李雅珍　鄭君

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國各地全面鋪開。近階段，不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的剝離整合工作是業(yè)內(nèi)同行討論最多的問題。由于我國幅員遼闊，各地登記業(yè)務(wù)的水平參差不齊，在整合過程中又沒有固定的模式，如何實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是由各級人民政府自行確定，這種狀況下就出現(xiàn)了各種各樣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記整合模式。

據(jù)調(diào)查，各地的不動產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當(dāng)?shù)貒敛块T，不動產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動產(chǎn)登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機(jī)構(gòu)的管理職能及所有登記機(jī)構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達(dá)的地區(qū)。

二是在國土局下設(shè)不動產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺，涉及各機(jī)構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過信息數(shù)據(jù)歸集到不動產(chǎn)登記中心，實現(xiàn)由不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)登記發(fā)證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過渡，待時機(jī)成熟時再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動產(chǎn)登記模式。

三是在國土局下設(shè)不動產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機(jī)構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。

四是在國土局下設(shè)不動產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機(jī)制問題太多，沒有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當(dāng)然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式——不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個問題進(jìn)行交流探討。筆者認(rèn)為，在實施整合前，應(yīng)當(dāng)明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機(jī)構(gòu)間對接的準(zhǔn)備，方可全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實時互通機(jī)制

1.必要性與重要性

《不動產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實時互通共享。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第九十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)交易信息及時提供給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時提供給不動產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。

李克強(qiáng)在今年5月25日召開的國際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會上提出，大數(shù)據(jù)被譽(yù)為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會開放。這不是李克強(qiáng)第一次喊話政府?dāng)?shù)據(jù)開放。2014年，大數(shù)據(jù)寫入政府工作報告。2015年，李克強(qiáng)表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府?dāng)?shù)據(jù)開放政策密集發(fā)布年，包括《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計方案?！伴_著寶馬吃低保”“開著寶馬購經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當(dāng)打破信息壁壘，依法實現(xiàn)信息實時互通共享機(jī)制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立共享機(jī)制并實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時互通。不動產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機(jī)構(gòu)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)依送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產(chǎn)登記中心，不動產(chǎn)登記中心依提取送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問題。房屋交易管理與不動產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對數(shù)據(jù)共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責(zé)任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問題。由于房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問使用，而不動產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網(wǎng)閘等設(shè)備過渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時效性問題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)同時將數(shù)據(jù)進(jìn)行推送，若不動產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，將可能存在時間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準(zhǔn)確性問題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入共享前置庫，將導(dǎo)致房屋交易管理機(jī)構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時需花費大量時間精力。應(yīng)該在將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入前置庫時，通過技術(shù)手段通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機(jī)構(gòu)及時更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實現(xiàn)登記與交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國資發(fā)〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進(jìn)行移交，房屋登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機(jī)構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；移交后新受理不動產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機(jī)構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫復(fù)制一份移交給不動產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫全部移交給不動產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機(jī)構(gòu)保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機(jī)構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機(jī)構(gòu)各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當(dāng)?shù)鼐唧w的情況，如果當(dāng)?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由房屋交易管理部門負(fù)責(zé)。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。

不動產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運行。

三、無縫對接查封工作

因協(xié)助司法部門的查封工作責(zé)任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)對涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認(rèn)為可按以下思路進(jìn)行分工：

涉及已進(jìn)行登記類的查封及預(yù)查封由不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，涉及開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實時推送給不動產(chǎn)登記中心，等同于不動產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)解除預(yù)查封。不動產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實時推送給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，買賣合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動產(chǎn)登記中心提供的不動產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進(jìn)行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發(fā)企業(yè)的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機(jī)制下，應(yīng)如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認(rèn)為，考慮到商品房項目樓盤的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項目樓盤表的建立應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將預(yù)售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產(chǎn)登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)先進(jìn)行樓盤數(shù)據(jù)變更后，不動產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實時將數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測繪審核的必要性

《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動產(chǎn)測量成果需要測繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)提供的測繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？

建設(shè)部、國家測繪局2000年出臺的《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運行后，各地房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺了《房產(chǎn)測繪管理辦法》《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測繪，明確行政機(jī)構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。

在當(dāng)前去庫存、穩(wěn)市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預(yù)售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計越來越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分?jǐn)偛糠钟行┯植皇翘鞔_；老百姓不僅對自己取得的不動產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積十分關(guān)注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)慎重取消測繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對復(fù)雜的商品房項目，不宜將有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)提供的測繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。

前置于不動產(chǎn)登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測繪審核職能，以何種方式進(jìn)行審核不重要，重要的是應(yīng)當(dāng)通過測繪審核這個環(huán)節(jié)方可將中介機(jī)構(gòu)出具的測繪報告用于不動產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當(dāng)?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關(guān)聯(lián)

在不動產(chǎn)登記與房屋交易管理轉(zhuǎn)型過程中，根據(jù)各地的具體情況，涉及不動產(chǎn)登記與房屋交易管理工作的機(jī)構(gòu)可以共同協(xié)商考慮定個過渡期，在過渡期間，應(yīng)通過配合的方式來解決轉(zhuǎn)型過程中一些因上位法的缺實導(dǎo)致的程序設(shè)置瓶頸，如交易告知的形式、住房專項維修基金征收、住房保障聯(lián)動機(jī)制、購房資格審核、交易手續(xù)費的收取等問題，待上位法明確后，再行依法調(diào)整。

在不動產(chǎn)登記整合過程中，如何做好后續(xù)的房屋交易產(chǎn)權(quán)管理工作，一直困擾著同行們。筆者認(rèn)為，在行業(yè)的轉(zhuǎn)型階段，原房屋登記機(jī)構(gòu)要做好兩個方面的工作：一是要認(rèn)真思考，提早做好銜接轉(zhuǎn)型的預(yù)案，對轉(zhuǎn)型過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行梳理，對今后工作的思路提前進(jìn)行研討，提前做好對接改革的準(zhǔn)備。不能認(rèn)為此次改革僅僅是不動產(chǎn)登記行業(yè)的改革，房屋交易產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)被動地聽之任之，工作沒有思路。二是要主動溝通，行業(yè)的轉(zhuǎn)型，不僅僅是不動產(chǎn)登記的轉(zhuǎn)型，同樣也是房屋交易產(chǎn)權(quán)管理工作的轉(zhuǎn)型，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的最終目標(biāo)是為了便民，那么，如何做好房屋交易產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記的銜接，實現(xiàn)信息互通就變得尤為重要。作為房屋交易管理機(jī)構(gòu)，只有主動將對行業(yè)的思考與國土部門進(jìn)行及時溝通，共同就后續(xù)工作進(jìn)行研討，方可共同做好行業(yè)轉(zhuǎn)型工作。

陳品祿/責(zé)任編輯