文/卞文志

去庫(kù)存排除“全面刺激樓市”“限購(gòu)”令仍在京滬兩地實(shí)施

文/卞文志

樓市“去庫(kù)存”已成為中央政府確定的2016年經(jīng)濟(jì)工作的“國(guó)家任務(wù)”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最高決策層將“全面刺激樓市”排除在“去庫(kù)存”的諸多政策之外，“分城施策”的建議或方案成為最高決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路。

一、用外科手術(shù)解決樓市產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題

目前，去庫(kù)存雖然被提到了前所未有的高度，但是，不要指望決策層會(huì)出臺(tái)2009年那樣的全面刺激樓市的政策。因?yàn)?，中央不打算用“大水漫灌”的方式解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存問(wèn)題。2015年底，中央時(shí)隔37年再次召開了城市工作會(huì)議。據(jù)了解，這次會(huì)議除了對(duì)城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市管理等方面的議題進(jìn)行了討論之外，也涉及了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)問(wèn)題，在會(huì)上，“去庫(kù)存”的政策目標(biāo)再度被強(qiáng)調(diào)。因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)布置2016年重點(diǎn)工作時(shí)，要求進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的態(tài)勢(shì)，并將這一要求置于多項(xiàng)工作的首位，而此前幾年被列為重點(diǎn)工作的是安居工程等住房保障領(lǐng)域的工作任務(wù)。

據(jù)了解，在“去庫(kù)存”被明確為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的核心目標(biāo)之后，各地有關(guān)方面通過(guò)不同渠道，向政府相關(guān)部門建言、建議，提出了一系列針對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的看法、建議和思路。在這些思路中，有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全局性刺激的，有要求全面取消現(xiàn)行的限購(gòu)政策的，有要求進(jìn)一步加大銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)的支持和優(yōu)惠，等等。其中一些建議、建言，是通過(guò)民主黨派參政議政等渠道，向中央提交的。

住建部部長(zhǎng)陳政高表示，在2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把“去庫(kù)存”作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購(gòu)租并舉的住房制度?！暗牵笠?guī)模的整體性刺激政策已經(jīng)被中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最高決策層排除?！币晃唤咏咧贫C(jī)構(gòu)的權(quán)威人士表示，當(dāng)前決策層更希望用外科手術(shù)式的方式，解決樓市產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，即實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”的目標(biāo)。

2015年11月11日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議。在講話中，他提出：“房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫(kù)存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性。”“去庫(kù)存”第一次出現(xiàn)在公眾視野當(dāng)中。其實(shí)，在2014年底的時(shí)候，住建部就已經(jīng)在全系統(tǒng)內(nèi)部要求庫(kù)存較大城市的政府加快去化庫(kù)存。在2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議前，住建部向中央進(jìn)行了有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前走勢(shì)和未來(lái)走向的專題匯報(bào)。在專題匯報(bào)中，“去庫(kù)存”這一思路，得到了中央的認(rèn)可。

在“去庫(kù)存”的政策目標(biāo)得到肯定之后，住建部基本形成了2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的基本思路，“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”被列入住建部2016年工作重點(diǎn)，并向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)定案?！案倪M(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”的核心，被住建部確定為“分城施策、分類調(diào)控”。這意味著，2016年將不會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，出臺(tái)有針對(duì)性的措施。

二、通過(guò)增加市場(chǎng)需求向房市注入流動(dòng)性

從中央層面看，將會(huì)進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續(xù)推行各類資產(chǎn)抵押證券化試點(diǎn)，置換出的信貸額度優(yōu)先用于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置，以此方式增加市場(chǎng)需求，有針對(duì)性地向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性。此外，從供給層面，中央已經(jīng)要求房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較大的城市控制土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并可以對(duì)已出讓地塊的規(guī)劃條件進(jìn)行修改，從而確保不產(chǎn)生更多潛在的新庫(kù)存。

基于此，在“分城施策、分類調(diào)控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購(gòu)政策，很難立刻取消或者進(jìn)行大面積的調(diào)整。至少?gòu)娜ツ甑捉衲瓿跆卮蟪鞘械胤秸囊庖姺答亖?lái)看，取消限購(gòu)還不是非常緊迫。為此，住建部部長(zhǎng)在向地方政府部署2016年重點(diǎn)工作時(shí)曾明確表示，2016年將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的地方政府主體責(zé)任，改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，分城施策、分類調(diào)控。

到任后的住建部部長(zhǎng)，曾與一百多個(gè)地方領(lǐng)導(dǎo)分別進(jìn)行溝通和交流，了解不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的不同問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上，住建部將“去庫(kù)存”作為貫串2015年房地產(chǎn)調(diào)控工作的主線要點(diǎn)?！皬奈覀兞私獾降那闆r看，北京這樣的特大城市，在限購(gòu)政策調(diào)整的問(wèn)題上，還是非常慎重的。”一位住建系統(tǒng)的專家介紹說(shuō)。北京、上海、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難有對(duì)現(xiàn)行限購(gòu)政策進(jìn)行大幅度調(diào)整的動(dòng)機(jī)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，地方政府有主體責(zé)任，如果進(jìn)行調(diào)整，房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)出過(guò)快上漲的勢(shì)頭，這個(gè)責(zé)任地方政府應(yīng)承擔(dān)。所以，目前在北京、上海取消限購(gòu)的可能性比較小，因?yàn)樵?015年的“3.30”新政后，北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度已經(jīng)明顯加快，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出了一定的上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11—12月，房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳同比上漲已經(jīng)達(dá)到了44.6%，上海漲幅為15.4%，北京漲幅為9.6%，廣州漲幅為8.2%。在這種情況下，特大型城市已經(jīng)難以有足夠的理由或放開或調(diào)整房地產(chǎn)限購(gòu)政策。

三、房地產(chǎn)調(diào)控重在落實(shí)“分城施策”

我們知道，自2011年以來(lái)，全國(guó)樓市的區(qū)域分化程度不斷加重。比如，2013年一、二線城市房?jī)r(jià)反彈，其中北京等一線城市房?jī)r(jià)大漲，但多數(shù)三、四線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有一點(diǎn)動(dòng)靜。再如，2014年全國(guó)樓市降溫，三、四線城市土地成交低迷，頻頻流拍，但一線城市和南京等少數(shù)二線城市，地市異?；鸨赝躅l出。到了2015年，這種區(qū)域分化現(xiàn)象已經(jīng)達(dá)到歷史極致。

面對(duì)當(dāng)前全國(guó)樓市嚴(yán)重分化、冷熱不均的狀況，政府只能“分城施策”。其實(shí)，早在2014年3月“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中，就已提了“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”這一重要方針。事實(shí)上，2014年3月之后，相關(guān)部委和地方政府也確實(shí)落實(shí)了“分類調(diào)控”，比如：在多數(shù)城市放開限購(gòu)時(shí)，四個(gè)一線城市卻沒(méi)放開；在放松房貸和限購(gòu)的部委政策中，沒(méi)包含一線城市。

因此，未來(lái)幾個(gè)月，相關(guān)部門應(yīng)盡快出臺(tái)政策，落實(shí)“分城施策”方針。一方面，應(yīng)加大對(duì)三、四線城市和部分二線城市（樓市弱的）的政策支持，尤其是在稅收和信貸方面，出臺(tái)立竿見影的實(shí)質(zhì)性利好政策。另一方面，可以出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，比如延長(zhǎng)納稅時(shí)間，嚴(yán)禁補(bǔ)交稅款，提高二套房貸利率，將二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收，從而抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，適度壓縮房?jī)r(jià)泡沫。比如，以深圳為代表的樓市暴漲所引發(fā)的“虹吸”效應(yīng)，其實(shí)是不利于三、四線城市去庫(kù)存的，對(duì)此，政府決策部門應(yīng)給予足夠的重視，有必要盡快出臺(tái)政策，落實(shí)“分城施策”方針。

在“分城施策、分類調(diào)控”的政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，而對(duì)庫(kù)存較大的二、三線城市，活躍樓市交易的政策力度將在2016年中進(jìn)一步加大。這意味著大量的二、三線城市將會(huì)在春節(jié)之后醞釀出臺(tái)地方性政策，如對(duì)“新市民”購(gòu)房給予補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等優(yōu)惠，以利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。而二、三線城市對(duì)第三套住房的各類限制，也有望漸次放開。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）