卜曉鋼

房地產(chǎn)市場包含買賣、抵押、租賃，買賣和抵押的管理相對成熟，主要原因是基于當(dāng)事人的需求度高和相關(guān)法律法規(guī)制度的配套，以及健全的管理機(jī)構(gòu)。而房屋租賃管理作為整個(gè)房地產(chǎn)市場管理的重要組成部分，由于租賃稅負(fù)、備案登記的效力以及作用不高、管理機(jī)構(gòu)不健全等原因形成了現(xiàn)在管理不到位的局面。2015年1月6日，住建部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，財(cái)政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于取消和暫停征收一批行政事業(yè)性收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2015〕102號）明確自2015年11月1日起取消收取房屋租賃手續(xù)費(fèi)。2016年5月4日李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定培育和發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)具體措施。2016年5月17日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，各省、市也在加快出臺具體措施，深層次的透露出國家對房屋租賃管理的重視程度。就此，現(xiàn)將連云港市房屋租賃管理中分析、探究、實(shí)踐了的些許管理思路分享給大家。

一、機(jī)構(gòu)建設(shè)

目前，房屋租賃管理機(jī)構(gòu)主要有獨(dú)立機(jī)構(gòu)和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，獨(dú)立機(jī)構(gòu)又有參公管理和自收自支事業(yè)單位，但是獨(dú)立機(jī)構(gòu)建設(shè)在各個(gè)城市又是嚴(yán)重不完善，而內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)基本上淡化了租賃管理，對整個(gè)房地產(chǎn)市場管理而言是一種缺位管理，不能對房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行全面的研判。根據(jù)國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》文件精神，對于房屋租賃管理業(yè)界是一種機(jī)遇，應(yīng)積極建立起房屋租賃管理獨(dú)立機(jī)構(gòu)，地方財(cái)政給予人員經(jīng)費(fèi)和工作經(jīng)費(fèi)保證，與發(fā)達(dá)國家完善的住房租賃理念接軌，在房地產(chǎn)市場下行階段更能凸顯租賃管理的存在價(jià)值。

二、住房租賃信息政府服務(wù)平臺建設(shè)

長時(shí)間以來，房屋租賃市場信息主要是通過社會(huì)性網(wǎng)站、媒體、中介門店等方式發(fā)布和尋租，當(dāng)事人難以對房源的真實(shí)性和有效性進(jìn)行甄別，由此引發(fā)的騙租、非法轉(zhuǎn)租、二房東等行為也屢見不鮮，給承租人帶來相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，直接影響了城市的良好形象，不利于社會(huì)綜合治理。因此，充分利用房管部門完整的產(chǎn)權(quán)信息資源，建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，通過對平臺上房源信息的真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)證發(fā)布，定期在平臺公布分區(qū)域、分時(shí)段的房屋租金指導(dǎo)價(jià)，減少住房需求人群的后顧之憂，引導(dǎo)當(dāng)事人主動(dòng)在該平臺上發(fā)布、尋租房源信息，將平臺打造成為城市住房租賃市場信息主要集散地，規(guī)范房屋租賃市場健康發(fā)展。

三、房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)的應(yīng)用

2010年住建部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》中提出：直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案。連云港市于2011年啟動(dòng)開發(fā)房屋租賃網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)、2012年正式運(yùn)行使用，將 “三查五登記”制度（三查包含查房屋權(quán)屬、查房屋租賃備案記錄、查勘現(xiàn)場；五登記是初始登記、變更登記、續(xù)期登記、注銷登記、轉(zhuǎn)租登記）引入系統(tǒng)中，規(guī)范房屋租賃登記行為，對于房屋狀態(tài)的連續(xù)跟蹤管理起到了重要作用；系統(tǒng)還設(shè)有統(tǒng)計(jì)，社區(qū)、經(jīng)紀(jì)公司掛牌，二代身份證識別、到期短信提醒、掃描等功能，實(shí)現(xiàn)了窗口之間的信息共享，提高了工作效率；實(shí)現(xiàn)了部門之間的信息互通，齊抓共管，促進(jìn)了房屋租賃管理良性發(fā)展，提升了城市綜合管理水平。

四、城市房屋租賃指導(dǎo)價(jià)發(fā)布的重要性

房地產(chǎn)市場化決定房屋租賃價(jià)格由市場決定，但房地產(chǎn)市場走勢存在一定的波動(dòng)性，由于房屋租賃價(jià)格與創(chuàng)業(yè)者生活密切相關(guān)，一些不法者刻意哄抬價(jià)格，租賃糾紛時(shí)有發(fā)生，影響了租賃市場的良性發(fā)展。

通過網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)、部門聯(lián)動(dòng)互通信息數(shù)據(jù)，結(jié)合租賃平臺成交信息價(jià)格，定期分地區(qū)、分類別整理發(fā)布房屋租賃市場動(dòng)態(tài)信息。其意義一方面是引導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展的重要手段，通過指導(dǎo)租金平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，減少租賃糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。另一方面能夠?yàn)楣夥慷▋r(jià)、稅收征繳、征收安置等提供合理定價(jià)服務(wù)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

五、構(gòu)建“房屋銀行”意義深遠(yuǎn)

1.建立“房屋銀行”

“房屋銀行”，顧名思義就是房屋權(quán)利人將手中閑置房源提供給權(quán)威運(yùn)營機(jī)構(gòu)，由此獲得安全、穩(wěn)定的出租收益的模式。即通過住房租賃信息政府服務(wù)平臺權(quán)威性發(fā)布的社會(huì)閑置房源出租信息，與房屋需求者信息進(jìn)行匹配，對符合條件的房屋進(jìn)行協(xié)商收儲(chǔ)，納入運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，房屋權(quán)利人因此定期在指定銀行領(lǐng)取租金的形式。通過“房屋銀行”的建立，可以讓房屋持有人無后顧之憂，從而有精力有能力有信心去投資購買其他存量房屋，再次激活住房買賣市場；“房屋銀行”還能夠滿足有更換環(huán)境居住而無力購買或付租的人群，選擇住房市場“以租養(yǎng)租”的消費(fèi)模式，有利于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

2.公租房建設(shè)的有力補(bǔ)充

公租房作為社會(huì)保障性住房，要求高，資金量大，回收周期長。從全國三四線城市公租房出租率看，基于位置、環(huán)境等因素，都不容樂觀。因此，收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源作為公租房的補(bǔ)充，不僅能夠緩解建設(shè)資金壓力，還可以讓申請人在“房屋銀行”選擇適合房源，減輕保障壓力。

六、培育經(jīng)營住房租售機(jī)構(gòu)

以連云港市為例，房屋中介機(jī)構(gòu)基本上從事房屋買賣代理，租賃業(yè)務(wù)利微事煩，做的很少。而且，規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平高的中介機(jī)構(gòu)在三、四線城市很少，難以形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，不能滿足不斷增長的住房租賃需求。因此，建立國有化城市住房租售運(yùn)營機(jī)構(gòu)（有條件的城市可以培育社會(huì)機(jī)構(gòu)），政府給與一定的政策支持，帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)一些有潛力的中介機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)是必要的。

七、構(gòu)建“租售并舉、先租后買”梯度消費(fèi)模式

引導(dǎo)房企與住房租售運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，將庫存房屋提供給運(yùn)營機(jī)構(gòu)運(yùn)作去化，針對新市民、農(nóng)民工、新就業(yè)、較低收入或有需求但對市場信心不足人群等，運(yùn)營機(jī)構(gòu)可采取“先租后買、租售并舉”的模式盤活房企存量房屋，期間不限制該房屋交易流通，試行將租金轉(zhuǎn)化為購房款，提高承租人的購房積極性，進(jìn)而刺激庫存去化；或者將具備條件的商品房屋轉(zhuǎn)成租賃型的長租或短租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。對于二手房屋，同樣可以通過“房屋銀行”實(shí)施租售并舉模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人亦租亦賣，承租人亦租亦買的消費(fèi)趨勢。

八、房屋租賃市場的監(jiān)管模式

1.定期集中報(bào)備

對于集中性租賃市場、辦公樓等，主要以市場管理者定期上報(bào)租賃信息的模式，信用良好的市場可開通網(wǎng)備端口，加大非住宅租賃備案量。

2.抽點(diǎn)檢查與現(xiàn)場報(bào)備相結(jié)合

定期抽調(diào)人員開展市場檢查，針對市場散戶采取印發(fā)材料現(xiàn)場宣傳的方式，增強(qiáng)承租人自我保護(hù)意識，進(jìn)而做到現(xiàn)場受理報(bào)備。

3.窗口登記與自主申報(bào)相結(jié)合

為進(jìn)一步提升服務(wù)效率，方便辦事群眾，推出網(wǎng)上自主申報(bào)業(yè)務(wù)，申請人只需在網(wǎng)上根據(jù)流程填寫材料，即可完成申報(bào)，實(shí)現(xiàn)足不出戶，就能輕松在網(wǎng)上辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

4.市、區(qū)、街三級聯(lián)動(dòng)

將房屋租賃部分管理職能下放至社區(qū)一級，方便群眾就近辦理，充分發(fā)揮社區(qū)自身優(yōu)勢，做好房屋租賃宣傳、登記及流動(dòng)人口信息采集，加強(qiáng)教育和管理，從源頭上做好為流動(dòng)人口服務(wù)管理工作，達(dá)到“以房管人”目的。

5.借力居住證前置監(jiān)管

將《房屋租賃登記備案證明》列入居住證辦理要件之一，通過部門間相互合作，做好外來人口信息采集工作，維護(hù)社會(huì)治安秩序；有利于住宅租賃信息統(tǒng)計(jì)，提高市場租金指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)租賃市場主體合理定價(jià)。這些住宅租賃信息也將是“房屋銀行”信息源的有力補(bǔ)充。

6.平臺租售信息分析

通過平臺上發(fā)布和成交的信息，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，測算價(jià)格水平；利用“房屋銀行”吸收閑置房源信息，釋放成交信息，分類別統(tǒng)計(jì)、整理，跟蹤當(dāng)事人后期住房需求，出租人是潛在賣家，承租人是潛在買家，做大做強(qiáng)“房屋銀行”。

7.租賃網(wǎng)備系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)的無縫銜接

充分利用租賃備案數(shù)據(jù)對租賃房屋上市交易實(shí)施前期調(diào)查，最大程度保障承租方在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

九、房屋中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管模式

建立房屋中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案，實(shí)行信用等級考評，公示授信機(jī)構(gòu)名單，披露失信機(jī)構(gòu)信息，將房屋租賃網(wǎng)備權(quán)限結(jié)合二手房網(wǎng)備權(quán)限對誠信中介機(jī)構(gòu)開通遠(yuǎn)程交易備案功能，在交易場所開設(shè)中介機(jī)構(gòu)快捷窗口通道等，“以予促管，管幫結(jié)合”，促使中介機(jī)構(gòu)形成一種業(yè)務(wù)需求，主動(dòng)接受監(jiān)管，從而常態(tài)化的規(guī)范房屋中介市場。

王春敏/責(zé)任編輯