賈　健　葉新霞　張　藝　黃　瑩

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江蘇大中型水利工程建設(shè)農(nóng)村房屋補償標(biāo)準(zhǔn)分析

賈健葉新霞張藝黃瑩

一、問題的提出

水利工程工程是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展重要的基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，符合“為了公共利益的需要”。水利工程建設(shè)過程中不可避免涉及到征遷補償與移民搬遷安置，不僅關(guān)系到水利工程前期的立項，也直接影響著水利工程建設(shè)能否順利實施，同時也關(guān)系到移民的切身利益和社會穩(wěn)定。

江蘇省目前沒有出臺統(tǒng)一的農(nóng)村房屋補償標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，導(dǎo)致審查部門批復(fù)的房屋補償標(biāo)準(zhǔn)不僅較低，而且不統(tǒng)一，工程實施時也經(jīng)常由于補償標(biāo)準(zhǔn)不一致或者補償不足而帶來矛盾。因此為了更好地指導(dǎo)水利工程建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋拆遷補償實踐工作，有必要對江蘇省農(nóng)村房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入地分析研究，分片區(qū)分結(jié)構(gòu)進(jìn)行房屋重置價測算，并綜合考慮地方、周邊省份標(biāo)準(zhǔn)及物價因素，得出農(nóng)村房屋的具體補償標(biāo)準(zhǔn)。

二、補償標(biāo)準(zhǔn)比較分析

為了更好地測算江蘇省大中型水利工程建設(shè)集體土地上房屋征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，預(yù)估一個適合江蘇省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的補償標(biāo)準(zhǔn)，需要對不同層面的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析。主要從四個層面進(jìn)行比較分析：第一個層面是將江蘇省省域內(nèi)近期批復(fù)的水利工程建設(shè)農(nóng)村房屋征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與江蘇省周邊省份（本文參考安徽省發(fā)展改革委員會、安徽省水利廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布安徽省大中型水利水電工程建設(shè)地面附著物拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2012〕98號），以下簡稱皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2012〕98號文）進(jìn)行對比；第二個層面是，從江蘇省13個省轄市中選取泰州、揚州、無錫、常州、蘇州、連云港、蘇州等市近幾年農(nóng)村房屋征遷補償?shù)闹刂脙r格進(jìn)行對比分析；第三個層面是將近期批復(fù)的水利工程建設(shè)房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)與省轄市房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析；第四個層面是將近期批復(fù)的水利工程與安徽省的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析，具體的補償標(biāo)準(zhǔn)對比分析詳見表1、表2。

表1　近期實施工程及安徽省農(nóng)村房屋補償標(biāo)準(zhǔn)表（單位：元/m2）

表2　有關(guān)市房屋重置價對比表（單位：元/m2）

通過表1中將近期實施工程批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)和皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2012〕98號文中的補償標(biāo)準(zhǔn)相對比，可發(fā)現(xiàn)江蘇近期實施工程批復(fù)的框架房、磚混房、磚木房標(biāo)準(zhǔn)均低于皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2012〕98號文中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有簡易房標(biāo)準(zhǔn)上限高于規(guī)定的上限。

表2中將選取的蘇北、蘇中、蘇南三個區(qū)域內(nèi)的不同城市、不同結(jié)構(gòu)的房屋重置價進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)不同類型房屋重置價的范圍如下：框架結(jié)構(gòu)720～1492元/m2、磚混結(jié)構(gòu)400～864元/m2、磚木結(jié)構(gòu)320～1015元/m2、簡易結(jié)構(gòu)150～293元/m2。

近期實施工程批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)與部分省轄市標(biāo)準(zhǔn)對比，蘇南省轄市框架房的標(biāo)準(zhǔn)高于近期實施工程標(biāo)準(zhǔn)，磚混房、磚木房、簡易房省轄市標(biāo)準(zhǔn)和近期實施工程標(biāo)準(zhǔn)差別不大。

部分省轄市標(biāo)準(zhǔn)和安徽省標(biāo)準(zhǔn)對比，框架房蘇南標(biāo)準(zhǔn)明顯高于安徽標(biāo)準(zhǔn)，磚混房、磚木房江蘇標(biāo)準(zhǔn)和安徽標(biāo)準(zhǔn)差別不大，簡易房江蘇標(biāo)準(zhǔn)低于安徽標(biāo)準(zhǔn)。

三、分片區(qū)分結(jié)構(gòu)房屋重置價測算

由于江蘇省省域內(nèi)的蘇北、蘇中、蘇南三片區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平存在一定的差距，因此在進(jìn)行房屋重置價測算時也分蘇南、蘇中、蘇北三個地區(qū)分別進(jìn)行分析評估。蘇南地區(qū)的典型性居民房屋調(diào)研以走馬塘工程、新溝河工程沿線為主，蘇中地區(qū)以泰東河工程、川東港工程沿線為主，蘇北地區(qū)以洪澤湖大堤工程沿線為主。

土木結(jié)構(gòu)的房屋在江蘇省較少，因此此處未將土木結(jié)構(gòu)的房屋類型納入分析范圍，而根據(jù)實地調(diào)查的結(jié)果顯示磚混結(jié)構(gòu)為江蘇省農(nóng)村居民房屋的主要結(jié)構(gòu)類型，其中蘇北、蘇中地區(qū)以磚混一層、磚混二層居多，因此蘇北、蘇中地區(qū)分框架結(jié)構(gòu)、磚混一層、磚混二層、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)5種類型分別測算；蘇南地區(qū)以磚混二層、磚混三層居多，因此蘇南地區(qū)分框架結(jié)構(gòu)、磚混二層、磚混三層、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)5種類型分別測算。

其中人工工資和主要材料價格采用市場指導(dǎo)價和2014年定額規(guī)定價，分片測算出的房屋重置價見表3～表5。

根據(jù)表中數(shù)據(jù)分析，框架結(jié)構(gòu)重置價范圍為1249～1325元/m2，磚混一層重置價范圍為1059～1148元/m2，磚混二層重置價范圍為1132～1255元/m2，磚混三層重置價范圍為1304元/m2，磚木結(jié)構(gòu)重置價范圍為873～976元/m2，簡易結(jié)構(gòu)重置價范圍為268～316元/m2。

表3　蘇南民居重置價概算表

表4　蘇中民居重置價概算表

表5　蘇北民居重置價概算表

表6　房屋單價對比分析表（單位：元/m2）

四、重置價測算值與批復(fù)、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對比

為了進(jìn)一步檢驗房屋重置價測算值的合理性，將重置價測算值與皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2012〕98號文中的補償標(biāo)準(zhǔn)、近期實施工程批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)及省轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析，具體對比情況見表6。

根據(jù)表6分析，各種結(jié)構(gòu)重置價測算值均高于皖發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2012〕98號文補償標(biāo)準(zhǔn)；框架房、磚混房、磚木房重置價測算值均高于近期實施工程批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，簡易房重置價測算值和近期實施工程批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)差別不大；框架房重置價測算值和蘇南市級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)差別不大，磚混房、磚木房、簡易房重置價測算值均比市級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)偏高。

五、補償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論

依據(jù)分片區(qū)分結(jié)構(gòu)農(nóng)村房屋重置價測算，同時參考江蘇省近期水利工程批復(fù)和實施情況、省轄市及周邊省份房屋補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，在分析研究的基礎(chǔ)上，對江蘇省農(nóng)村房屋補償標(biāo)準(zhǔn)提出如下分析結(jié)論：框架房1000～1200元/m2，磚混房800～1000元/m2，磚木房700～900元/m2，簡易房200～400元/m2■

（作者單位：江蘇省水利勘測設(shè)計研究院有限公司225009）