方王洋

在傳統(tǒng)的樓市休整期，8月房企的銷(xiāo)售依舊保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至目前公布業(yè)績(jī)的房企中，超六成房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)環(huán)比上漲。其中，萬(wàn)科、恒大、碧桂園的年內(nèi)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已經(jīng)突破2000億元。在龍頭房企規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，旭輝、越秀等中小型房企也在迅猛直追，已完成年度目標(biāo)的八成左右。不過(guò)，機(jī)構(gòu)表示，第四季度樓市或?qū)⒚媾R銷(xiāo)售下行的局面，政策面的調(diào)整值得房企警惕。

超六成房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

8月房企的營(yíng)收始終保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。新京報(bào)記者根據(jù)上市房企公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月20日，已有至少33家上市房企公布了8月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2447.34億元。有22家房企表現(xiàn)出不同程度的環(huán)比上行，綠城、金茂、首創(chuàng)等多家房企上漲幅度表現(xiàn)突出；有11家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下滑，萬(wàn)科、首開(kāi)等房企表現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì)。其中，萬(wàn)科出現(xiàn)了月10%的同比下滑。

房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)，與全國(guó)樓市持續(xù)上行關(guān)系密切，尤其是二線(xiàn)城市樓市成交火熱為房企帶來(lái)了不菲的收益。8月，鄭州、上海、無(wú)錫、合肥和福州五個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大，南京、廈門(mén)、北京、石家莊和天津的增幅也較大，位列前10位。

在二線(xiàn)城市賣(mài)房買(mǎi)房熱的同時(shí)，房企在二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也揮金如土。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，1-8月，全國(guó)二線(xiàn)城市住宅用地共成交的建設(shè)用地面積為8565.09萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.6%。

三家房企均破2000億大關(guān)

在房企上半年業(yè)績(jī)普遍上行的大市場(chǎng)中，截至目前已有三家房企的銷(xiāo)售金額突破了2000億元。

9月19日，碧桂園對(duì)外宣布，截至9月19日，公司及附屬公司連同合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣2000億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約2483萬(wàn)平方米，與2015年同期相比分別增長(zhǎng)約164%及112%。這是該集團(tuán)首次突破2000億元大關(guān)。

今年以來(lái)，受益于整體市場(chǎng)行情向好，各大房企紛紛取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，而在千億房企中，尤以萬(wàn)科、恒大、碧桂園表現(xiàn)最為突出。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，1月至8月，萬(wàn)科累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)2375.2億元，銷(xiāo)售面積1778.7萬(wàn)平方米；恒大集團(tuán)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)2330.6億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積2941.9萬(wàn)平方米。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，碧桂園今年上半年沖勁較強(qiáng)。除了在二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售外，碧桂園還實(shí)行在經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的三四線(xiàn)城市投資戰(zhàn)略。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于省會(huì)城市的三四線(xiàn)城市的開(kāi)拓潛力較大，因此即便碧桂園在回歸一二線(xiàn)，其在三四線(xiàn)城市的布局依然是在進(jìn)行。

中小房企有發(fā)力有虧損

在龍頭房企不斷擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，部分中小型房企也在持續(xù)發(fā)力。這其中，旭輝、越秀、國(guó)瑞等房企已經(jīng)完成近八成甚至超九成的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，今年1-8月，旭輝累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約363.0億元，按年增加約154%。今年前8月，旭輝的合同銷(xiāo)售金額已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)約83%。

扎根廣東的越秀地產(chǎn)，截至8月31日實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約199.6億元，同比上升約31%，約占2016年合同銷(xiāo)售目標(biāo)258億元的77%。

機(jī)構(gòu)表示，隨著房企銷(xiāo)售火爆，會(huì)帶動(dòng)回款的加速，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)。不過(guò)行業(yè)分化的現(xiàn)象也會(huì)延續(xù)，重點(diǎn)布局一二線(xiàn)城市的房企將在行業(yè)整合中繼續(xù)領(lǐng)先。

以旭輝為例，上半年其97%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于一二線(xiàn)城市，77%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域城市。其中，旭輝在蘇州、上海的銷(xiāo)售均超過(guò)百億。

而對(duì)于部分難以順利擴(kuò)展布局的中小型房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)將會(huì)舉步維艱。據(jù)長(zhǎng)江證券統(tǒng)計(jì)，今年上半年虧損的房企以中小房企居多，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92%。同時(shí)，隨著拿地的難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，留給他們的生存空間已經(jīng)十分狹窄。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在目前發(fā)布三季度業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的22家上市房企中，有5家企業(yè)預(yù)虧，其中京漢股份、深物業(yè)A、天房發(fā)展、海航創(chuàng)新四家均為首虧。而預(yù)計(jì)虧損額度最高的是京漢股份，預(yù)計(jì)虧損額在0.9億元-1.2億元之間。

警惕政策面變動(dòng) 火熱行情或回落

雖然房企業(yè)績(jī)?cè)谇鞍嗽卤３种己玫脑鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但對(duì)于未來(lái)，尤其是在部分城市重啟限購(gòu)限貸政策的背景下，業(yè)內(nèi)仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度。

實(shí)際上，最近幾個(gè)月房企的投資增速一直保持著放緩的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了連續(xù)四個(gè)月的增速下滑態(tài)勢(shì)后，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比1-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資43076億元，增長(zhǎng)4.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資呈現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)，也引起了行業(yè)的騷動(dòng)。但從1-8月份的數(shù)據(jù)看，此類(lèi)指標(biāo)開(kāi)始企穩(wěn)，大致停留在5%左右的水平。這樣一個(gè)投資水平符合預(yù)期，說(shuō)明投資高速增長(zhǎng)時(shí)代過(guò)去，但也不至于出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

值得注意的是，在全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速小幅放緩的同時(shí)，前8月房企資金到位增長(zhǎng)幅度也出現(xiàn)了0.5%的回落。這其中，個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)幅度為52.2%，增長(zhǎng)幅度明顯，反映出購(gòu)房人入市的熱度。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在信貸寬松的環(huán)境下，如果未來(lái)政策有所轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，對(duì)于房企的到位資金將會(huì)產(chǎn)生沖擊。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，以北京為代表的一線(xiàn)大城市，新房占比已出現(xiàn)明顯萎縮，成交重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手，短期內(nèi)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性較小，因此新房?jī)r(jià)格仍將持續(xù)處于上漲周期；而從部分三四線(xiàn)城市來(lái)看，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注，蘇州、廈門(mén)、杭州均已重啟限購(gòu)，南京等城市也開(kāi)始收緊信貸政策。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重啟也將逐漸終結(jié)二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

“目前房企資金到位情況不錯(cuò)。但隨著資本市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)的政策收緊趨勢(shì)，后續(xù)融資環(huán)境是否足夠?qū)捲＿€是需要警惕。前期房企花費(fèi)大量資金購(gòu)入土地，一旦資金面收緊，會(huì)影響很多地王項(xiàng)目的開(kāi)工和建設(shè)。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。