周群峰

中國(guó)房地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展，造就了數(shù)量驚人的房地產(chǎn)企業(yè)的存在，但房企“有殼無(wú)實(shí)”，也是中國(guó)樓市的一種真實(shí)狀態(tài)。

9月22日，“2016市場(chǎng)監(jiān)督管理論壇”在重慶召開(kāi)。重慶市長(zhǎng)黃奇帆的一個(gè)講話，引發(fā)了極大關(guān)注。

黃奇帆表示，從今年開(kāi)始三年內(nèi)，重慶市每年將關(guān)閉500家房地產(chǎn)公司，3年關(guān)掉1500家。

目前，重慶有3100家房企。上述講話意味著，重慶將有半數(shù)房企在三年內(nèi)被關(guān)停。

房企有殼無(wú)實(shí)

“關(guān)停這么多房企，聽(tīng)著不少，但是我認(rèn)為這個(gè)數(shù)字還是有些保守?！?/p>

重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、重慶市國(guó)土房管局原副巡視員莫元春在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

莫元春稱，重慶現(xiàn)有的3100家房企中，從沒(méi)有做過(guò)房產(chǎn)項(xiàng)目或只跟人聯(lián)合做過(guò)一個(gè)單項(xiàng)的，大約占了一半。另外一半中，做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目后至今多年沒(méi)再做過(guò)的，又有幾百家。

他說(shuō)，總體而言，經(jīng)常做項(xiàng)目的房企僅有500家左右，其中做得好的就更少了。“以重慶主城區(qū)為例，目前銷售量前20名的房企，占到了主城區(qū)成交量的40%?！?/p>

莫元春稱，分析完重慶房企的構(gòu)成后，黃奇帆提出的這個(gè)關(guān)停數(shù)量，完全可以做到。

在9月22日的論壇上，黃奇帆說(shuō)，企業(yè)有生有死、有進(jìn)有出，這是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。實(shí)行注冊(cè)資本認(rèn)繳制，推進(jìn)注冊(cè)便利化，營(yíng)造了寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入環(huán)境，但在“寬進(jìn)”的同時(shí)，一定要跟進(jìn)“嚴(yán)出”。

“做到該出的必須出、及時(shí)出，否則只進(jìn)不出，也會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則變形走樣，事中事后的監(jiān)管會(huì)出現(xiàn)法不責(zé)眾、形同虛設(shè)?！?/p>

黃奇帆認(rèn)為，要加快去除無(wú)效的企業(yè)供給，堅(jiān)決去除過(guò)剩產(chǎn)能、庫(kù)存和僵尸企業(yè)，讓僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)“入土為安”，嚴(yán)把工商登記年報(bào)審驗(yàn)的關(guān)口。

重慶市工商局算了一筆賬，重慶全市的3100個(gè)房地產(chǎn)公司中，排名前500的公司去年建造、銷售的房子，占了整個(gè)市場(chǎng)的95%。而剩下公司的全部“產(chǎn)出”，只占全部房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的5%。

“這些空殼公司在形勢(shì)好時(shí)，會(huì)亂集資搞房地產(chǎn)，而在形勢(shì)差時(shí)，就會(huì)資金鏈斷裂，從而成為社會(huì)不穩(wěn)定的源頭?！?/p>

黃奇帆說(shuō)，在掌握了這一情況后，重慶市政府下決心，從2016年開(kāi)始三年內(nèi)，每年關(guān)閉500家房地產(chǎn)公司，3年關(guān)掉1500個(gè)。

莫元春告訴《中國(guó)新聞周刊》，重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)每年組織重慶市春秋兩季房交會(huì)，與會(huì)的企業(yè)都相對(duì)有實(shí)力，加起來(lái)也就是一二百家?！?100家聽(tīng)著很多，但是很多已經(jīng)沒(méi)項(xiàng)目了，名存實(shí)亡了。”

莫元春說(shuō)，這些企業(yè)融資難，融資貴，沒(méi)有能力參與土地招拍掛，也拿不到地。

重慶市社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展研究所副所長(zhǎng)、重慶市人民政府發(fā)展研究中心經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員彭勁松告訴《中國(guó)新聞周刊》，中國(guó)房地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展，造就了數(shù)量驚人的房地產(chǎn)企業(yè)的存在，但房企“有殼無(wú)實(shí)”，也是中國(guó)樓市的一種真實(shí)狀態(tài)。

彭勁松說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，行業(yè)黃金發(fā)展時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)將行業(yè)拉回了正常利潤(rùn)水平。在這一階段，房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)一步提高集中度和品牌度?！巴ㄟ^(guò)正常的市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，在重慶保留100家左右優(yōu)質(zhì)骨干房企精耕細(xì)作，其實(shí)就足夠了?！?/p>

彭勁松認(rèn)為，從行業(yè)發(fā)展的生命周期看，房企發(fā)展到一定階段，轉(zhuǎn)型是一種必然?！耙粋€(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)，還是需要有實(shí)力的企業(yè)來(lái)操盤(pán)，小的開(kāi)發(fā)商一無(wú)資金、二無(wú)技術(shù)、三無(wú)品牌、四無(wú)管理能力，在競(jìng)爭(zhēng)火熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域難以立足，有的小開(kāi)發(fā)商，在資金鏈斷裂后甚至都跑路了。”

2010年，重慶新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪在出席博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)提出，“三分天下”是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)：1/3的企業(yè)將會(huì)壯大，因?yàn)槊恳淮涡抡{(diào)整，市場(chǎng)的集中度、土地資源集中度以及政策的集中度會(huì)越來(lái)越高，有些企業(yè)會(huì)越做做大;1/3的企業(yè)將會(huì)掙扎，因?yàn)榈禺a(chǎn)是一塊“好肉”，誰(shuí)都想去吃，不愿意退出，所以會(huì)掙扎;還有1/3的企業(yè)因?yàn)闆](méi)有土地，不得不退出。

李戰(zhàn)洪告訴《中國(guó)新聞周刊》，通過(guò)一系列改革，未來(lái)的土地招拍掛制度將會(huì)更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，在制度更加公開(kāi)、規(guī)范后，大部分的房企將會(huì)出現(xiàn)無(wú)米下炊的情況，“甚至三分之二的房企面臨被迫撤出。”

清僵路線圖

重慶市建委一位處長(zhǎng)告訴《中國(guó)新聞周刊》，因?yàn)橄嚓P(guān)統(tǒng)計(jì)梳理工作涉及的范圍比較廣，目前，關(guān)停房企的一些細(xì)則尚在制定中。

但《中國(guó)新聞周刊》發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，重慶在清理僵尸企業(yè)尤其是僵尸房企方面，已有頗多動(dòng)作。

10月14日，重慶市建委在其官網(wǎng)上，以《市城鄉(xiāng)建委著力抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作》為題，通報(bào)了重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理最新情況。通報(bào)稱，今年5-8月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少了121家。

而在更早前，今年3月底，重慶市國(guó)資委召開(kāi)市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)專項(xiàng)改革工作推進(jìn)會(huì)，部署推進(jìn)“僵尸”“空殼”企業(yè)清理退出、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存等專項(xiàng)工作。

重慶市國(guó)資委主任胡際權(quán)在這次會(huì)議上表示，要推進(jìn)重組整合市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，加大房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存力度。“當(dāng)前市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)突出存在‘散、小、弱、重等問(wèn)題，重組整合迫在眉睫。市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)重組整合后，今后不再新設(shè)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，控制國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)新投資房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

6月20日，黃奇帆在重慶市國(guó)土房管局調(diào)研時(shí)指出，近年來(lái)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，但也存在一些區(qū)縣庫(kù)存壓力大、部分企業(yè)資金緊張、非住宅庫(kù)存量較大、僵尸企業(yè)較多等問(wèn)題。

“要綜合運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制、經(jīng)濟(jì)手段和法治方式，下決心清理掉房地產(chǎn)僵尸企業(yè)和空殼公司?！?/p>

據(jù)《重慶日?qǐng)?bào)》7月22日?qǐng)?bào)道，該市城鄉(xiāng)建委、市城建開(kāi)發(fā)辦根據(jù)《重慶市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，正抓緊制定《重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

該《辦法》制定的初衷，是通過(guò)多措并舉，綜合施策，優(yōu)化重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《重慶日?qǐng)?bào)》7月27日的報(bào)道稱，今年上半年，該市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了全面清理和規(guī)范。凡有新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需設(shè)立子公司的，需由市城鄉(xiāng)建委進(jìn)行資格審查后，工商部門(mén)方予辦理登記，嚴(yán)控?zé)o開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，該市工商局還會(huì)同城鄉(xiāng)建委、國(guó)土房管局等部門(mén)，排查清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力、長(zhǎng)期未開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，或項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完成的，通過(guò)行政勸導(dǎo)等方式督促其退出市場(chǎng)。

重慶一次房交會(huì)上的樓盤(pán)銷售員。重慶目前有3100家房地產(chǎn)公司，而據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶常住人口不到2900萬(wàn)，折算下來(lái)，重慶平均不到萬(wàn)人就有一家房地產(chǎn)公司，密集度高于全國(guó)平均水平。

這一報(bào)道稱，今年上半年，重慶市已注銷、吊銷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)531戶。這一數(shù)字，已經(jīng)超出了黃奇帆所說(shuō)的每年清理500家房企的目標(biāo)。

8月5日，重慶市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)管理辦公室發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)摸底調(diào)查工作的通知》。通知稱，此次摸底調(diào)查工作，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到關(guān)鍵時(shí)期，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

上述摸底調(diào)查的范圍包括：2016年6月30日前在重慶市注冊(cè)登記，并取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)。

按照進(jìn)度，9月30日，重慶開(kāi)發(fā)辦將獲得所有的房地產(chǎn)企業(yè)摸底調(diào)查數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)包括：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;2. 2015年度企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告復(fù)印件;3. 2014年以來(lái)在建和竣工項(xiàng)目投資備案證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建筑工程施工許可證和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證復(fù)印件;4. 2015年以來(lái)企業(yè)稅費(fèi)繳納情況的報(bào)告及證明材料。

一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，通過(guò)上述數(shù)據(jù)，能迅速分辨哪些是久未營(yíng)業(yè)的僵尸地產(chǎn)企業(yè)，哪些是正常營(yíng)業(yè)的企業(yè)。

9月26日，重慶國(guó)土房管局局長(zhǎng)董建國(guó)在重慶市四屆人大常委會(huì)上作了《重慶市人民政府關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況的報(bào)告》。董建國(guó)在報(bào)告中稱，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理和審批，原則上不再新批準(zhǔn)成立三級(jí)及以下的房地產(chǎn)企業(yè)，并鼓勵(lì)微小弱的企業(yè)通過(guò)兼并重組、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)、聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)等方式，依法有序地退出市場(chǎng)。

重慶房企摸底的結(jié)果尚未對(duì)外發(fā)布，僵尸企業(yè)名單的出爐尚需時(shí)間。但是究竟哪些是僵尸企業(yè)，還是引發(fā)了很多猜想。

2016年9月下旬的一天，政府將清理重慶房企的新聞，傳到了該市一家主營(yíng)食品加工的公司老板耳朵里。他的第一反應(yīng)是，自己名下的那家房地產(chǎn)公司即將走到末路。

大約10年前，由于看好房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展前景，他在重慶注冊(cè)了一家房地產(chǎn)公司。他當(dāng)時(shí)的想法是，先拿到牌照，以后再找機(jī)會(huì)拿地。沒(méi)想到，公司成立至今，都沒(méi)有競(jìng)拍到土地，這家房企也成了名副其實(shí)的空殼公司。

重慶房地產(chǎn)領(lǐng)域的一位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，據(jù)其了解，一些國(guó)企的房地產(chǎn)僵尸企業(yè)正在主動(dòng)清理。早在8月中旬，重慶市國(guó)資委便要求將下屬某集團(tuán)公司旗下的房地產(chǎn)公司，按照關(guān)于清理僵尸、空殼企業(yè)的相關(guān)要求注銷。資料顯示，這家公司2003年注冊(cè)，注冊(cè)資本1億元。

上述業(yè)內(nèi)人士稱，雖然還沒(méi)有官方信息，但是哪些企業(yè)會(huì)進(jìn)入這個(gè)名單，還是可以結(jié)合企業(yè)年報(bào)等信息進(jìn)行預(yù)判。比如，位于重慶九龍坡區(qū)的一家房地產(chǎn)公司，2001年注冊(cè)，注冊(cè)資本金800萬(wàn)，2013年已經(jīng)進(jìn)入清算，這樣的企業(yè)，很可能被列入僵尸企業(yè)的名單。還有的房企已經(jīng)連續(xù)2個(gè)年度沒(méi)有上報(bào)企業(yè)年報(bào)，也是可能要進(jìn)入名單的高危企業(yè)。

“一刀切”的顧慮

房企需要清僵，這不僅是重慶的問(wèn)題，也是全國(guó)的問(wèn)題。

在9月22日的論壇上，黃奇帆還稱，目前全國(guó)大約有13萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)公司，按13億人口折算，平均每萬(wàn)人就有一家房地產(chǎn)公司，每3000戶居民就攤一家房地產(chǎn)公司。

在去年12月召開(kāi)的第五屆“中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)”課題發(fā)布會(huì)上，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇說(shuō)，全國(guó)已有13.2萬(wàn)家房企，其中1000家一級(jí)房企、4000家二級(jí)房企，但有不少是僵尸房企。

莫元春告訴《中國(guó)新聞周刊》，中國(guó)各個(gè)城市房企數(shù)量多，與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的“先照后證”（先申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，后再辦理有關(guān)許可證）的工商登記制度有關(guān)系。在這種制度下，成立房地產(chǎn)公司的門(mén)檻很低。

在上述課題發(fā)布會(huì)上，高志勇說(shuō)，時(shí)至今日，在香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，十家地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額，占到香港的80%，但中國(guó)內(nèi)地目前13.2萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，卻只有1000家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

“中國(guó)究竟要不要這么多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)？所以，我們要利用這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。對(duì)那些需要處置的僵尸企業(yè)，下一階段我們會(huì)做好制度設(shè)計(jì)，主要依靠市場(chǎng)的力量進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組?！?/p>

那么，這種對(duì)僵尸企業(yè)的處置，是否會(huì)有員工安置的難題？

莫元春告訴《中國(guó)新聞周刊》，對(duì)很多面臨關(guān)停的房地產(chǎn)公司而言，很多都名存實(shí)亡，僅僅是一個(gè)空殼而已。“有的公司10年前就沒(méi)有做房地產(chǎn)項(xiàng)目了，而且10年前也只有做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目。現(xiàn)在人員該退休的退休了，年輕人也早離職了。但是這個(gè)牌子還存在，是個(gè)名副其實(shí)的空殼公司。有的公司僅有一兩個(gè)人，掛靠一個(gè)公司。所以說(shuō)，關(guān)停不會(huì)涉及很多人員?！?/p>

重慶市政府立法咨詢專家委員會(huì)委員、重慶偉豪律師事務(wù)所主任楊家學(xué)告訴《中國(guó)新聞周刊》，要關(guān)停半數(shù)房企，工作量挺大，要一家家地去篩選。這是一個(gè)重大的行政措施，要有一個(gè)合理的關(guān)停標(biāo)準(zhǔn)，要公開(kāi)透明，不然會(huì)導(dǎo)致腐敗。

楊家學(xué)說(shuō)，關(guān)停還必須提前告知企業(yè)，不能只是房地產(chǎn)主管部門(mén)和工商登記部門(mén)操作。“一定要組織聽(tīng)證會(huì)，讓業(yè)內(nèi)專家、人大代表、開(kāi)發(fā)商參加，并讓開(kāi)發(fā)商陳述意見(jiàn)?！?/p>

一位受訪業(yè)內(nèi)人士稱，在現(xiàn)實(shí)中還有一些房企，該交的錢(qián)也交了，該走的程序也走了，但是因?yàn)閲?guó)土部門(mén)遲遲沒(méi)有發(fā)證等原因，項(xiàng)目遲遲未能落地。“對(duì)類似這種情況，政府一定要考慮到位，不能搞‘一刀切。”

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)，也提到了類似的問(wèn)題?！坝械姆科笞?cè)后，因政府原因沒(méi)有拿到地皮。”另外，他還提到，還要防止個(gè)別房企壟斷的問(wèn)題。

房?jī)r(jià)不溫不火

重慶大量僵尸房企的產(chǎn)生，原因有很多，其中有一個(gè)引發(fā)爭(zhēng)議的因素，是重慶的房?jī)r(jià)與全國(guó)其他大中型城市相比相對(duì)較低。

2016年10月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月份，重慶主城區(qū)新建住宅樣本均價(jià)為7164元/平方米，而且不限購(gòu)、不限貸。這一價(jià)格，不僅低于西安、成都，甚至還比不上南寧、蘭州。今年1-9月，重慶市商品房住房建面均價(jià)同比僅增1.01%。

莫元春稱，重慶樓市也曾像其他城市一樣，出現(xiàn)過(guò)高速增長(zhǎng)期。2007-2011年，該市商品房均價(jià)，從2000多元漲到5000多元，平均年增長(zhǎng)達(dá)到20%。

他告訴《中國(guó)新聞周刊》，重慶房?jī)r(jià)真正進(jìn)入平穩(wěn)期，是從2012年開(kāi)始的。從2012年至今，重慶房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率僅為1.05%，保持健康平穩(wěn)。

莫元春向《中國(guó)新聞周刊》提供了一組數(shù)據(jù)：今年1-9月，重慶全市商品房成交3871萬(wàn)平方米，同比增加20%，成交金額2173億元，同比增加18.3%。其中，住宅銷售面積3265萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.3%。

他根據(jù)目前市場(chǎng)的情況預(yù)測(cè)，今年將是重慶房地產(chǎn)歷年成交量最大的一年。

多位受訪者稱，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，與該市調(diào)控得力有關(guān)，也與其獨(dú)創(chuàng)的“地票制度”，以及公租房數(shù)量較多有關(guān)。

莫元春稱，從2014年9月開(kāi)始，重慶市政府陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》等三個(gè)文件，被稱為“5+14+8政策”。今年，又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)》等文件，從切實(shí)降低企業(yè)融資成本等方面扶持企業(yè)。

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，黃奇帆有一個(gè)“25%理論”，即堅(jiān)持每年房地產(chǎn)投資不能超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%，確保適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，和嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。

在9月22日的“2016市場(chǎng)監(jiān)督管理論壇”上，黃奇帆介紹了重慶目前執(zhí)行的一項(xiàng)制度：任何房地產(chǎn)商參與拍賣土地，都要對(duì)其資金來(lái)源進(jìn)行審核，只要一經(jīng)查實(shí)其資金來(lái)源中涉及高利貸，就取消其競(jìng)拍資格，這樣就可能避免很多問(wèn)題的發(fā)生。

“比如說(shuō)一塊地拍了20億、30億，如果你的資金來(lái)源100%是信托資金，那么其背后就是15%的利息。如果你的資金來(lái)源是高利貸，那么20億的地價(jià)，5年后就可能會(huì)變成50億。你把房子建起來(lái)后，50億就會(huì)變成100億。其結(jié)果就是，這個(gè)房子要么壞賬，要么資金鏈斷裂，要么就是不良炒作，房?jī)r(jià)炒到天上去。”

另外，重慶房?jī)r(jià)穩(wěn)定，還與其獨(dú)創(chuàng)的“地票制度”關(guān)系密切。

莫元春告訴《中國(guó)新聞周刊》，2008年，重慶的地票制度開(kāi)始試行，2016年1月全面施行。目前，在全國(guó)，只有重慶在施行該制度。

莫元春說(shuō)，在國(guó)家對(duì)城市建設(shè)用地有嚴(yán)格規(guī)劃指標(biāo)的背景下，重慶獨(dú)創(chuàng)的“地票制度”，很好地解決了建設(shè)用地的指標(biāo)問(wèn)題，確保了土地供應(yīng)量。

他舉例說(shuō)，比如在當(dāng)?shù)卣M織下，某戶農(nóng)民有3畝宅基地，后來(lái)因?yàn)楦阈罗r(nóng)村建設(shè)住進(jìn)了新房，只占用1畝地就住到了新房，剩下2畝地復(fù)墾之后，就可作為地票去拍賣。這樣就可大量增加城市建設(shè)用地的規(guī)劃指標(biāo)。

截至2015年底，重慶農(nóng)村土地交易所累計(jì)交易地票17.29萬(wàn)畝，同期城鎮(zhèn)擴(kuò)展實(shí)際占用耕地僅7.32萬(wàn)畝。

莫元春認(rèn)為，重慶的土地真正掌握在政府手里，這是保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)的一個(gè)重要原因。在過(guò)去國(guó)家提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，重慶堅(jiān)持“因地制宜、分城施策”。很多的城市是賣生地，開(kāi)發(fā)商交款后，就拿到土地的控制權(quán)?！暗窃谥貞c，政府把生地交給國(guó)有土地儲(chǔ)備公司，由其負(fù)責(zé)把生地整治為熟地后，再給政府。然后政府進(jìn)行招拍掛。這樣就可合理地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量?？鄢纬杀竞?，剩下的收益還是政府的?！?/p>

此外，重慶的房產(chǎn)稅和保障房，也是其房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的重要因素。早在2011年1月27日，重慶就印發(fā)《重慶市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》。到了2015年10月1日起，重慶市開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，對(duì)象是獨(dú)棟商品住宅或建面單價(jià)超過(guò)13192元的住房，以及在此間無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。

在公租房方面，莫元春向《中國(guó)新聞周刊》提供的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月底，重慶累計(jì)完成投資1186億元，已達(dá)到住建部開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)的有82.2萬(wàn)套?！斑@個(gè)政策門(mén)檻不高，實(shí)際操作中按照‘不限戶籍或收入，有工作無(wú)房住或住房困難的準(zhǔn)入條件進(jìn)行審查。目前，已累計(jì)分配入住40.8萬(wàn)套?！?/p>

重慶外地炒房客比例比較少，房?jī)r(jià)未被炒高，也被認(rèn)為是重慶房?jī)r(jià)溫和的一個(gè)因素。據(jù)重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)多年監(jiān)測(cè)的結(jié)果顯示，外地人口在重慶的購(gòu)房比例，近些年低的時(shí)候只有11%，最高接近20%，平均占到15%左右。

9月30日至10月9日，北京、天津等22個(gè)城市集中出臺(tái)樓市調(diào)控政策，從限貸、限購(gòu)等方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)。但是，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重慶依然不限購(gòu)，也不限貸。

彭勁松告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)穩(wěn)定健康發(fā)展的階段，重慶既無(wú)出臺(tái)限購(gòu)政策的必要，也不存在炒高房?jī)r(jià)的可能性。

莫元春也表示，是否限購(gòu)主要由供求關(guān)系決定。“我覺(jué)得未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，還會(huì)延續(xù)這種態(tài)勢(shì)?！?/p>

但在重慶房?jī)r(jià)是否應(yīng)該適度上漲這個(gè)問(wèn)題上，受訪的專家觀點(diǎn)并不一致。

莫元春稱，重慶是中國(guó)內(nèi)陸唯一的直轄市，是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心和物流中心，各方面的資源不錯(cuò)，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑全國(guó)和城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的背景下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但是該市一直按照“因地制宜、分城施策”的要求調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域，房?jī)r(jià)不溫不火。

“我覺(jué)得重慶的房?jī)r(jià)適當(dāng)上漲，有利于多數(shù)市民資產(chǎn)的保值增值?！蹦赫f(shuō)。

彭勁松則認(rèn)為，不能用高房?jī)r(jià)來(lái)證明城市影響力?！笆聦?shí)上，高房?jī)r(jià)推高了城市運(yùn)營(yíng)各種成本，從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力是一種傷害。為什么高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度就一定要匹配高房?jī)r(jià)？我希望重慶成為例外?！?/p>

彭勁松還主持了《重慶市“十三五”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃》的制訂。他告訴《中國(guó)新聞周刊》，該規(guī)劃涉及重慶樓市的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售指標(biāo)等內(nèi)容，相關(guān)指標(biāo)與“十二五”期間基本持平，“相關(guān)文件將在近期公布?！?