陳品祿

【事件】

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，城市分化加劇，核心一二線城市房地雙高輪番領(lǐng)漲，而三四線城市去化面臨“老大難”的困境。核心城市價(jià)值回歸左右房企的戰(zhàn)略布局，使后者的投資價(jià)值趨同，回歸一二線、遠(yuǎn)離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日收盤(pán)，共有1666家上市公司披露了2016年中報(bào)，具備可比數(shù)據(jù)的上市公司存貨合計(jì)約為3.56萬(wàn)億元。48家已公布數(shù)據(jù)的上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨合計(jì)約為1.93萬(wàn)億元，占據(jù)3.56萬(wàn)億元的一半以上。一二線城市房?jī)r(jià)大漲甚至供不應(yīng)求，但三四線城市依然處于去庫(kù)存的攻堅(jiān)期。

由此可見(jiàn)，“去庫(kù)存”正重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)，上市房企去庫(kù)存前路漫漫。

【述評(píng)】

2016年上半年，國(guó)內(nèi)信貸款凈寬松，房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況總體良好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬(wàn)億元，同比分別上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)大中城市商品住宅銷(xiāo)售回升已持續(xù)20個(gè)月，全國(guó)整體成交回暖也已持續(xù)15個(gè)月。

目前，存貨凈額排名前十名的上市公司中，有8家是房地產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)科以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。

萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)最有心得的房企。在其長(zhǎng)期觀察的北上廣深莞佛等14個(gè)一二線及環(huán)一線城市中，1-6月商品住宅銷(xiāo)售面積同比上升了45.0%，而新房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比僅增長(zhǎng)9.2%。至6月底，上述城市的新房庫(kù)存下降至1.1 億平方米（2015年底為1.4 億平方米），去化周期由2015年底的8.4個(gè)月縮短至6.6 個(gè)月。但與此同時(shí)，此前土地供應(yīng)較多、人口增長(zhǎng)較慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的三四線城市，庫(kù)存壓力仍然較大，情況并沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。

截至目前，2016年中報(bào)企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為294天，相比2015年中報(bào)的405天有較大幅度縮減。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1695天，遠(yuǎn)高于整體平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（294天）。存貨高企以及周轉(zhuǎn)天數(shù)，已成為影響上市房企利潤(rùn)的重要原因之一。

國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在的最大問(wèn)題，就是結(jié)構(gòu)性供需不匹配，實(shí)際上也就是三四線城市的庫(kù)存問(wèn)題。2015年下半年以來(lái)，在國(guó)家政策的刺激下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速快速回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在今年也由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題并沒(méi)有明顯緩解。從總量上看，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回升，2016年房地產(chǎn)總體庫(kù)存不會(huì)有明顯下降；居民住房需求3-5年內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，目前銷(xiāo)售高增長(zhǎng)意味著對(duì)未來(lái)需求的透支；由于我國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn)，一線城市居民一般不會(huì)去二線城市買(mǎi)房，二線一般不會(huì)去三線買(mǎi)房，目前二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售的火爆意味著大量的三四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上，三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫(kù)存面積不會(huì)有明顯下降，這意味著未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力會(huì)更加艱難。