關(guān)乃群

摘 要應(yīng)對(duì)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011），對(duì)建筑高度在54m以上、100m以下的高層中小戶型住宅公共交通空間形式進(jìn)行研究，在滿足使用、消防疏散的前提下，盡量減少公攤面積，提高得房率，以提高戶型的使用效率。

關(guān)鍵詞得房率 中小戶型 公攤面積

1綜述

隨著城市化進(jìn)程的提高，城市人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生著巨大的變化，中小戶型的市場(chǎng)份額日趨增大（目前中小戶型尚無明確定義，本文特指建筑面積90m2以下的戶型），同時(shí)由于城市建設(shè)用地資源緊張，開發(fā)商對(duì)容積率的要求越來越高，高層建筑早已成為主流。

在房地產(chǎn)政策大面積松綁的同時(shí)，一線城市房地產(chǎn)正面臨政策收緊的舉措。上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》，指出將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅較高的一線城市，中小戶型住宅仍然占領(lǐng)著市場(chǎng)的主流，其精細(xì)化設(shè)計(jì)尤為重要。

中小戶型在滿足功能合理、流線便捷的前提下，得房率（套內(nèi)面積與建筑面積之比）是住宅使用效率的重要指標(biāo)。對(duì)于多層、中高層的中小戶型住宅，得房率一般都能控制在合理的范圍內(nèi)；對(duì)于建筑高度在54m以上的住宅，每個(gè)單元要保證兩個(gè)安全出口，還要保證兩部電梯（其中一部為擔(dān)架電梯），公共交通面積比多層、中高層面積明顯增加，中小戶型公攤面積所占比例明顯提高，得房率明顯低于大戶型。各地的保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則大多規(guī)定使用面積系數(shù)要保證在70%以上，對(duì)于建筑高度在54m以上的高層中小戶型住宅來說這一標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際中很難達(dá)到。本文將著重解決中小戶型住宅高容積率與低得房率之間的矛盾，合理組織交通，適當(dāng)增加每個(gè)核心筒服務(wù)戶數(shù)，這也是提高得房率的主要方法。

2關(guān)于住宅公共交通設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范要求

2.1安全疏散要求

對(duì)于建筑高度在54m以上的高層住宅，《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）有如下規(guī)定：

第5.5.25條：建筑高度大于54m的建筑，每個(gè)單元每層的安全出口不少于2個(gè)。

第5.5.27條：建筑高度大于33m的住宅建筑應(yīng)采用防煙樓梯間，戶門不宜直接開向前室，確有困難時(shí)，每層開向同一前室的戶門不應(yīng)大于三樘且應(yīng)采用乙級(jí)防火門。

第5.5.28條：住宅單元的疏散樓梯，當(dāng)分散設(shè)置確有困難且任意一戶至最近疏散樓梯間入口的距離不大于10m時(shí)，可采用剪刀樓梯間，但應(yīng)符合下列規(guī)定：樓梯間前室不宜共用；共用時(shí)，前室的使用面積不應(yīng)小于6.0m2。樓梯間的前室或共用前室不宜與消防電梯的前室合用；樓梯間的共用前室與消防電梯的前室合用時(shí)，合用前室的面積不應(yīng)小于12m2，且短邊不應(yīng)小于2.4m。

以上規(guī)定與之前一版《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）相比，部分標(biāo)準(zhǔn)提高了：如之前超過十八層的單元住宅，十八層以上部分每層相鄰單元樓梯需通過陽臺(tái)或凹廊連通，每個(gè)單元設(shè)1個(gè)安全出口即可，而現(xiàn)規(guī)范要求每個(gè)單元每層的安全出口不少于2個(gè)。關(guān)于每層開向前室的戶門數(shù)量、剪刀梯前室的要求也有了更明晰的規(guī)定，較之前更加嚴(yán)格。這些規(guī)定提高了疏散的安全性，同時(shí)也增加了公共交通面積，使得房率降低，對(duì)于中小戶型住宅的影響尤為明顯。

2.2電梯數(shù)量要求

對(duì)于十二層及十二層以上的住宅，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）有如下規(guī)定：

第6.4.2條：十二層及十二層以上的住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中應(yīng)設(shè)置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。

第6.4.3條：十二層及十二層以上的住宅每單元只設(shè)置一部電梯時(shí)，從第十二層起應(yīng)設(shè)置與相鄰住宅單元聯(lián)通的聯(lián)系廊。聯(lián)系廊可隔層設(shè)置，上下聯(lián)系廊之間的間隔不應(yīng)超過五層。聯(lián)系廊的凈寬不應(yīng)小于1.1m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.00m。

每個(gè)單元設(shè)置兩部電梯，與十二層以下的住宅相比，增加了公攤面積，是得房率降低的重要因素。

3幾種公共交通空間形式的比較

滿足以上規(guī)范要求，建筑高度在54m以上的高層住宅的公共交通空間可以衍生出以下幾種設(shè)計(jì)形式。

3.1板樓剪刀梯核心筒

通常的剪刀梯核心筒（圖1）面積為55.16m2，通過與廚房連通的開敞陽臺(tái)作為第二疏散出口，因此該種類型的核心筒只能用作一梯兩戶，對(duì)于中小戶型每戶公攤28m2來說是不現(xiàn)實(shí)的。同時(shí)，候梯廳沒有自然采光、通風(fēng)；在實(shí)際使用中，開敞陽臺(tái)經(jīng)常作為用戶的儲(chǔ)藏空間，且平時(shí)為常鎖狀態(tài)，火情時(shí)很難起到疏散作用，因此不建議采用該種核心筒。

另外一種剪刀梯核心筒采用了合用前室的形式（圖2），對(duì)于“三室合一”的前室，使用面積不應(yīng)小于12m2，且短邊不應(yīng)小于2.4m，該種核心筒面積為60.1m2，缺點(diǎn)是候梯廳沒有自然采光、通風(fēng)，通常需重點(diǎn)考慮日照因素。這種核心筒的板式住宅設(shè)計(jì)中一梯四戶居多，每戶公攤面積在15m2左右，對(duì)于80m2以上的戶型，得房率在80%以上，尚可接受；對(duì)于60m2的戶型，得房率為75%，使用效率偏低。

對(duì)于圖2的板樓剪刀梯核心筒還可以進(jìn)一步優(yōu)化，即把其中一部樓梯前室分離出來單獨(dú)設(shè)計(jì)，保證不小于4.5m2，另外一部樓梯前室與消防電梯前室共用，保證不小于6.0m2，這樣前室的進(jìn)深可以縮小到1.8m；同時(shí)，根據(jù)住宅電梯具有早晚高峰使用頻率高的特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)一大一小兩部電梯，大電梯載重量為1 050～1 350kg，載客14～18人；小電梯載重量630～800kg，載客8～10人。高峰時(shí)段兩部同時(shí)運(yùn)行，根據(jù)實(shí)際情況甚至可以讓大電梯單獨(dú)運(yùn)行，其余時(shí)段只有小電梯運(yùn)行，既節(jié)能又可減少核心筒建筑面積（圖3）。通過以上兩種辦法可以將核心筒縮小至55.94m2，對(duì)于一梯四戶住宅，每戶公攤面積為14m2，對(duì)于80m2以上的戶型，得房率可提高到82.5%以上。

對(duì)于板樓剪刀梯核心筒還有更多的演變形式，可以將其中一個(gè)前室設(shè)計(jì)成開敞陽臺(tái)（圖4），這樣可以將核心筒面積減少至57.09m2，對(duì)于一梯四戶住宅，每戶公攤面積為14.38m2。圖5中核心筒面積為54.48m2，對(duì)于一梯四戶住宅，每戶公攤面積為13.62m2。

3.2塔樓剪刀梯核心筒

對(duì)于小戶型住宅可以考慮一梯多戶的塔樓形式，以減少每戶的公攤面積（圖6）。由于采用了一梯六戶的形式，開向每個(gè)前室的戶門恰好不超過三戶，核心筒面積為69m2，平均每戶公攤面積11.50m2，對(duì)于60m2的戶型，得房率在80%以上，可以考慮。與板樓相比，塔樓的南向住宅比例減少，日照條件也差一些。而對(duì)于超過一梯六戶的塔式住宅，應(yīng)增加走道（圖7），該種核心筒面積為78.26m2，由于增加了戶數(shù)，公攤面積并不會(huì)隨之增加，同時(shí)，所有戶門開向走道，前室的安全性得到提高，也有利于消防疏散。

3.3設(shè)置外廊的單元住宅

基于每個(gè)單元必須滿足兩個(gè)安全出口、兩部電梯的基本條件，可以考慮把設(shè)置一部樓梯和一部電梯的兩個(gè)單元通過外廊聯(lián)系起來，以滿足消防疏散和備用電梯的要求（圖8）。與北側(cè)連廊相鄰的空間可以考慮布置廚房、衛(wèi)生間等次要空間，由于連廊僅用作防火疏散等應(yīng)急使用，平時(shí)使用幾率很小，因此對(duì)住宅的私密性影響不大。采用該種公共交通形式可以加大單元的設(shè)計(jì)面寬，實(shí)現(xiàn)兩梯六戶、兩梯八戶甚至更多，這樣可以明顯減少每戶的公攤面積，對(duì)于有明衛(wèi)要求的南方戶型提供了保障，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)多數(shù)戶型南向布置，中間戶型南北通透，日照、通風(fēng)質(zhì)量明顯優(yōu)于塔式住宅，對(duì)日照計(jì)算也更為有利。以兩梯八戶為例，公共空間面積為86m2，每戶公攤面積為10.75m2，對(duì)于60m2的戶型，得房率為82%。

該種形式住宅應(yīng)充分考慮消防疏散的安全性。由于外廊作為消防疏散通道，住宅房間不應(yīng)向外廊開窗，且外廊與住宅外窗亦不宜過近，參考《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）第6.4.5條對(duì)室外疏散樓梯的要求，該距離一般可考慮設(shè)計(jì)在2m以上。另外外廊與住宅圍合成一個(gè)半封閉的內(nèi)天井，著火時(shí)易形成煙囪效應(yīng)，因此應(yīng)適當(dāng)控制外廊與住宅的距離。

3.4室外疏散樓梯加外廊的單元住宅

為了進(jìn)一步減少公攤面積，可以考慮將疏散樓梯設(shè)計(jì)成室外疏散樓梯。

對(duì)于高層建筑，通常用電梯解決垂直交通，樓梯基本用于消防疏散?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）第3.0.20條規(guī)定：室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物的自然層，并應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。基于此，可以將原有的防煙樓梯間設(shè)計(jì)成室外樓梯，以減少公攤面積。

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）第5.5.27條規(guī)定：建筑高度大于33m的住宅建筑應(yīng)采用防煙樓梯間。關(guān)于室外疏散樓梯是否可以用作防煙樓梯間做消防疏散，該規(guī)范第6.4.5條的條文解釋如下：室外樓梯可作為防煙樓梯間或封閉樓梯間使用，但主要還是輔助用于人員的應(yīng)急逃生和消防員直接從室外進(jìn)入建筑物，到達(dá)著火層進(jìn)行滅火救援。對(duì)于某些建筑，由于樓層使用面積緊張，也可采用室外樓梯進(jìn)行疏散。

此條文解釋已明確了室外疏散樓梯可以作為防煙樓梯使用，只是更適用于樓層使用面積緊張的情況。在滿足使用、消防疏散的前提下，公攤面積可以進(jìn)一步減小。如圖9兩梯八戶外廊外樓梯戶型，公共空間面積為74m2，每戶公攤面積9.25m2，同樣對(duì)于60m2的戶型，得房率可以提高到85%，與之前的板樓剪刀梯核心筒一梯四戶相比，公攤面積減少了6.75m2，對(duì)于中小戶型來說效果相當(dāng)可觀。

該形式可以演變成兩梯十戶甚至更多，只是戶數(shù)增加后應(yīng)相應(yīng)增加電梯數(shù)量（圖10）。

這種外廊外樓梯的公共交通設(shè)計(jì)形式對(duì)于80m2的戶型也是適用的（圖11），對(duì)于兩梯八戶的外廊外樓梯戶型，公共空間面積為74.6m2，每戶公攤面積9.3m2，得房率為88%。

3.5內(nèi)廊住宅

內(nèi)廊住宅的公共交通空間為剪刀梯核心筒與內(nèi)走廊相結(jié)合的設(shè)計(jì)形式，內(nèi)廊兩側(cè)布置住宅套型，這種形式可以實(shí)現(xiàn)一梯多戶，得房率明顯提高，但是為了滿足日照，內(nèi)廊住宅多為東西向布局，有一定的局限性。與以上公共交通空間形式相比，該種形式不具有可比性，暫不做詳細(xì)討論。

4結(jié)語

從以上比較可以看出，通過改變外廊外樓梯的公共交通設(shè)計(jì)形式，不但提高了得房率，同時(shí)還增加了南北通透戶型的比例，大大改善了日照和通風(fēng)質(zhì)量，對(duì)建筑高度在54m以上的高層中小戶型住宅設(shè)計(jì)有一定的參考價(jià)值。

值得注意的是，提高得房率應(yīng)以滿足使用、消防疏散為前提。對(duì)于中小戶型住宅，每個(gè)單元戶數(shù)較多，應(yīng)計(jì)算電梯數(shù)量，層數(shù)過多或者每層戶數(shù)過多應(yīng)每單元設(shè)兩部電梯，通常經(jīng)濟(jì)型住宅按100戶/臺(tái)估算，對(duì)于每戶人數(shù)較少的小戶型可以設(shè)當(dāng)增加服務(wù)戶數(shù)，對(duì)于20層以下的住宅也可按《住宅的電梯配置和選擇》（JG/T5010-1992）進(jìn)行選擇。