周濱杰 司幸麗 甘淑 王楠

摘要： 土地估價(jià)是對(duì)某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。本文選取云南省西雙版納州勐?？h打洛鎮(zhèn)土地規(guī)劃用途為商業(yè)用途（兼容住宅用地）的一塊土地對(duì)其進(jìn)行了自然因素、社會(huì)因素等的分析之后，對(duì)幾種估價(jià)方法進(jìn)行了對(duì)比，最終選取三個(gè)估價(jià)方法的算術(shù)平均值作為估價(jià)的最終結(jié)果。通過實(shí)例分析比較，指導(dǎo)我們?cè)诮窈蟮墓纼r(jià)中注重不同方法的對(duì)比分析，使得估價(jià)結(jié)果在實(shí)際中得到更充分的應(yīng)用。

Abstract： Land valuation is the process of evaluating the price of one or more than one piece of land in the condition of a certain right and at a certain point in time. Based on a piece of commercial land （compatible with residential Land） in Daluo Town， Menghai County， Xishuangbanna， Yunnan Province， this article analyzed the natural factors and social factors， compared several valuation methods， and eventually selected the arithmetic mean value of three valuation methods as the final result. Through example analysis and comparison， it guides us to pay attention to the comparative analysis of different methods in price valuation in the future so that the valuation result has more full application in practice.

關(guān)鍵詞： 土地估價(jià)；勐?？h打洛鎮(zhèn)；商業(yè)用地

Key words： land valuation；Daluo Town，Menghai County；commercial land

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）09-0063-04

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為重要生產(chǎn)資料的地位愈加重要，土地價(jià)格是土地價(jià)值和權(quán)益的具體表現(xiàn)，是土地供求關(guān)系的反映，是調(diào)整土地利用方式的重要手段。[1]文章以勐?？h打洛鎮(zhèn)商業(yè)用地（兼容住宅用地）為例，選取適宜的評(píng)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際生活中地塊評(píng)估給出參考。

1 估價(jià)對(duì)象的描述

1.1 土地登記狀況

根據(jù)委托方提供的資料，土地權(quán)屬狀況如下：

土地使用者：勐?？h國(guó)土資源局

地塊位置：勐海縣打洛鎮(zhèn)

宗地四至：北鄰道路；南鄰西雙版納醫(yī)藥公司及民宅；西鄰勐?？h地稅局打洛分局；東鄰勐?？h打洛鎮(zhèn)人民政府。

土地規(guī)劃用途：商業(yè)用地（兼容住宅用地）

評(píng)估設(shè)定土地用途：商業(yè)用地（兼容住宅用地）

土地使用權(quán)面積：5417.90平方米（8.1269畝）

土地等級(jí)：級(jí)外

1.2 土地權(quán)利狀況

委估宗地現(xiàn)狀為政府儲(chǔ)備用地，四至界限清晰，面積準(zhǔn)確，土地使用權(quán)與相鄰用地單位無爭(zhēng)議，勐?？h國(guó)土資源局?jǐn)M掛牌出讓。至評(píng)估基準(zhǔn)日2014年6月13日，委估宗地?zé)o抵押、地役、租賃等他項(xiàng)權(quán)利存在。

1.3 土地利用狀況

估價(jià)日期委估宗地現(xiàn)狀為空地，正在進(jìn)行場(chǎng)地平整工作。根據(jù)《云南省建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單》確定其建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

①用地情況：

規(guī)劃建設(shè)用地面積約：5417.90平方米。

②用地使用性質(zhì)：

商業(yè)用地（占總用地面積的60%），居住用地（占總用地面積的40%）。

③用地使用強(qiáng)度：

容積率：1.0

綠地率：≥30%

建筑密度：≤40%

④配套要求：

配備公共地下停車場(chǎng)地，居民按0.8個(gè)/戶，商業(yè)按1個(gè)/200平方米設(shè)置，建筑間距滿足相關(guān)日照和消防要求，建筑物要符合地方民族特色化管理要求。

2 影響地價(jià)的因素說明

2.1 一般因素

一般因素主要指影響城市低價(jià)總水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、稅收及產(chǎn)業(yè)政策、總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)和自然因素。

2.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響，主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的區(qū)域條件、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃等。

2.3 個(gè)別因素

宗地位置：勐海鎮(zhèn)打洛鎮(zhèn)

宗地面積：5417.90平方米（8.1269畝）

臨街狀況：一面臨街

臨街寬度：約40米

宗地進(jìn)深：約50米

宗地形狀：從委估宗地的圖紙上看，宗地形狀較規(guī)則（總體呈長(zhǎng)方形），對(duì)于地上建筑物的設(shè)計(jì)布局無不利影響

地質(zhì)：未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象

地形：——

地勢(shì)：——

容積率設(shè)定：1.0

開發(fā)程度：至估價(jià)期日，評(píng)估宗地紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”，具體情況如下：

①供水：接市政供水管網(wǎng)，自來水供應(yīng)充足，保障率比較好。

②排水：接市政排水管網(wǎng)，保障率較好。

③通路：鄰市政道路，交通便利。

④供電：接市政電網(wǎng)，供電正常，保障率較好。

⑤通訊：接城市通訊網(wǎng)絡(luò)，保障率較好。

⑥紅線內(nèi)場(chǎng)地未平整。

規(guī)則限制條件：商業(yè)用地（兼容住宅用地）。

利用現(xiàn)狀：估價(jià)期日委估宗地現(xiàn)狀為空地，正在進(jìn)行場(chǎng)地平整工作。

3 估價(jià)方法

估價(jià)人員通過實(shí)地調(diào)查情況，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本次評(píng)估目的，決定采用市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行商業(yè)部分評(píng)估，選用成本逼近法和剩余法進(jìn)行住宅部分評(píng)估。

4 估價(jià)過程

4.1 商業(yè)部分

4.1.1 市場(chǎng)比較法

根據(jù)市場(chǎng)比較法的計(jì)算方法，評(píng)估步驟如下：

①比較案例選擇。

選擇比較案例時(shí)，應(yīng)符合以下要求（與委估宗地比較）：

（a）用途相同或相近； （b）交易類型相同；

（c）屬于正常交易； （d）區(qū)域條件相同或接近；

（e）估價(jià)期日接近； （f）價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一。

估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表1。

②實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算，比較案列的交易價(jià)格均為472元/平方米，綜合修正系數(shù)均為1.2223，得出比準(zhǔn)價(jià)格為577元/平方米。

③將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。

每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但這些比準(zhǔn)價(jià)格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為比較法的估算結(jié)果。

我們認(rèn)為三個(gè)案例的個(gè)體差異不大，因此采用平均數(shù)法求取最終比較價(jià)格。

故：委估宗地地價(jià)=（577+577+577）÷3=577元/平方米

4.1.2 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）

具體公式如下：

地價(jià)=房屋預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，剩余法的估價(jià)程序如下：（a）調(diào)查估價(jià)對(duì)象的基本情況；（b）確定估價(jià)對(duì)象的最有效利用方式；（c）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；（d）估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值；（e）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤(rùn)；（f）確定估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格。

①確定開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)。

2100×9752.22=20479662元

②確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排。

參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定，地價(jià)計(jì)全息利息，工程投入計(jì)1/2周期利息。

③確定建筑總成本。

建筑總成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。

1）建設(shè)成本

本次評(píng)估取1200元/平方米計(jì)算。

2）管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)

1200×4%=48元/平方米

3）專業(yè)費(fèi)用

1200×3%=36元/平方米

建筑物開發(fā)總成本=單位建筑面積成本×總建筑面積

=12521850（元）

④確定利息。

利息=建筑物開發(fā)成本×[（1+6.15%）1.0-1]+地價(jià)×[（1+6.15%）2.0-1]=770094+地價(jià)×0.1268（元）

⑤確定銷售稅費(fèi)。

銷售稅費(fèi)=房屋預(yù)期總售價(jià)×稅費(fèi)率

=20479662×[5%+5%（7%+3%+2%）+3%+2.5%]

=2273242（元）

⑥確定利潤(rùn)。

本次按地價(jià)和建筑總成本的20%計(jì)算。

⑦計(jì)算總地價(jià)。

總地價(jià)=房屋預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

=20479662-12521850-（770094+地價(jià)×0.1268）-2273242-（地價(jià)×20%+2504370）

=1816480（元）

⑧計(jì)算單位面積地價(jià)。

單位面積地價(jià)=總地價(jià)÷總用地面積

=1816480÷3250.74

=559（元/平方米）

4.2 住宅部分

4.2.1 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）

地價(jià)=房屋預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

根據(jù)其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，估算委估宗地可銷售面積為：

2167.16×3.0=6501.48平方米

①確定開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)總價(jià)為：11702664元。

②確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排。

參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定，地價(jià)計(jì)全息利息，工程投入1/2周期利息。

③確定建筑總成本。

1）建設(shè)成本

本次評(píng)估取1100元/平方米。

2）管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)

1100×4%=44元/平方米

3）專業(yè)費(fèi)用

1100×3%=33元/平方米

建筑物開發(fā)總成本=單位建筑面積成本×總建筑面積

=（1100+44+33）×6501.48

=7652242（元）

④確定利息。

利息=建筑物開發(fā)成本×[（1+6.15%）1.0-1]+地價(jià)×[（1+6.15%）2.0-1]

=470613+地價(jià)×0.1268（元）

⑤確定銷售稅費(fèi)。

銷售稅費(fèi)=房屋預(yù)期總售價(jià)×誰費(fèi)率

=11702664×[5%+5%（7%+3%+2%）+3%+2.5%]

=1298996（元）

⑥確定利潤(rùn)。

利潤(rùn)=地價(jià)×15%+建筑總成本×15%

=地價(jià)×15%+1147836（元）

⑦計(jì)算總地價(jià)。

總地價(jià)=房屋預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

=11702664-7652242-（470613+地價(jià)×0.1268）-1298996-（地價(jià)×15%+1147836）

經(jīng)計(jì)算，總地價(jià)=887357（元）

⑧計(jì)算單位面積地價(jià)。

單位面積地價(jià)=總地價(jià)÷總用地面積

=887357÷2167.16

=410（元/平方米）（取整）

4.2.2 成本逼近法

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益

①土地取得費(fèi)。

土地取得費(fèi)為60.45元/平方米。

②相關(guān)稅費(fèi)。

A 土地管理費(fèi)

征地管理費(fèi)=60.45×2.8%=1.69元/平方米

B 耕地占用稅

云南省為20元/平方米。

C 耕地開墾費(fèi)

確定為12元/平方米。

D 失地農(nóng)民的社保、低保及醫(yī)保

以上稅費(fèi)合計(jì)平均63.69元/平方米。

③土地開發(fā)費(fèi)。

土地開發(fā)費(fèi)為105元/平方米。

④投資利息。

投資利息=（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)）×土地開發(fā)期×6.15%+土地開發(fā)費(fèi)×土地開發(fā)期×0.5×6.15%

=10.87元/平方米

⑤投資利潤(rùn)。

投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×開發(fā)周期×年投資利潤(rùn)率

=（60.45+63.69+105）×15%=34.37元/平方米

⑥土地增值收益。

土地增值收益=（土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×增值收益率

=（60.45+63.69+105+10.87+34.37）×20%

=54.88元/平方米

⑦無限年期土地使用權(quán)價(jià)格。

無限年期土地使用權(quán)價(jià)格=60.45+63.69+105+10.87+34.37+54.88

=329.26元/平方米

⑧委估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價(jià)格。

委估宗地土地價(jià)格=無限年期土地價(jià)格×年期修正系數(shù)

年期修正系數(shù)=[1-1/（1+r）n]=0.9954

r——土地還原利率，按8%計(jì)；

n——土地使用年限。

委估宗地價(jià)格=3329.26×0.9954

=328元/平方米

5 地價(jià)確定

5.1 地價(jià)確定的方法

根據(jù)以上評(píng)估過程，得到不同方法的評(píng)估結(jié)果，詳見表2。

兩種方法計(jì)算出的單價(jià)相差幅度不大，三種方法從不同側(cè)面反映了土地的使用權(quán)價(jià)值，故以算術(shù)平均值作為最終計(jì)算結(jié)果。

5.2 估價(jià)結(jié)果

勐?？h國(guó)土資源局委托評(píng)估的土地，總面積為5417.90平方米（商業(yè)用地占總面積的60%，為3250.74平方米；住宅用地占總用地面積40%，為2167.16平方米），評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地（兼容住宅用地），評(píng)估設(shè)定年期按照商業(yè)用地法定最高出讓年期40年、住宅用地70年計(jì)，土地開發(fā)程度為紅線外五通，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：

商業(yè)部分：

單位地價(jià)：568元/平方米（37.8667萬元/畝）

土地總面積：3250.74平方米（4.8761畝）

總地價(jià)：1846420元

住宅部分：

單位地價(jià)：369元/平方米（24.6000萬元/畝）

土地總面積：2167.16平方米（3.2506畝）

總地價(jià)：799682元

地塊綜合價(jià)格：

綜合單價(jià)：488.4元/平方米（32.5333萬元/畝）

地塊總面積：5417.90平方米（8.1269畝）

地塊總價(jià)：2646102元

6 結(jié)束語

通過對(duì)勐海縣打洛鎮(zhèn)宗地屬性為商業(yè)兼住宅的土地權(quán)屬進(jìn)行估價(jià)的過程中，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果緊密結(jié)合區(qū)域土地市場(chǎng)成交價(jià)格，有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和說服力；剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格；成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格，該方法取值依據(jù)緊扣該委估項(xiàng)目，依據(jù)充分、完整。這不僅更能體現(xiàn)土地的價(jià)格，也體現(xiàn)了估價(jià)的準(zhǔn)確性原則，為我們今后更好的學(xué)習(xí)理論與實(shí)踐奠定了更好的基礎(chǔ)作用。

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