高霞

摘 要：物業(yè)管理是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條上的重要一環(huán)，和我們的生活息息相關(guān)。文章論述了物業(yè)服務(wù)公司尤其是中小公司的現(xiàn)狀及發(fā)展，并提出生存與發(fā)展的合理舉措。

關(guān)鍵詞：中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)；生存與發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）29-0034-02

近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，作為其后續(xù)管理組成部分的物業(yè)管理的重要性在人們的生活中越來越顯現(xiàn)出來?，F(xiàn)實中一些中小物業(yè)管理企業(yè)的生存狀況怎樣，存在哪些問題，企業(yè)前景和發(fā)展方向如何，這些敏感問題不由得引起人們的關(guān)注。

1 中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存現(xiàn)狀

1.1 認識不足，缺少規(guī)范和科學(xué)意識，學(xué)習(xí)不夠

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理認識停留在粗淺的表面上，缺少規(guī)范和科學(xué)意識。對《物業(yè)管理條例》的廣度和深度宣傳學(xué)習(xí)不夠。

我國第一家物業(yè)公司是1981年在深圳成立的，此后隨著各地樓市的迅猛發(fā)展，大大小小的物業(yè)公司也應(yīng)運而生。而法規(guī)條例卻是滯后的，我國2003年頒布了《物業(yè)管理條例》，2007年國務(wù)院對相關(guān)內(nèi)容進行了修改，今年年初國務(wù)院本著簡政放權(quán)，實行普遍性降費等原則，刪除了條例中對物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的要求。

其目的是為了讓企業(yè)提供更加優(yōu)質(zhì)的實質(zhì)性服務(wù)?，F(xiàn)實中一些大型規(guī)范化的企業(yè)狀況稍好，中小物業(yè)管理企業(yè)狀況堪憂，有些物業(yè)管理人員對物業(yè)服務(wù)的職責(zé)不清，對相關(guān)的物業(yè)政策、法規(guī)條文領(lǐng)會不透，服務(wù)目標(biāo)不明確，服務(wù)質(zhì)量差。少數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費問題認識不到位，只享受權(quán)利，不履行義務(wù)。一些小區(qū)的業(yè)主缺乏法律意識，不能正當(dāng)維權(quán)，引發(fā)服務(wù)者和被服務(wù)者之間的爭端。部分業(yè)主對小區(qū)服務(wù)出現(xiàn)的問題，不是通過協(xié)商處理和法律手段解決，而是采用簡單的拒絕交費等行為激化矛盾。

1.2 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)偏低，良莠不齊，缺少完善的 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范

一些物業(yè)公司忽視員工自身建設(shè)，沒有專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，沒有嚴(yán)格的崗位職責(zé)，嚴(yán)格的工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)，很難會有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

據(jù)一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，多年來，對物業(yè)服務(wù)不滿意排在前三的是房屋設(shè)備維修、小區(qū)綠化、安全保衛(wèi)。房屋設(shè)備維修引發(fā)的爭議居首，很大一部分原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)銜接不到位造成的。

按國家規(guī)定，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，必須與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，事實上，當(dāng)物業(yè)公司接手樓盤后，樓盤基本建設(shè)完畢。建設(shè)單位主要進行開發(fā)，至于后期是否符合小區(qū)使用需求、有哪些遺留問題會給后期的管理維護設(shè)置了障礙，就不在其考慮范圍內(nèi)，更難以讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行預(yù)防性的監(jiān)管了。

據(jù)權(quán)威機構(gòu)5年預(yù)測調(diào)查報告顯示，80%以上的建成小區(qū)存在開發(fā)遺留問題，業(yè)主找不到開發(fā)商，只能向物業(yè)反映。但物業(yè)公司只根據(jù)服務(wù)合同對業(yè)主提供相應(yīng)的公共服務(wù)，承擔(dān)不了建設(shè)方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

1.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展受到各方制約，監(jiān)管力量薄弱

與物管工作相關(guān)的政府建設(shè)房管部門和物價部門起監(jiān)管協(xié)調(diào)作用，隨著高層建筑的增加和一些小區(qū)現(xiàn)代設(shè)施的投入，政府質(zhì)量監(jiān)督部門也加大了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管力度。但實際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本來就是保本微利企業(yè)，架不住本來低廉的物業(yè)收入支撐各方支出。

一些監(jiān)管要收取相應(yīng)費用，就拿本市某小區(qū)立體車庫的特種檢驗來說，質(zhì)監(jiān)局特檢所按定價標(biāo)準(zhǔn)，每年年檢每個車架要收取質(zhì)檢費160元，廠家維保每個車架每年300元，加上人工費、電費等，直接造成機械車位管理成本加大，物業(yè)公司只能把這部分費用轉(zhuǎn)嫁到居民身上，居民不理解有怨氣，而物業(yè)公司也是在保本甚至是虧本經(jīng)營。

所以，物業(yè)公司的發(fā)展不是孤立的，離不開政府有關(guān)部門因地制宜的政策支持，一些不切實際的舉措反而成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”。

1.4 一些物管企業(yè)規(guī)模小，小而全，資源浪費，難以發(fā)揮 綜合優(yōu)勢

無論是從職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)變能力、還是法律知識水平等方面都難以適應(yīng)物業(yè)服務(wù)的需求，有些企業(yè)不能建立長效機制，人員不穩(wěn)定，管理臨時抱佛腳，易產(chǎn)生矛盾和糾紛；業(yè)主委員會組織不健全，業(yè)主自我管理能力不強，只享受權(quán)利不履行相應(yīng)的義務(wù)，認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全職保姆，只要收了服務(wù)費，就應(yīng)該解決住宅小區(qū)的所有問題，承擔(dān)社會服務(wù)工作和相關(guān)的一切責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)費收繳率低，影響物業(yè)服務(wù)工作開展。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重收費、輕服務(wù)及亂收費的現(xiàn)象，引起業(yè)主不滿；造成物業(yè)服務(wù)費收繳率低，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳率只達到80%左右，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于經(jīng)營虧損邊緣。

這在很大程度上制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也無法滿足業(yè)主對服務(wù)的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期低成本運作，難以保證服務(wù)質(zhì)量，長此下去，會嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和物業(yè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2 生存和發(fā)展合理的舉措

2.1 房企立信、物管合規(guī)、業(yè)主立德

正如有關(guān)物業(yè)管理方面的權(quán)威人士所言，好物業(yè)必須不可缺失這三個方面——房企立信、物管合規(guī)、業(yè)主立德。開發(fā)商的施工質(zhì)量，總體把控上要做到盡職盡責(zé)盡心，減少遺留問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理要規(guī)范和科學(xué)，嚴(yán)格按《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定進行，按公開公正公平的原則由業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在房屋銷售之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好前期物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與早期管理，避免遺留問題的出現(xiàn)。

條例第二十二條明確規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。” 如果現(xiàn)實中依法行事，引進市場競爭機制，相互制約，相互完善，也會產(chǎn)生高素質(zhì)的業(yè)主群體，三方共同維護社區(qū)和諧。

2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強自身建設(shè)，制定現(xiàn)代企業(yè)管理 規(guī)章制度，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，向規(guī)范化科學(xué)化方向邁進

隨著社會經(jīng)濟生活的迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能只有清潔、保安、收費這么簡單，伴隨著高層住宅的鋪天蓋地，需要物業(yè)管理越來越專業(yè)化、規(guī)范化、知識化、精細化。服務(wù)的廣度和深度發(fā)展都有了新的要求，電梯維保、電機維護、水箱設(shè)備維護、機械車位維護、電路的維護、監(jiān)控設(shè)施維護、下水疏通處理、甚至門禁卡的設(shè)置等等。

除了質(zhì)監(jiān)部門規(guī)定的專業(yè)維保單位操作外，有些工作需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助完成或獨立完成。所以好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該有一支技術(shù)過硬的隊伍，或者有一些一專多能的人才儲備，還要有規(guī)范化的操作標(biāo)準(zhǔn)，崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，建立員工激勵機制，走規(guī)范化管理道路。物業(yè)本是保本微利經(jīng)營，理念就是取之于民，用之于民。法律賦予物業(yè)公司的權(quán)利有限，物業(yè)公司的經(jīng)濟實力也是有限的。企業(yè)解決不了所有問題，非全職保姆。服務(wù)費收繳率低可以讓企業(yè)虧損，一件索賠案甚至可以讓一個企業(yè)破產(chǎn)。前幾年廈門某物業(yè)著名“丟車案”，還有時不時發(fā)生在我們?nèi)粘Ｖ械钠噭幉渌髻r等，都是物業(yè)可能面臨的災(zāi)難。還要建立完善規(guī)范的培訓(xùn)教育體系，真正提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，最大限度地降低經(jīng)營風(fēng)險，必要時可運用法律維權(quán)。

2.3 建立現(xiàn)代企業(yè)制度，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，一 些小企業(yè)可走規(guī)?；瘓F化發(fā)展道路

目前有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，由于好多是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與單位簽約服務(wù)，在一定的時間內(nèi)，某物業(yè)公司可能會管理的面積很小，麻雀雖小，五臟俱全，運營成本很難降下來。從長遠發(fā)展的眼光看，可嘗試規(guī)?；瘓F化發(fā)展，這樣可火借風(fēng)勢，順勢而為，但前提是一定要考慮到持續(xù)經(jīng)營，考慮到可能要面臨更大的風(fēng)險。如果管理跟不上經(jīng)營，難以實現(xiàn)的話，可循序漸進，先標(biāo)準(zhǔn)化，再規(guī)模化。

總之，一個好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)隊伍，要具備專業(yè)知識，經(jīng)營頭腦，管理才能。要有生存壓力，競爭動力，努力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

2.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，是要依賴大的環(huán)境的

政府相關(guān)部門要進一步加強對《物業(yè)管理條例》的宣傳工作。此項工作關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，也關(guān)系到社區(qū)乃至社會的和諧與穩(wěn)定。

政府職能部門還可指導(dǎo)和督促一些小區(qū)成立業(yè)主委員會，引導(dǎo)其充分行使選擇權(quán)和決定權(quán)，依法維護業(yè)主權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)，做好登記備案工作。

政府要加大規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管力度，對制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的不利因素，要進行一定的修訂和調(diào)整。涉及到物業(yè)服務(wù)工作的建設(shè)、發(fā)改、工商、規(guī)劃、財政、有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、供水、供電等單位要綜合協(xié)調(diào)，各司其職，各盡所能，共同推進和諧社會建設(shè)。

加強審核申報批準(zhǔn)制度，嚴(yán)把物管企業(yè)市場準(zhǔn)入關(guān)，進行誠信經(jīng)營評價，強化前期物業(yè)服務(wù)管理，形成強有力的監(jiān)督制約機制。針對各類物管矛盾糾紛及時處理，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。

總之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要科學(xué)發(fā)展，持續(xù)經(jīng)營，促進小區(qū)和諧，謀求社會安定。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國務(wù)院令第379號，物業(yè)管理條例[S].