龔小鋒

全國(guó)刮起了限購大潮，位于廣東省的城市新政一個(gè)又一個(gè)的浪頭撲面而來。但相比深圳等地，由于有穗六條等調(diào)控政策束縛，從2008年開始，廣州樓市一直呈現(xiàn)量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，無論是去化周期、供需量等都十分平衡。

業(yè)界普遍認(rèn)為，廣州樓市相對(duì)健康，并不需要特別強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控。而廣州出政策，更多是向中央表態(tài)，表明穩(wěn)定樓市的決心。但需要警惕的是，最近不少廣東其他區(qū)域的投資人紛紛涌向廣州，后續(xù)不排除廣州樓市政策加碼的可能性。

新政平平無奇

此前，朋友圈內(nèi)都流行一個(gè)段子。相較北、上、深在2016年這一輪房?jī)r(jià)狂飆中，廣州因“表現(xiàn)不佳”？正在被“一線城市集團(tuán)”淘汰，一些機(jī)構(gòu)的樓市報(bào)告中，已經(jīng)開始堂而皇之地把廣州歸為“二線城市”，和杭州放在一起。

在“一線城市”中，廣州對(duì)樓市的調(diào)控一直最“給力”。在本次多地組團(tuán)限購下，廣州為積極響應(yīng)號(hào)召在10月4日出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸，發(fā)布公積金新政。

據(jù)悉，廣州限購限貸政策并沒有新的調(diào)整，廣州本地戶口限購2套，非本地戶口限購1套，且必須連續(xù)繳納3年社保，首套房首付3成，二套房首付7成。

僅僅是出臺(tái)了公積金貸款新政，此對(duì)部分采用公積金貸款購房的人士，還是產(chǎn)生了一定的影響。

根據(jù)廣州市住房公積金貸款政策，個(gè)人住房公積金貸款最高額度為60萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款最高額度為每個(gè)申請(qǐng)人的貸款額度之和，最高額度為100萬元。

也就是說，一個(gè)家庭的夫妻二人，可申請(qǐng)的公積金貸款最高額度是100萬元。根據(jù)廣州一家地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手住宅均價(jià)為18742元/平方米，一套90平方米的房子總價(jià)就超過168萬元，購房者自己所需拿出的資金不少。而且這僅僅是廣州均價(jià)，目前在廣州稍微熱門點(diǎn)的片區(qū)，其房?jī)r(jià)基本都是200萬元的起步價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，廣州僅重申限購政策，并未收緊，房貸政策也僅是公積金調(diào)整與商貸看齊。相對(duì)其他城市重啟或收緊限購限貸，廣州樓市調(diào)控力度一般，且是在國(guó)慶假期中段、全國(guó)各地調(diào)控政策密集出臺(tái)后才發(fā)文重申。

一名廣東開發(fā)商人士表示，廣州樓市今年成交量很大，創(chuàng)歷史新高，價(jià)格也漲了不少，熱點(diǎn)區(qū)域漲幅也達(dá)到了30%-50%，卻給了中央的“控制得力”的好印象，調(diào)控沒有加碼，堪稱老謀深算，有政治智慧。

根據(jù)中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格指數(shù)，廣州9月份一手房交易價(jià)格上漲的比較厲害，但也僅同比上漲20.23%，上海卻同比漲幅為37.99%。此外，9月份中國(guó)樓市“四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門漲幅都超過40%。

業(yè)內(nèi)部分人士甚至認(rèn)為廣州此次無需加碼，合富房地產(chǎn)研究院顧問黎文江認(rèn)為，廣州調(diào)控政策一直比其他城市嚴(yán)格，由于有穗六條等調(diào)控政策在束縛，外地人以及投資客在廣州置業(yè)難度較大，所以廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)一直趨穩(wěn)，沒必要再對(duì)調(diào)控政策價(jià)碼。

周邊需求溢回

廣州樓價(jià)相對(duì)北京、上海、深圳較為平穩(wěn)，庫存量也比這三城多，調(diào)控政策變化在四城中最小。據(jù)CRIC克而瑞研究中心報(bào)告顯示，國(guó)慶期間京、滬成交同比跌4成，廣州成交同比卻增454%。

據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州樓市國(guó)慶假期七天間的網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)4236套，自2010年限購后的6年以來，廣州樓市首次在國(guó)慶長(zhǎng)假期間網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)四位數(shù)。截至10月7日，廣州樓市網(wǎng)簽套數(shù)94308套，相比過去五年任意一年的全年網(wǎng)簽數(shù)都高。

有廣州某大型樓盤銷售總監(jiān)表示，近期買家入市積極性相對(duì)較高，不少黃金周期間簽約成交的買家，大多在“十一”黃金周之前就已確定買房，大多是首次置業(yè)、改善型買家，他們表現(xiàn)相對(duì)理性，價(jià)格仍是決定是否出手的關(guān)鍵因素。

值得一提的是，此次廣州限購政策之后樓市成交量繼續(xù)上升，樓價(jià)持續(xù)上漲是因?yàn)猷徑姆鹕较拶?，深圳最?yán)限購政策，都導(dǎo)致外溢客回流廣州。

CRIC研究院分析師楊科偉表示，資金外溢至熱點(diǎn)城市促使周邊大幅上漲。例如廣東、佛山、東莞集體政策收緊，也導(dǎo)致部分需求外溢至江門、韶關(guān)等城市，其中韶關(guān)國(guó)慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。

“廣東樓市原來有幾個(gè)大湖，廣州的堤壩比其他都高，現(xiàn)在深圳、東莞、珠海的堤壩一夜之間比廣州加高了很多，廣州不變，洶涌的洪水會(huì)往哪里流？有圖有真相，深圳客已經(jīng)殺進(jìn)廣州樓市了。”廣州一名開發(fā)商形象地比喻說。

世茂房地產(chǎn)華南區(qū)域助理總裁、廣州片區(qū)總經(jīng)理劉煜近日表示，因近期佛山限購、高地價(jià)及規(guī)劃利好等多種因素集中爆發(fā)，短期內(nèi)廣州樓市會(huì)迎來一波利好。如廣州產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，購買力會(huì)大幅增加，未來廣州樓市前景會(huì)很光明。

不過本輪調(diào)控一線城市更注重平抑樓價(jià)過快上漲，若廣州后續(xù)土地出讓繼續(xù)高溢價(jià)成交，樓價(jià)呈過快上漲趨勢(shì)，將出現(xiàn)更多微調(diào)政策，同時(shí)不排除限購和限貸有加碼的可能。

廣州“經(jīng)驗(yàn)”

即使廣州房?jī)r(jià)“不給力”，但在《福布斯》中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市的排名中，廣州卻已經(jīng)六年五奪第一名，所以稱其為一線城市一點(diǎn)也不為過。但廣州房?jī)r(jià)上漲為何遙遙落后于一線城市？有幾個(gè)原因值得其他城市借鑒。

相比京滬深，廣州是對(duì)炒房團(tuán)最缺乏吸引力的城市。在廣東，廣州雖然是華南中心城市，在多個(gè)全國(guó)或者區(qū)域規(guī)劃里地位高于深圳，但其實(shí)在國(guó)家戰(zhàn)略里，深圳從來都是高于廣州的。至于北京和上海，更高居中國(guó)城市的第一層次，政策利好都是廣州所無法企及的。

廣州最可圈可點(diǎn)的，即是對(duì)土地供應(yīng)端的把控，強(qiáng)化土地供應(yīng)的管理，在樓市的“供應(yīng)環(huán)節(jié)”做好文章。比如，廣州連續(xù)多年對(duì)房地產(chǎn)用地進(jìn)行清理，收回閑置土地，在土地“供應(yīng)環(huán)節(jié)”集中化管理，并成為全國(guó)最早建立和完善土地招拍掛制度的城市之一。土地的集中化和市場(chǎng)化供應(yīng)，壓縮了尋租空間以及地產(chǎn)商“炒地皮”的機(jī)會(huì)。

更值得一提的是，廣州的舊城改造曾一度不讓房地產(chǎn)商參與，而是政府主導(dǎo)舊城改造，這在全國(guó)范圍內(nèi)非常少見。這種舊改模式，有效地壓縮了舊改土地的供應(yīng)成本，更限制了房企通過舊改套利的空間。

此外，廣州通過土地供應(yīng)數(shù)量、位置、容積等指標(biāo)的調(diào)節(jié)，均衡供求，正是廣州房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨于穩(wěn)定，不曾暴漲暴跌的重要因素之一。如廣州住宅地塊容積率超過4早已不是什么新鮮事。

以廣鋼新城為例，區(qū)域規(guī)劃建筑樓高超過百米的多達(dá)15棟，其中超180米的就有4棟，中海廣鋼項(xiàng)目59層高達(dá)240米刷新了廣州住宅的高度紀(jì)錄。將住宅的容積率調(diào)高一倍，至少就能增加一倍的供應(yīng)量。

相比之下，房?jī)r(jià)暴漲的深圳、上海，以及房?jī)r(jià)相對(duì)較高的北京，容積率都低于廣州。有媒體此前報(bào)道，北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海限制在2.5以下，深圳將高層小區(qū)的容積率由3.2調(diào)低為2.8，高層組團(tuán)的容積率由3.5調(diào)低為3.2。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“一線城市”中，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比其他城市更平衡，平穩(wěn)的房?jī)r(jià)讓老百姓和政府都受惠。廣州六年五奪《福布斯》最佳商業(yè)城市第一名，展現(xiàn)了？“有為而有限”政府的特點(diǎn)，非常值得肯定。

此外，與廣州相似的是，重慶房?jī)r(jià)也得到了很好的控制，有頗多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。黃奇帆制定了幾個(gè)原則，如重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%；政府出讓的土地價(jià)格不能高于房?jī)r(jià)的三分之一。此外，住宅建設(shè)每平方公里要容納一萬人，工業(yè)園區(qū)用地，每平方公里不得少于100億元產(chǎn)值。