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摘 要：該文以不動(dòng)產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路為研究對(duì)象，論文首先分析了不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端，論文中主要分析了4個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，論文論述了建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考。論文是筆者長(zhǎng)期工作基礎(chǔ)上的理論升華，相信對(duì)從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度 弊端 解決思路

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）02（b）-0125-03

1 不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端

1.1 造成了登記范圍的不明確

登記范圍的確定，是不動(dòng)產(chǎn)登記中首先要解決的難點(diǎn)問題?！段餀?quán)法》對(duì)什么是不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍未作明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要散見于國(guó)家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經(jīng)濟(jì)差異加大，地方立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。

一是納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的權(quán)利客體過窄。從前面分析可以看出，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利客體主要有土地、房屋、林木、草原、海域、灘涂、礦藏等，但隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)開始分化和組合 ，一些新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利開始出現(xiàn)，如，土地空間權(quán)、地下權(quán)等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動(dòng)產(chǎn)客體的登記法律沒有規(guī)定；有些不動(dòng)產(chǎn)仍未進(jìn)入或未完全進(jìn)入交易市場(chǎng)，如，鐵路、電網(wǎng)、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇；某些市場(chǎng)交易頻繁的不動(dòng)產(chǎn)未能登記，如，農(nóng)村房屋的買賣。這不僅與我國(guó)深化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求不符，更使權(quán)利人利益難以得到保護(hù)，不利于發(fā)揮物的使用價(jià)值。

二是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類存在沖突。以土地和房屋登記為例，《土地登記辦法》中專設(shè)總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記，而在《房屋登記辦法》中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預(yù)告登記另設(shè)章節(jié)；《土地登記辦法》中權(quán)利歸屬及其他記載內(nèi)容的變更、他物權(quán)的設(shè)立放在變更登記的規(guī)定里，而在《房屋登記辦法》中所有權(quán)登記下包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記及注銷登記，地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記另設(shè)章節(jié)。這種在登記類型上的沖突，容易導(dǎo)致理論認(rèn)識(shí)和事務(wù)操作上一定的混亂，給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)市場(chǎng)交易帶來安全隱患。

1.2 阻礙了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易

前面分析到，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行多部門登記制，至少存在土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質(zhì)、礦產(chǎn)等8個(gè)部門進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，并且依據(jù)各自的法律還實(shí)行分級(jí)登記。這種多部門多級(jí)別的登記制度是難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，其弊端很明顯。

1.2.1 影響不動(dòng)產(chǎn)交易的安全

不同的登記部門依據(jù)的法律不盡相同，而且法律規(guī)定之間有很多矛盾和沖突之處，容易產(chǎn)生對(duì)同一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行不同的政策，使不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體無所適從，影響他們的投資熱情和交易的安全感。即使依據(jù)同一部法律，多部門登記也會(huì)造成當(dāng)事人的權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

1.2.2 增加了權(quán)利人的登記成本

權(quán)利人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記前，往往要花費(fèi)一定的時(shí)間和精力，首先搞清楚將要登記的權(quán)利歸哪家部門管理，對(duì)登記具體有哪些程序和實(shí)體的特殊要求，這在無形中增加了當(dāng)事人的登記成本。由于不動(dòng)產(chǎn)自然聯(lián)系上的緊密性，權(quán)利人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，往往需要到不同的部門分別登記，重復(fù)交納高昂的登記費(fèi)用。同樣，如果權(quán)利人同時(shí)擁有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，也需要到不同的登記機(jī)關(guān)分別提出申請(qǐng)，耗費(fèi)權(quán)利人的時(shí)間成本和費(fèi)用成本。

1.2.3 造成了登記資源的浪費(fèi)

土地、房產(chǎn)、林地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在不同的部門分別登記，均需要專業(yè)的登記人員隊(duì)伍和專項(xiàng)財(cái)政保障，不僅機(jī)構(gòu)臃腫，大大增加了政府負(fù)擔(dān)，而且由于登記信息由各個(gè)登記機(jī)關(guān)壟斷，不能實(shí)現(xiàn)有效的資源共享，容易造成大量的錯(cuò)登、漏登情形，降低了服務(wù)效率，從而造成了登記資源的大量浪費(fèi)。

1.3 導(dǎo)致了登記程序的混亂

盡管《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序進(jìn)行了原則性的規(guī)定，但不動(dòng)產(chǎn)登記程序是具有明確法定性、嚴(yán)格的順序性以及過程完整性的活動(dòng)，不進(jìn)行明確規(guī)定，容易造成實(shí)踐中的混亂。遺憾的是現(xiàn)在沒有新的法律、行政法規(guī)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記程序，主要還是靠部門規(guī)章和地方立法進(jìn)行規(guī)定，立法層次低，加上各地理解不一，不僅破壞法律的嚴(yán)肅性，而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是背道而馳的。

1.4 降低了登記信息的公開程度

不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項(xiàng)制度還存在很多不足，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.4.1 信息公開不足

盡管各登記機(jī)關(guān)均承諾當(dāng)事人可以公開查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代形成的思維定勢(shì)，登記機(jī)關(guān)仍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的查詢?cè)O(shè)置了嚴(yán)格的限制，當(dāng)事人只能查看到一些比較簡(jiǎn)單的粗略的內(nèi)容，這與物權(quán)變動(dòng)公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。

1.4.2 查詢程序不夠明確

除國(guó)土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對(duì)土地登記資料查詢程序做了較詳細(xì)的規(guī)定外，其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權(quán)屬狀況可以查詢等內(nèi)容，極少有涉及對(duì)登記查詢具體程序和范圍的規(guī)定。

1.4.3 查詢手段單一

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢，當(dāng)事人一般要到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)、提供相關(guān)證明，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查和繳納查詢費(fèi)用后，才能查看到相關(guān)資料，缺少方便、快捷地查詢途徑。有些地方當(dāng)事人雖然可以通過登記機(jī)關(guān)的專門網(wǎng)站查詢登記信息，但是由于登記機(jī)關(guān)網(wǎng)上公布的信息往往不完整或經(jīng)過技術(shù)處理，當(dāng)事人想獲取自己需要的不動(dòng)產(chǎn)登記信息資料很難。法國(guó)、日本、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的民法典和有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記法無不為第三人的查詢提供了便利。

2 建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思路研究

建立國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，《物權(quán)法》第10條第2款也明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢(shì)所趨。但《物權(quán)法》施行后的幾年來，國(guó)家法律、行政法規(guī)并沒有出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，可見要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的艱巨性和復(fù)雜性，特別是在我國(guó)地域遼闊、區(qū)域間發(fā)展極不平衡的國(guó)情下，如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等等問題，確實(shí)值得我們思考和探究。

2.1 完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

布立克德爾曾言，一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)具備下列幾項(xiàng)條件，此乃辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不變的原則：穩(wěn)固、簡(jiǎn)易、精確、適境。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，筆者認(rèn)為，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度至少具有以下4個(gè)特點(diǎn)。

2.1.1 登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一

登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，容易造成不動(dòng)產(chǎn)登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國(guó)現(xiàn)行“政策多門、多頭登記”的不動(dòng)產(chǎn)登記體制已暴露出許多弊端。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不是僅僅滿足國(guó)家行政管理的需要，而是要根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，充分體現(xiàn)物權(quán)公示公信原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和交易安全進(jìn)行有效保護(hù)。

2.1.2 登記程序的便捷

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)財(cái)貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速流轉(zhuǎn)，這影響著社會(huì)財(cái)富的增加。登記既然作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，為加快不動(dòng)產(chǎn)交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權(quán)利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權(quán)利的安全。

2.1.3 登記信息的真實(shí)

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理，就是作為物權(quán)公示原則具體表現(xiàn)方式的不動(dòng)產(chǎn)登記，必須要在物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權(quán)利正確性證明的作用。

無論從登記發(fā)揮促進(jìn)私權(quán)交易、保護(hù)交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國(guó)家管理社會(huì)重要資源的目的來看，登記信息的真實(shí)性均不可或缺。

2.1.4 一定公權(quán)力的介入

登記之所以能成為物權(quán)變動(dòng)的公示手段，具有公信力，與國(guó)家公權(quán)力的介入是分不開的，是國(guó)家專門機(jī)關(guān)將權(quán)利人的申請(qǐng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，才賦予了登記強(qiáng)大的公示公信力。同時(shí)，登記還有一個(gè)利益平衡的問題，作為國(guó)家管理和規(guī)范社會(huì)財(cái)產(chǎn)交易秩序的依據(jù)手段，也需要一定公權(quán)力的介入。

2.2 建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，我國(guó)目前急需制定一部《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》或《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（以下統(tǒng)稱“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法里，我國(guó)要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動(dòng)產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法。

結(jié)合上文對(duì)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度注意問題的分析，筆者認(rèn)為，我國(guó)要制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法，應(yīng)該從以下7個(gè)方面，努力建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

2.2.1 明確不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的標(biāo)準(zhǔn)

物權(quán)法定原則要求物權(quán)的類型、物權(quán)的內(nèi)容、物權(quán)的變動(dòng)等必須由法律直接規(guī)定，任何人不得隨意創(chuàng)設(shè)物權(quán)。從嚴(yán)格的物權(quán)法定原則上說，其所稱的“法”僅指法律而言，命令和習(xí)慣法不包括在內(nèi)，亦不得類推適用而創(chuàng)設(shè)物權(quán)。

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征方式，其登記的范圍和內(nèi)容也必須遵循法律規(guī)定，物權(quán)法定原則也是登記制度的基礎(chǔ)。目前我國(guó)尚處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，沒有嚴(yán)格遵循物權(quán)法定原則，物權(quán)設(shè)立處于開放狀態(tài)。這不僅有違物權(quán)的絕對(duì)性和排他性，而且容易導(dǎo)致以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能明晰權(quán)責(zé)，給市場(chǎng)交易安全帶來隱患。這反映在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，表現(xiàn)為登記范圍不明確、登記內(nèi)容和程序混亂等種種問題。

2.2.2 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

筆者贊同建立由土地管理部門（在實(shí)行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門）負(fù)責(zé)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具體制度設(shè)計(jì)上也統(tǒng)一于土地為中心，并對(duì)管轄范圍作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實(shí)行不分級(jí)登記和屬地管轄原則，即不動(dòng)產(chǎn)登記在其所在的縣（市、區(qū)）土地部門登記，國(guó)家和上級(jí)土地主管部門進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，不具體辦理登記事務(wù)。

2.2.3 明確不動(dòng)產(chǎn)審查方式

登記范圍的審查。為了充分地發(fā)揮登記作為物權(quán)變動(dòng)公示手段的功能，增強(qiáng)登記的公信力，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利交易的安全，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的原因進(jìn)行適當(dāng)?shù)貙彶?，重點(diǎn)放在民事主體是否適格和意思表示是否真實(shí)方面，以保證登記結(jié)果的正當(dāng)性。在不動(dòng)產(chǎn)登記為使登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利相一致，就應(yīng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提。

同時(shí)，登記機(jī)關(guān)審查的權(quán)利必須與責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)掛鉤，遵循權(quán)責(zé)一致的原則，因?qū)彶椴粚?shí)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)也須依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。登記信息真實(shí)性的審查。信息的真實(shí)性，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度賴以存在和作用發(fā)揮的基礎(chǔ)，其重要性不言而喻。

2.2.4 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記效力

統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記效力，也應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)，充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化背景等因素，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易安全和效率的需要，來做出分析和構(gòu)建制度。目前，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期的現(xiàn)實(shí)決定了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)培育還不健全，市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，各種擾亂市場(chǎng)交易的行為仍然存在。在這種情況下，法律應(yīng)更關(guān)注對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強(qiáng)的公示公信力。這符合目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易頻繁的社會(huì)保護(hù)交易安全和善意第三人的價(jià)值取向，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利人則給予制度上的救濟(jì)。

3 結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是《物權(quán)法》中的一項(xiàng)重要制度，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了登記功能的發(fā)揮，不利于當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)，不利于市場(chǎng)交易的安全，不利于管理的規(guī)范，必須予以改變。

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