付晴

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Realty Mogul房產(chǎn)眾籌案例研究

付晴

摘要：房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題，近年來(lái)出現(xiàn)了一種新型的融資方式——眾籌。本文選擇了美國(guó)Realty Mogul作為案例并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房產(chǎn)眾籌進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；眾籌；融資

一、案例公司背景介紹

Realty Mogul是美國(guó)的一家行業(yè)性互聯(lián)網(wǎng)眾籌公司，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)業(yè)的投融資，于2013年3月在Found Institute和微軟的TechStars孵化器的協(xié)助下成立。Realty Mogul的用戶(hù)有較高的自主選擇權(quán)，他們可以參考Realty Mogul提供的信息以及投資數(shù)據(jù)，根據(jù)自己的意愿來(lái)決定投資方向及類(lèi)型，且單筆投資較少。Realty Mogul為了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者的資質(zhì)審查較嚴(yán)。申請(qǐng)參與該平臺(tái)眾籌投資的用戶(hù)，資產(chǎn)或收入都必須達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但這一規(guī)定也限制了投資者范圍，因此參與Realty Mogul眾籌的人群主要還停留在經(jīng)濟(jì)條件良好、資金足夠充裕的階層。

Realty Mogul的房產(chǎn)眾籌分兩類(lèi)：一類(lèi)是房產(chǎn)股權(quán)眾籌，即投資者持有眾籌房產(chǎn)項(xiàng)目的股份，房產(chǎn)售出后根據(jù)各眾籌投資者的持股比例分配收益；一類(lèi)是房產(chǎn)貸款眾籌，即讓投資者籌錢(qián)借給借款人，只是這筆借款是有房產(chǎn)做抵押的。但只有房源夠好、確定能賣(mài)得出去的房產(chǎn)，才能得到投資者的青睞。

二、Realty Mogul案例介紹

（一）房產(chǎn)股權(quán)眾籌案例

U.S.Realty和Compass Acquisition通過(guò)Realty Mogul 為Vons Anchored零售商場(chǎng)募集目標(biāo)金額為50萬(wàn)美元的項(xiàng)目資金，就屬于房產(chǎn)股權(quán)眾籌。它們先把房源的信息提交給眾籌平臺(tái)，由審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。如果通過(guò)就在Realty Mogul眾籌平臺(tái)發(fā)起眾籌，如果未通過(guò)審核則放棄眾籌。這個(gè)案例是房產(chǎn)股權(quán)眾籌成功的案例，為項(xiàng)目發(fā)起者籌得資金50萬(wàn)美元。眾籌成功后，Realty Mogul幫投資者建立了一個(gè)有限合伙制公司，投資者持有相應(yīng)比例的股權(quán)。Realty Mogul不持有股份，但是是一般合伙人，擁有這個(gè)有限合伙制公司的全部管理權(quán)。所有參與方都會(huì)簽署一份具有法律效力的協(xié)議，明確規(guī)定了各方權(quán)責(zé)及運(yùn)作流程。

Realty Mogul平臺(tái)上的房地產(chǎn)股權(quán)眾籌項(xiàng)目，都類(lèi)似于此，由Realty Mogul為不持有股份的一般合伙人，幫助投資者代辦和管理一個(gè)有限合伙制公司，而且一個(gè)房產(chǎn)股權(quán)對(duì)應(yīng)一個(gè)有限合伙制公司。投資者只是購(gòu)買(mǎi)有限合伙制公司的股權(quán)，而且一個(gè)有限合伙制公司只持有一個(gè)房產(chǎn)作為資產(chǎn)或者是一個(gè)有房產(chǎn)抵押的債權(quán)。這樣投資者的投資回報(bào)可以更明確的分配。房企發(fā)起項(xiàng)目需募集資金，只要能通過(guò)審核即可。這一眾籌平臺(tái)是投資者的投資平臺(tái)，也是房企的融資平臺(tái)，是房企融資方式的一種創(chuàng)新。

（二）房產(chǎn)貸款眾籌案例

房產(chǎn)投資公司OCG Properties通過(guò)房產(chǎn)貸款眾籌融資，籌集了購(gòu)買(mǎi)并裝修房產(chǎn)的資金。同樣的，融資公司需要向Realty Mogul眾籌平臺(tái)提出貸款申請(qǐng)，由審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，如果審核結(jié)果是通過(guò)，那么接下來(lái)就可以在眾籌平臺(tái)上發(fā)起貸款眾籌，如果未通過(guò)，便只能放棄。這個(gè)案例是貸款眾籌成功的案例，因此OCG Properties作為籌資方，需要將房源拿作抵押。這一項(xiàng)目的眾籌投資者最低投資金額為五千美元，以購(gòu)買(mǎi)眾籌平臺(tái)發(fā)行的本票的方式進(jìn)行投資。投資回報(bào)率為9%，投資者按月獲得利息。房產(chǎn)若在一年內(nèi)出售，Realty Mogul會(huì)返還投資者的初始投資額。但是，如果一年內(nèi)房產(chǎn)未能售出，投資者便無(wú)法收回初始投資額，只能獲得一年的利息收益。即使在一年后房產(chǎn)售出了，按協(xié)議規(guī)定，融資方歸還的回款不會(huì)分配給眾籌投資者，而是歸Realty Mogul所有。這一模式使得投資者面臨著較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、案例分析與啟示

（一）眾籌模式分析

Realty Mogul的房產(chǎn)債券眾籌模式使得投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，應(yīng)用于我國(guó)適用范圍有限。只有房源夠好、確定能賣(mài)得出去的房產(chǎn)，才能得到投資者的青睞。因此，能采用此種渠道進(jìn)行融資的項(xiàng)目不多。但Realty Mogul的房產(chǎn)股權(quán)眾籌對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)仍有一定的借鑒意義。股權(quán)眾籌投資期限相對(duì)較長(zhǎng)，與房地產(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的特點(diǎn)相契合，便于解決資金搭配問(wèn)題。在發(fā)展成熟的房地產(chǎn)股權(quán)眾籌平臺(tái)，投資者可以詳細(xì)了解感興趣的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的信息，利用互聯(lián)網(wǎng)金融的第三方支付功能進(jìn)行投資支付，為投資者的投資以及房企的融資都提供了便利。

股權(quán)眾籌本質(zhì)上是一項(xiàng)網(wǎng)上投融資的活動(dòng)，涉及的業(yè)務(wù)鏈較長(zhǎng)，法律關(guān)系也更復(fù)雜。眾籌平臺(tái)在股權(quán)眾籌中起到關(guān)鍵的撮合作用。目前受?chē)?guó)內(nèi)缺乏法律環(huán)境的影響，股權(quán)眾籌的發(fā)展受到一定阻礙，很容易觸碰非法集資的法律紅線(xiàn)。因此目前國(guó)內(nèi)的股權(quán)眾籌平臺(tái)模式比較單一。為了盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止觸犯法律，國(guó)內(nèi)主要采用領(lǐng)投加跟投的模式。但從監(jiān)管層發(fā)布的《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）》以及后期對(duì)《意見(jiàn)稿》的修改來(lái)看，我國(guó)正在降低股權(quán)眾籌的門(mén)檻。因此房產(chǎn)股權(quán)眾籌未來(lái)在我國(guó)有很大的發(fā)展空間，Realty Mogul的股權(quán)眾籌模式也有很高的參考價(jià)值。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控模式分析

Realty Mogul的風(fēng)險(xiǎn)管控主要體現(xiàn)在資金及項(xiàng)目運(yùn)作的透明度上。在房產(chǎn)項(xiàng)目融資完成后，雖然是房地產(chǎn)投資公司實(shí)際操控這些具體操作及資金的用途，但資金運(yùn)作透明，眾籌投資者能夠隨時(shí)了解到投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)及資金的具體支配。并且在考慮擴(kuò)大投資者數(shù)量前，會(huì)先觀察監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)眾籌的規(guī)定調(diào)整方案及態(tài)度。這樣可以降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提高了投資者的信任與支持率。至2014年3月，Realty Mogul為平臺(tái)上通過(guò)審核的各項(xiàng)目籌得的資金總額達(dá)1460萬(wàn)美元。其中67%的投資者來(lái)自重復(fù)投資者，可見(jiàn)其項(xiàng)目融資支持度較高。我國(guó)在實(shí)施眾籌時(shí)，也需密切關(guān)注政策動(dòng)向，以減少法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，也應(yīng)保護(hù)投資者的權(quán)益，進(jìn)而提高融資項(xiàng)目的支持率，形成長(zhǎng)期投資者，減少融資過(guò)程中的障礙。

（三）房產(chǎn)眾籌的國(guó)內(nèi)應(yīng)用

在Fundrise平臺(tái)上，房產(chǎn)股權(quán)眾籌是由Fundrise幫投資者設(shè)立有限合伙公司，而債權(quán)眾籌則是投資者自行成立有限合伙公司并發(fā)行本票。Fundrise成功的運(yùn)作模式，使得該公司旗下的中籌房產(chǎn)（cnfundrise）在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景。但由于在我國(guó)存在觸及非法集資之嫌等問(wèn)題，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，仍將是較為小眾的產(chǎn)品，難以大規(guī)模展開(kāi)；相較之下，以平安好房為代表的融資型開(kāi)發(fā)類(lèi)眾籌，在拿地后即展開(kāi)，且可融得資金規(guī)模較大，能在較大程度的解決開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的"客戶(hù)+資金"兩大問(wèn)題，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展的重點(diǎn)方向之一；而其它幾類(lèi)模式，雖然眾籌介入的階段不同，但總體上所能籌集的資金規(guī)模較小，本質(zhì)上更多是開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)、提前鎖客、銷(xiāo)售去化等采取的營(yíng)銷(xiāo)手段，難以真正解決開(kāi)發(fā)商的融資難題。此外，由于房地產(chǎn)眾籌剛剛起步，法律法規(guī)尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風(fēng)險(xiǎn)，這也給房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展加大了難度，要求對(duì)房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計(jì)及實(shí)施更加謹(jǐn)慎，給創(chuàng)新加上一個(gè)保險(xiǎn)繩。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）