龔小鋒

一二線城市，演繹了無數(shù)的愛與痛，尤其對于房價，更是許多人不可承受之痛。最近有網(wǎng)友用《歡樂頌》中樊勝美的一句話“我不想讓別人知道，我在上海這些年，住的只是合租房”作為話題，引申出“今天的房奴都是來日的千萬富翁”。

熱點城市地王頻現(xiàn)，意味著日后的高價入市。對于去庫存壓力減弱、房價快速上漲的部分二線城市來說，或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌就指出，“蘇州、南京的地價是不對的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因為地價高，很多開發(fā)商在杭州虧錢，南京是在步杭州的后塵?！?/p>

土地市場泡沫化

近兩年在不少二線城市的地塊中，不少高價地超過了區(qū)域所在房價。但城市基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口疏導(dǎo)進展不足。二線樓市需求基礎(chǔ)和安全邊際被高估，土地市場已出現(xiàn)明顯泡沫化傾向。

在南京，無論地市和樓市都風(fēng)頭正勁，“國家級新區(qū)”加身的江北、地王學(xué)區(qū)利好的河西南、地價超房價的麒麟、規(guī)劃利好頻出的鼓樓濱江……

南京地價同樣水漲船高，甚至超過區(qū)域內(nèi)大多數(shù)在售樓盤均價。今年以來，江北已經(jīng)誕生了3塊2萬元地：中建東孚G02地塊，樓面價22435元/平米；保利G03地塊，樓面價22320元/平米；以及金隅G07地塊，樓面價20077元/平米。

相比高地價，江北新區(qū)各項配套設(shè)施卻仍有些乏力。目前雖然有地鐵十號線直達河西，不過4號線和11號線等均屬于規(guī)劃列表，江浦各大樓盤距離地鐵口還有相當(dāng)一段的距離。作為新區(qū)核心區(qū)，配套可以說尚在起步階段。目前江浦僅有珠江鎮(zhèn)和南工大旁邊的慕斯薈購物中心支撐，東方萬匯城、華潤萬象城等一批商業(yè)中心尚未動工。

再比如葛洲壩在南京拿下的南京河西單價地王，樓面價4.52萬元/平米。按照地價與樓價的比例，這一項目未來售價要達到每平方米7萬到9萬元才能回本。這意味著，南京樓市或?qū)⒗^北京、上海、深圳后第四個進入“10萬+”時代。

但河西的各項配套卻依舊有待提升。交通方面目前只有有軌電車一號線，商業(yè)配套方面，金地中心內(nèi)部已經(jīng)在施工，華僑城、正榮財富中心尚未動工，而包括規(guī)劃中的魚嘴國際商圈、河西中軸商業(yè)中心等配套，至少要等5年后才可成型。

地價的瘋狂上漲，意味著把后面好多年的上漲空間消化掉了。近日在回答媒體關(guān)于北京、上海、南京、蘇州等城市土地市場的問題時，孫宏斌至少五次提到北京和上海的地價“太貴”，八次用“不對”這個詞形容蘇州和南京的地價。

孫宏斌表示，南京、蘇州這些城市，房價沒什么泡沫，但地價肯定是有泡沫的?！斑@么多年了，蘇州的房價一直是在2萬元，南京的房價都沒有超過3萬元，一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元，這個肯定是不對的，我覺得我們會非常小心的。”

擠出效應(yīng)

在吸引力上，二線城市魅力獨特。蘇州可以說是長三角最有吸引力的城市之一。據(jù)2010年第六次人口普查資料顯示，蘇州常住外來人口總量接近上海的一半，是杭州的近兩倍，在長三角16城市中僅低于上海。蘇州在常住外來人口占比上名列前茅，僅低于以“移民城市”著稱的深圳。

在一些中西部城市，省會往往有最大的吸引力。受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個地市中，合肥越來越強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共資源的集聚，使合肥成為安徽最耀眼的城市。目前安徽房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了合肥“一家獨大”的現(xiàn)象，除了合肥，省內(nèi)絕大部分城市去庫存壓力依然較大。

在這些二線城市，不乏購買力，尤其是沿海城市的購買力確實強勁。福州一名當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在福州主城區(qū)兩三萬的房價，看上去貴，但確實也有購買力，因為周邊縣市很多做生意的，現(xiàn)在都開始在主城區(qū)置業(yè)。而在十幾二十年前，很多福建人出國打拼，如今回國后實力雄厚，能買得起很貴的房子。

除此之外，不少投資需求也紛紛殺入。比如南京江北新區(qū)獲批后，一大波投資客紛至沓來，部分樓盤投資比例很高，有媒體報道投資需求甚至超過了70%。

一位大型開發(fā)商的蘇州營銷負責(zé)人對媒體透露，其手上的項目投資客已經(jīng)占到了客戶總數(shù)的30%-40%，主要來自上海、南京、北京。

但對于普通年輕人則是另一番景象。多數(shù)年輕人因為喜歡二線城市的前景和環(huán)境欣然前往，但最后又對房價感到無力，近些年不少年輕人因為無法忍受高房價而產(chǎn)生了回老家置業(yè)的念頭。

“我對于廈門，是又愛又恨。”在廈門工作的楊小姐說，廈門城市環(huán)境和人文底蘊都很好，可是現(xiàn)在島內(nèi)房價四萬，島外也在兩萬上下，年輕人根本就無力承受了。

但作為發(fā)展中的二線城市，如果房價持續(xù)暴漲，必然將削弱城市競爭力。城市房價太高，就會增加居住成本，包括買房成本和租房成本，從而降低了城市對于人才的吸引力，城市發(fā)展自然也就受到影響。這一跡象已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認為，受出口下行和去產(chǎn)能影響，重點二線城市如蘇州、南京等工業(yè)總產(chǎn)值或增加值接近零增長或負增長。人口集聚能力下降，南京市常住人口年均增長放緩至1萬到2萬人。若扣除農(nóng)民工對人口的補充，不少二線城市實際人口增長已停滯或負增長。

地王“解套”

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，房價上漲是有“天花板”的。對房企來說，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，但市場真實的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企拿下“地王”之后的最大隱藏風(fēng)險。

由于地王項目存在開發(fā)周期長、營銷成本高等瓶頸，這些隱性成本會加劇地王項目的開發(fā)投入負荷。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進提出了“隱性成本”的概念。具體包括：營銷壓力加大，可能帶來營銷成本的提升；去庫存效果不佳，會使資金成本增加，同時影響財務(wù)表現(xiàn)，進而影響到機構(gòu)評級和融資成本；若進行降價促銷，會影響品牌價值和購房者口碑。

他認為，當(dāng)高價地項目后續(xù)遇到市場降溫周期，那么各類隱性成本就會顯性化，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使房企面臨的風(fēng)險不斷累積。

“地王”確實并非穩(wěn)賺不賠。中原集團研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，2009年至2014年京滬成交的71個“地王”，有4個已經(jīng)退地，已銷售的48個項目中有19個銷售金額低于土地出讓金，入不敷出。

由于土地成本大幅上升，高價地項目勢必拖累房企的資金安全。本輪拿高價地的房企，幾乎都是不惜透支未來上漲空間，甚至負債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額3887億元，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元，增幅達48.4%。而公布銷售業(yè)績的30家房企前4月銷售均價在1.15萬元，銷售價格同比上漲了12%，土地價格上漲明顯超過了房價上漲。

拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個月內(nèi)景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負債率高達135%。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉甚至稱，“房企這是在賭命”。他認為，若未來一年房價漲幅不能超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將存在較大風(fēng)險。

面對新一輪的地王潮，穩(wěn)健型企業(yè)已有所警覺。近期杭州一地塊拍賣過程中，萬科便因風(fēng)控機制而臨時拆伙退出，放棄與信達聯(lián)合拿地。業(yè)內(nèi)大佬開始警示地王風(fēng)險，孫宏斌日前表示，那些拿高價地的開發(fā)商，在房地產(chǎn)風(fēng)向變化的時候便會受到懲罰。

對于已經(jīng)拿到地王的開發(fā)商，只有小心應(yīng)對了。因為拿下地王之后，能否開發(fā)出匹配地王身價的產(chǎn)品至關(guān)重要。從根本上說，能讓“地王”最終解套 的，也并非另一個新地王，而是打造出經(jīng)得起市場考驗的產(chǎn)品。

近年來，在北京房地產(chǎn)市場，不乏經(jīng)典案例。如廣渠？金茂府、北京壹號院，都是曾經(jīng)飽受質(zhì)疑的地王，但是最終廣渠？金茂府成就了現(xiàn)在的中國金茂，北京壹號院極大提升了融創(chuàng)在頂豪領(lǐng)域的名聲。

嚴(yán)躍進建議，地王“解套”可從以下策略著手：一是壓低產(chǎn)品開發(fā)成本，以高周轉(zhuǎn)模式來爭取更大利潤；二是采取靈活的定價策略，如將項目分為三期開盤，逐漸抬高價格；三是積極從其他市場發(fā)掘客戶，比如從股票市場找出部分潛在的需求，導(dǎo)入到此類高端物業(yè)的銷售市場。

系統(tǒng)隱憂

近期，管理層開始強調(diào)房地產(chǎn)泡沫和杠桿風(fēng)險，二線城市需求基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)寬度和厚度不及一線城市，“地王”頻出的風(fēng)險須引起重視和防范。

土地市場“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。目前不少地方債務(wù)都依賴賣地收入來償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務(wù)將出現(xiàn)壞賬風(fēng)險。

社科院金融研究所研究員易憲容近日撰文稱，一些城市的房價瘋狂上漲及土地拍賣的瘋狂，不僅把住房的消費者完全排除現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場之外，讓整個城市的營運成本迅速拉升及城市競爭力迅速下降，也把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，使國內(nèi)金融體系的風(fēng)險全面上升。

在他看來，如果是一個完全由過度投機炒作主導(dǎo)的住房市場，只要房價上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么住房投機炒作者立即會止步。這時，盡管整個市場房價下跌幅度不會很大，但成交量會立即萎縮，比如5月深圳房地產(chǎn)市場的成交量下跌70%以上。在這種情況下，那些過度融資（如首付貸等）進入房地產(chǎn)市場投機炒作者面臨的風(fēng)險很快就會顯示出來。

南京林業(yè)大學(xué)副教授、城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠則認為，在南京這樣的省會城市，各路企業(yè)出手高價奪地使得地價高漲，并出現(xiàn)泡沫。房地產(chǎn)市場火爆的背后，隱藏購買力斷層、金融系統(tǒng)風(fēng)險。

在孟祥遠看來，南京目前對地價、房價的雙控政策會促使開發(fā)商拿地時更多考慮未來利潤預(yù)期，短期內(nèi)能有效緩解地王頻出現(xiàn)狀，但根本上還是要加大土地供應(yīng)。通過政府短期調(diào)控政策和后續(xù)土地供應(yīng)量的增加，房價會有所降溫，市場也會逐漸趨于理性。

二線城市地價上漲，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的重視。近期，有媒體報道，國資委等監(jiān)管機構(gòu)約談央企開發(fā)商，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。近期在土地市場多次造高價地，帶來不小的輿論壓力，這是被約談的根源。約談后，央企拿地表現(xiàn)低調(diào)許多。近日杭州一地塊成交溢價率僅37.34%，與多個二線城市上半年100%的平均溢價率相比，出現(xiàn)顯著降溫。