龔小鋒

樓市庫存，處于變動(dòng)與矛盾之中，似乎應(yīng)了那句“生者必死，聚者必散，積者必竭，立者必倒，高者必墮”的哲言，不斷陷入一輪又一輪的消長起伏之中。

在一二線樓市庫存告急之時(shí)，大部分重點(diǎn)城市因?yàn)闃鞘羞^熱已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控措施，無論是京滬深，還是蘇州、南京、合肥，仍然存在政策層面“降杠桿”、收信貸的可能性，一旦政策祭出，這些城市樓市下行周期出現(xiàn)，則新一輪庫存逆轉(zhuǎn)又將到來。

另外，一些不為人所注意的現(xiàn)象開始悄悄出現(xiàn)，8月份開始，合肥、南京、廈門等樓市的價(jià)格環(huán)比漲幅降低，而其周邊城市如無錫、昆山、蕪湖等城市開始大幅上漲。樓市庫存的調(diào)節(jié)陷入一個(gè)兩難的地步。

高庫存或?qū)⒙?/p>

由于貨幣寬松和資本驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)房價(jià)快速上漲與市場交易量價(jià)的透支，對(duì)于首先出現(xiàn)輪動(dòng)的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅(qū)動(dòng)之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，樓市不僅進(jìn)一步放大金融杠桿，吸入更多的場外資金，而且更被強(qiáng)大的資本力量所操縱，目前產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、機(jī)構(gòu)投資、居民投資房地產(chǎn)在一二線熱點(diǎn)城市急劇升溫，地王頻現(xiàn)歷史空前、二手房交易量暴漲、房價(jià)地價(jià)暴漲，但投資增長繼續(xù)放緩。

他表示，這種情況稍后必將引起中央重視，并責(zé)成相關(guān)城市政府陸續(xù)出臺(tái)較為嚴(yán)格的金融、財(cái)稅甚至行政等抑制投機(jī)政策，進(jìn)而導(dǎo)致大量投資迅速消失或瞬間轉(zhuǎn)移。熱點(diǎn)和透支的城市在劇烈調(diào)整后將陷入低迷。

這與方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的觀點(diǎn)一致。任澤平近日指出，2015-2016年房價(jià)暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。平均而言，一輪房價(jià)上漲和需求釋放周期18個(gè)月左右，2014年底啟動(dòng)的這一輪房價(jià)上漲周期在接近尾聲。

對(duì)于調(diào)整的具體時(shí)期，倪鵬飛的判斷是，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。調(diào)整可能稍有遲到，但不會(huì)缺席?？臻g維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

一線城市的政策面依然趨緊，目前深圳收緊房貸、上海限購傳言頻出。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，上海房價(jià)應(yīng)在四季度漲幅縮小，明年上半年盤整。不過，他也指出，市場降溫的節(jié)奏，主要取決于上海政策面的再度收緊時(shí)點(diǎn)與程度。九月和十月，上?？赡茉俪鲂抡?。

北京也表達(dá)了堅(jiān)決調(diào)控房價(jià)和地價(jià)的決心。近日，有媒體就援引北京市委副書記、市長王安順的話說，北京房價(jià)這幾月沒有大漲落，但房地產(chǎn)價(jià)格是不低的，這是個(gè)政治性話題，是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合問題?！暗赝醪荒艹?，不能出現(xiàn)大跌，房價(jià)不能漲，這兩個(gè)目標(biāo)要同時(shí)出現(xiàn)”。

楊紅旭也表示，在蘇州和廈門實(shí)行限購之后，接下來南京、合肥的官方壓力非常大。預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月內(nèi)，南京、合肥和天津、武漢等地都有可能陸續(xù)重啟限購。

高價(jià)地將成去庫存絆腳石

如果業(yè)內(nèi)人士的預(yù)判成真，新一輪一二線城市下行周期逐漸到來，當(dāng)前高價(jià)地項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無疑將進(jìn)一步放大。不但本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及高價(jià)地頻出的板塊有可能率先降價(jià)，一旦難以消化，很可能將助推新一輪庫存增加。

各地“地王”頻出，預(yù)示著開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)等市場機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月26日，今年全國已出現(xiàn)單宗土地總價(jià)超過10億元的地塊300余宗，其中，溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到150余宗。其中，8月份全國單宗土地總價(jià)超過10億元的地塊合計(jì)40余宗，溢價(jià)率超過100%的地塊高達(dá)30余宗。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日表示，目前房企拿地的錢大多是通過加杠桿的方式獲得，在推動(dòng)地價(jià)的同時(shí)，也大大推高了未來對(duì)房價(jià)的預(yù)期。一旦斷裂，后果不堪設(shè)想。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，與過去不同，一般一個(gè)城市出一個(gè)“高價(jià)地”或少數(shù)幾個(gè)“高價(jià)地”，而今年以來“高價(jià)地”卻是批量出現(xiàn)，即使郊區(qū)土地也能高溢價(jià)拍出，倘若遇到市場周期性調(diào)整，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的。

被地王套牢或拖累，這些例子在過往比比皆是。即便央企和國企有先天優(yōu)勢，但地王被套的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。在北京，曾經(jīng)創(chuàng)下多個(gè)地王的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就是一個(gè)例子。

比如葛洲壩在南京拿下的南京單價(jià)地王，樓面價(jià)4.52萬元/平米。按照地價(jià)與樓價(jià)的比例，這意味著這一項(xiàng)目未來售價(jià)要達(dá)到每平方米7萬元到9萬元才能回本，地價(jià)與樓價(jià)堪比上海。

即使能順利開發(fā)項(xiàng)目，這些地王影響之下，企業(yè)發(fā)展的利潤也會(huì)受到影響。近幾年，華潤置地在武漢、鄭州、上海、北京等地拿下數(shù)個(gè)地王。該公司的毛利率也和逐年拿地王數(shù)量呈反比態(tài)勢。

多位從業(yè)者告訴記者，隨著高價(jià)地的入市，近期在一線城市，高端住宅市場正出現(xiàn)供應(yīng)過剩的端倪，并將給這些項(xiàng)目帶來去化壓力。在當(dāng)前土地供應(yīng)制度下，地方政府供地時(shí)機(jī)、供地?cái)?shù)量極為重要，影響著市場走勢。政府應(yīng)該錯(cuò)位推地，改變土地出讓方式。

為避免上述事件的再次發(fā)生，多個(gè)地方政府出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。上海在8月17日靜安高價(jià)地出現(xiàn)后，一周之內(nèi)叫停了3次宅地出讓公告；蘇州提高開發(fā)商拍地的保證金和首付款比例，并要求全額土地出讓金須在3個(gè)月內(nèi)繳清；南京要求在網(wǎng)拍后競價(jià)達(dá)最高限價(jià)九成，就需現(xiàn)房銷售。

聯(lián)動(dòng)調(diào)節(jié)庫存

盡管一二線城市目前庫存處于低位，但廣大三四線城市依然在艱難的去庫存過程中， “去庫存”被納入2016年我國確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

雖然如今各地針對(duì)自身狀況，紛紛出臺(tái)“一城一策”。但不論是調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市的房價(jià)，或者是三四線城市去庫存，在推動(dòng)一城一策的同時(shí)，又必須關(guān)注各大城市的配合。

事實(shí)上，一二線城市及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場幾乎是同漲同落的關(guān)系。美國科羅拉多大學(xué)（丹佛校區(qū)）金融系主任楊堅(jiān)撰文指出，中國城市房價(jià)變動(dòng)的關(guān)聯(lián)程度非常高，平均而言每個(gè)城市50%以上的房價(jià)變化，是由其他城市的房價(jià)變化引起的，并且這種城市間房價(jià)的相互影響并不僅局限于省內(nèi)或某個(gè)區(qū)域，還可以是跨區(qū)域甚至全國性的。

目前部分三四線樓市去庫存速度加快，主要的原因是外部城市比如南京、廈門、蘇州和省會(huì)城市合肥的房價(jià)上漲，發(fā)生了外溢效應(yīng)。8月份，以合肥、南京、廈門和蘇州為代表的“樓市四小龍”環(huán)比漲幅降低，都退出了前十位，而周邊城市卻沖上榜單，無錫、昆山、蕪湖等城市榜上有名。

無錫市正是如此，中指院公布的2016年8月全國百城價(jià)格指數(shù)顯示，無錫樣本平均房價(jià)達(dá)9743元/平方米，以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國第一，成為江蘇省內(nèi)又一個(gè)房價(jià)上漲領(lǐng)跑全國的城市。

然而回顧2015年年底，無錫全市庫存近9萬套，去化周期20個(gè)月。9個(gè)月過去，無錫樓市庫存套數(shù)下降一半，去化周期預(yù)計(jì)縮短15個(gè)月。CRIC克而瑞無錫公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前無錫庫存量銳減，無錫商品住宅庫存量約3.5萬套，預(yù)估去化周期在5.5個(gè)月左右。

“最早來的是一批蘇州炒房客?！睙o錫一名業(yè)內(nèi)人士介紹，今年以來，靠蘇州路程最近又是無錫傳統(tǒng)高端住宅區(qū)的濱湖區(qū)，最早迎來蘇州購房者，蘇州人包了大巴，到濱湖區(qū)的中海、雅居樂和蘇寧的售樓處買房。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)也表示，一二線熱點(diǎn)城市樓市在受到政策調(diào)控后，都市圈城市房價(jià)快速反應(yīng)，像蘇州樓市“熄火”后，不少蘇州的開發(fā)商到無錫搶購?fù)恋?，蘇州的買房人到無錫買房，導(dǎo)致房價(jià)上漲。

這樣的例子還有很多，安徽省也出現(xiàn)了此種現(xiàn)象。中國指數(shù)研究院發(fā)布的8月份中國房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，三線城市蕪湖以3.68%的房價(jià)漲幅成功躋身前十，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月位居前三的合肥跌至第17位。在合肥樓市調(diào)控新政的影響下，合肥樓市正在逐步降溫；而省內(nèi)部分三四線城市樓市卻逆流而上。

楊堅(jiān)認(rèn)為，為了確保全國范圍的調(diào)控總體效果，城市間樓市調(diào)控協(xié)同配合應(yīng)擺在更加重要的地位。如果沒有實(shí)施較為精準(zhǔn)的跨城市樓市調(diào)控協(xié)同配合的話，“一城一策”的樓市調(diào)控有效性至少在某些城市會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)。

比如中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大核心區(qū)域，京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)，這些城市相互影響的效應(yīng)就非常明顯，而且城市之間承接外溢需求的作用也很大。另外一些新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域，如成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的成都、重慶何長江中游的武漢、長沙、南昌，也是如此。

對(duì)于庫存的調(diào)節(jié)，不少業(yè)內(nèi)人士還提出了真知灼見。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生近日表示，房子賣出去了但是沒人住，這只是庫存搬家，不是真正意義上的去庫存。真正的去庫存一定不是說讓開發(fā)商把手里的房子處理完就萬事大吉，而應(yīng)該保證這些房子是真正可以解決居住需求的。

中原集團(tuán)主席黎明楷也一針見血地指出，國家和開發(fā)商理解的去庫存有差異，國家去庫存指商品房屋不閑置，而開發(fā)商只管銷售、不論對(duì)象。這種現(xiàn)象在庫存積壓越多的地方可能越嚴(yán)重。所以，經(jīng)念歪了是相當(dāng)可怕的。