羅麗娟

像往常一樣，在公司加完班的晨嫣打了輛車回到位于北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路的新派公寓，已是晚上9點(diǎn)?，F(xiàn)在，晨嫣已經(jīng)習(xí)慣了這樣的生活節(jié)奏。

從美國(guó)留學(xué)回京一年了，晨嫣一直住在這座城市的CBD，在自己擅長(zhǎng)的金融行業(yè)工作，月薪2萬(wàn)元左右。她沒(méi)有回家和爸媽住在一起，而是每個(gè)月花費(fèi)近三分之一的收入租住在這個(gè)距離公司更近的40平方米單身公寓里。用她自己的話來(lái)說(shuō)，對(duì)生活總要有點(diǎn)追求。這個(gè)獨(dú)立的女孩，自然成了朋友圈里被“點(diǎn)贊”的對(duì)象，朋友父母口中“別人家的孩子”。

想起最初搬進(jìn)新派公寓的場(chǎng)景，晨嫣不由得笑出聲來(lái)，“父親帶著我來(lái)到這兒辦理租住，第一方便我上班，第二點(diǎn)也是最主要的一點(diǎn)，他希望我在這兒找到個(gè)高品質(zhì)的男朋友”。

新都市生活模式

“我們可能是唯一一個(gè)要出示大學(xué)本科畢業(yè)證才能入住的公寓。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏笑著告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者，新派公寓的入住條件比較苛刻，拒絕九類人，“我們拒絕50歲以上的單身大叔、學(xué)歷低于大專、喜歡制造噪音者、老人和小孩、養(yǎng)寵物的、吸煙的、亂扔垃圾者，還有自以為是的缺公德心的土豪。”

新派公寓在北京有兩家門(mén)店，一家在百子灣，距離國(guó)貿(mào)橋僅800米；另一家在故宮旁邊。地理位置的選擇，也表明新派公寓從一開(kāi)始就瞄準(zhǔn)更高的圈層，其月租金基本在7000-9000元范圍。

王戈宏幾年前在國(guó)外生活時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象。無(wú)論是紐約還是巴黎，在都市的核心地段集中居住著成群的年輕人，而國(guó)內(nèi)的都市核心地段，大多數(shù)住著富有的老年人。更值得注意的是，國(guó)外大城市的公寓，多數(shù)只租不售，“因?yàn)橘u出太可惜，公寓所有者更愿意做資產(chǎn)證券化，持有并出租?！?/p>

彼時(shí)，在國(guó)內(nèi)公寓市場(chǎng)上，一直沒(méi)有很好的資本和品牌為都市年輕人提供高品質(zhì)的居住空間。“這種供應(yīng)不僅是空間，而是整個(gè)生活方式。”王戈宏開(kāi)始思考這個(gè)問(wèn)題。

2013年6月，新派公寓在故宮邊上開(kāi)出第一家門(mén)店，共45間房作為試水。緊接著第二年，以用私募基金模式，新派收購(gòu)北京CBD舊資產(chǎn)進(jìn)行改造，開(kāi)出第二家門(mén)店，此次房間數(shù)達(dá)101間。公共區(qū)域配套包括健身房、咖啡廳、新派奧萊商店等，定價(jià)7500元/月，直接比當(dāng)時(shí)周邊房租高出2000元/月。

讓人意外的是，如此“高價(jià)”的一棟公寓，推出市場(chǎng)4個(gè)月左右滿租。

“這是一個(gè)人群效應(yīng)?！痹谇叭齻€(gè)月，該公寓只完成了50% 的出租率。這50%的人是新派公寓的第一批客戶，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，首批客戶的平均年齡約28歲，金融、投資、房地產(chǎn)、藝術(shù)類的職業(yè)背景占多數(shù)，大部分人的工作地點(diǎn)就在北京CBD，月收入平均2萬(wàn)元以上。其中70%是海歸，碩士研究生占50%以上，60%都為單身女性。

隨著時(shí)間的遞增，新派公寓的用戶平均年齡反而在逐漸下降，今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平均年齡僅為26歲。如今在兩棟新派公寓共145間房里，出現(xiàn)了越來(lái)越多的90后，最小年齡僅為19歲，準(zhǔn)備出國(guó)留學(xué)。而在這群人當(dāng)中，在北京買(mǎi)房者屈指可數(shù)，但是有車一族卻不在少數(shù)。

“房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越貴，人們?cè)絹?lái)越買(mǎi)不起市中心的房子，而當(dāng)下90后消費(fèi)者也越來(lái)越不在乎買(mǎi)房?！蓖醺旰昵逦J(rèn)識(shí)到，其未來(lái)的主流客戶群體正在發(fā)生變化，他們會(huì)選擇住自己喜歡的房子，而不是要擁有這個(gè)房子，“長(zhǎng)租公寓未來(lái)在中國(guó)是個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)?！?/p>

王戈宏說(shuō)，單身時(shí)代、居住消費(fèi)觀念變革、新剛性需求以及中產(chǎn)階級(jí)的品質(zhì)時(shí)間成本，才是當(dāng)下談租房的門(mén)道。

年輕人的社區(qū)派對(duì)

廣州，一個(gè)周五的晚上，在YOU+國(guó)際青年社區(qū)廣海店的二樓大廳里，偌大的長(zhǎng)桌前，滿滿擠下了20多個(gè)年輕人。陸續(xù)有下班的人加入到派對(duì)中，“今天是我們8樓家友的聚餐，其他樓層和其他店的一些小伙伴都來(lái)參加了，大家互相介紹一下自己。”YOU+廣海店的社區(qū)運(yùn)營(yíng)官毛琪開(kāi)始喊話。

在YOU+的租戶中，大家互稱為“家友”，按照YOU+的家規(guī)，每位新來(lái)的家友都必須在1個(gè)月內(nèi)認(rèn)識(shí)10位家友。

在這棟樓里住了近一個(gè)半月的三樓樓層長(zhǎng)，是個(gè)不折不扣的攝影愛(ài)好者，人稱“游咔擦”。他的朋友圈里能看到各種YOU+的生活剪影，“很多人都覺(jué)得我是YOU+的托兒，經(jīng)過(guò)我推薦住進(jìn)來(lái)的朋友就有3人?！?/p>

“年輕人在一起，主要有5件事，吃、喝、玩、樂(lè)、搞對(duì)象?！盰OU+國(guó)際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO劉昕爽朗地笑起來(lái)，“從后臺(tái)的總體數(shù)據(jù)看到，在我們的家友中有1/3的單身男生，1/3的單身女生，1/3的情侶?！?/p>

對(duì)于男女入住比例，YOU+一直有做統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，“如果一個(gè)社區(qū)在某段時(shí)間男生入住過(guò)多，我們就會(huì)限制男生入住，然后只招女生，兩性比例會(huì)維持在51：49?！眲㈥扛嬖V《21CBR》記者。

而在今年搬進(jìn)YOU+的胡雯雯是一名游戲主播，“我的職業(yè)只需要每天播四個(gè)小時(shí)，月休4天?！比欢?，這份自由職業(yè)比起其他白領(lǐng)，少了“格子”間的交際和友誼，“所以選擇公寓，是因?yàn)槲以趶V州沒(méi)朋友。”

YOU+目前的戶型主要以17-25平方米的loft為主。上層主要為睡床，下層則為書(shū)房功能?！癥OU+ 的房間里沒(méi)有廚房和客廳，因?yàn)槲也还膭?lì)他們?cè)诜块g里做飯，長(zhǎng)時(shí)間待在自己空間內(nèi)?！眲㈥空劦剑蛟靁OU+產(chǎn)品業(yè)態(tài)的初衷，就是要把人“擠下來(lái)”，因此房間里一般只具備4-5項(xiàng)功能，并且不考慮做40平方米以上的一房一廳戶型，但卻在每個(gè)社區(qū)的共享層，用大面積打造了近30項(xiàng)共享內(nèi)容，包括公共廚房、餐桌、臺(tái)球桌、沙發(fā)、茶幾、小吧臺(tái)、大屏幕電視觀影區(qū)域等。每天傍晚的下班時(shí)間，社區(qū)的共享區(qū)域就會(huì)逐漸熱鬧起來(lái)，直到22：00左右才逐漸散去。歐洲杯期間，抱團(tuán)看球也獲得了更多的參與者。

“YOU+有40多個(gè)團(tuán)體，足球隊(duì)、籃球隊(duì)、殺人游戲幫、健身團(tuán)等，都是家友自己組織的，活動(dòng)也是自發(fā)組織?！眲㈥勘硎荆琘OU+其實(shí)是依托房子在做社交。

在YOU+上有一套周一至周五長(zhǎng)期空置的房間，只有周末才能見(jiàn)到人影。這套房子是莫飛和小月租下來(lái)的，在他們房間的沙發(fā)上，還畫(huà)著兩個(gè)人的手印。兩年前，莫飛和小月在YOU+認(rèn)識(shí)，由于志趣相投，很快走到了一起。由于YOU+的居住規(guī)定，兩人在結(jié)婚有了孩子之后就搬出了YOU+，但房子始終沒(méi)舍得退?！八麄兤綍r(shí)周末會(huì)回來(lái)YOU+玩，并且兩人約定，兩人吵架時(shí)誰(shuí)也不許回家告狀，要回YOU+。所以有段時(shí)間，只要是有一個(gè)人回來(lái)YOU+，大家就知道他們吵架了。”在YOU+公寓里，很多老租客都對(duì)歷任家友的故事如數(shù)家珍。

YOU+公寓第一家店落成至今已經(jīng)是第四年，在全國(guó)開(kāi)的39家門(mén)店中，連續(xù)租住了4年以上的家友近40人。

“我們不在乎地點(diǎn)選擇，我相信如果把兩三家店開(kāi)在一起，照樣會(huì)爆滿，YOU+不取決于房子，而是取決于群體?！眲㈥吭诓稍L過(guò)程中強(qiáng)調(diào)，YOU+和其他公寓品牌不一樣，“他們都在做長(zhǎng)租，而我在做社交，我們是另外一個(gè)跑道?！?/p>

雙重風(fēng)口下的機(jī)會(huì)

廣州華南理工大學(xué)的國(guó)際生Vital來(lái)自美國(guó)，在一年多前，他的中文并不像現(xiàn)在這么流利，“我的中文是在魔方公寓學(xué)的”。

坐在廣州魔方公寓的廣紙路店，Vital告訴《21CBR》記者，“最開(kāi)始，我在番禺找了個(gè)房子，和房東談好月租是2700元/月，結(jié)果第二個(gè)月房東就要提價(jià)到3200元，第三個(gè)月已經(jīng)漲到3500元?！睙o(wú)奈之下，Vital選擇退租。有一天，他在臉書(shū)（Facebook）上看到有朋友發(fā)了魔方公寓的信息，“我覺(jué)得這里的風(fēng)格和我們國(guó)家的很像，無(wú)論是裝修還是管理上?！?/p>

半工半讀的Vital現(xiàn)在供職于國(guó)內(nèi)一家美資IT公司，加上學(xué)校的補(bǔ)貼，一個(gè)月的收入達(dá)7000元左右，每個(gè)月2600元/月的房租他覺(jué)得十分適合，如今20平方米的公寓被他打造得極具科技感，大大小小的電視、電腦一共有7部，“我打算在這里長(zhǎng)處下去了，畢業(yè)后也計(jì)劃留在中國(guó)?！?/p>

“我們想為顧客提供的是一個(gè)安全舒適、有尊嚴(yán)的居所?！蹦Х缴罘?wù)集團(tuán)CEO柳佳告訴《21CBR》記者。在柳佳看來(lái)，每個(gè)顧客可能一天有十幾個(gè)小時(shí)住在魔方公寓里，產(chǎn)品的舒適度是至關(guān)重要的，“如何能讓顧客在睡覺(jué)、上網(wǎng)、做飯、洗衣服這些日常的需求上得到滿足，這是我們最關(guān)注的。”在每家門(mén)店，魔方公寓會(huì)配備2-3個(gè)管理人員擔(dān)任店長(zhǎng)和管家，通過(guò)專職人員以及外部合作伙伴為客人提供保潔、維修、快遞收發(fā)等服務(wù)。

此外，安全性也成為其另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。所有魔方公寓門(mén)店都配備了酒店類型的消防設(shè)施和監(jiān)控設(shè)施，覆蓋所有公共區(qū)域，不留盲點(diǎn)。而所有大門(mén)樓層和電梯都設(shè)有門(mén)禁系統(tǒng)，避免陌生人隨意進(jìn)入公寓。“根據(jù)我們的用戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二線城市的女性住戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于男性，較高的安全性是女性住戶的基本需求?！绷颜f(shuō)。

今年4月，魔方公寓完成了新一輪 3 億元融資，是目前公寓領(lǐng)域最大的一筆融資，本次投資后魔方公寓的估值約 10 億美元。作為目前全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，魔方公寓擁有150家門(mén)店，房量約2.2萬(wàn)間。

美國(guó)華平投資集團(tuán)參與了魔方公寓的兩輪融資，華平亞太區(qū)負(fù)責(zé)人王倩表示，魔方公寓是其在中國(guó)看到的最好的投資機(jī)會(huì)之一。

長(zhǎng)期以來(lái)主打城市白領(lǐng)市場(chǎng)的魔方公寓，月租金定價(jià)在3000-6000元范疇。未來(lái)魔方公寓計(jì)劃進(jìn)入更深的細(xì)分領(lǐng)域，推出“中高端”和“企業(yè)公寓”新品牌。中高端品牌More（中文譯名“魔爾”）更關(guān)注所居住環(huán)境的設(shè)計(jì)感和私密性，不同于普通公寓的20-30平方米，魔爾的套內(nèi)面積統(tǒng)一提升至30-50平方米。這一類客群主要瞄準(zhǔn)企業(yè)中高層高管、海歸、外籍人士，租金范圍在6000-12000元/月。

而企業(yè)公寓的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品已率先在上海的兩家門(mén)店推出，主打B2B經(jīng)營(yíng)模式，意在為城市中心區(qū)域的服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員提供，區(qū)別于魔方公寓一貫的大床房風(fēng)格，可依據(jù)企業(yè)需求定制為雙床房標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)空間則更有彈性。

“我們也在研究一類名為share house的產(chǎn)品，目前國(guó)外比較多，房間不帶客廳?！绷驯硎荆@類產(chǎn)品的房間只提供基本的睡眠和儲(chǔ)物功能，在公共區(qū)域提供廚房、淋浴等功能，通過(guò)降低房間面積來(lái)降低租金水平，月租金價(jià)格可控制在2000元左右，今年會(huì)在一二線城市進(jìn)行試點(diǎn)。魔方正試圖覆蓋更多的租住市場(chǎng)人群。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)品牌總監(jiān)邵俊告訴《21CBR》記者，由于產(chǎn)品面對(duì)不同人群，魔方公寓也精準(zhǔn)地將中高端品牌選址在一線城市CBD位置，而普通的白領(lǐng)公寓則以靠近地鐵為主。

除了資本的力量，真正把公寓行業(yè)推上風(fēng)口的是國(guó)辦發(fā)39號(hào)文。今年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等6個(gè)方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策措施。其中，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的提法令人尤為關(guān)注。

“我們正好站在了政策和資本的雙重風(fēng)口上?！绷烟岬?，除了房屋屬性的變化，未來(lái)行業(yè)將納入生活服務(wù)行業(yè)，享有6%的增值稅，降低稅收成本；給予租客居民身份，可辦理暫住證；公寓租賃納入公積金租房范疇等。另外，把市場(chǎng)機(jī)構(gòu)納入了公租房源供應(yīng)中，歡迎和鼓勵(lì)更多的市場(chǎng)租賃機(jī)構(gòu)加入，“我們也很樂(lè)意參與到政府公租房的經(jīng)營(yíng)管理中去?！绷颜f(shuō)。

為了用戶體驗(yàn)的更大增值，目前魔方公寓推出了“公寓+互聯(lián)網(wǎng)”的概念，整合生活服務(wù)資源，提供洗衣、家政、美甲、生鮮配送等到家服務(wù)。魔方公寓今年的目標(biāo)是再開(kāi)200家店，年底擴(kuò)張至300家，到2018年達(dá)到1000家的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)每年200%的增長(zhǎng)速度。柳佳說(shuō)，對(duì)于中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這僅僅只是開(kāi)始。

2億單身群體效應(yīng)

“居住消費(fèi)觀念在隨著時(shí)代轉(zhuǎn)變?！痹阪溂已芯吭褐鬓k的“互聯(lián)網(wǎng)與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)”的演講臺(tái)上，王戈宏拋出一組數(shù)據(jù)，“據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)單身人口有兩億多，相當(dāng)于美國(guó)人口的2/3，尤其是大齡女青年非常多?！彼治龅溃瑔紊砣丝谫I(mǎi)房子的動(dòng)力已經(jīng)削弱，加上90后摒棄了有了房子再找對(duì)象的觀念，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，擁有房子已經(jīng)不是主要訴求。

90后余成是魔方一家公寓門(mén)店的店長(zhǎng)。隨著年齡增長(zhǎng)，他意識(shí)到身邊越來(lái)越多人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生變化。找對(duì)象和買(mǎi)房買(mǎi)車是在父母眼中最重要的人生三大事，而在都市年輕人心中，自我增值更重要，“我更愿意騰出一部分花費(fèi)用于自我增值，例如報(bào)班學(xué)習(xí)、看書(shū)、健身等。”

柳佳認(rèn)為當(dāng)下年輕人的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)進(jìn)入另一個(gè)軌道，“他們也會(huì)拼搏會(huì)掙錢(qián)，是為了創(chuàng)造更好的生活，世界那么大，都想去看看。中國(guó)的長(zhǎng)租市場(chǎng)非常大，但還處于起步階段，遠(yuǎn)沒(méi)到發(fā)展成熟或者飽和的狀態(tài)?！?/p>

做公寓行業(yè)，需要更大的耐心?！肮⑿袠I(yè)不是暴利行業(yè)，不要期望現(xiàn)在能賺錢(qián)。”劉昕看到，從投資回報(bào)率來(lái)講，現(xiàn)在不是回收利潤(rùn)的時(shí)候，而是要規(guī)模和要服務(wù)的時(shí)候。另外，企業(yè)要預(yù)測(cè)一個(gè)剪刀差，在未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，租金自然會(huì)上漲。

早期依靠金融背書(shū)的新派公寓，一直專注于打理品牌，今年也轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，啟動(dòng)品牌輸出。“現(xiàn)在拿樓的紅利已經(jīng)沒(méi)有了，我們將嘗試多種途徑，例如基金和債股收購(gòu)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓要靠三個(gè)方面制勝：金融基因、產(chǎn)品基因、技術(shù)基因?！蓖醺旰暾f(shuō)。

“租賃市場(chǎng)未來(lái)是更大的市場(chǎng)。”根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2015年國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)房源接近8000萬(wàn)套，2020年有近9000萬(wàn)套房源，2020年會(huì)產(chǎn)生1.7萬(wàn)億元的流水?！霸谶@段時(shí)間里，租金增長(zhǎng)速度可能是40%?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)五年處于由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡的階段。

劉昕相當(dāng)樂(lè)觀。“當(dāng)今的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，大概就是六個(gè)字：天時(shí)地利人和。大家趕緊干吧！”