秦愛華

德國的房價長期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機時期，德國的房地產(chǎn)市場逆勢而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國房價長期穩(wěn)定不僅是德國房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國社會市場經(jīng)濟制度的必然產(chǎn)物。德國的房地產(chǎn)市場與本國的經(jīng)濟政策和社會發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。

德國的住房價格長期保持穩(wěn)定。在1985—2015年的30年中，德國個人收入增長了三倍，房價僅上漲了60%，同期美國的房價則上漲了兩倍。德國的房地產(chǎn)市場不僅在長期內(nèi)保持了供需平衡，維持了價格穩(wěn)定，而且很好地解決了中低收入人群的住房問題，使得居者有其屋，保證了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。德國房價的長期穩(wěn)定背后的深層次原因是什么？德國在房地產(chǎn)市場管理方面有哪些成功經(jīng)驗？這些成功經(jīng)驗對中國有哪些啟示？本文將就上述問題進行深入研究和解答。

德國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點

一、德國房地產(chǎn)價格長期保持穩(wěn)定

德國經(jīng)濟總量約占?xì)W盟經(jīng)濟總量的三分之一，是歐洲第一大經(jīng)濟體。2015年德國人均GDP達到37100歐元，位居歐盟國家前列。盡管德國經(jīng)濟高度發(fā)達，但是德國的房地產(chǎn)價格卻低于歐洲其他國家的水平。2012年德國商品房均價為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國每平方米19100歐元和法國每平方米14696歐元的均價。[1]總體看來，德國的房價在歐盟國家中處于中低水平。從房價波動上來看，德國房地產(chǎn)價格比較穩(wěn)定，近十年來沒有出現(xiàn)較大幅度波動。2014年德國房產(chǎn)價格指數(shù)比2005年增長13.9%，略低于歐盟14.6%的平均漲幅。德國房價既沒有出現(xiàn)北歐國家那樣的房產(chǎn)價格高漲，也沒有出現(xiàn)危機國家那樣的房產(chǎn)價格大跌。[2]

二、金融危機下德國住房市場價格逆勢增長

德國房地產(chǎn)價格的走勢與歐洲的整體走勢差異較大。如圖1所示， 2009年之前，德國的房價持續(xù)負(fù)增長，國際金融危機爆發(fā)后德國的房價不降反升，持續(xù)呈現(xiàn)正增長的態(tài)勢，2013年德國房價增長率達到4.9%。然而，歐元區(qū)的房價與德國相比呈現(xiàn)出相反的趨勢。全球金融危機爆發(fā)后，歐元區(qū)國家房價急轉(zhuǎn)直下，從 2008年開始一直處于負(fù)增長狀態(tài)，至今沒有改變。受金融危機影響，歐洲部分國家的房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)泡沫破裂，特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國家房價跌幅更大，價格穩(wěn)定、風(fēng)險更低的德國房地產(chǎn)市場成了國際投資的避風(fēng)港，部分歐洲國家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國，從而推高了德國的房地產(chǎn)價格。這是德國與其他歐元區(qū)國家房產(chǎn)價格出現(xiàn)相反走勢的一個重要原因。與歐洲其他國家相比，德國房價雖然呈現(xiàn)逆勢上漲的趨勢，但德國房價仍處于合理區(qū)間，加上德國政府對房地產(chǎn)市場的良好調(diào)控，目前德國的房地產(chǎn)價格不存在泡沫風(fēng)險[3]，也未對德國的整體經(jīng)濟構(gòu)成威脅。

三、德國房地產(chǎn)市場供給穩(wěn)定增長

德國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，德國批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達到峰值以后逐年下降。但從2009年開始，德國政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長近5%。2015年1—9月德國政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設(shè)。[4]可見，盡管歐洲主權(quán)債務(wù)危機的陰霾仍未褪去，歐洲多數(shù)國家的經(jīng)濟復(fù)蘇依然疲弱，房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，但是德國的房地產(chǎn)市場在低利率政策和經(jīng)濟穩(wěn)步增長的推動下呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。

四、德國住房自有率較低

在德國，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中（低于歐盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會住房管理機構(gòu)提供的社會租賃房?？傮w看來，德國購房和租房的家庭各占一半。2012年德國共有4055萬套住房，德國人口總數(shù)為8043萬人，平均每個家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。[5]購房經(jīng)濟壓力不是德國家庭購房率低的主要原因。德國家庭的住房消費支出占家庭消費支出的比重處于合理范圍之內(nèi)，并呈現(xiàn)下降趨勢。2013年，德國家庭支出中用于住房的支出約占家庭總支出的35%，平均每月845歐元用于住房支出。[6]也就是說，房價并不是阻礙德國家庭購買住房的主要原因。穩(wěn)定的私人租房市場和完善的社會住房制度滿足了不同收入人群的住房需求，這可以看作是德國住房自有率較低的一個原因。

總之，德國房地產(chǎn)市場具有鮮明的特點，德國的房價長期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機時期，德國的房地產(chǎn)市場逆勢而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國房價長期穩(wěn)定不僅是德國房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國社會市場經(jīng)濟制度的必然產(chǎn)物。德國的房地產(chǎn)市場與本國的經(jīng)濟政策和社會發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。因為德國的社會市場經(jīng)濟制度是其制定房地產(chǎn)政策的主要依據(jù)，所以下面首先對德國的社會市場經(jīng)濟制度及其與房地產(chǎn)政策的關(guān)系進行闡述。

德國住房市場價格

穩(wěn)定的原因分析

一、社會市場經(jīng)濟模式是德國住房價格穩(wěn)定的基石

第二次世界大戰(zhàn)后，德國一直以社會市場經(jīng)濟的理念指導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展，社會市場經(jīng)濟的要義是強調(diào)經(jīng)濟自由和社會公正與平衡的兼容，德國住房領(lǐng)域的政策和法規(guī)都體現(xiàn)了這一點。[7]德國房地產(chǎn)業(yè)的核心目標(biāo)是向國民提供符合需求并有能力支付的住房。德國政府的房地產(chǎn)政策已成為德國社會市場經(jīng)濟模式的重要組成部分。[8]社會市場經(jīng)濟模式下的德國房地產(chǎn)政策是向中低收入階層傾斜的。房屋是一種特殊商品，既可以作為消費品，也可以作為投資品。德國政府將住房界定為滿足居住需求的消費品，而不是投資品。德國政府在社會市場經(jīng)濟理念的指導(dǎo)下制定了相關(guān)法律、經(jīng)濟和社會政策，通過經(jīng)濟憲法規(guī)范住房市場的經(jīng)濟秩序，實現(xiàn)住房市場的完全競爭。同時，對于低收入者，德國政府通過社會保障制度，通過建立社會住房、發(fā)放住房津貼等方式，滿足了低收入階層的住房需求，使得居者有其屋?？傮w來看，德國住房模式的特征是社會市場經(jīng)濟體制的具體體現(xiàn)。[9]

二、保障德國住房價格穩(wěn)定的經(jīng)濟政策

德國維護住房市場價格穩(wěn)定的經(jīng)濟政策主要包括以下幾個方面：

第一，德國政府不將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不依靠房產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，而是將房地產(chǎn)作為社會福利的一部分。德國政府明確將住房作為滿足居住需求的消費品，而不是作為投資品，就是強化房屋的消費品屬性，弱化其資本屬性。穩(wěn)定的房價使得房產(chǎn)難以成為投資的主要渠道，投資者很難從投資房產(chǎn)中獲得高額利潤。此外，德國家庭也不會通過購買房產(chǎn)以期保值或升值，也不會將購買住房作為居住的唯一或主要方式，而是可以選擇租房等方式滿足居住需求。因此，德國社會對住房的需求比較穩(wěn)定，加上德國政府每年保持一定水平的住房增量，較好地維持了德國住房市場的供需平衡，也在一定程度上穩(wěn)定了住房價格。

第二，德國的房產(chǎn)稅收體系可以有效遏制炒房盈利的投機行為。德國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。為了限制房地產(chǎn)的投機行為，德國法律規(guī)定，購買一套房屋自住十年后賣出可以不繳納所得稅，如果購買不到十年就賣出需繳納所得稅，如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。[10]在德國，出租房屋的租金收入也要納稅，目前德國的房屋租金所得稅率為25%。德國對于逃稅行為的懲罰措施相當(dāng)嚴(yán)厲，巨大的逃稅成本和誠信的社會風(fēng)氣使得德國人養(yǎng)成了誠信納稅的良好習(xí)慣?？傊^高的稅收和嚴(yán)格的稅收監(jiān)管使得投機者難以從德國的房地產(chǎn)中贏取暴利，也就避免了房地產(chǎn)成為投機者的目標(biāo)。

第三，完善的私人租賃住房市場管理政策可有效分流購房需求。德國房價之所以穩(wěn)定，一個重要的原因就是德國家庭不完全依賴購房，而是可以通過租房滿足住房需求。穩(wěn)定的房租、對租房者的全面保護使得德國人不會僅依賴購買住房來滿足住房需求，而是可以通過租住住房來滿足需求。德國實行嚴(yán)格的保護租房者利益的法律，有效保護了租房人的合法權(quán)益。私人租賃住房市場的房屋質(zhì)量好、租金價格穩(wěn)定、租房者社會階層較高成為德國租賃市場健康發(fā)展的主要特征。德國的《租房法》對租房合同的簽訂、期限、承租人和出租人的權(quán)利義務(wù)進行了全面的規(guī)定，核心側(cè)重于保護承租人的權(quán)利。德國的《住宅建筑法》將租賃住房劃歸“公益”和“福利”的范疇，規(guī)定其建造面積、布局和租金要適合廣大居民需要。對于買不起住房的人，德國政府主要是通過發(fā)放租房補貼的方式幫助其租房，而不是通過信貸扶持刺激買房需求。根據(jù)德國的《房租補貼法》，對于無力承擔(dān)租金的居民發(fā)放租房補貼。家庭需繳納的房屋租金與可承受的租金（一般按照家庭收入的25%計算）差額由政府負(fù)擔(dān)，分別由聯(lián)邦政府和州政府各負(fù)擔(dān)50%。補貼期限為15年，超過15年后根據(jù)家庭收入的增加而逐年減少房租補貼。目前，德國的房租補貼政策已成為解決低收入階層住房的主要措施，德國現(xiàn)在約有11%的家庭領(lǐng)取租房補貼。[11]

第四，嚴(yán)格的房價定價機制直接保證了德國住房價格的穩(wěn)定。德國的房價、地價和房租都實行指導(dǎo)價制度。德國的房價由獨立的地產(chǎn)評估師評定，評估師對于評估結(jié)果負(fù)有法律責(zé)任。根據(jù)聯(lián)邦建筑法設(shè)立的“房地產(chǎn)公共評估委員會”負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)氐闹笇?dǎo)價，這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)遵照執(zhí)行，并在合理范圍內(nèi)浮動。對于從超高房價和房租中牟取暴利的行為，牟利者都要承擔(dān)高額罰金甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。根據(jù)德國的《經(jīng)濟犯罪法》，如果房價超過指導(dǎo)價的20%就被認(rèn)為是超高房價，如果不立即將價格降至合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款；如果超過指導(dǎo)價的50%被認(rèn)為是房價暴利，除了巨額罰款以外，還有可能被處以三年以下的有期徒刑。

三、德國房價穩(wěn)定的社會因素

導(dǎo)致德國房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的原因除了經(jīng)濟因素以外，還包括一些社會因素，主要表現(xiàn)為以下兩個方面：

第一，德國均衡發(fā)展的城市化模式避免了人口的過度集中。城市化進程不均衡發(fā)展的一個結(jié)果就是大量的人口融入大城市，導(dǎo)致房價高漲。德國的城鎮(zhèn)化程度較高。德國是世界上城市化最早的國家之一，早在1900年德國的城市化率就達到了50%，早于中國100多年（中國于2011年達到50%），[12] 2011年德國的城市化率已經(jīng)高達73.9%。德國的城市化進程也遇到了流動人口數(shù)量大、住房擁擠、環(huán)境衛(wèi)生差、公共服務(wù)不足、失業(yè)嚴(yán)重等社會矛盾。經(jīng)過長期的發(fā)展和完善，德國形成了城市化均衡發(fā)展的局面?，F(xiàn)在，德國人口流動比較容易，而且人口流動對住房的需求更多的是城鎮(zhèn)之間的更換住房，不存在大量無住房人員涌入城市，不會對城市的住房需求產(chǎn)生較大沖擊。

第二，德國完善的住房保障制度保證了中低收入階層的住房需求。在德國，單身家庭年收入低于1.7萬歐元、兩口之家的家庭年收入低于2.5萬歐元即可申請政府的“福利住房”。據(jù)統(tǒng)計，德國有41%的家庭享受“福利住房”。[13]德國的福利住房是按照收入進行申請和分配的，而不是根據(jù)職業(yè)或等級分配。政府的公務(wù)員不享受福利分房，政府官員也沒有特殊的住房待遇。福利住房的宗旨是為低收入階層提供基本住房保障。

綜上所述，德國在社會市場經(jīng)濟模式下的住房政策保障了住房價格的長期穩(wěn)定。正是德國政府強化住房的福利性，弱化住房的營利性，通過充足的住房供給、合理的稅收調(diào)控、均衡的城市化模式等方式實現(xiàn)了德國住房的穩(wěn)定發(fā)展。

德國住房市場管理的中國啟示

德國政府對于房地產(chǎn)市場的合理規(guī)范，保障了德國的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定均衡發(fā)展，并且使得房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定，可謂各國房地產(chǎn)市場的典范。中國的房地產(chǎn)市場存在有效需求不足、空置率高等問題。德國的房地產(chǎn)政策和管理經(jīng)驗對于解決中國房地產(chǎn)市場存在的問題具有一定的啟示。

第一，規(guī)范住房市場管理，使住房逐漸回歸消費品屬性。德國政府在社會市場經(jīng)濟理念的指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范，強調(diào)住房是滿足居民居住要求的基本消費品，并通過規(guī)范市場秩序?qū)崿F(xiàn)充分的市場競爭，在實現(xiàn)經(jīng)濟效率的同時維護社會公正。反觀中國住房市場的亂象，可以看出不少的地方政府并沒有作為市場秩序的制定者，甚至作為經(jīng)濟參與者從中牟利。因此，應(yīng)該首先規(guī)范政府干預(yù)市場的行為，并通過法律法規(guī)打破壟斷企業(yè)和利益集團對房地產(chǎn)市場的操控，防止其從房地產(chǎn)市場中牟取暴利。

第二，完善住房保障制度，為低收入者提供可支付性住房。中國的住房保障制度起步晚，存在許多不完善的地方，還處于探索階段。德國在社會住房建設(shè)管理方面積累了豐富經(jīng)驗，值得借鑒。德國的社會住房保障制度彌補了市場的不足，解決了低收入階層的基本住房需求。德國通過提供公共租賃住房和發(fā)放租房補貼等社會保障措施，為無力購買房屋和支付租金的低收入人群提供住房條件，在全社會實現(xiàn)居者有其屋，充分維護社會的公平。只有經(jīng)濟效率和社會公正實現(xiàn)均衡發(fā)展，經(jīng)濟和社會的發(fā)展與進步才能持久和穩(wěn)定。

第三，發(fā)展和規(guī)范私人租賃住房市場，緩解購房壓力。發(fā)展和完善私人租賃住房市場，不僅可以緩解購房壓力和抑制房價過快上漲，而且可以有效解決無力購房者的住房問題。與德國相比，中國對私人租賃住房市場存在缺乏監(jiān)管，缺少對租房者權(quán)益的有效保護，私人租賃住房供給嚴(yán)重不足。政府需要通過法律法規(guī)完善租房的市場秩序，對房租合同、期限、房租等給予明確規(guī)定，側(cè)重保護租戶的利益，使得租戶能夠穩(wěn)定安心地租房。

第四，盡快出臺房屋登記制度和房產(chǎn)稅政策。實行房屋登記制度，實現(xiàn)全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，以公開透明的方式管理住房不僅有利于住房的統(tǒng)計和管理，而且有助于預(yù)測房屋需求量，為每年的新房建設(shè)數(shù)量提供依據(jù)。另外，要加快推行房產(chǎn)稅政策，制定合理的房地產(chǎn)稅收制度，以法律形式規(guī)定住房租金和買賣價格的漲幅，避免房價的持續(xù)快速上漲。同時，通過住房信息網(wǎng)絡(luò)化和合理納稅等方式，提高房屋的持有成本將有助于降低住房的空置率，促使過剩的住房進入房地產(chǎn)交易市場和租賃市場。

【本文為國家社科基金一般項目“城市化進程中歐洲國家的社會住房政策研究”（批準(zhǔn)號：14BJL011）的階段性研究成果】

（責(zé)任編輯：徐海娜）

[1] 數(shù)據(jù)來源：陳洪波、蔡喜洋，《德國住房價格影響因素研究》，載《金融評論》，2013年第1期。

[2] 2014年，挪威和瑞典的住房價格指數(shù)比2005年分別上漲72.5%、70.2%。2014年，愛爾蘭的住房價格指數(shù)比2005年下跌28.3%。

[3] Deutsche Bundesbank monthly report， February 2015.

[4] 數(shù)據(jù)來源：德國統(tǒng)計局，https：//www.destatis.de.

[5] 數(shù)據(jù)來源：Alice Pittini， ect. The state of housing in the EU 2015， May 5， 2015.

[6] 數(shù)據(jù)均來源德國統(tǒng)計局，https：//www.destatis.de。https：//www.destatis.de/EN/FactsFigures/SocietyState/IncomeConsumptionLivingConditions/Housing/Current_SILC.html.

[7] 朱玲：《德國住房市場中的社會均衡和經(jīng)濟穩(wěn)定因素》，載《經(jīng)濟學(xué)動態(tài)》，2015年第2期。

[8] 許兵、孟學(xué)禮、孔煒：《德國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)的經(jīng)驗》，載《中國貨幣市場》，2011年第4期。

[9] 余南平：《金融危機下德國住房模式反思》，載《德國研究》，2010年第3期。

[10] 同[8]。

[11] 魏東、季彥敏：《住有所居的德國經(jīng)驗》，載《上海房地》，2010年第6期。

[12] 李璐穎：《城市化率50%的拐點迷局——典型國家快速城市化階段發(fā)展特征的比較研究》，載《城市規(guī)劃學(xué)刊》，2013年第3期。

[13] 謝敬：《德國房價十年不漲為哪般》，載《金融經(jīng)濟》，2010年第12期，總第342期。