劉英團

樓市“去庫存”已上升到“國家任務(wù)”。截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比2015年9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)新高。而2013年9月，全國商品房待售面積44636萬平方米，兩年間，這一數(shù)據(jù)增幅達53%。按人均住房面積30平方米計算，可供2200萬人居住。若加上2015年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億多人居住。如此循環(huán)往復(fù)，庫存越積越多。盡管日前召開的中央經(jīng)濟工作會議闡釋了2016年宏觀經(jīng)濟政策方向，其中化解房地產(chǎn)庫存將是經(jīng)濟工作的五大重點任務(wù)之一。但是，未來一段時期內(nèi)，樓市供給總量非但不會下降，反而會大幅的超量供應(yīng)。

2016年是“十三五”的開局之年，中央經(jīng)濟工作會議上的表述是為未來經(jīng)濟發(fā)展透露方向性的信號。擴大需求是房地產(chǎn)政策的“常規(guī)武器”，而降房價、促重組等則是“新式武器”。2015年中央經(jīng)濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產(chǎn)去庫存進行了論述，2016年仍將是一個以樓市去庫存為首要任務(wù)的政策年。同時，針對既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策也正在相繼推出。從會議報告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施并舉之下，進城落戶的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫存的重要新增需求;同時，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強調(diào)租賃市場的完善和補位;在市場方面，政府鼓勵針對去庫存的各種降價、營銷以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。其重點是，對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進行改革，即不能僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存而“去庫存”。

在2015年的中央經(jīng)濟工作會議公報中，盡管“鼓勵開發(fā)商適當降低商品住房價格”的要求成為不同以往的政策亮點。但是，樓市“去庫存”說易行難。一是從2015年年初樓市3·30政策出臺后，多數(shù)二三四線城市的開發(fā)商就一直按照“以價換量”的策略在出清庫存，部分標桿房企的樓盤也加入了降價行列，原有的降價樓盤降價幅度也一再增加，部分樓盤全年降價幅度甚至累計超過25%。二是盡管許多農(nóng)民工有在城市落戶的意愿，但并不意味著這些人有能力買得起房子。一些地方政府也早已嘗試著把農(nóng)民工群體納入城市住房保障體系。比如，四川省在2013年就把公共租賃住房的30%定向供應(yīng)給農(nóng)民工，房租按當?shù)厥袌鲎饨鹨话胱笥宜酱_定;在福建，多地還探索在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)、園區(qū)，引導(dǎo)各類投資主體面向用工單位或農(nóng)民工開展公共租賃住房業(yè)務(wù)。同時，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存，但成效并不顯著。

樓市“去庫存”，降房價是關(guān)鍵。“只有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。”這是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在現(xiàn)今的樓市里，也同樣如此。房地產(chǎn)的潮水正在退去，裸泳者光著屁股浮現(xiàn)出來了。即便國家再度出手，但是經(jīng)過了快速擴張的“黃金時代”，“黃金房地產(chǎn)”這桌麻將也過了拿地即可“地胡”、定天價即可“天胡”的時代。盡管2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至2015年11月仍超過6.9億平方米?！?011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難?！币蝗缰袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一所言，“能活下去，就是萬幸”。業(yè)界大佬王石一句“樓市不妙”，早早地為整個房地產(chǎn)行業(yè)定下了暗淡不振的基調(diào)。隨行就市是市場經(jīng)濟最基本的一個規(guī)律，價格規(guī)律不會以人的意志為轉(zhuǎn)移，房企要冷靜分析房價上漲的概率。如果再沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？樓市“去庫存”，房企要有“誠意”。

2011年以來，全國房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，大量的資金沉淀于存貨之中，這是一個直接關(guān)系到發(fā)展快慢甚至生死存亡的問題。從目前的情況看，除少數(shù)地區(qū)外，全國大部分區(qū)域的房價上漲預(yù)期已不復(fù)存在，人為（或政策）延長的繁榮也正在終結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，在公布2015年三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。所以，房企必須清楚自身所處于房市周期的哪個階段？是選擇與周期共舞，還是與周期抗衡？否則，就真的危險了。買房這事兒，總經(jīng)理說了不算，買不買房的決定權(quán)最終還在老百姓的手里。所以，拯救自己還得靠房企自己，適當降價才是最明智的選擇。

去庫存、去庫存、去庫存！重要的事情說三遍。但是，真要“去庫存”，一點兒都不容易，太不容易了。從表面上看，雖然每一個地方政府都有動力推動去庫存，但真正的目的還是出讓土地。從本質(zhì)上看，地方政府要政績，而沒有土地出讓就沒有錢去做政績工程、民生工程，并且各個城市之間也在相互競爭，每個城市也都要爭取排名。所以，真正影響“去庫存”的是土地財政。而且，房價是由成本決定的，房價不穩(wěn)或持續(xù)上漲必然影響“去庫存”。一項調(diào)查顯示，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%;在開發(fā)項目的總費用支出中，大約一半（49.42%）流向政府;開發(fā)項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%;同時，房企稅費占總成本的26.06%，并呈漸增之勢。其中，各地的政府規(guī)費“最少的37種，最多的157種”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2013年發(fā)布的研究報告稱，營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種稅費約占房價的15%左右。

降房價“去庫存”，最簡單也最容易操作。對政府而言，把地價壓下去?！胺績r這么高，和開發(fā)商沒什么關(guān)系?！币蝗缭?jīng)的“地產(chǎn)大佬”任志強所言，房企不是慈善機構(gòu)，房企的讓利空間最終還要取決于房地產(chǎn)開發(fā)的成本。所以，既不要以為政府收的是房企的稅，更不要以為地價拍成天價就是好事，房企支出的每一分錢最終一定都納入到開發(fā)成本里，拿地的成本越高，房價也自然水漲船高。房企有權(quán)在法律的框架內(nèi)追逐超額利潤。事實上，像房價及庫存的波瀾起伏，本就是市場經(jīng)濟的自然現(xiàn)象，用任志強的話說，“用市場的辦法是可以解決房價問題的?！碑斎唬部梢圆扇”匾募钫?，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價，但不宜用行政的手段“去庫存”。

應(yīng)當看到，樓市“去庫存”不僅僅是單一市場或行業(yè)的問題，政府介入或政策調(diào)控（農(nóng)民工“市民化”）應(yīng)當謹慎。按照常住人口統(tǒng)計，我國2014年的城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶籍人口統(tǒng)計，我國2014年的城鎮(zhèn)化率是35.9%。這二者之間的差額，主要構(gòu)成就是2.5億左右的農(nóng)民工。因此，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化來消化庫存是一條捷徑，短期內(nèi)也確實可以消耗商品房存量。但是，大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，這部分購買需求只是“需要”而非有效需求，存在著潛在的風險。所以，鼓勵農(nóng)民工市民化需要政府“托底”。不但要通過財政補貼等政策來支持購買力較低的農(nóng)民進城買房，未來還需要持續(xù)維持房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定，尤其要持續(xù)穩(wěn)定的提升農(nóng)民工收入。否則，非但不一定能達到政策預(yù)設(shè)目的，還會誘發(fā)社會問題。

樓市高庫存，自有環(huán)環(huán)相扣的邏輯。樓市去庫存，是一盤很大的棋。“去庫存”，不但要打“組合拳”，還應(yīng)有系列改革作支撐。因為樓市“去庫存”牽扯到官員的政績、GDP，以及房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和穩(wěn)定經(jīng)濟增長及就業(yè)等諸多問題。其中，最重要的是房地產(chǎn)業(yè)及其上下游企業(yè)均從銀行借了不少錢，如果樓市庫存無法消弭，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機。所以，樓市“去庫存”是不得已而為之。但是，就整體、全局和長期而言，若沒有“配套措施”，而是盲目的鼓勵農(nóng)民工在城市里購房，頗有“抱薪救火”之感。當然，筆者持此觀點并非否定“通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的政策導(dǎo)向。而是認為，如果僅僅是發(fā)補貼之類的手段，依然是飲鳩止渴?！耙匀藶楸尽北尘跋碌霓r(nóng)民進城購房，不但要有“頂層設(shè)計”上的考量，還要有一系列配套改革跟進，比如戶籍制度改革、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等等。

樓市“去庫存”要打“持久戰(zhàn)”。統(tǒng)計顯示，2015年11月，各地住宅市場成交量繼續(xù)保持高位水平。2015年11月新建住宅成交面積較2015年10月同期微降1%，較2014年同期上升8%。其中，一線城市同比基本持平，二線城市表現(xiàn)積極，同比上升17%，而三四線城市低迷依舊，同比下降21%。所以，從短期看，“去庫存”的效果不會很明顯。這是因為，不少地方政府以往太過于依賴于土地財政，而絕大多數(shù)的房企也認為只要拿到地就能“數(shù)錢數(shù)到手抽筋”，以致于樓市庫存體量難以消化，加上經(jīng)濟大勢及人口老齡化等多個因素，投資樓市等于買個“雷”。即便是剛需購房者，持幣觀望者也不在少數(shù)?；诖?，樓市“去庫存”必須“兩手抓”：一方面通過財稅、信貸等金融政策激發(fā)合理需求，比如降低首付比例，給首套房免稅、降息、補貼，以及通過成本核算把房價控制的合理的范疇之內(nèi)等;另一方面要強化政府主導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)的作用，比如戶籍改革，政府從市場上的存量房中購買保障房、廉租房，從而加快“去庫存”。

“去庫存”并不“神秘”。對房企來說，“去庫存”的核心是“保命”。盡管降息、降準以及寬松性財政金融政策，會使樓市有一定的好轉(zhuǎn)。但是，市場會更加分化，尤其是三四線城市的中小房企可能會面臨著“洗牌”的風險。畢竟城市太小了，有錢的人早就買了幾套房。若房價持續(xù)上漲，暫時買不起房的家庭及改善性購房者依然會持幣觀望。如果看不到這一點而往死里扛，高企的財務(wù)成本不但會侵蝕企業(yè)利潤，若造成虧損，還會帶來現(xiàn)金流風險，乃至威脅到企業(yè)生存。所以，即便項目無利可圖甚至輕微虧損，中小房企也應(yīng)該堅決“去庫存”，趁市場反彈之機離開。對政府而言，只有讓房價回歸到普通大眾大都可以接受的合理價位，才是真正的“去庫存”。反之，借“去庫存”給房企幫忙或抬升房價，非但挽救不了房地產(chǎn)業(yè)的頹勢，反而會累及整個經(jīng)濟發(fā)展。