李佐軍

國(guó)慶期間，近20個(gè)一二線城市推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此背景下，節(jié)后房?jī)r(jià)會(huì)否受到抑制？替代房地產(chǎn)的新動(dòng)力在哪里？回答這些問(wèn)題著實(shí)困難，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題太復(fù)雜了，涉及經(jīng)濟(jì)和各種非經(jīng)濟(jì)因素。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，供過(guò)于求則價(jià)格下跌。中國(guó)的房地產(chǎn)已供過(guò)于求，但房?jī)r(jià)就是不下跌反而持續(xù)上升，何故？非經(jīng)濟(jì)因素使然。在中國(guó)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)由GDP規(guī)劃增速、貨幣發(fā)行、房地產(chǎn)利益集團(tuán)利益、對(duì)經(jīng)濟(jì)硬著陸的恐懼指數(shù)等共同決定。與其他一般商品不同，房地產(chǎn)既是消費(fèi)品，也是投資品，具有金融屬性。在房?jī)r(jià)高漲時(shí)期，房地產(chǎn)金融屬性更為明顯，其需求具有某種無(wú)限性，打破了市場(chǎng)供求規(guī)律。

去年底以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲又與近期的政策導(dǎo)向有關(guān)。本來(lái)，2014年、2015年上半年房?jī)r(jià)處于下行通道，但2015年的房地產(chǎn)“3.30”新政大幅降低首付比、減免營(yíng)業(yè)稅、放松限購(gòu)限貸等，加之各地紛紛出臺(tái)各種刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，結(jié)果引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)去庫(kù)存政策在部分地區(qū)執(zhí)行中出現(xiàn)偏差，也加劇了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。2016年8月，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，廈門、合肥、深圳同比漲幅分別為143.8%、140.3%、136.8%，達(dá)到令人揪心的程度。房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲引起黨中央國(guó)務(wù)院的高度關(guān)注，7月份就提出要抑制資產(chǎn)泡沫，部分城市開始采取一些新的限制措施，國(guó)慶期間又開始新一輪強(qiáng)力“分城施策”調(diào)控。為什么要這樣做？因?yàn)槿羧斡煞績(jī)r(jià)上漲，將進(jìn)一步擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，影響推進(jìn)供給側(cè)改革的部署，降低社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情，累積金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，損害國(guó)內(nèi)外投資者的信心。

在新一輪強(qiáng)力調(diào)控下，房?jī)r(jià)何去何從？中國(guó)之大、房地產(chǎn)情況之復(fù)雜，很難有統(tǒng)一答案。事實(shí)上，過(guò)去一年盡管很多一二線城市房?jī)r(jià)大漲，但也有不少三四線城市房?jī)r(jià)下跌或按兵不動(dòng)。從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)受政策影響很大，那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)稍差、吸引力較弱的城市節(jié)后無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但短期內(nèi)更多城市可能繼續(xù)維持房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，只是上漲勢(shì)頭會(huì)受到抑制。

近期以限購(gòu)限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍屬于行政手段。下一步調(diào)控房?jī)r(jià)需進(jìn)一步從源頭解決問(wèn)題，一方面加快改革貨幣發(fā)行制度、土地制度、財(cái)稅制度、金融制度、干部考核制度等，適時(shí)推出房產(chǎn)稅，增加土地供應(yīng)主體，讓房地產(chǎn)回歸“房子是用來(lái)住的”本性；另一方面要切實(shí)推進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，培育增長(zhǎng)新動(dòng)力，擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。同時(shí)，為了與“去產(chǎn)能”對(duì)稱，優(yōu)化調(diào)整“去庫(kù)存”政策，落實(shí)房地產(chǎn)去泡沫政策?！?/p>

（作者是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)）