萬喆

2016年可謂“房地產(chǎn)之年”，一、二線城市房價紛紛領漲，高潮紛呈，漲幅屢創(chuàng)新高。與此同時，一些房價過熱頻出限購等調控措施，但收效甚微。

值得警惕的是，“地王”頻現(xiàn)，不但上海、深圳這種“有空間”的城市高歌猛進，二、三線城市的“地王”也屢見不鮮，甚至出現(xiàn)地價明顯高于周邊房價的怪象。坊間，各種限購與不限購的傳言與非傳言滿天飛，竟然鬧出了離婚率與購房率齊飛的荒謬場景，值得政策制定者反思。

中國的房地產(chǎn)多年來成為“永恒的話題”，核心就是：漲？或是不漲？事實上，2014年開始，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入較為低迷的狀態(tài)，成交量和新開工數(shù)都呈現(xiàn)出明顯的萎縮趨勢。而這種態(tài)勢，也非常正常，畢竟在近十五年來，房地產(chǎn)的價格可謂日新月異，創(chuàng)造了足夠多的經(jīng)濟奇跡，創(chuàng)造了足夠多的個人財富奇跡，創(chuàng)造了足夠多的企業(yè)財富奇跡。任何一種經(jīng)濟發(fā)展，都有周期問題，而在周期之中，總會面臨著市場波動帶來的繁盛和出清，這是一種供需關系的自我調節(jié)，是市場規(guī)律的一部分，在市場中的產(chǎn)品和服務，都在這規(guī)律中，房地產(chǎn)，照道理說，概莫能外。

但值得警惕的是，中國房市仿佛成為了一個脫離經(jīng)濟規(guī)律的“異數(shù)”，十年漲十倍而不顯現(xiàn)出疲態(tài)，漲幅增速遠高于經(jīng)濟發(fā)展速度、居民收入增速，甚至也將貨幣放量遠遠甩在身后。從理論上來說，剛開始，的確是因為中國市場從計劃經(jīng)濟放開，房產(chǎn)市場市場化首先面臨的是前幾十年沒有被消化的需求，猶如堰塞湖爆發(fā)，產(chǎn)生了級數(shù)上漲效應，是可以理解的。然而，隨著時間推移和經(jīng)濟發(fā)展，盡管城鎮(zhèn)化步伐在不斷推進，城鎮(zhèn)對居民的吸收程度以及居民的收入漲幅都顯現(xiàn)出明顯的收斂，對于房地產(chǎn)價格已然難以起到實質上的支撐作用，甚至業(yè)內(nèi)都慨嘆中國房地產(chǎn)將告別黃金時代。

必須看到，由于房價畸高，房市對于實體企業(yè)資金產(chǎn)生了虹吸作用。實體企業(yè)，即使做得相當優(yōu)秀的，其年收入還不如一套房子幾個月的周轉交易。因此資金當然對房地產(chǎn)趨之若鶩，棄守事業(yè)陣地，“脫實向虛”傾向非常嚴重。同時，房地產(chǎn)帶來的財富效應使經(jīng)濟成本不斷上升，場地、人工都在急速漲價，實體經(jīng)濟收益捉襟見肘，誰還搞實業(yè)？所以，房地產(chǎn)的過度擴張造成了其“一家獨大”，將經(jīng)濟的良性平衡破壞殆盡。

縱觀歷史，全球各國的經(jīng)濟危機往往是始于房地產(chǎn)泡沫，但每一次他們都在危機迫在眉睫時仍堅信“這次不一樣”。結果發(fā)現(xiàn)，每次都一樣，都是資產(chǎn)泡沫帶來的實體經(jīng)濟萎縮，紙上財富盛行，而當社會財富與社會價值離差過大，勞動創(chuàng)造和勞動所得差距過大，經(jīng)濟決然不能可持續(xù)發(fā)展，大廈將傾不過是早晚之事。

當前的搶房潮不是一個好現(xiàn)象。這不僅說明貨幣發(fā)行可能過于寬松，而且貨幣流動并不順暢。當前貨幣發(fā)行量并不少，但在市場中的流動資金卻與發(fā)行量相當不匹配，民間投資增速已經(jīng)下滑到負值，M1與M2一度出現(xiàn)剪刀差擴大，都說明實體經(jīng)濟在進一步受到擠壓，“脫實向虛”傾向愈加嚴重，即使進行貨幣政策的支持，也不能緩解實體經(jīng)濟的困境。對整體經(jīng)濟而言，這顯然是一種負面信號，也是與當前的改革方向完全相悖的。

目前中國企業(yè)處于高負債低杠桿，主要原因是房地產(chǎn)價格處于高位，資產(chǎn)價格作為分母很龐大。但看看近幾個月，居民貸款幾乎成為了上月貸款的全部組成。說明企業(yè)狀況不太好，而杠桿轉嫁給了普通居民成為當下不爭的事實。而這與國家民生政策也是背道而馳的。

當前的搶房潮不僅說明在貨幣寬松下的資產(chǎn)荒，也說明居民對于經(jīng)濟未來的走勢呈現(xiàn)出極為缺乏信心的態(tài)勢。房地產(chǎn)已被當作是一種保值措施成為家庭資產(chǎn)配置的首選，一方面是認為它永升不降，另一方面是害怕貨幣貶值帶來的財富縮水。這種恐慌心態(tài)推高了房產(chǎn)價格，顯現(xiàn)出普通民眾對于經(jīng)濟發(fā)展未來前景的無信心，這種市場預期，對當下的經(jīng)濟轉型升級和深化改革極為不利，容易成為社會和經(jīng)濟不穩(wěn)定的導火索。

當前的搶房潮不僅說明普通居民對于傳言的偏聽偏信達到了草木皆兵的地步，也說明他們對政策的不信任程度達到了一個頂峰，這些都是房地產(chǎn)與經(jīng)濟關系的長期扭曲的結果，有改革呼聲，少改革行動。當前，結構性改革處于關鍵時期，這種民間的不信任會給改革帶來掣肘。

房地產(chǎn)并非天生大毒瘤，它本來也是經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。但是，要想讓它與實體經(jīng)濟一起健康起舞，就必須遏制貪婪的欲望，放棄短期效益，甚至需要壯士斷腕，將之拖到正常軌道上來。

（作者系中國黃金集團首席經(jīng)濟學家）