文鳳林

【摘 要】作為項目建設(shè)的重要主體，精裝修施工承包方承擔著依法實施項目，嚴格履約，按期交付質(zhì)量合格的施工項目的重要職責。精裝修施工承包方的管理不僅服務(wù)于項目的整體利益，同時還服務(wù)于其自身的利益。因此，精裝修工程項目商務(wù)管理應(yīng)具有以下核心任務(wù)：獲取最大的經(jīng)濟效益，即盡可能提高收入、控制成本，實現(xiàn)“開源、節(jié)流”，取得項目利潤的最大化。精裝修工程項目商務(wù)管理是一個系統(tǒng)的工程。若想取得理想的管理效果，需要企業(yè)和項目的聯(lián)動，項目管理團隊內(nèi)部的協(xié)同配合，在此，筆者僅就從業(yè)中收獲的心得探討精裝修項目商務(wù)管理的要點，為后續(xù)人員提供一些參考意見。

【關(guān)鍵詞】精裝修；商務(wù)；管理

1 精裝修工程的特點和商務(wù)管理的任務(wù)

精裝修工程，由于其所處的實施階段為項目建設(shè)的后期，精裝修工程決定了項目的最終的視覺效果和使用功能，其項目管理具有自身的特點：

首先，參建單位集中，協(xié)調(diào)配合內(nèi)容繁多。在土建結(jié)構(gòu)完成后，短期之內(nèi)，有機電工程、通風空調(diào)工程、消防工程等多個專業(yè)的進場入駐，在與發(fā)包人的要求下，精裝修工程往往作為裝修階段的總包，精裝修項目管理需將上述所有專業(yè)分包參建的配合工作納入管理范疇。

其次，精裝修工程的完工決定項目最終的驗收和交付。項目交付使用時間往往已經(jīng)明確，前期由于勘察、設(shè)計或土建結(jié)構(gòu)部分造成的工期延誤，需要在精裝修工程階段消化，即項目通常工期短、頻率快。

再次，精裝修工程材料種類繁多，新材料新工藝更新快。為體現(xiàn)綠色、環(huán)保，創(chuàng)造美好的人文家園，越來越多的新材料新工藝應(yīng)用到精裝修工程上來。

精裝修工程具有上述顯著特點，故精裝修工程項目商務(wù)管理必須緊緊圍繞其特點展開。精裝修工程項目商務(wù)管理，應(yīng)在確保項目如期按質(zhì)履約的同時，努力使項目獲取最大的經(jīng)濟效益，即盡可能提高收入、控制成本，實現(xiàn)“開源、節(jié)流”，取得項目利潤的最大化。

2 精裝修工程項目商務(wù)管理的要點

2.1 做好開源，提高收入

2.1.1 明確合同范圍，打好商務(wù)管理基礎(chǔ)

參建單位多且集中，導(dǎo)致交叉施工及界面劃分十分關(guān)鍵。在合同中與發(fā)包人界定清晰的工程施工范圍和界面劃分，是商務(wù)管理的基礎(chǔ)工作。項目管理團隊應(yīng)在項目進場后，及時進行圖紙會審，與相關(guān)方確認己方工程范圍，核查合同工程量清單的完備程度，若屬于招標階段施工范圍界定不清的，要及時同建設(shè)單位、監(jiān)理及其他相關(guān)方召開工程協(xié)調(diào)會，合同工程量清單不完備的，精裝修施工承包方應(yīng)及時上報簽證聯(lián)系單，調(diào)整合同收入。

2.1.2 完備指令流程，及時鎖定合同外收入

為達到最佳的視覺和功能效果，精裝修工程面臨較多的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等合同外事項。精裝修商務(wù)管理人員應(yīng)在項目管理團隊及時響應(yīng)設(shè)計變更方案后，第一時間搜集、整理關(guān)于設(shè)計變更指令的商務(wù)證據(jù)，按照合同約定，及時、準確地辦理經(jīng)濟類工程聯(lián)系函，過程中加強督促、跟蹤，及時鎖定合同外收入。

2.1.3 尋找最佳契機，實現(xiàn)投標策劃

項目管理團隊在工程開工后，應(yīng)盡快地研讀招投標資料，了解合同中的主要風險點和有利點，利用施工企業(yè)自身的資源優(yōu)勢和掌握的市場信息，結(jié)合投標階段企業(yè)預(yù)設(shè)的投標策劃點，有針對性地開展商務(wù)工作，爭取在材料的認質(zhì)認價、方案優(yōu)化、施工方案的確定等角度最大程度地實現(xiàn)開源。

2.1.4 及時辦理結(jié)算，加快工程款回收

精裝修單位通常作為分包單位與總包單位簽訂合同，整體結(jié)算進度受總承包單位制約。故在實際工程管理中，精裝修單位在完工后完整地編制工程結(jié)算書，編制結(jié)算策劃，制定結(jié)算策略，按照合同的要求，在竣工驗收合格后的規(guī)定時限內(nèi)提交符合要求的工程結(jié)算資料，及時與總包辦理工程結(jié)算事宜，確定最終結(jié)算價格，加快項目工程款的回收。

2.2 加大節(jié)流，嚴控成本

2.2.1 制定目標成本，確定經(jīng)濟目標上繳

實行項目內(nèi)部責任承包，有利于提高項目管理團隊的積極性。在項目中標后，企業(yè)成本管理部門應(yīng)立即組織編制項目的成本測算工作，結(jié)合公司管理實際、項目地區(qū)、類似工程經(jīng)驗和企業(yè)數(shù)據(jù)庫，準確預(yù)測項目實施的完全成本，包括直接費、間接費、規(guī)費、稅金、總承包管理費等成本要素，作為整個項目的目標成本，以及經(jīng)濟目標上繳的依據(jù)。

項目管理團隊在簽訂經(jīng)濟目標上繳責任書后，將一一分解落實成本控制職責，建立全員的成本責任制。項目商務(wù)人員在企業(yè)目標成本基礎(chǔ)上進一步細化，形成項目的計劃成本，計劃成本應(yīng)低于企業(yè)制定的目標成本。

2.2.2 緊扣成本要素，逐一實行成本控制

精裝修工程主要的成本要素為：人工費、材料費、機械費、措施費、現(xiàn)場管理費、規(guī)費、稅金等，按照大類劃分為直接費、間接費、稅金三類。

1）三個階段上下功夫，控制直接費成本。作為有經(jīng)驗的精裝修施工方，直接費成本約占總成本的80%-90%，（人工費約占總成本15-25%，材料費約占總成本60%-70%，措施費約占總成本3%-10%），應(yīng)將直接費作為主要的控制要素。一是，分包分供方的選用階段。項目施工人員應(yīng)結(jié)合施工圖紙、準確計算人工、材料的總需用計劃，作為總控工程量。人工費、材料費需在企業(yè)進行集中招標、采購，利用企業(yè)的戰(zhàn)略合作供應(yīng)商、分包商優(yōu)勢，綜合考慮項目要求、質(zhì)量、價格、付款方式、稅費等，貨比三家，最大程度地降低成本，并且形成企業(yè)層面的分包分供方合同范本，規(guī)避企業(yè)風險。二是，在工程實施階段。過程中嚴控零星用工、零星采購的發(fā)生，確由工程需要出現(xiàn)零星用工和采購的情況的，項目商務(wù)人員應(yīng)盡快核算零星用工和采購用量，辦理總控計劃的調(diào)整，將調(diào)整后的新計劃作為控制依據(jù)。三是，最終結(jié)算辦理階段。要結(jié)合雙方簽訂的分包分供合同和過程中的簽證變更資料，盡快地完成成本鎖定。最終結(jié)算書需由項目部、企業(yè)項目管理部門、企業(yè)成本管理部門及分管領(lǐng)導(dǎo)最終確認。

堅持樣板段（區(qū)）先行，合理測定成本要素。精裝修施工承包方應(yīng)劃定代表性的典型區(qū)域，按照圖紙進行1：1實施，通過樣板段（區(qū)）的實施，統(tǒng)計出相關(guān)人工費耗用、材料的實際損耗率，用以指導(dǎo)大面積的工程實施，若在此過程中發(fā)現(xiàn)大量超出目標成本情況的，應(yīng)及時研究措施并加以實施，避免加大成本的不可控程度。

2）制定企業(yè)標準，控制間接費。按照自身的管理水平，企業(yè)應(yīng)制定符合企業(yè)實際情況的間接費用標準，實行限額控制，項目開工，間接費部分作為項目考核依據(jù)，列入項目目標成本中，嚴禁超出。

3）做好稅金策劃，合理降低稅負。營改增政策實施后，由于精裝修工程材料種類繁多，各材料的增值稅稅率不盡相同，因此各企業(yè)、各項目的實際稅負需經(jīng)過詳細策劃。一是，對于具備簡易征收和一般征收兩種繳納方式的項目，決策采取何種繳納方式。二是，對選擇采用一般征收的項目，需在材料、專業(yè)分包工程定價階段，對不同級別的納稅人的含稅造價抵扣后的造價，或不含稅造價進行對照，選擇項目成本最低的稅金方式。

2.2.3 加強過程管理，定期進行成本分析

精裝修工程屬于短平快工程，項目管理團隊除了有條不紊地進行工程實施之外，過程中的商務(wù)管理亦非常重要。精裝修工程，按照工期長短，應(yīng)開展按季、按月的成本分析活動。項目經(jīng)理應(yīng)當組織項目商務(wù)人員及其他主要項目管理人員召開季/月度成本分析會。成本分析著眼于“四算對比”，即項目的收入、目標成本、計劃成本和實際成本的對比，實行形象進度、產(chǎn)值、成本三同步原則，準確了解項目成本的節(jié)超情況。對于實際成本超出計劃成本，甚至超出收入的情況，必須分析節(jié)超原因，采用適當?shù)募m偏措施。

2.3 做好總結(jié)，提取經(jīng)驗

項目商務(wù)人員在工程結(jié)算完成后1個月內(nèi)，應(yīng)將項目的整體商務(wù)情況進行總結(jié)，梳理項目盈虧原因、商務(wù)管理的得失，提取工程經(jīng)驗。同時，項目商務(wù)人員應(yīng)協(xié)助企業(yè)成本管理部門建立企業(yè)資源庫，充實和更新類似工程數(shù)據(jù)庫，用以指導(dǎo)后續(xù)同類項目實施。