宋慧芳

熱點(diǎn)二線房?jī)r(jià)明顯上漲，隨著收緊政策的接踵而至，二線城市領(lǐng)頭羊已經(jīng)不再是“四小龍”，其范圍已經(jīng)擴(kuò)大到十個(gè)二線城市。

今年以來(lái)，中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，最先吹響號(hào)角的是深圳，然后是上海和北京，而南京、蘇州、廈門(mén)和合肥，這四個(gè)城市比深圳上海北京還要猛！進(jìn)入7月份，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依然沒(méi)有停歇，分化的態(tài)勢(shì)也依舊在擴(kuò)大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布的《2016年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)顯示，2016年7月份，70個(gè)城市中，有54個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲或止跌。其中廈門(mén)、合肥、南京、石家莊、無(wú)錫五個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大。當(dāng)然，包括天津、杭州、武漢、鄭州和深圳的增幅也較大，位列前10位。

政策收緊進(jìn)行時(shí) 供需兩端發(fā)力

在房?jī)r(jià)、地塊瘋狂上漲后，調(diào)控隨之而來(lái)。7月26日中央政治局召開(kāi)會(huì)議，在整體定調(diào)去庫(kù)存的同時(shí)首次提出抑制資產(chǎn)泡沫。但是在土地供給受限的情況下，一二線城市的地王層出不窮，地產(chǎn)依然高燒不退。不排除監(jiān)管層對(duì)房企資金渠道進(jìn)行管控的可能性。地方層面上，行業(yè)政策繼續(xù)呈現(xiàn)分化，其中熱點(diǎn)城市在供給端提高土地出讓金首付比例，平抑土地市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，同時(shí)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，而在需求端，一些熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)政策重新回歸。

土地市場(chǎng)熱火朝天是今年的常見(jiàn)現(xiàn)象，為避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，控制土地成交價(jià)格，南京與蘇州政府出臺(tái)了土地限價(jià)熔斷機(jī)制，南京出現(xiàn)了一天八塊土地七塊熔斷的尷尬局面。8月 11 日南京和蘇州兩地修改土地招拍掛政策，南京土地或?qū)⑼ㄟ^(guò)搖號(hào)決定競(jìng)得方，蘇州土地或?qū)⒃趫?bào)價(jià)中取最接近平均值的作為競(jìng)得方。

各城市信貸政策差異化成為“因城施政”的主要著力點(diǎn)，熱點(diǎn)城市信貸政策逐步收緊。此前商業(yè)貸款方面，南京、蘇州、合肥都通過(guò)銀行提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，希望通過(guò)提高購(gòu)房門(mén)檻來(lái)限制投資客。同時(shí)，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會(huì)也收緊了上市房企的再融資，不允許通過(guò)再融資拿地。

“從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來(lái)看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來(lái)越多，比如政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講只要首付25%，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，這樣，一旦市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這些地塊的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，這樣的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此政府將從不同層面進(jìn)行調(diào)控?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示。

除了供給端調(diào)控外，在需求端方面，2016 年 3 月北上深出臺(tái)了史上最嚴(yán)限購(gòu)政策，其中上海的限購(gòu)政策非常復(fù)雜，按現(xiàn)有房屋的購(gòu)房時(shí)點(diǎn)/戶籍/社保期限/婚否/父母購(gòu)房是否加名/是否已有住房等條件多層次劃分，甚至專門(mén)制作了明細(xì)表用以確認(rèn)購(gòu)房資格。進(jìn)入8月份，南京和蘇州收緊政策落地，除收緊信貸政策外，8月11日蘇州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，重啟非戶籍限購(gòu)政策，即針對(duì)非戶籍家庭申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，買第三套住房則受限，也因此成為二線城市限購(gòu)第一城。

易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，“此次政策是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下而制定的，也充分體現(xiàn)了對(duì)蘇州下半年以及未來(lái)幾年房?jī)r(jià)管控的決心和信心。此類政策提出了‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)、保自住、扶租賃、去庫(kù)存的復(fù)合型目標(biāo)，符合預(yù)期，也顯示出后續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向。而蘇州首次開(kāi)啟的二線城市限購(gòu)2.0版本，對(duì)其他城市也有啟示意義。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面走向來(lái)看，蘇州、南京等城市樓市出臺(tái)新政后，三季度其他房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購(gòu)”已經(jīng)是大概率事件了。

嚴(yán)躍進(jìn)也直言到，從調(diào)控的動(dòng)向來(lái)看，二線熱點(diǎn)城市基本上會(huì)出臺(tái)此類嚴(yán)厲的政策，主要是10個(gè)城市，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)和合肥。此類城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，后續(xù)或者說(shuō)第三季度會(huì)有收緊政策的出現(xiàn)。而隨著收緊政策的逐步出現(xiàn)，而對(duì)于支持國(guó)家GDP的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有什么變化呢？

非熱點(diǎn)二線城市崛起正當(dāng)時(shí)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有16個(gè)，上漲城市有51個(gè)，持平城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為4.6%，最大跌幅為1.1%。其中廈門(mén)最高4.6%、合肥4.2%、南京3.6%、石家莊、無(wú)錫均為2.7%。當(dāng)然，包括天津、杭州、武漢的增幅也較大，鄭州、深圳則也均已漲幅2%，站在了環(huán)比價(jià)格漲幅第9、10名位置。

從不同地區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看，易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算得出，7月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為1.6%、1.1%和0.3%，而6月份分別為2.3%、1%和0.3%?？梢?jiàn)，三類城市中，一線城市房?jī)r(jià)增幅有所收窄，二線城市房?jī)r(jià)增幅有所擴(kuò)大，而三線城市增幅持平。其實(shí)，從新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市多為二線城市已有體現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)解釋稱，由于前期的購(gòu)房需求集中釋放，加之近期部分城市的房地產(chǎn)政策有些收緊，近2個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，但分化特征比較明顯，一線、二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)比較堅(jiān)挺，三四線城市的房?jī)r(jià)這一輪漲得不是很多，主要是庫(kù)存量比較大，價(jià)格最終取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。

嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)此進(jìn)行分析到，一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開(kāi)始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開(kāi)始超越一線城市。目前包括合肥、廈門(mén)、南京、蘇州都已出臺(tái)購(gòu)房收緊政策，后續(xù)其他一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市或也會(huì)跟進(jìn)。

然則，需要注意到的是，像長(zhǎng)沙、石家莊這樣不溫不火的城市，過(guò)去房?jī)r(jià)走勢(shì)平淡，但7月份突然進(jìn)入了前十強(qiáng)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)后續(xù)此類城市的市場(chǎng)時(shí)說(shuō)道，房?jī)r(jià)會(huì)翻番走，甚至在后續(xù)的房?jī)r(jià)排名上會(huì)超過(guò)熱點(diǎn)城市。對(duì)于此類城市，后續(xù)房?jī)r(jià)或朝1.2萬(wàn)元左右的價(jià)格發(fā)展。就長(zhǎng)沙而言，這幾年房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有上漲，但預(yù)計(jì)今年第四季度或開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)起飛即從不漲到開(kāi)始跳躍式的上漲。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，出現(xiàn)這些現(xiàn)象很大程度上是因?yàn)橥顿Y者給長(zhǎng)沙、石家莊等此類城市添加了一個(gè)標(biāo)簽，即洼地。所以這個(gè)時(shí)候部分房?jī)r(jià)低于1萬(wàn)元的城市，實(shí)際上都會(huì)成為購(gòu)房者或投資者積極進(jìn)入的城市。尤其是對(duì)于此類城市來(lái)說(shuō)，本身后續(xù)成長(zhǎng)性是比較好的，包括高鐵建設(shè)等，都容易使得后續(xù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。所以此類城市會(huì)面臨比較多的炒房資金的進(jìn)入。另外對(duì)于此類城市來(lái)說(shuō)，也是省會(huì)城市，所以本身也存在一定的城市居住價(jià)值。

而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其心理很簡(jiǎn)單，太貴的房子既有高風(fēng)險(xiǎn)，也很難以承受，而此類城市，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合肥等市場(chǎng)，性價(jià)比非常好且房源多。所以此類購(gòu)房者近期會(huì)加快到長(zhǎng)沙、石家莊等此類城市購(gòu)房。

對(duì)于此類市場(chǎng)的隱憂，嚴(yán)躍進(jìn)也表示部分城市雖然限購(gòu)了，但炒房資金依然不減，反而炒高了其他城市的房?jī)r(jià)。所以后續(xù)對(duì)于資本管制的重要性，甚至要大于對(duì)單個(gè)城市的限購(gòu)的重要性。各類資金一定要把控好，尤其是信貸市場(chǎng)需要設(shè)置高門(mén)檻，防止資金過(guò)多進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。