馬恒升，趙　倩，高佳興

（長(zhǎng)安大學(xué) 建筑工程學(xué)院，陜西，西安 710061，E-mail:171300968@qq.com）

基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的土地征收補(bǔ)償分配探討

馬恒升，趙倩，高佳興

（長(zhǎng)安大學(xué) 建筑工程學(xué)院，陜西，西安 710061，E-mail:171300968@qq.com）

現(xiàn)有土地征收未考慮農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，農(nóng)民利益受損，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾和沖突。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人利益的土地增值收益分配機(jī)制對(duì)緩解土地征收過(guò)程的矛盾和沖突具有重要意義。根據(jù)“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，以3個(gè)利益相關(guān)者在農(nóng)地發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中所占投資比例為標(biāo)準(zhǔn)，以農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價(jià)模型為依據(jù)，參照生態(tài)服務(wù)價(jià)值理論，以近期城市擴(kuò)展區(qū)域土地征用數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用實(shí)證分析方法，提出了農(nóng)地征收增值收益在農(nóng)民、農(nóng)村集體和政府之間相對(duì)合理的分配比例，以使三者之間利益分配更加均衡。建議國(guó)家認(rèn)可土地發(fā)展權(quán)，并確定其權(quán)屬，進(jìn)一步均衡土地增值收益在國(guó)家、集體及個(gè)人之間的分配。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)；土地征收；增值收益；分配比例

隨著我國(guó)城市進(jìn)程的加快以及城市人口的急劇增加，城市建設(shè)用地已經(jīng)不能滿足因城市發(fā)展而產(chǎn)生的大規(guī)模建設(shè)需求，農(nóng)用土地征收已成為建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的主要途徑。然而我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)地征收補(bǔ)償政策中存在諸多不合理性，使得農(nóng)民的權(quán)益受到侵害，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的“三農(nóng)”問(wèn)題。中央在2015年1月印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，要求建立征收保障機(jī)制來(lái)完善土地征收制度，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，建立健全征地補(bǔ)償機(jī)制，合理分配土地增值收益。

1　現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償政策及其存在的問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)地征收補(bǔ)償政策確定了三方面的補(bǔ)償費(fèi)用：土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)。《土地管理法》規(guī)定：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。而以“產(chǎn)值倍數(shù)法”為基準(zhǔn)的補(bǔ)償政策存在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，補(bǔ)償范圍不完整的缺陷，其中最重要的是因土地征收帶來(lái)的土地增值利益分配不合理。政府通過(guò)征收手段，以“產(chǎn)值倍數(shù)法”的補(bǔ)償款將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)土地進(jìn)行出讓，所得的大額土地出讓金歸其所有。政府低價(jià)征收農(nóng)地，高價(jià)賣于開(kāi)發(fā)商，中間形成了巨大的價(jià)格差。據(jù)相關(guān)研究統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，土地增值收益在華南地區(qū)政府與農(nóng)村集體（包括農(nóng)民）之間的分配比例為10.5:1，在華北地區(qū)比例高達(dá)28:1［1］。由此看來(lái)，通過(guò)土地征收而獲得的土地增值收益，農(nóng)民幾乎沒(méi)有享受到。

2　農(nóng)地發(fā)展權(quán)的概念與歸屬

2.1農(nóng)地發(fā)展權(quán)的概念

早在20世紀(jì)50年代，英國(guó)為了控制土地開(kāi)發(fā)行為，保護(hù)農(nóng)地而設(shè)立了土地發(fā)展權(quán)，所以國(guó)外的土地發(fā)展權(quán)又叫做農(nóng)地發(fā)展權(quán)。之后美國(guó)、法國(guó)等也相繼設(shè)立了土地發(fā)展權(quán)。國(guó)外土地發(fā)展的概念已基本達(dá)成一致，指改變土地用途或提高土地利用率（垂直空間發(fā)展）的權(quán)利［2］。

土地發(fā)展權(quán)在我國(guó)還處于研究階段，尚無(wú)明確概念。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于土地發(fā)展權(quán)的概念有狹義廣義之分，狹義的土地發(fā)展權(quán)指將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛镜臋?quán)利；張鵬等［3］認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)是將土地變更為不同用途的權(quán)利，是對(duì)土地在利用上進(jìn)行再開(kāi)發(fā)的權(quán)利，并且國(guó)家是否合理地賦予土地發(fā)展權(quán)決定著土地征收是否合理。廣義的土地發(fā)展權(quán)則指改變土地用途及提高其利用強(qiáng)度的權(quán)利。祝平衡等［4］認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)指變更土地使用性質(zhì)的權(quán)利，包括土地用途和土地利用強(qiáng)度（包括容積率、開(kāi)發(fā)密度和建筑高度3個(gè)指標(biāo)，主要指容積率）兩個(gè)方面；

本文認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)應(yīng)兼顧改變用途及提高利用強(qiáng)度兩項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于城市土地來(lái)說(shuō)，由規(guī)劃部門規(guī)定某塊土地的用途及利用強(qiáng)度，所以當(dāng)這兩者發(fā)生變化時(shí)，此地塊的土地發(fā)展權(quán)隨即產(chǎn)生。但農(nóng)村土地，國(guó)家只規(guī)定其用途，并未對(duì)其利用強(qiáng)度有明確規(guī)定，用途改變，發(fā)展權(quán)隨之產(chǎn)生。所以土地發(fā)展權(quán)具有兩種表現(xiàn)形式，城市土地的土地發(fā)展權(quán)稱為市地發(fā)展權(quán)，農(nóng)村土地的土地發(fā)展權(quán)稱為農(nóng)地發(fā)展權(quán)。本文所探究的為農(nóng)地發(fā)展權(quán)，單指農(nóng)地改變用途成為建設(shè)用地的權(quán)利。

2.2農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬

國(guó)外設(shè)有農(nóng)地發(fā)展權(quán)的國(guó)家其歸屬在法律上都有明確規(guī)定。英國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定：農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸國(guó)家所有，任何想要改變土地用途或者提高土地利用強(qiáng)度的單位或個(gè)人，需向國(guó)家購(gòu)買之后才能進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。后期，英國(guó)政府多次將“農(nóng)地發(fā)展權(quán)”取消又設(shè)立，幾經(jīng)反復(fù)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)“開(kāi)發(fā)費(fèi)”有所減少，但農(nóng)地發(fā)展權(quán)國(guó)有制體系未發(fā)生變化［5］；美國(guó)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸土地所有者所有，一種方式為發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移（TDR），政府劃分農(nóng)地發(fā)展權(quán)“出讓區(qū)”與“受讓區(qū)”，“受讓區(qū)”土地所有者只有在購(gòu)買了“出讓區(qū)”土地的發(fā)展權(quán)之后才能進(jìn)行用途及利用強(qiáng)度的改變。政府建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行，由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，并結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行定價(jià)及轉(zhuǎn)讓，此種機(jī)制提高了農(nóng)地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓的效率，同時(shí)使買賣雙方實(shí)現(xiàn)利益最大化［6］。另一種為發(fā)展權(quán)購(gòu)買（PDR），由政府購(gòu)買“出讓區(qū)”的農(nóng)地發(fā)展權(quán)，一旦這塊土地的發(fā)展權(quán)被購(gòu)買，這塊土地就被永久限制開(kāi)發(fā)［7］。

我國(guó)學(xué)者對(duì)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬存在三種意見(jiàn)。以陳柏峰［8］為代表的學(xué)者支持“漲價(jià)歸公論”，認(rèn)為土地增值屬于社會(huì)大眾共同努力的結(jié)果，與國(guó)家的各種戰(zhàn)略及規(guī)劃密切相關(guān)，所以應(yīng)堅(jiān)持農(nóng)地發(fā)展權(quán)國(guó)有模式；以劉乃安［9］為代表的學(xué)者支持“漲價(jià)歸私論”，認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸私可以維護(hù)農(nóng)民利益，提高農(nóng)民投資及管理的熱情，并且能夠有效降低地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴度；以周誠(chéng)［10］為代表的學(xué)者支持“公私兼顧論”，認(rèn)為基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)而產(chǎn)生的土地增值收益應(yīng)先對(duì)農(nóng)民進(jìn)行“完全補(bǔ)償”，剩余歸公，這樣才能統(tǒng)籌兼顧，和諧共富。本文認(rèn)同“公私兼顧論”，其原因是：

（1）農(nóng)民本身在土地征收方面就處于弱勢(shì)，國(guó)家的強(qiáng)制力征收剝奪了農(nóng)民賴以生存的土地，然而我國(guó)的征收補(bǔ)償又不能實(shí)際解決農(nóng)民以后長(zhǎng)遠(yuǎn)的生存問(wèn)題。迄今為止各地因征收補(bǔ)償問(wèn)題引發(fā)的矛盾也層出不窮?，F(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策已經(jīng)不能滿足農(nóng)民的生活發(fā)展需要，如果再將本來(lái)應(yīng)與農(nóng)民分享的農(nóng)地發(fā)展權(quán)的增值收益歸政府所有，那么農(nóng)民與政府的矛盾將更加突出，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。作為農(nóng)地之前的所有權(quán)者，農(nóng)民與農(nóng)村集體理應(yīng)享有農(nóng)地發(fā)展權(quán)。

（2）農(nóng)地發(fā)展權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，雖說(shuō)是依靠土地所有權(quán)而產(chǎn)生，但若沒(méi)有國(guó)家及政府的戰(zhàn)略發(fā)展，城市規(guī)劃等因素的影響，農(nóng)地并不能單獨(dú)產(chǎn)生巨大增值，所以土地的農(nóng)地發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依賴于土地本身，并需要政府放開(kāi)土地用途管制，對(duì)此地塊加以規(guī)劃開(kāi)發(fā)，農(nóng)地的發(fā)展權(quán)才能得以實(shí)現(xiàn)。

（3）國(guó)內(nèi)眾多支持“漲價(jià)歸公”的學(xué)者所奉行的原則為“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”，但究其根本，在農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中，政府所投資的為其將生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓厮Ц兜耐恋亻_(kāi)發(fā)成本，但農(nóng)民在此過(guò)程中投資的卻是農(nóng)民世代耕作的積累，是農(nóng)地作為生產(chǎn)用地的機(jī)會(huì)成本。若農(nóng)地未被征收，則農(nóng)民可以世世代代耕種，所產(chǎn)生的價(jià)值不光其本身農(nóng)作物所得的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還包括未來(lái)期的非經(jīng)濟(jì)價(jià)值—生態(tài)價(jià)值。德國(guó)學(xué)者奧特·瑪雅提出“特別犧牲學(xué)”，他認(rèn)為國(guó)家的征地行為使無(wú)義務(wù)的特定人為國(guó)家付出了特別犧牲，這種特別犧牲具有個(gè)案性質(zhì)［11］。一旦農(nóng)地被征收，這些價(jià)值即為國(guó)家做了特別的犧牲，而犧牲的則為其投資的。所以，農(nóng)地發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，農(nóng)民、農(nóng)民集體及政府都有所投資，基于“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，三者都應(yīng)享有土地增值收益。

3　基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價(jià)的增值分配模型

3.1農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價(jià)

學(xué)者David［12］給出了一個(gè)比較合理的土地發(fā)展權(quán)定價(jià)模型，用公式表達(dá)為：

式中，Ri為土地轉(zhuǎn)變?yōu)楦哂猛竞蟮膬r(jià)值；R0為土地當(dāng)用前途下農(nóng)地價(jià)值；t*是土地流轉(zhuǎn)時(shí)間點(diǎn)；p為各農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格；g為研究區(qū)域內(nèi)人口和收入的增長(zhǎng)率；r為年利率。等式右邊分別代表在土地流轉(zhuǎn)時(shí)刻t*時(shí)更高價(jià)值用途下土地未來(lái)收益的現(xiàn)值、當(dāng)前用途下土地收益的現(xiàn)值以及從t*時(shí)用途轉(zhuǎn)變成本的現(xiàn)值。

現(xiàn)將其簡(jiǎn)化運(yùn)用到農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地發(fā)展權(quán)的定價(jià)中，可表達(dá)為農(nóng)地非農(nóng)化后國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)值減去農(nóng)地當(dāng)前價(jià)值，再減去政府的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)值即為土地出讓金的價(jià)格，農(nóng)用地當(dāng)前價(jià)值即為政府通過(guò)“產(chǎn)值倍數(shù)法”補(bǔ)償給農(nóng)民的補(bǔ)償款，政府的開(kāi)發(fā)成本即為政府將生地變?yōu)槭斓厮璧耐恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用。用公式表達(dá)為：

式中：V為土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值；V1為土地出讓金；V2為現(xiàn)有的征地補(bǔ)償價(jià)格；V3為政府土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

3.2土地增值收益分配

基于“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，在農(nóng)地實(shí)現(xiàn)其發(fā)展權(quán)過(guò)程中，政府投資為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用V3，農(nóng)民與農(nóng)民集體的投資為農(nóng)地價(jià)值的機(jī)會(huì)成本C，包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值C1及生態(tài)價(jià)值C2。農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值即為農(nóng)民通過(guò)勞作在生產(chǎn)資料上收獲農(nóng)作物而獲得的利益。雖說(shuō)農(nóng)地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，但所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由農(nóng)民通過(guò)耕種而得到的，利益應(yīng)歸農(nóng)民所有。農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算常用的是收益還原法，即以適當(dāng)?shù)倪€原率將農(nóng)地在未來(lái)的純收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值。其公式為：

式中：C1表示農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；a表示土地的年均純收益；r表示土地還原率；n表示年份。此時(shí)n→∞，則上述公式可表示為：P=a/r。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)則》土地還原率的確定有3種方法：不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法要求有實(shí)例數(shù)據(jù)作為支撐，農(nóng)地發(fā)展權(quán)處于研究階段并未有實(shí)例產(chǎn)生，所以本文選用通用性較強(qiáng)的安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定土地還原率。其中安全利率一般釆用同一年期的一年期國(guó)債債券利率或者一年期銀行定期存款利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值對(duì)于一般種植業(yè)用地來(lái)講，可以在1%～2%左右［13］。

農(nóng)用地生態(tài)價(jià)值的來(lái)源是農(nóng)用地本身及其附屬農(nóng)作物，這兩者主要的生態(tài)價(jià)值包括氣體及氣候調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)及生物多樣性保護(hù)等功能。生態(tài)價(jià)值來(lái)源于農(nóng)地利用的正外部性，在其消費(fèi)上具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性，屬于一種純粹的公共物品［14］。農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)者，本身對(duì)于農(nóng)地就有著管理分配的職責(zé)，所以生態(tài)價(jià)值這種無(wú)形的公共物品應(yīng)屬于農(nóng)民集體，因此由生態(tài)價(jià)值投資而產(chǎn)生的土地發(fā)展權(quán)收益應(yīng)歸屬于農(nóng)民集體。

有關(guān)農(nóng)地生態(tài)價(jià)值的測(cè)算，謝高地等［15］在Costanza的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值估算原理的基礎(chǔ)進(jìn)行改進(jìn)，測(cè)算出2007年中國(guó)生態(tài)系統(tǒng)單位面積生態(tài)服務(wù)價(jià)值，并進(jìn)行再次修正，得出2010年我國(guó)不同類型生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的總價(jià)值量，由此可得農(nóng)地單位面積生態(tài)價(jià)值［16］。因最新數(shù)據(jù)為2010年，所以需對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行日期修正。由于生態(tài)價(jià)值具有消費(fèi)性，且現(xiàn)階段尚無(wú)專門的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)，本文采用居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)（CPI）對(duì)其進(jìn)行修正。同時(shí)在考慮了資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)農(nóng)地單位面積生態(tài)價(jià)值進(jìn)行資本化處理。本文選用收益還原法對(duì)其進(jìn)行修正。

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用V3是指政府將生地變?yōu)槭斓氐某杀?，一般是指“七通一平”或“五通一平”的費(fèi)用。

其中：C為農(nóng)民及農(nóng)民集體為農(nóng)地發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)所做的投資，包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值C1及生態(tài)價(jià)值C2；R1為農(nóng)民投資所占比例；R2為農(nóng)民集體投資所占比例；R3為政府投資所占比例。

現(xiàn)已明確農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬應(yīng)該由政府及農(nóng)民集體還有農(nóng)民共同享有，通過(guò)計(jì)算可得出農(nóng)地在非農(nóng)化過(guò)程基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)理論所產(chǎn)生的土地增值收益為V。則增值在利益主體之間的分配，以利益相關(guān)者在農(nóng)地發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中投資比例來(lái)進(jìn)行分配。最后農(nóng)民所得土地增值收益為VR1+V2，農(nóng)民集體最后收益為VR2，政府最后收益為VR3-V3。

4　實(shí)證分析

隨著西安建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐，作為西安南融的縱深腹地，長(zhǎng)安區(qū)自2002年撤縣設(shè)區(qū)以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，區(qū)域土地價(jià)值也不斷提升，緊接著便是大規(guī)模的土地征收。由《西安統(tǒng)計(jì)年鑒》可知，2013年長(zhǎng)安區(qū)耕地減少9727畝，2014年減少耕地達(dá)19104畝，而這其中大部分是由于土地征收而減少的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)西安國(guó)土資源局網(wǎng)站國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)可知，西安市長(zhǎng)安區(qū)去年共成交17宗土地，而這17宗土地全部都為征收土地。同時(shí)在國(guó)土資源局網(wǎng)站信訪投訴區(qū)域，有眾多關(guān)于長(zhǎng)安區(qū)土地征收補(bǔ)償問(wèn)題的糾紛。由此可見(jiàn)長(zhǎng)安區(qū)作為城市擴(kuò)張邊緣區(qū)域，耕地面積不斷減少，征地面積持續(xù)增加，土地征收糾紛矛盾突出，以長(zhǎng)安區(qū)為例探究土地增值收益的合理分配具有代表性。

4.1土地出讓金價(jià)格

在此借用西安市國(guó)土資源局所公布的長(zhǎng)安區(qū)土地招拍掛成交均價(jià)，通過(guò)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系列產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)得出2015年各月長(zhǎng)安區(qū)土地成交情況，如表1所示。

根據(jù)表1可得，2015年長(zhǎng)安區(qū)土地成交均價(jià)為

4.2征地補(bǔ)償價(jià)格

現(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策仍為“產(chǎn)值倍數(shù)法”的補(bǔ)償政策。根據(jù)《陜西省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（陜政辦發(fā)［2010］36號(hào)）中西安市長(zhǎng)安區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估計(jì)。由表2可知，長(zhǎng)安區(qū)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為4.95萬(wàn)元/畝。

表1　2015年西安市長(zhǎng)安區(qū)土地成交情況

表2　西安市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值平均標(biāo)準(zhǔn)

4.3土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

根據(jù)西安市財(cái)政局《關(guān)于下達(dá)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理實(shí)施細(xì)則的通知》的規(guī)定：西安市長(zhǎng)安區(qū)、航天基地等切塊管理地區(qū)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，按每平方米240元計(jì)征。由此可知土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為240元/m2，合計(jì)16萬(wàn)元/畝。

4.4農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值

根據(jù)2015西安統(tǒng)計(jì)年鑒可得2011年、2012年、2013年、2014年每畝耕地種植業(yè)總產(chǎn)值為4585.8元、5175.7元、5934.5元、6552.4元。可得2012、2013、2014年的產(chǎn)值指數(shù)為1.128、1.146、1.104。則2015年每畝耕地種植業(yè)總產(chǎn)值用2014年總產(chǎn)值乘以前3年產(chǎn)值系數(shù)的平均值。即：

土地還原率以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為標(biāo)準(zhǔn)。因2015年未發(fā)行一年期國(guó)債，鑒于中長(zhǎng)期國(guó)債相對(duì)比較穩(wěn)定，本文選用2015年國(guó)債5年期利率4.92%作為安全利率。農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取1.5%，則土地還原率為6.42%。

4.5農(nóng)地生態(tài)價(jià)值

根據(jù)謝高地［15，16］對(duì)生態(tài)價(jià)值的研究，2010年我國(guó)不同類型生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的總價(jià)值量為38.10× 1012元，其中農(nóng)田占總價(jià)值的6.2%。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》可得2010年中國(guó)的耕地面積為12172萬(wàn)公頃，所以2010年單位面積農(nóng)地生態(tài)價(jià)值為

4.6分配計(jì)算

農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格：

V=V1-V2-V3=241.57-4.95-16=220.62萬(wàn)元/畝

在土地征收過(guò)程，基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民最后收益為：220.62×0.38+4.95=88.78萬(wàn)元/畝

農(nóng)民集體最后收益為：220.62×0.09=19.86萬(wàn)元/畝

政府最后收益為：220.62×0.53=100.92萬(wàn)元/畝

農(nóng)民、農(nóng)民集體、政府最后收益比為4.47:1:5.08。

農(nóng)民和農(nóng)村集體利益有較大程度提高，國(guó)家利益得到一定保證，三者之間利益關(guān)系得到了平衡。

5　結(jié)語(yǔ)

認(rèn)可土地發(fā)展權(quán)并確定其價(jià)值，在征收及土地?cái)U(kuò)張過(guò)程中，開(kāi)發(fā)者會(huì)權(quán)衡經(jīng)濟(jì)利益，這樣土地征收與農(nóng)地發(fā)展會(huì)得到一定的平衡，可保護(hù)農(nóng)地；認(rèn)可土地發(fā)展權(quán)，可完善我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度，現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度存在一定疏漏，才會(huì)產(chǎn)生政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，占有巨額土地增值的現(xiàn)象，設(shè)立土地發(fā)展權(quán)，則可完善土地產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范政府行為；認(rèn)可土地發(fā)展權(quán)，并確定其歸屬，可保證農(nóng)民在土地征收增值收益分配過(guò)程中有據(jù)可依，進(jìn)一步均衡土地增值收益在國(guó)家、集體及個(gè)人之間的分配。

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Distribution of Agricultural Land Expropriation Compensation on the Basis of Farmland Development Rights

MA Heng-sheng，ZHAO Qian，GAO Jia-xing
（School of Civil Engineering，Chang'an University，Xi'an 710061，China，E-mail：171300968@qq.com）

Due to the ignorance of value of farmland development rights in existing agricultural land expropriation，the interests of farmers were hurt and then the serious social contradictions and conflicts occurred. Establishing a land value-added income distribution mechanism which considered national，collective and individual benefits is very significant for alleviating the contradictions and conflicts during the process of land expropriation. According to the principle of "who invests，who benefits"，with the standard of investment ratio of three stakeholders in the implementation process of farmland development rights，in terms of land development rights pricing model，with reference to the ecological service value theory，on the basis of the recent urban expansion area land acquisition data and using empirical analysis method，the reasonable and balanced profit distribution proportion of land expropriation value-added income between farmers，rural collective and government was put forward.

farmland development rights；land expropriation；value-added income；distribution proportion

F321

A

1674-8859（2016）05-044-05

10.13991/j.cnki.jem.2016.05.009

2016-06-29.

馬恒升（1955-），男，副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理；

趙倩（1992-），女，碩士研究生，研究方向：項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理；

高佳興（1992-），女，碩士研究生，研究方向：項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理。