羅燕

在一片漲聲之下，購房者的選擇余地、議價(jià)空間越來越小。很多人擔(dān)心房子第二天就漲價(jià)或者被“搶”走了，匆忙定下房子。

在經(jīng)歷短暫的平穩(wěn)期后，8月份以來，今年的房價(jià)又迎來一輪暴漲，不少城市的漲幅甚至超過了三四月份。

“朋友圈天天被房價(jià)的話題刷屏，走在大街上都常聽到人談房子?！睒鞘懈邿P(guān)于房價(jià)的話題也同樣火爆，有人甚至聯(lián)想到了去年的股市盛況。

吐槽、圍觀之外，很多人想知道，這一輪房價(jià)飆升，到底是崩盤前的狂歡，還是不斷高企的一個(gè)階段？

一天一個(gè)價(jià)

“買房像買白菜一樣?！痹诮?jīng)歷幾次看房之后，張宇（化名）感嘆，“60多平方米的房子，客廳里幾乎站滿了看房的人。下樓一看，還有幾撥人在等?！?/p>

張宇從今年8月初開始看房，準(zhǔn)備在北京買一套二手房。他告訴《民生周刊》記者，“剛開始，中介告訴我，現(xiàn)在是平穩(wěn)期，很適合買房。過了兩周后，中介說現(xiàn)在看房的人已經(jīng)失去理智了，成交速度很快，好的房子出來基本秒殺?！?/p>

很快他就感受到“秒殺”的速度了。一套房子上午掛出來，他約好了晚上去看房，結(jié)果下午中介通知他那套房已經(jīng)成交了。

與此同時(shí)是蹭蹭上漲的報(bào)價(jià)?！?0萬、20萬地往上提，一天一個(gè)價(jià)?！睆堄钫f。他曾看中一套房子，房主連提三次價(jià)，還不想簽約。

9月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，8月房價(jià)并未在連續(xù)3個(gè)月收窄的慣性影響下繼續(xù)下滑，而是反常地出現(xiàn)了大幅度反彈。

數(shù)據(jù)顯示，70大中城市8月房價(jià)大幅上漲。新建商品住宅環(huán)比最高漲幅5.6%，較7月的4.6%大幅上漲1個(gè)百分點(diǎn)；最低降幅為0.3%，較7月的1.1%收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅環(huán)比最高漲幅4.5%，較7月的3.2%大幅上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

10月1日，由中國指數(shù)研究院公布的9月份全國百城價(jià)格指數(shù)顯示，9月份全國100個(gè)城市的新房均價(jià)為12617元/㎡，環(huán)比上漲2.83%，漲幅較8月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。與8月份相比，9月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加了13個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量則減少11個(gè)。

在一片漲聲之下，購房者的選擇余地、議價(jià)空間越來越小。很多人擔(dān)心房子第二天就漲價(jià)或者被“搶”走了，匆忙定下房子?！昂线m就趕緊定下吧，下次再出房可能報(bào)價(jià)更高了?！痹谝淮渭s談房主前，中介這樣叮囑張宇。

“我擔(dān)心，房價(jià)再這么漲下去，現(xiàn)在不買，以后可能再也買不起了?！比f小玲（化名）說。9月初，她在北五環(huán)外定下一套二手房，房子70多平方米，臨街，她不是很滿意，但還是在看房的第二天就定下來了。

“市場持續(xù)上漲，很多購房人在等待之后，恐慌性入場?！蔽覑畚壹壹瘓F(tuán)副總裁胡景暉向《民生周刊》記者分析。

尷尬的去庫存

“去庫存”是今年初定下的樓市主基調(diào)。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議將化解房地產(chǎn)庫存定為今年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一，并提出了推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革等組合拳。隨后，多地政府紛紛推出了去庫存政策。

事實(shí)上，對于三四線城市和部分冷清的二線城市而言，房地產(chǎn)的庫存壓力確實(shí)非常大。但對一線城市及一些熱點(diǎn)二線城市而言，庫存相對合理，京滬深等城市的房地產(chǎn)庫存還處于較低水平。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中央推出的房地產(chǎn)去庫存政策重點(diǎn)指向三四線城市，不是一二線城市。

今年8月3日，發(fā)改委在其官網(wǎng)上發(fā)文表示，鼓勵商品房庫存較大的城市進(jìn)一步加大去庫存力度，可采取發(fā)放購房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存。

“這表明去庫存依然是今年下半年的基調(diào)。在這一基調(diào)下，相關(guān)信貸政策不會收緊，貨幣寬松，熱點(diǎn)城市的房價(jià)會繼續(xù)上漲。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉分析。

然而，經(jīng)歷兩輪房價(jià)暴漲之后，樓市出現(xiàn)冰火兩重天，庫存較低的一線二線熱點(diǎn)城市房價(jià)飆升，而三四線城市的房地產(chǎn)庫存降不下來。

“經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后的三四線城市庫存量依然很大，根本沒去掉?！焙皶熣f。他認(rèn)為，在房價(jià)大幅上漲的壓力之下，調(diào)控房價(jià)已經(jīng)成為重點(diǎn)，去庫存可能不會再被強(qiáng)調(diào)。

供需矛盾難解

“北京今年供地太少了，住宅用地已經(jīng)5個(gè)月斷頓了。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存告訴《民生周刊》記者。據(jù)了解，自今年4月份推出延慶地塊后，北京有5個(gè)月沒有推出新的住宅用地。直至9月29日，國土局網(wǎng)站新增5宗住宅用地掛牌，其中4宗位于海淀北部永豐產(chǎn)業(yè)基地，另外1宗位于大興黃村興華大街。

到目前為止，北京居住類土地出讓計(jì)劃僅完成10%。住宅用地供應(yīng)減少直接導(dǎo)致商品房供應(yīng)套數(shù)的減少。數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，北京商品房供應(yīng)套數(shù)和面積為歷史新低，僅供應(yīng)了18399套，比去年同期減少了37.2%。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊分析，去年前8個(gè)月，北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡，而今年同期這一市場供需比已跌至1：1.7，新建商品住宅供應(yīng)不足、價(jià)格快速上漲，剛需以及改善型消費(fèi)人群只能從商住房和二手房中做出選擇，促使這些項(xiàng)目成交量大幅增加，價(jià)格大幅上調(diào)。

“京滬深三地都存在土地供應(yīng)不足的問題。這些一線大城市，未來可能面臨無地可供的局面?！标悓毚嬲f。

他分析，北京新增的土地供應(yīng)已經(jīng)到六環(huán)了，城中心拆遷成本太高，拆不動。巨大的市場需求與緊張的土地供應(yīng)之間的矛盾會越來越大。這種矛盾已經(jīng)擴(kuò)展到其他一線二線城市。

對于北京來說，即便接下來的兩個(gè)月啟動大規(guī)模的土地供應(yīng)，也很難解短期內(nèi)商品房供應(yīng)不足的近渴。“生地變成熟地，七通一平都需要時(shí)間，從土地供應(yīng)到住房供應(yīng)還有一個(gè)周期。”

而除了政策性的自住型商品房外，北京六環(huán)內(nèi)的新房大多豪宅化，單套平均價(jià)已達(dá)500萬元，讓很多剛需族可望而不可即。

“深圳新房也普遍豪宅化。”李宇嘉表示，“如果供應(yīng)的土地效率不夠，比如在偏遠(yuǎn)的地方，交通不便利，或者建成的住宅都是豪宅，中心區(qū)內(nèi)的供需矛盾依然解決不了?！?