崔鵬

我在中秋期間回了趟第二故鄉(xiāng)重慶。親戚朋友們見面，說話口音變了，菜的辣度增加了，但內(nèi)容最后還是回歸到房子上來。這是個令人焦慮的話題。

說實話，重慶的居民小區(qū)，房屋質量普遍比北京要好，物業(yè)水平也強很多。但是從平均價格看，北京大概是重慶的8倍。這個價格比相對還是不夸張的，北京8月的平均成交房價近50000/平方米針對的是全北京范圍，而重慶的成交房價則只是控制了重慶幾個相對“發(fā)達”的區(qū)（當然，重慶說是一個市，但面積、人口都能趕上一個省，控制主要城區(qū)的房價更加合理）。

造成這種巨大差距的時間在2011年到2012年，從那時候到現(xiàn)在，北京的房價幾乎翻了一倍，而重慶的房價幾乎沒變，很多地區(qū)甚至下跌了不少。這種下跌很大的原因是，重慶這個城市正在迅速把重心從原來的長江碼頭轉移到更北部去，而部分老城區(qū)的房屋價格下跌了。

為什么北京的房價比重慶的高那么多？

北京的人均GDP大概是重慶的兩倍，而GDP的增長速度還不如重慶（特別是近兩年，重慶的GDP增長率都是全國大城市的首位）。如果說GDP不能反映居民的財富水平，那么從兩地的人均可支配收入看，這種8倍的差距也很“神奇”。北京2015年的人均可支配收入大概是重慶的1.7倍，兩地這項指標的增長率基本一致。

有人分析認為是重慶的房地產(chǎn)庫存過多造成其價格遠遠低于北京等地區(qū)。如果這些人真的看到統(tǒng)計數(shù)據(jù)，會嚇一大跳，因為真實情況并不是他們想的那樣。從庫存面積比年銷售面積來看，北京的房地產(chǎn)庫存要高于重慶，北京大概要賣9至10年，而重慶大概賣6年多就差不多了。

從房地產(chǎn)的廣義庫存來看也是這樣（房地產(chǎn)的廣義庫存就是把在建和待售項目的面積都算進去），北京在全國大城市里排在第一位，重慶則處在中游水平。還有很多人認為重慶這種城市庫存巨大的主要原因是他們看到重慶的房價并沒有上漲，但房地產(chǎn)建設和銷售還在繼續(xù)。但實際上這個邏輯反了：是因為大家的購買欲望不那么強烈，才顯得房子多。幾乎所有的數(shù)據(jù)都不支持北京的房價是重慶的8倍，但這個事實就擺在那里，而且它并不是由于少部分人的意見所形成的—這可能正是人類主觀邏輯中有趣的部分。

從居民收入來看，北京只是重慶的1.7倍，但在人口沒有流動門檻的情況下，這種收入差距有非常大的吸引力。雖然北京的房屋租賃和購買成本要遠高于重慶，但是更多的人會更關注收益而忽視成本。收入差距1.7倍造成的居住成本差距要大于1.7倍，在中國這樣的人口基數(shù)下，這種杠桿效應會更明顯。

那么北京的勞動力更加集中為什么沒有引起斯密說的“看不見的手”發(fā)揮作用，從而導致北京勞動力收入下降呢？這是因為勞動力集中的地區(qū)也引發(fā)了公司集中。這些公司在北京可以找到更高性價比的員工，它們?yōu)椤氨本┤恕碧峁┝烁嗟膷徫?。所以聚集在北京的勞動力價格并沒有因為聚集而下降，反而他們獲得跳升性收入的機會相對重慶會更多（跳升性收入就是收入忽然大幅度提升）。

人們并沒有靠統(tǒng)計計算出跳升性收入產(chǎn)生的概率，而是通過口耳相傳?？诙鄠鞅冉y(tǒng)計數(shù)據(jù)更容易描述傳奇故事，這增加了北京的吸引力。這種吸引力在經(jīng)濟不那么好的時候更加巨大。

當然，北京的房地產(chǎn)價格遠高于重慶還有一部分來自于索羅斯所說的“反身性”，也就是很多投資者正是因為北京的房價高才買北京的房產(chǎn)的。這種市場的“反身性”和北京這種城市比較的高收入互為印證，這大概就是北京房價巨高的原因吧。