%；文化娛樂(lè)、商業(yè)金融、教育科研設(shè)計(jì)等商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（原統(tǒng)稱為公共設(shè)施用地）占60%。

但為滿足盤(pán)龍谷文化城項(xiàng)目二期建設(shè)的需要，該宗地中的部分商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地目前調(diào)整為居住用地，即：居住用地面積比例由40%提高到89.38%；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（原為公共設(shè)施用地）面積比例由60%下降到約10.62%。

“或者規(guī)劃都不用改?！毙鞎赃_(dá)對(duì)南方周末記者說(shuō)，摩天大樓可以照樣蓋，“寫(xiě)字樓磚砌墻改改就能變成公寓”。之所以能這么做，是因?yàn)樾姓鞒讨写嬖诨疑貛Аm然開(kāi)發(fā)商開(kāi)始建設(shè)時(shí)，報(bào)規(guī)劃局備案的不是公寓，但是政府沒(méi)有規(guī)定，竣工備案后，更改使用功能算不算違建。

地產(chǎn)業(yè)受訪者普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)擴(kuò)張做大規(guī)模的綠地，如今手上持有大量土地資產(chǎn)，有的是化解資金困局的辦法。

綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)媒體關(guān)系的人士對(duì)南方周末記者表示，超高層項(xiàng)目的政府審批、前期規(guī)劃、項(xiàng)目的政府審批、前期規(guī)劃、項(xiàng)目周期，都和一般項(xiàng)目不一樣。從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，目前都在正常合理的運(yùn)作范疇之內(nèi)。

（應(yīng)受訪者要求，徐曉達(dá)、陳峰、黃健為化名）