“政府工作報告”提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動能所在。在推進新型城鎮(zhèn)化的過程中，只有堅持“以人為本”，新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)雙贏發(fā)展。

文│本刊實習記者 夏淑媛

繼2015年年底中央經(jīng)濟工作會議正式將“去庫存”納入2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一之后，2016年伊始，監(jiān)管層便在繼續(xù)推行寬松貨幣政策的同時陸續(xù)出臺多項樓市調(diào)控措施，旨在實現(xiàn)刺激樓市需求，加快去庫存的目的。然而在房貸首付比例下調(diào)、公積金存款利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅與營業(yè)稅減免、央行下調(diào)存款準備金率等“政策紅包”逐一落地后，中國的一線城市房價暴漲，二線蠢蠢欲動，三四線泥足深陷。如果處理不當，房價泡沫很可能與股市泡沫一樣引發(fā)一地雞毛，阻礙中國新型城鎮(zhèn)化進程。

“高燒”與“去庫存”的兩極分化

眾所周知，2016年春節(jié)過后“北上深”三地的房價如脫韁的野馬，在“10萬+”的價位上攪動萬眾心弦。

地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank LLP）的財富報告揭示，截至2015年12月，100萬美元可以在北京黃金地段購買58平方米住宅，而在上海黃金地段僅能購買46平方米。上海和北京躋身全球房價最貴的城市，分別位列排行榜的第8和第10位。但仍難據(jù)此斷定北京和上海的房價就漲到了頭。與一線樓市的“高燒”相反，真正需要去庫存的三四線樓市價格卻始終低迷。2015年年底三四線城市庫存7.18億平方米，同比增長了15.6%；2016年1～2月庫存7.39億平方米，增速達到了15.7%。

對于此矛盾，有人從大類資產(chǎn)輪動、房地產(chǎn)供需、人口新增變化、資產(chǎn)荒等角度進行解釋，然而這些解釋并沒有抓住問題的關(guān)鍵，本次房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)性癲狂，并不是主動的資產(chǎn)配置行為，而是投資者看到政策風向轉(zhuǎn)換后，對通脹的憂慮而引發(fā)的被動避險行為，是對貨幣的看空情緒而不是對復(fù)蘇的看多預(yù)期。這是一場投資者被貨幣政策逼空的博弈：積極的投資會被經(jīng)濟的停滯套牢，被動的空倉則會被貨幣的通脹侵蝕。再加上去庫存政策支持和銀行信貸的杠桿支持，在滯脹之間，融合投資和消費屬性的夾層資產(chǎn)——一線和部分二線城市的房地產(chǎn)，成了財富最后的諾亞方舟。

“調(diào)樓市”與“穩(wěn)增長”

兩會期間，多部委針對一線城市房價高企及三四線的泥足深陷的問題密集表態(tài)，警示首付貸等加杠桿風險，字里行間，“看得見的手”已經(jīng)伸向了房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。

3月15日的“棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)工作”發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高說“房價問題是全社會高度關(guān)注的問題，因為房價問題事關(guān)每一個居民的切身利益，也事關(guān)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展的全局”。他指出，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)一個重要特點就是分化越來越嚴重，問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。目前的一項重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價。一線城市都主動履行了調(diào)控的主體責任，采取了很多措施和辦法：一是實行嚴格的限購政策，實行嚴格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動發(fā)聲，引導輿論。

限購

國家發(fā)改委主任徐紹東在兩會期間表示，當前一二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施及經(jīng)濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制房價過快上漲。全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥給出了“北京將嚴格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資”的回答。

因城施策，增加土地供應(yīng)面積

國土資源部部長姜大明在兩會“部長通道”接受采訪時表示，對于一線和部分二線城市，國土部將采取“有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、分類調(diào)控”的政策措施，合理增加這些城市土地供應(yīng)面積。主要措施包括：一是對保障型安居工程，實行土地應(yīng)保盡保；二是充分發(fā)揮政府土地收儲的作用，及時增加土地供應(yīng)面積；三是要盤活城市中的閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發(fā)的土地；四是加大城市利用低效土地的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造；五是堅持完善招拍掛制度，防止異常交易推高房價。

整治首付貸

一線城市房地產(chǎn)市場大熱，除政策寬松帶來市場回暖之外，杠桿資金被認為是背后的重要推手。以首付貸為代表的場外配資引起了監(jiān)管部門的重視。繼北京、深圳摸底首付貸之后，上海也加入清查首付貸的陣營。盡管首付貸是否是導致樓市高燒的“元兇”仍有爭議，但央行和銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。

房地產(chǎn)稅還在立法階段

財政部部長樓繼偉在回答中外記者提問時表示，還在配合有關(guān)部門加快房地產(chǎn)立法，其他地方稅改革有的正在進行，有的還在推進中。

推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化

2016年3月16日，十二屆全國人大四次會議閉幕。根據(jù)出席十二屆全國人大四次會議代表審議和全國政協(xié)十二屆四次會議委員討論提出的意見和建議，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”寫入《政府工作報告》。2016年，我國將深入推進新型城鎮(zhèn)化，重點抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進城鎮(zhèn)保障安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、加強城市規(guī)劃建設(shè)管理等三項工作。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動能。在推進新型城鎮(zhèn)化的過程中，只有堅持“以人為本”，新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)雙贏發(fā)展。

我國新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出解決“三個1億人”問題，其中包括促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這個問題如果能夠按照計劃在2020年得以解決，無疑將為三四線樓市帶來極大的需求?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住推進新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇，分享農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的市場蛋糕?！比珖f(xié)委員、中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林說，“到2020年，我國城鎮(zhèn)化率有可能超過60%，預(yù)計將帶來3.3萬億元左右的新增消費，住房消費將成為新增消費的重要組成部分?！?

由于一二線城市相對飽和，我國未來的城鎮(zhèn)化其實將主要集中在三四線城市。雖然說讓農(nóng)民進城充當“接盤俠”是一個極具爭議的話題，但隨著農(nóng)民工進入三四線城市，客觀上的確會產(chǎn)生大量住房需求。對于目前轟轟烈烈的房地產(chǎn)去庫存運動，從政策制定者的角度來看，如果能夠?qū)⒅匦姆旁跒檗r(nóng)民進城提供足夠的保障，真正突破農(nóng)民市民化的瓶頸上，而不是試圖直接刺激房地產(chǎn)市場，那么，在完成政府該做的保障工作之后，市場之手自然會在房地產(chǎn)市場發(fā)揮作用，高庫存的三四線樓市終將會迎來大量真實的購房需求，一線樓市也不會動輒高燒。

近期各地樓市新政盤點

以下7個城市的樓市新政盤點如下。

濟南：擴大公積金提取范圍

根據(jù)新規(guī)定，凡在3月7日后繳納住宅維修資金且無公積金貸款余額的職工及配偶，可憑有效憑證提取一次住房公積金。職工及配偶提取金額合計不得超過實際支付的住宅維修資金的使用。此外，濟南市還將住房公積金貸款的借款人及共同還款人月還款額與月收入比上限由50%提高至60%。

?？冢耗隄M18周歲即可申購限價房

新辦法規(guī)定，申請本市現(xiàn)價商品住房保障以家庭為單位，申請人年齡放寬至當年應(yīng)滿18周歲（或年滿16周歲，以自己的勞動收入為主要來源）且具有完全民事行為能力，申請人及其共同申請的家庭成員為申請人家庭成員。年滿30周歲的單身居民可以單獨申請。自2016年4月1日起施行，有效期5年。

成都：出售2年以上個人住房一律免征營業(yè)稅

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個人將購買2年以上（含2年，時間起算的依據(jù)為房產(chǎn)證記載時間或契稅稅票填開時間）的住房對外銷售的，不區(qū)分普通、非普通住房，一律免征營業(yè)稅。

深圳：填海造地

面對房價暴漲，深圳的管理者提出的解決方案是填海——填海55平方公里以獲得發(fā)展空間，平抑房價。深圳中原地產(chǎn)研究中心分析稱，深圳土地供應(yīng)緊張，新房供應(yīng)不足，舊城改造時間長成本高，房價漲勢過快等，都是填海計劃背后的因素。

上海：積極調(diào)研，儲備調(diào)控政策

3月6日，在“兩會”上海代表團開放日活動中，當被問及上海房地產(chǎn)市場近期過熱現(xiàn)象時，全國人大代表、上海市委書記韓正表示：上海將繼續(xù)堅持以居住為主、市民為主和普通商品房為主的原則，而保障性住房體系將堅持多策并舉，保障中低收入家庭、困難家庭的基本住房需求。對一些違法違規(guī)擾亂房地產(chǎn)市場的行為要依法嚴肅懲處。3月8日，該市發(fā)改委、銀監(jiān)局、住建委和央行上?？偛康榷嗖块T召開座談會，到會的還有上海樓市的相關(guān)研究機構(gòu)，多方就當前“房價上漲過快”問題進行了研討。

廣州：市內(nèi)無房按首套房繳納契稅

3月15日，廣州市地稅局出臺新細則，“市內(nèi)無房按首套房繳納契稅”。2月22日起，只要在廣州是家庭唯一住房，可享受90平方米以下按契稅1%執(zhí)行，90平方米及以上的則都按契稅1.5%執(zhí)行。在外地有房廣州無房且此前曾按原政策3%的稅率交了契稅的，可以辦理退稅。

南陽：購144平方米及以下商品住房的農(nóng)民，每套發(fā)放1萬元財政補貼

3月15日，從河南省南陽市房管中心獲悉，河南省南陽市推出樓市新政，對進城購買144平方米以下商品住房的農(nóng)民，每套發(fā)放1萬元的財政補貼，有效期為2015年7月9日～2016年12月31日。這是河南省首個以財政補貼方式推進城鎮(zhèn)化進程的地級市。