周建

摘 要：小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的原則是專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督。小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金，是小區(qū)物業(yè)的養(yǎng)老金?；诖?，本文闡述了小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的要求，對(duì)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的問(wèn)題及其措施進(jìn)行了探討分析。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；專項(xiàng)維修資金；管理使用；要求；問(wèn)題；措施

1 小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的要求

1.1小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理要求。小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理要求是：業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)管理，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)帳，按房屋戶（門）設(shè)分戶賬。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)在接到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬號(hào)余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會(huì)。

1.2小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用要求。（1）小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造、不得挪作他用。（2）專項(xiàng)維修資金在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前使用管理程序條件。一是小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議，沒(méi)有小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。二是專項(xiàng)維修資金列支使用決定權(quán)由占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)三分之二以上（兩個(gè)絕對(duì)多數(shù)）的業(yè)主討論通過(guò)后才可使用。三是小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。四是小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主持有關(guān)材料向所在地直轄市、市、縣人民政府（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支。五是直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知。（3）小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的專項(xiàng)維修資金使用程序。一是由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。二是業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。三是小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)使用方案。四是小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，其中動(dòng)用公有小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支。五是業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令整改。六是業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知。

2 小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的問(wèn)題

2.1小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集問(wèn)題。第一，維修資金的設(shè)立滯后于商品房的建設(shè)， 在確定要繳納維修資金時(shí)，有的小區(qū)可能已全部銷售，有的小區(qū)橫跨兩個(gè)時(shí)段，而已銷售的商品住宅未予以補(bǔ)交。第二，自維修資金設(shè)立以來(lái)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，各地在執(zhí)行過(guò)程中都存在人情或權(quán)利等多種方式的減免， 直至2008年建設(shè)部和財(cái)政部頒發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》實(shí)施后，這種情況才得以遏制。以上問(wèn)題給小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用和管理帶來(lái)了很大的隱患，是當(dāng)下必須面臨和解決的問(wèn)題。

2.2小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用問(wèn)題。主要問(wèn)題有：（1）真正需要使用該資金的業(yè)主申請(qǐng)使用很艱難，（2）違規(guī)使用及對(duì)使用的監(jiān)管不嚴(yán)。業(yè)主申請(qǐng)使用小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金難：一是源于前面提到的小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存的不均衡，同一個(gè)小區(qū)或同一棟樓、同一個(gè)單元有的業(yè)主繳存了而有的業(yè)主沒(méi)繳存，要?jiǎng)佑眠@筆資金，當(dāng)然不合規(guī)也不合理。二是源于有關(guān)管理部門或小區(qū)物業(yè)公司不作為或人為設(shè)置障礙。有的管理部門對(duì)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的用途、其所有權(quán)屬于誰(shuí)、在什么情況下可以使用、申請(qǐng)使用的手續(xù)和程序等沒(méi)有進(jìn)行廣泛的大力的宣傳，致使業(yè)主不知道如何使用、向誰(shuí)申請(qǐng)，甚至很多業(yè)主不知道專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)仍是他自己的、是他今后可以使用的。三是《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，未成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金的使用由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主提出使用建議，由資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)。而實(shí)際中，有很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，要把2/3 的業(yè)主召集起來(lái)非常困難。

3 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的措施

3.1建立健全專項(xiàng)資金監(jiān)督法律體系。專項(xiàng)資金支出監(jiān)督法、專項(xiàng)資金投資監(jiān)督法、專項(xiàng)資金預(yù)算監(jiān)督法、專項(xiàng)資金收入監(jiān)督法、政府采購(gòu)監(jiān)督法以及國(guó)庫(kù)資產(chǎn)管理監(jiān)督法等共同構(gòu)成專項(xiàng)監(jiān)督法律體系。完善專項(xiàng)資金監(jiān)督法律體系，一是立足于專項(xiàng)資金監(jiān)管行為要求的基礎(chǔ)之上，以公共財(cái)政框架要求為依據(jù)，進(jìn)一步明確專項(xiàng)資金監(jiān)督的職能和權(quán)限。同時(shí)，不斷改善信息化監(jiān)督管理手段，為開(kāi)展專項(xiàng)資金信息化監(jiān)管提供有效工具；二是完善《預(yù)算法》、《政府采購(gòu)法》以及《會(huì)計(jì)法》等專項(xiàng)資金相關(guān)法律法規(guī)，以此為依據(jù)，全面落實(shí)專項(xiàng)資金支出監(jiān)督檢查、大額專項(xiàng)資金支出管理以及財(cái)會(huì)工作秩序的規(guī)范和整頓等工作。從而確保專項(xiàng)資金監(jiān)督管理工作順利高效開(kāi)展。

3.2加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用管理。建立小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、歸集與申請(qǐng)使用制度，實(shí)行統(tǒng)一歸集，專款專儲(chǔ)，專款專用，所有人決策，政府監(jiān)督，按照繳交主體構(gòu)建單獨(dú)的賬戶。利用信息平臺(tái)，在網(wǎng)上達(dá)到提交數(shù)據(jù)和業(yè)主分類查詢的目的，使業(yè)主擁有充分的知情權(quán)。同時(shí)要進(jìn)一步完善內(nèi)部控制機(jī)制，提高專項(xiàng)維修資金的管理水平。為確保小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的可持續(xù)性，各有關(guān)部門要盡快研究相關(guān)的法規(guī)政策，制定出高效、可操作的小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌辦法。

3.3強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管。加強(qiáng)監(jiān)審部門對(duì)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、管理過(guò)程的監(jiān)督力度，以確保小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照政策規(guī)定使用；制定相關(guān)的法律法規(guī)，嚴(yán)懲未繳、漏繳、挪用專項(xiàng)維修資金的相關(guān)人員，用法律來(lái)保障小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的安全。充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，建立操作性強(qiáng)的小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金核算管理系統(tǒng)，業(yè)主可以在銀行繳費(fèi)，在網(wǎng)上及時(shí)了解或自行查詢個(gè)人賬戶明細(xì)，這樣既可以提高小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的規(guī)范管理，又可以保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯，確保小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用公開(kāi)公正。

4 結(jié)束語(yǔ)

小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金由于受到各種因素的影響，在具體管理使用中存在諸多問(wèn)題。因此對(duì)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的問(wèn)題及其措施進(jìn)行分析具有重要意義。

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