徐迪

摘要：人口老齡化已經(jīng)成為中國社會面臨的一個重要問題。為更好地滿足老年人的養(yǎng)老需求，應(yīng)不斷創(chuàng)新養(yǎng)老思路，而“以房養(yǎng)老”不失為我國應(yīng)對人口老齡化的一種有益嘗試。本文結(jié)合中國的具體國情，對中國實行“以房養(yǎng)老”方式的面臨的困境及具體措施進行了粗淺的探討。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；以房養(yǎng)老

一、以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

我國新型社會養(yǎng)老保險制度經(jīng)歷了長時間的建立、發(fā)展和完善之后，逐步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的新型社會養(yǎng)老保險體系。但是，越來越嚴峻的人口老齡化形勢，養(yǎng)老保險制度本身的“碎片化”，使我國養(yǎng)老保險制度面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

國務(wù)院日前批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中指出將加快完善保險制度體系，研究建立住房反向抵押養(yǎng)老保險試點①，再次引發(fā)社會各界的廣泛關(guān)注?！耙苑筐B(yǎng)老”是指申請人將自有的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)后，按月從金融機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金用來充當養(yǎng)老費用，在申請人去世之后，銀行或保險公司等金融機構(gòu)收回其房屋產(chǎn)權(quán)。這種養(yǎng)老方式是對現(xiàn)行養(yǎng)老方式的一項重要補充。

二、我國推行以房養(yǎng)老的障礙

（一）“以房養(yǎng)老”面臨的困境。觀念之困：多數(shù)老人選擇留房給子女?！耙苑筐B(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。在“以房養(yǎng)老”和“房產(chǎn)留給子女之后要繳納大筆稅款”之間，人們比較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力，而且 “將遺產(chǎn)留給子孫后代”這是在我國人民心中根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。

保障之困：養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”。民政部的數(shù)據(jù)顯示我國養(yǎng)老床位嚴重不足，平均每50個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬。從這種狀況并不能看出來我國的養(yǎng)老前景有多么樂觀，對于以謹慎為特點的中國人來說，拿養(yǎng)老的錢冒險絕對不會是首選。

現(xiàn)實之困：中國樓市陰晴難測。城市中的老年人增長迅速，年輕人增長緩慢，許多獨生子女家庭二合一之后，年輕人不需要再買更多的房子。②當這些房子和老人的房子一起推向市場，將明顯出現(xiàn)供大于求的情況，房價將很難長期維持 “上行”，隱現(xiàn)的樓市泡沫也讓“以房養(yǎng)老”充滿風(fēng)險，導(dǎo)致銀行、保險公司等機構(gòu)對此項業(yè)務(wù)積極性并不高。

（二）“以房養(yǎng)老”面臨的制度障礙

1、法律制度。法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，“以房養(yǎng)老”就很難實施?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，這就需要法律規(guī)范來協(xié)調(diào)各方。如何保證各個行業(yè)各個部門公平公正地經(jīng)營和管理，在當前我國法治環(huán)境如此松懈的情況下并不容易。

2、金融制度。銀行對“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)門檻設(shè)置高。中信銀行在國內(nèi)率先公布實施“以房養(yǎng)老”方案，考慮到防控風(fēng)險，要求老年人或者老年人的法定贍養(yǎng)人必須有多套房屋，貸款期限也必須在10年以內(nèi)。這樣的高門檻很容易讓人望而卻步。而其他以房養(yǎng)老方案，適用范圍也是比較狹窄。

3、產(chǎn)權(quán)制度。住宅70年使用權(quán)的限制，使年限將到期的房屋難以賣出好價格。《物權(quán)法》雖然規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但目前并沒有任何規(guī)定明確70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動續(xù)期是否有償。如果存在續(xù)期費，對金融機構(gòu)而言將是一個巨大的未知風(fēng)險。

三、我國推行以房養(yǎng)老方式的對策

（一）加強以房養(yǎng)老的宣傳。養(yǎng)兒防老的思想觀念在國民心中根深蒂固?，F(xiàn)如今，應(yīng)讓國民了解，我國傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能大為減弱，自我養(yǎng)老十分必要且具有可行性。國家應(yīng)當通過各種平臺來宣傳現(xiàn)代新型的養(yǎng)老觀念，使中國老人也能夠有“活在當下”的意識。另外，以房養(yǎng)老是新型的金融產(chǎn)品，要讓民眾順利接受，還必須將以房養(yǎng)老相關(guān)的專業(yè)金融理財知識簡化、通俗化。以便讓民眾了解以房養(yǎng)老的本質(zhì)和具體操作過程。

（二）規(guī)范金融和房地產(chǎn)市場

1、規(guī)范金融市場，完善金融市場體系。以房養(yǎng)老作為一種新型金融工具，面臨多項風(fēng)險。由于以房養(yǎng)老參與主體較多，相互間利益難協(xié)調(diào)；其申請者大部分是老年人，維權(quán)意識和抗風(fēng)險意識比較弱。如缺乏一個規(guī)范有序的金融市場，就很有可能會被個別投機商所利用。這不僅會損害老年人的利益，而且會對以房養(yǎng)老產(chǎn)生負面影響。

現(xiàn)今參與“以房養(yǎng)老” 的金融機構(gòu)數(shù)量不多，實施方式也很單一。加上長期的銀行信貸，給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險。為此改革金融市場的資金管理；積極引進先進并符合國情的融資模式十分必要。

2、調(diào)控房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)二級市場。在一個拋棄了商品性質(zhì)的房地產(chǎn)市場里，“以房養(yǎng)老”施行的風(fēng)險會相當大，因此需要建立一個理性和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。政府在建立健全房地產(chǎn)金融體制時，要對房地產(chǎn)市場的進行適當?shù)母深A(yù)與調(diào)控，營造一種良好的發(fā)展環(huán)境。房產(chǎn)中介機構(gòu)也是我國房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定的因素?！耙苑筐B(yǎng)老”在實施過程中，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的不規(guī)范操作會使加大了金融機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。因此，規(guī)范房產(chǎn)中介機構(gòu)；改善房屋交易環(huán)境等措施也亟需跟進。

“以房養(yǎng)老”涉及的房產(chǎn)主要是二手房，這就表示它的順利實施離不開房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。我國的二手房交易市場日趨完善，但仍有相當大的進步空間，比如說住房二級市場準入規(guī)則的建立；居民住房數(shù)據(jù)庫的建立；還有相應(yīng)的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)的建立。

（三）完善相關(guān)制度的設(shè)計?！耙苑筐B(yǎng)老”關(guān)乎民生中最基本問題——養(yǎng)老問題。這決定了它不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個社會難題。以房養(yǎng)老的成熟，需要國家從宏觀層面出發(fā)，進行系統(tǒng)的制度設(shè)計。

1、法律制度。以房養(yǎng)老模式即使有廣闊的市場前景和足夠大的社會需求，如果沒有可操作性的法律作為支撐，也只會是曇花一現(xiàn)。構(gòu)建法律支撐體系，具體到住房保險的環(huán)節(jié)上，可以研究制定出涵蓋房主的人壽保險、房屋的價值保險等內(nèi)容的《住房抵押貸款保險法》。在資產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)我國己有的《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，結(jié)合實際情況，制定出《房地產(chǎn)評估管理條例》。為了對住房反向抵押貸款的申請人的權(quán)利、義務(wù)和資格，業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任以及操作程序等內(nèi)容予以規(guī)定，還需要盡快制定出《住房反向抵押貸款條例》。

2、金融制度。以房養(yǎng)老在某種意義上來說也是一種金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，因此，金融體制對其具有相當大的影響。到目前為止，我國基本上形成了一個以商業(yè)銀行為主體，其他金融機構(gòu)為補充的房地產(chǎn)金融體制，但其仍未成熟。我國目前市場容量狹小，融資工具缺乏；住房抵押貸款占貸款總額的比例較??；貸款的利率、期限、首期付款數(shù)額方面有明顯的差異。因此，應(yīng)積極引進先進并符合國情的融資模式；將競爭機制進入金融機構(gòu)，倒逼其提升專業(yè)技能。

3、產(chǎn)權(quán)制度。以房養(yǎng)老必須以完全擁有土地產(chǎn)權(quán)為前提。2007年修改后的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”③但自動續(xù)期是否無償，《物權(quán)法》并未明確規(guī)定。而續(xù)期的費用，無疑將增加金融機構(gòu)的成本。

具體說來，解決70年土地使用權(quán)的政策難題，可采用明確司法解釋的方式。對于住宅可以進行分類，規(guī)定自動續(xù)期的方式。對于那些用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)，可采用較低費用或者免費續(xù)期的續(xù)期方式，消除借貸雙方存在的政策風(fēng)險。

“銀發(fā)危機”席卷而來，我國的社會養(yǎng)老方式的探索將是一個長期的任務(wù)，“以房養(yǎng)老”是養(yǎng)老方式的一種可貴創(chuàng)新。必須明確，以房養(yǎng)老只是一種補充性養(yǎng)老方式，并不是對社會養(yǎng)老的替代，而是對怎樣讓“老有所養(yǎng)”更好地實現(xiàn)的一種解答。今后，我國應(yīng)針對社會不同層面的養(yǎng)老需求，多一些不同的探索。（作者單位：湘潭大學(xué)公共管理學(xué)院）

注解：

①《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》。

②李文：《中國房價走勢預(yù)測——中長期向下》，《中國房地產(chǎn)金融》，2012年。

③《中華人民共和國物權(quán)法》，第一百四十九條，2007年3月16日。

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