袁秀麗

2015年是公認(rèn)的北京豪宅元年，2016年則當(dāng)之無愧為頂豪元年。

京城樓市曾流傳著這樣的說法：“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰？”

2016 年亮相的頂豪又有著什么樣的獨(dú)門絕技，令其銷售套數(shù)同比大漲400%。

頂級豪宅相繼推出

7月28日下午，位于西直門外的金地華著啟動首次媒體品鑒。金地華著共50套，戶型為190平方米-260平方米四居，預(yù)期價格在15萬元/平方米以上。據(jù)稱擁有6.5米居室進(jìn)深、14平方米客廳觀景窗、廚房配備制冷空調(diào)等獨(dú)家優(yōu)勢。兼具高端設(shè)計理念與高端施工的精裝水平。

同樣是在7月28日下午，位于西南二環(huán)昆侖域的神秘面紗，被華潤置地、九龍倉、招商、平安不動產(chǎn)聯(lián)袂揭曉，據(jù)稱將掀起一場顛覆時代的豪宅革命，足見來勢洶洶。價格尚未對外透露，預(yù)計總價千萬以上。

7月28日晚間，在北京國子監(jiān)，位于德勝門北二環(huán)邊上的中駿天宸亮相。閩系開發(fā)商中駿置業(yè)對此次發(fā)布會用盡心思，僅送請柬一項(xiàng)就感動了很多媒體人。讓人不僅想到他們在項(xiàng)目開發(fā)中提到的“匠人精神，專筑每一位置業(yè)者的感動細(xì)節(jié)”。據(jù)稱中駿天宸要在品質(zhì)上塑造出北京內(nèi)城豪宅的全新地標(biāo)級身份高度。但目前價格仍是謎。

用房地產(chǎn)“大片”來描述上述三大頂豪發(fā)布會，一點(diǎn)也不為過。大腕到場、大制作、大投入、大陣容、大回報，一樣也不少。預(yù)期的項(xiàng)目價格讓人瞠目，會議創(chuàng)意更是引來一陣叫好。

三家頂豪同時亮相，是巧合還是有意炒作，不得而知。但是此前兩天的7月26日下午，由懋源地產(chǎn)聯(lián)袂龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等房企舉辦的北京內(nèi)城頂豪首區(qū)發(fā)布會，卻有綁定炒作之嫌。

這里提到的北京內(nèi)城頂豪首區(qū)是以麗澤商務(wù)區(qū)為核心，兩公里半徑內(nèi)匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項(xiàng)目。在北京核心區(qū)板塊，這樣的頂級豪宅密度絕無僅有。

本刊記者觀察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在北京內(nèi)城項(xiàng)目少得可憐，聚集度不高，而曾經(jīng)未充分開發(fā)的區(qū)域，后來者居上，成長為內(nèi)城頂豪首區(qū)。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看，位于五環(huán)內(nèi)的8萬+商品住宅成交個數(shù)達(dá)33個，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于五環(huán)以外。這也意味著，絕大多數(shù)頂豪聚集在北京內(nèi)城。

事實(shí)上，自今年以來，北京頂豪陸續(xù)出街。

早在6月18日，作為融創(chuàng)中國在北京東三環(huán)農(nóng)展館區(qū)域開發(fā)的頂級豪宅，北京壹號院揭開神秘面紗，并喊出了“為中國代言”的霸氣宣言。據(jù)融創(chuàng)中國北京公司總經(jīng)理荊宏透露，北京壹號院臨湖的房子單價會特別貴，要賣到40萬元/平方米。

地王推動產(chǎn)品升級

滿城盡是豪宅。在北京內(nèi)城已無剛需立足之地，這是很多剛需置業(yè)者的同感?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月東城新房成交均價約104245元/平米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱，以北京從西北五環(huán)到東北五環(huán)，基本上總價都在1500萬元甚至更貴。內(nèi)城價格可想而知。

北京商品房高端化已成事實(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為頂豪爆發(fā)主要原因有三點(diǎn)：一是資金潮下的資產(chǎn)荒，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺失，很多過去實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融資產(chǎn)都開始轉(zhuǎn)投核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

地王推動下的產(chǎn)品升級是最主要原因，張大偉稱，過去幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合計供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，剔除自住房及各類保障房，實(shí)際商品房住宅僅供應(yīng)550萬平米左右，折算成為商品房住宅約4.5萬套，只夠北京歷史成交最差一年的消化。

按照目前市場供應(yīng)比例計算，其中大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)。北京已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，供應(yīng)量很難明顯增加。在供應(yīng)短缺的情況下，成交旺盛，量推著價走高已是大勢所趨。

由于市場水漲船高，隨著新一輪房價的走高，過去一大批單價8萬元左右的項(xiàng)目，今年進(jìn)入了10萬+行列，由豪宅晉級為頂豪。2015年的豪宅元年，2016年的頂豪元年實(shí)屬產(chǎn)品升級的結(jié)果。

銷售簽約哪家最強(qiáng)

北京房價的漲勢已經(jīng)讓人不堪回首，而如今頂豪的價格更像是天方夜譚。到底誰在買？賣得怎么樣？是很多業(yè)界都在探究的問題，不妨先看看數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年截至8月10日，北京頂豪成交爆發(fā)，合計住宅類頂豪物業(yè)簽約套數(shù)達(dá)到了261套，累計簽約金額首次突破百億。而在2015年同期，10萬+頂豪簽約只有52套、累計金額24.76億元。2016年同比上漲幅度達(dá)到了400%.成交均價也首次突破了12萬元/平米。

今年簽約比較多的10萬+項(xiàng)目包括：使館壹號院簽約66套、萬柳書院簽約38套、泛海國際簽約40套、琨御府簽約27套、西宸原著簽約15套、駿豪中央公園廣場簽約9套、北京壹號院簽約10套。紅璽臺簽約9套、遠(yuǎn)洋LA VIE簽約7套。

5月16日，融創(chuàng)中國北京壹號院項(xiàng)目在京發(fā)布會上，融創(chuàng)中國北京區(qū)域公司高級副總經(jīng)理樓艷青稱，5月第一周，北京壹號院已經(jīng)成交了5個億，實(shí)際數(shù)字甚至要好過傳聞，想低調(diào)也不行了。

雖然北京銷量遠(yuǎn)不及上海、深圳，但是二季度成交套數(shù)環(huán)比大增52%，同比增22%，均處于首位，市場潛力不小。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度北京、上海、深圳分別為566套、1534套、1252套，上海、深圳兩地項(xiàng)目成交占比超82%。

北京頂豪價格銷量雖然屢創(chuàng)新高，但眾多項(xiàng)目同時入市，對于市場的沖擊不言自明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉通過數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，按照300億的年去化速度，如果疊加在售+潛在供應(yīng)，北京頂豪大約有70個項(xiàng)目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場出現(xiàn)降溫，頂豪市場的風(fēng)險也不容小覷。

頂豪如何做好才能規(guī)避風(fēng)險？這是一個嚴(yán)峻的課題。沒有點(diǎn)真本事，恐怕很難勝出。頂豪的掌門人不僅要能演得了大片，還要有匠人精神，號準(zhǔn)目標(biāo)客戶的脈搏。