歐陽(yáng)峰

生活中，為了不讓孩子輸在起跑線上，許多家長(zhǎng)不惜負(fù)債購(gòu)置名校學(xué)區(qū)房。然而，最讓家長(zhǎng)們擔(dān)心的是，買到的房子并非如開(kāi)發(fā)商所宣傳的那樣配置了名校教育資源。

夫妻“撿寶”，

簽約名校學(xué)區(qū)房

在上海工作多年的趙剛，自2008年與陳梅結(jié)婚后，一直住在公租房?jī)?nèi)。2013年年初，眼看兒子即將上幼兒園，趙剛夫婦愁眉緊鎖。陳梅提議說(shuō)：“干脆就買套學(xué)區(qū)房吧?！?/p>

2013年2月28日晚，趙剛夫婦忙完家務(wù)后看電視，上海教育電視臺(tái)《今日房產(chǎn)》欄目正推介上海佳明房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱佳明公司）在上海市閔行區(qū)某科技園區(qū)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。在主持人的詢問(wèn)下，置業(yè)顧問(wèn)侃侃而談：“佳明公司看中科技園區(qū)版塊的三大特點(diǎn)——教育、科技和生態(tài)。關(guān)于教育，我們這邊有閔行大學(xué)城，其中包括上海交通大學(xué)和華東師范大學(xué)閔行校區(qū)等全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)。我們項(xiàng)目的西側(cè)就是華東師范大學(xué)附屬幼兒園、小學(xué)、初中和高中……”

這期專題片，讓趙剛和陳梅看得心花怒放。他們想，輪流幫忙照看孩子的雙方父母都已年邁，很不方便。如果能買上靠近名校的學(xué)區(qū)房，不僅接送孩子十分便利，還坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源。

第二天一早，他們就迫不及待地趕往售樓現(xiàn)場(chǎng)。讓他們驚喜的是，房屋起步單價(jià)每平方米僅1.4萬(wàn)元，而相距不足一公里的另一家樓盤(pán)，每平方米是3.5萬(wàn)元。售樓小姐笑盈盈地遞上了宣傳書(shū)，只見(jiàn)封面上“全階段精英教育，足不出園讀名校”的字樣格外醒目。內(nèi)頁(yè)上的“讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園至大學(xué)……”等一系列描述，更讓他倆樂(lè)開(kāi)了懷。趙剛和陳梅一致認(rèn)為這處樓盤(pán)是閔行區(qū)重點(diǎn)示范性學(xué)校的學(xué)區(qū)房。

3月16日，趙剛夫婦與佳明公司簽訂了上海市商品房預(yù)售合同，購(gòu)買了一套102平方米的三居室，首付38萬(wàn)元，并辦理按揭貸款，總價(jià)款149萬(wàn)多元。該合同特別注明了廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的條款。但這沒(méi)有引起趙剛夫婦的質(zhì)疑，同時(shí)，合同中也沒(méi)有明確違約責(zé)任。

業(yè)主驚愕，

開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳

簽訂完房屋合同，趙剛夫婦一面靜候房屋落成的佳音，一面到教育部門(mén)打聽(tīng)學(xué)校配套情況。上海市閔行區(qū)教育局明確答復(fù)，尚未對(duì)該小區(qū)進(jìn)行教育資源配置，更沒(méi)有開(kāi)發(fā)商所宣傳的“名校附屬學(xué)校”這一說(shuō)法。盡管如此，趙剛夫婦考慮，學(xué)校配套是遲早的事，這處樓盤(pán)價(jià)格也確實(shí)便宜，就沒(méi)有向佳明公司提出異議。

12月26日，趙剛夫婦終于拿到了新房鑰匙。2014年1月，上海市閔行區(qū)教育局發(fā)文明確，該小區(qū)對(duì)口幼兒園、小學(xué)不是電視節(jié)目和宣傳書(shū)中所稱的名校附屬幼兒園和小學(xué)。趙剛立即找來(lái)了佳明公司售樓處，質(zhì)問(wèn)管理人員：“電視上明明說(shuō)的是名校附屬學(xué)校，為什么偷梁換柱？”經(jīng)理聳了聳肩：“教育資源的配置，公司說(shuō)了不算，最終是由政府來(lái)定，你懂的。”經(jīng)理還指著售樓宣傳書(shū)最后一頁(yè)一行小字說(shuō)：“你看，這里寫(xiě)著‘宣傳資料僅供參考，一切以商品房買賣合同為準(zhǔn)，而咱們簽訂的合同中并沒(méi)有說(shuō)名校配套呀！”

趙剛十分惱火，便建立了QQ群，與其他業(yè)主抱團(tuán)維權(quán)。但是，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給出說(shuō)法。緊接著，趙剛和其他業(yè)主向上海市工商行政管理局閔行分局投訴。該局經(jīng)過(guò)查處認(rèn)定，佳明公司的確存在虛假宣傳的情況。

8月24日，上海市工商行政管理局閔行分局對(duì)佳明公司作出處罰決定，其主要內(nèi)容為：佳明公司違反了我國(guó)《廣告法》第四條的規(guī)定，其行為構(gòu)成了利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷售作虛假宣傳的行為。為此，該局根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條規(guī)定，決定對(duì)對(duì)佳明公司罰款20萬(wàn)元。

不甘被欺騙，

業(yè)主起訴維權(quán)

工商行政處罰決定生效后，佳明公司并未對(duì)給趙剛等業(yè)主說(shuō)法。陳梅憤憤不平，勸說(shuō)趙剛：“咱們買這套房子本來(lái)就是為了能讓孩子上好學(xué)校，并方便接送?，F(xiàn)在卻泡湯了，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該賠償咱們嗎？”趙剛雖然心中沒(méi)底，但決定再找佳明公司討說(shuō)法。

從2015年3月起，趙剛聯(lián)合其他業(yè)主與佳明公司交涉。公司每次都敷衍回應(yīng)，說(shuō)需要等待高層研究。8月底，公司召開(kāi)業(yè)主見(jiàn)面會(huì)，一名副總經(jīng)理振振有詞地說(shuō)：“請(qǐng)大家看清楚，售樓宣傳書(shū)上白紙黑字寫(xiě)著‘解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在我們的解釋是，售樓宣傳書(shū)、電視節(jié)目不是購(gòu)房合同的一部分?！甭劥?，趙剛等人立刻宣布：“我們法庭見(jiàn)！”

9月15日，在與其他業(yè)主商量后，趙剛夫婦率先共同具名將佳明公司告到了上海市閔行區(qū)人民法院，要求佳明公司賠償合同違約金10萬(wàn)元。

在法院開(kāi)庭審理過(guò)程中，佳明公司聲稱，趙剛和陳梅是基于價(jià)格的差異才選擇與售樓處簽訂的合同，其在購(gòu)房前完全可以對(duì)學(xué)校的配套問(wèn)題自行向教育部門(mén)核實(shí)。而上海教育電視臺(tái)《今日房產(chǎn)》欄目里投放的廣告，是主持人詢問(wèn)，而非銷售人員自主陳述，且合同中注明廣告宣傳不作為附件，故公司不存在任何違約的行為，不同意原告的請(qǐng)求。

2016年4月28日，上海市閔行區(qū)人民法院依照我國(guó)《合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條的規(guī)定，作出佳明公司支付趙剛、陳梅違約金1萬(wàn)元的判決。

趙剛、陳梅不服判決上訴后，6月29日，上海市第一中級(jí)人民法院作出駁回上訴、維持原判的終審判決。

（文中人物均為化名）

律師點(diǎn)評(píng)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商在電視廣告和宣傳書(shū)上的名校學(xué)區(qū)房宣傳是否屬于合同要約？開(kāi)發(fā)商需要對(duì)其虛假宣傳行為承擔(dān)違約責(zé)任嗎？對(duì)此，我的分析是：

首先，佳明公司的宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為合同要約。我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！北景钢?，佳明公司在電視臺(tái)的欄目廣告及宣傳書(shū)的宣傳中，關(guān)于涉案小區(qū)對(duì)口學(xué)校的內(nèi)容構(gòu)成具體確定的說(shuō)明和允諾，并且對(duì)趙剛夫婦購(gòu)買涉案房屋并簽訂商品房預(yù)售合同的決策具有重大影響，該行為符合要約的基本特征。

其次，佳明公司的虛假宣傳行為構(gòu)成合同的根本違約。佳明公司就其對(duì)口學(xué)校的宣傳，經(jīng)行政處罰決定書(shū)中認(rèn)定，構(gòu)成了利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷售作虛假宣傳，且教育部門(mén)最終確定的對(duì)口學(xué)校也非其宣傳材料的學(xué)校。故佳明公司的虛假宣傳構(gòu)成對(duì)合同的違約。同時(shí)，《解釋》第三條也規(guī)定：“該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！彪m然佳明公司商品房預(yù)售合同中載明廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分，但系免除其自身責(zé)任而排除對(duì)方主要權(quán)利的條款，是無(wú)效條款。

最后，本案應(yīng)由法院根據(jù)具體情況酌定賠償違約金額。我國(guó)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！庇捎陂_(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)決定配置教育資源，因此本案的違約責(zé)任只能采取賠償損失的形式。鑒于合同中未對(duì)佳明公司的這種違約責(zé)任有明確約定，且房屋建造時(shí)教育部門(mén)的答復(fù)意見(jiàn)為涉案小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置，故上海市閔行區(qū)人民法院判決佳明公司應(yīng)支付1萬(wàn)元違約金是合理的。

王 坤（江蘇恒強(qiáng)律師事務(wù)所主任）