■ 羅 毅

小區(qū)地面停車位產(chǎn)權(quán)歸屬管理建議

■ 羅 毅

居住小區(qū)的“地面停車位”作為一種獨立的配套公建，給業(yè)主提供生活配套服務。然而，由于對其產(chǎn)權(quán)歸屬，法律法規(guī)缺乏明確的界定，常常導致因產(chǎn)權(quán)歸屬爭議引發(fā)的利益當事人之間的矛盾、糾紛、甚至訴訟。本文結(jié)合當前法律法規(guī)與契約精神、地方行政條例及管理辦法、市場主流觀點、實證案例與調(diào)研分析，提出地面車位產(chǎn)權(quán)以確權(quán)為開發(fā)企業(yè)（建設單位）為宜的觀點。

一、權(quán)屬爭議觀點

（一）“歸屬全體業(yè)主”論

地面車位歸屬于小區(qū)全體業(yè)主的觀點，具有較高的認同度，是市場的主流觀點。主要基于：房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)竣工驗收后辦理了初始登記，并按照銷售的建筑房屋單元分別辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（業(yè)主）便按份共有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。首先，由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用權(quán)面積之內(nèi)，則停車位的使用權(quán)自然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主；其次，地面停車位只是通過簡易的劃線分割而成，不具備建筑物所要求的空間遮蔽性，即不符合構(gòu)造上的和使用上的獨立性標準；另外，地面車位面積計算也無法用現(xiàn)行《產(chǎn)權(quán)面積測繪規(guī)范》進行計量，難以得到登記確認。因此地面停車位的所有權(quán)須歸全體區(qū)分所有人享有，對車位的使用、管理、分配、處分等均應得到業(yè)主大會的許可，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司沒有業(yè)委會的授權(quán)均無權(quán)處分。

持上述觀點的也可稱“土地權(quán)屬派”，不認可“所謂規(guī)劃推定”論。認為地面車位既不屬于房屋也不等同于車庫（有圍護結(jié)構(gòu)），不具備“構(gòu)造上的獨立性”和“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”兩個條件，最終難以獲得產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商（建設單位）無權(quán)上市交易和出售，自然就歸于全體業(yè)主所有。

2016年6月27日，在西安市十五屆人大常委會第32次會議上，提請審議的《西安市物業(yè)管理條例（修訂草案）》就涉及到車位產(chǎn)權(quán)歸屬的問題。該修訂草案對車位、車庫的不同情形進行了不同規(guī)定，主要可概括為：1．規(guī)劃車位車庫：約定歸屬。2．公共空間停車：業(yè)主大會說了算。3．防空工程：誰投資誰收益?！恫莅浮方ㄗh將條款明確為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地面共有部位的車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫的權(quán)屬根據(jù)業(yè)主購房出資公攤情況決定，業(yè)主出資公攤的車庫，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主；業(yè)主未出資公攤的車庫，產(chǎn)權(quán)屬建設單位。建設單位不得將屬于業(yè)主產(chǎn)權(quán)的車位、車庫通過出售、附贈方式轉(zhuǎn)讓。車庫產(chǎn)權(quán)是否由業(yè)主出資公攤，應當在房屋銷售合同中明示?！?/p>

（二）歸屬開發(fā)商（建設單位）論

地面車位權(quán)屬歸屬于開發(fā)商（建設單位），持這一觀點的主要依據(jù)是《物權(quán)法》條文、規(guī)劃行政審批（前提）、《商品房銷售合同》的約定等。

通常情形下，約定業(yè)主短期租用、或“購買”（長期租用）的地面停車位因開發(fā)商確實不能辦到兩證，因此開發(fā)商會與業(yè)主簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。

地面車位屬于開發(fā)商觀點不僅被建設單位全力擁護，并且當其滿足了遵從規(guī)劃設定、以及合同約定有明確指向這兩點前提，多數(shù)情況下住建或規(guī)劃部門也予以認可。不少案例顯示住建規(guī)劃部門的監(jiān)管人員將通過了規(guī)劃審批的小區(qū)地面車位認定為并不屬于業(yè)主的公攤面積范疇，開發(fā)商出售或出租給業(yè)主的行為均為合理。

（三）房管部門（產(chǎn)權(quán)登記）的第三種聲音

事實上，真正具有不動產(chǎn)確權(quán)的部門是房管部門，理論上登記部門應該能給出權(quán)威的解釋意見，然而“地面車位歸屬難題”仍然非房管部門可以輕易破解。當遭遇小區(qū)地面車位產(chǎn)權(quán)糾紛投訴，房管部門主持調(diào)解時，常規(guī)做法是通知爭議雙方各自舉證。當開發(fā)商明顯不能提供規(guī)劃許可、合同約定等前置有利條件時，一般能順利地引導和裁定歸屬于業(yè)主；但當開發(fā)商確能提供規(guī)劃許可、合同約定等前置充分材料時，基于《物權(quán)法》似乎難以否定開發(fā)商的權(quán)屬，于是房管部門通常發(fā)出第三種聲音：由于地面停車位無頂無蓋，無具體構(gòu)筑物圍護結(jié)構(gòu)等，不具備申辦產(chǎn)權(quán)資格，所以它與地下車位不同，無法辦理《房屋所有權(quán)證》及《土地使用證》。

不能有效辦理產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)部門給出的無爭議的意見，也就是說甭管開發(fā)商找出何種條款依據(jù)，也不會給你辦理地面停車位的所有權(quán)證，這只是從產(chǎn)權(quán)登記的管理辦法角度解釋，但并沒有從法理上明確地面車位的歸屬。不能登記給開發(fā)商是不是就一定不屬于開發(fā)商？能否退而求其次可作為使用權(quán)出租呢？這些問題又將矛盾推給了法律。

二、《物權(quán)法》有關小區(qū)地面停車位的產(chǎn)權(quán)規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《物權(quán)法》的頒布實施，可以說是為開發(fā)企業(yè)爭取合理利益帶來了利好。“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！泵鞔_賦予了開發(fā)商將經(jīng)規(guī)劃審定認可的建筑區(qū)劃內(nèi)停車位，作為“自有資產(chǎn)”處置的權(quán)力，否則若不屬于開發(fā)商，又哪有通過出售、附贈或者出租等方式約定的可能性？

小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商因出售、出租地面停車位而產(chǎn)生的糾紛事件，均源于法律不明，使得地面車位權(quán)屬難以界定。要么是作為弱勢方的業(yè)主處于下風，要么同樣是弱勢方的物業(yè)管理方面臨收費困難、難于管理的局面。真實的案例如下：四川某國有獨資房開企業(yè)J公司，在C小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了49個地面停車位，并約定地面停車位不隨附分割予各業(yè)主。為避免有國有資產(chǎn)流失之嫌，J公司依據(jù)《物權(quán)法》自然要主張對地面車位的權(quán)屬，此舉引起了部分業(yè)主的強烈抵制，后經(jīng)法院兩審裁定小區(qū)地面車位屬于J公司。這一裁決與部分業(yè)主的心理預期完全相悖，于是拒不承認生效的法律文書，在少數(shù)業(yè)主煽動下，演變成停霸王車，讓受委托管理的物業(yè)公司也焦頭爛額。

三、地面停車位確權(quán)建議

《物權(quán)法》實施10年，卻依然未能完全解決關于小區(qū)內(nèi)地面停車位的權(quán)屬爭議。有觀點提出：將是否計入容積率面積作為判定車位專有/共有屬性的標準，但這不僅排除了地面停車位的專有性質(zhì)，同時將地面架空層車位（高層底層架空）權(quán)屬也歸于了業(yè)主共有，與《物權(quán)法》精神悖離更遠。通過對我國房地產(chǎn)市場的實際做法和存在的問題進行調(diào)查研究，結(jié)合《物權(quán)法》這一基本法律，提出地面停車位確權(quán)建議：

（一）經(jīng)規(guī)劃審核認可的，以確權(quán)為開發(fā)企業(yè)為宜

首先，依據(jù)《物權(quán)法》74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”顯然初始權(quán)屬歸于開發(fā)企業(yè)沒有爭議。

其次，屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產(chǎn)，如：電梯、綠地、公共大堂等。同時《物權(quán)法》74條第三款也明確了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！奔串斣谝?guī)劃以外，新增加設定占用了業(yè)主共有的道路或綠地等場地的停車位才屬于全體業(yè)主。

此外，若一律將地面車位判定歸于業(yè)主，將導致開發(fā)商不再愿意配建地面停車位，都按地下車庫進行配置設計。一是減少了業(yè)主地面停車可能的便捷性；二是減少了可以租用車位的方式選擇。最終使用上受到影響的仍然是小區(qū)的業(yè)主。因此無論是從適用法律，還是從實踐效果而言，上述帝景豪苑小區(qū)車位權(quán)屬訴訟案件，重慶高院的終審判決都是值得商榷的。

（二）已確權(quán)地面車位的處置原則

小區(qū)地面車位因其特有的屬性，即使開發(fā)商得到確權(quán)，也只能是“有限制性”的權(quán)屬。2009年10月1日施行的《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》認為若符合：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用標準的車位，應當認定為《物權(quán)法》所稱的專有部分，即非業(yè)主共有。但因其無封閉（頂蓋）的圍護結(jié)構(gòu)，也不符合現(xiàn)行《產(chǎn)權(quán)面積測量規(guī)范》的計量范疇，始終無法得到房管部門的初始登記。針對“有限制性”所有權(quán)地面車位的處置，宜遵循以下原則：

1．地面車位的有償使用只能采取租用方式，開發(fā)商不得出售給特定的業(yè)主，采用出售方式的為無效行為。

2．地面車位首先滿足小區(qū)業(yè)主需要。即未滿足小區(qū)業(yè)主需要前，與小區(qū)外業(yè)主的租用協(xié)議無效；在暫時滿足業(yè)主需要的條件下，對小區(qū)外業(yè)主的租用期限不得超過6個月。

3．租用、臨停的費用標準均應當適中，符合正常的市場價值規(guī)律，不得自定奇高的租金標準限制業(yè)主的正常使用。

居住小區(qū)是人們生活的基本單元，一方面，要做好小區(qū)建設規(guī)劃，滿足配套設施建設，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)，落實良好物業(yè)服務；另一方面，管理職能部門應正視社會發(fā)展進程中出現(xiàn)的新生問題，規(guī)范、完善、修正法律法規(guī)，設定好權(quán)屬保障法規(guī)，減少糾紛與矛盾，共同為建設和諧家園提供良好保障。

（作者單位：宜賓市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司）