龔小鋒

今年2月決策層還在出臺(tái)各種利好刺激樓市，僅僅半年多時(shí)間，政策就180度大轉(zhuǎn)彎，“變臉”速度如此之快，讓人驚訝。

這一波樓市調(diào)控，政策出臺(tái)時(shí)間如此密集，各地步調(diào)如此一致，前所未有。僅十天時(shí)間，22個(gè)一二線城市出臺(tái)調(diào)控樓市新政。

這非常清晰地傳遞出一個(gè)信號(hào)：不能讓樓市去庫(kù)存政策跑偏，更不能讓部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲影響經(jīng)濟(jì)大局。這也意味著，從去年下半年開(kāi)始明顯上漲的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，已經(jīng)走到一個(gè)新的拐點(diǎn)。

一夜回到解放前

經(jīng)歷十一長(zhǎng)假各地密集發(fā)布新政后，限購(gòu)城市迅速?gòu)?個(gè)增至22個(gè)，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，很有可能將有30個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴。

上一輪樓市限購(gòu)周期（2014年9月30日前），高峰時(shí)期共46個(gè)城市發(fā)布了限購(gòu)政策。

有人說(shuō)，中國(guó)當(dāng)下區(qū)分一線城市和二線城市最好的辦法，是比較他們的限購(gòu)限貸政策。一線城市標(biāo)配，至少應(yīng)該有“外地房票社保五年”、“二套首付五成以上”等等……

北京和深圳、南京等地的調(diào)控政策堪稱最為嚴(yán)厲。北京要求二套房為非普通自住房首付至少七成，重啟90/70政策。

鏈家最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，北京9·30新政中的差別化信貸政策著眼于短期，調(diào)控住房需求；土地供應(yīng)政策著眼于中長(zhǎng)期，調(diào)控住房供給。長(zhǎng)短配合、信貸和土地結(jié)合是本次調(diào)控的基本特征。

南京則要求，居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，最低首付款比例調(diào)整為不低于八成。

深圳市除了限購(gòu)政策之外，對(duì)信貸政策也做出了嚴(yán)格要求：無(wú)房無(wú)貸款記錄首套首付比例最低30%，無(wú)房有貸款記錄首付比例不低于50%，有房二套貸款首付比例不低于70%。

強(qiáng)二線城市的政策也較為嚴(yán)厲。天津、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、福州等地則同時(shí)出臺(tái)了限購(gòu)、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購(gòu)房，同時(shí)提高其首套房商貸首付比例至40%。

其實(shí)，早在十一前，已經(jīng)有少數(shù)二線城市出臺(tái)了收緊樓市的限購(gòu)或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購(gòu)力度恢復(fù)到2014年“9·30”之前。

如此頻密地發(fā)布政策，地方政府為樓市降溫意圖明顯。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，這一輪收緊，雖然看似一城一策，但如此密集的出臺(tái)，充分證明了，這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái)，而是在高層全面施壓下的集體舉動(dòng)。

各地選擇“十一”長(zhǎng)假密集出臺(tái)政策，更是希望政策積極被市場(chǎng)所吸收，不被過(guò)度地解讀。如果各地政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)不緊湊，會(huì)使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，部分炒房需求，從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊的城市。

樓市風(fēng)向標(biāo)徹底改變

毫無(wú)疑問(wèn)，此輪房?jī)r(jià)上漲之猛史無(wú)前例，以至于北京房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，都對(duì)這輪漲價(jià)感到看不懂，甚至有恐慌的感覺(jué)。由于很多城市的房?jī)r(jià)已處于高位，過(guò)去上漲50%可能僅為幾十萬(wàn)，現(xiàn)在則放大到幾百萬(wàn)元，漲幅可謂觸目驚心。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)，漲勢(shì)已持續(xù)17個(gè)月。鄭州、無(wú)錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環(huán)比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間。

已經(jīng)在8月或9月份開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房?jī)r(jià)格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。

當(dāng)前，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱、股市不振，資產(chǎn)配置中投資渠道變少，資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這不得不讓人擔(dān)憂會(huì)產(chǎn)生泡沫。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資和投機(jī)需求占了很大比重，相當(dāng)數(shù)量的炒房資金圍獵熱點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)高燒不退。

另一方面，房?jī)r(jià)大漲與加杠桿、信貸過(guò)度擴(kuò)張和土地供應(yīng)直接相關(guān)。本輪樓市新政也正是從抑制投資、投機(jī)性需求端加強(qiáng)調(diào)控，相信短期內(nèi)將起到立竿見(jiàn)影的效果。？？

在這一輪政策出臺(tái)之前，早已有調(diào)控跡象。9月底，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論文章：《失去奮斗房產(chǎn)再多我們也將“無(wú)家可歸”》，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。十一期間，為了配合樓市調(diào)控組合拳，人民日?qǐng)?bào)再度發(fā)布文章：《3天9連擊，中國(guó)樓市發(fā)出怒吼》。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開(kāi)始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川也在近日指出，近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快。中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)此張大偉指出，這可能是信貸收緊的信號(hào)，疊加本輪調(diào)控潮，今年第四季度樓市降溫調(diào)整的可能性大漲。

后續(xù)政策還將跟進(jìn)

這一輪頻密的樓市調(diào)控政策，表明了政府明確的調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖，但并非每一個(gè)城市的政策都有南京、合肥等地嚴(yán)厲。個(gè)別地方出臺(tái)的樓市新政，讓人感覺(jué)就像是來(lái)“打醬油”的。

如有的地方規(guī)定本地戶籍家庭已有三套住房的“暫不得再購(gòu)房”，實(shí)際意義不大。有的地方名為限貸，卻規(guī)定第二次公積金貸款首付不低于30%，難有精準(zhǔn)的打擊效果。

還有地方既不限貸也不限購(gòu)，只是規(guī)定商品房實(shí)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)，或者規(guī)定未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)售，不過(guò)是“聊勝于無(wú)”。

這些城市多數(shù)房?jī)r(jià)上漲幅度并不大，之所以出臺(tái)調(diào)控政策，更多是一種表態(tài)。如在深圳出臺(tái)政策的當(dāng)晚，廣州和佛山先后跟進(jìn)。廣州市也沒(méi)有推出新的限購(gòu)政策，只是強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策，廣州市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，非本市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房。

佛山調(diào)控政策甚至根本就沒(méi)有限購(gòu)的字眼，只不過(guò)是對(duì)加強(qiáng)調(diào)控的重申，表示要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)一些省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會(huì)有收緊政策的可能。例如，南昌、長(zhǎng)沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽(yáng)等房?jī)r(jià)波動(dòng)很小的城市則主要還是堅(jiān)持去庫(kù)存，同時(shí)對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。

張大偉認(rèn)為，“此輪調(diào)控的城市應(yīng)該有兩個(gè)特征，一個(gè)特征就是，一二線房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高的城市。第二個(gè)特點(diǎn)，一二線城市周圍的輻射區(qū)，也是這輪價(jià)格漲幅比較高、比較快的區(qū)域?！?/p>

他認(rèn)為，除了幾個(gè)力度比較強(qiáng)的城市，大概有十個(gè)左右的城市力度是相對(duì)比較弱的。后續(xù)來(lái)看，市場(chǎng)如果說(shuō)沒(méi)有出現(xiàn)明顯退燒的話，有些城市都會(huì)有繼續(xù)加碼措施的可能性。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，限購(gòu)政策最終效果還有待進(jìn)一步觀察，從最近幾天一些最早出臺(tái)政策城市的市場(chǎng)反應(yīng)看，交易量出現(xiàn)下降。觀察這輪樓市調(diào)控具有政策陸續(xù)出臺(tái)和逐漸加碼的特點(diǎn)，如果預(yù)期目標(biāo)不到位，調(diào)控政策還會(huì)升級(jí)，以達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目標(biāo)。

國(guó)家層面的信貸政策收緊已經(jīng)是大概率事件。這一輪樓市大漲，主要是由于信貸過(guò)于寬松導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)的回暖。最近，周小川的這番講話已經(jīng)在市場(chǎng)上引發(fā)比較大的震蕩，市場(chǎng)的解讀可能是中國(guó)將會(huì)較大幅度的收縮信貸。

還值得一提的是，盡管熱點(diǎn)城市政策從嚴(yán)，但一些城市仍面臨降庫(kù)存的壓力，未來(lái)有望出臺(tái)寬松政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢(shì)。