夏欣怡

未來(lái)加拿大房產(chǎn)政策的走向，同時(shí)存在從寬與從嚴(yán)兩種可能性，而出現(xiàn)從嚴(yán)的可能性更大一些。

從8月2日開(kāi)始，加拿大溫哥華地區(qū)的海外買家正式開(kāi)始被征收15%的房產(chǎn)交易稅。雖然該政策僅在溫哥華實(shí)施，但對(duì)整個(gè)加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴跌純屬謠傳

新政策出臺(tái)后，給大溫地區(qū)房產(chǎn)交易帶來(lái)很大影響，但是大溫哥華地產(chǎn)局提供的8月官方數(shù)據(jù)顯示，情況并沒(méi)有那么糟糕，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)跌，反而從整體上呈現(xiàn)持平或略有上升的趨勢(shì)（表1）。

可以看出，整個(gè)大溫哥華地區(qū)，8月的平均售價(jià)為93.31萬(wàn)加元，與7月相比上升了0.3%。就獨(dú)立屋而言，8月平均售價(jià)為157.73萬(wàn)加元，與7月相比略微下降了0.1%。而作為整個(gè)大溫地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的溫西地區(qū)，8月的平均售價(jià)為361.74萬(wàn)加元，不降反升了0.7%（表2）。在聯(lián)排房方面，8月平均售價(jià)為67.76萬(wàn)加元，上升了1.3%（表3）。公寓方面，8月份平均售價(jià)為51.43萬(wàn)加元，上升了0.7%（表4）。

房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下滑，原因當(dāng)然是多方面的。筆者認(rèn)為主要在于3個(gè)方面：

第一，海外買家數(shù)量有限。加拿大政府曾經(jīng)在2016年6月10日—7月14日進(jìn)行過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)海外買家僅占其中的6.6%，這意味著溫哥華的房產(chǎn)交易主要還是由持有加國(guó)身份的人制造的。

第二，政策不能從根本上解決問(wèn)題。溫哥華房?jī)r(jià)的上漲，是由供需決定的，附加稅或許能讓房?jī)r(jià)暫時(shí)企穩(wěn)，但是不能從本質(zhì)上解決供需矛盾。

第三，短時(shí)間內(nèi)，政策的威力可能還較難體現(xiàn)。大溫房市的真實(shí)走勢(shì)，或許需要更多幾個(gè)月的數(shù)據(jù)，才能越加明朗。

溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量暴跌成為事實(shí)

溫哥華房?jī)r(jià)雖沒(méi)跌，但是銷量暴跌卻成為事實(shí)。

從表4可以看出，2016年8月，大溫地區(qū)獨(dú)立屋、聯(lián)排房和公寓房的上架數(shù)量分別為1814、653和1812，與2015年同期的1741、653和1884基本相當(dāng)，甚至略有上漲。2015年同期數(shù)據(jù)是1286、578和1812，分別下跌了44.6%、25.4%和10.1%。

由上述數(shù)據(jù)可以得出，新政對(duì)大溫地區(qū)的房產(chǎn)交易量確實(shí)產(chǎn)生了很大影響，這種影響更多地集中在價(jià)格較高的以獨(dú)立屋為代表的豪宅市場(chǎng)。

與溫哥華相關(guān)性較大的房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)收益

與溫哥華相關(guān)性較大的加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)主要有3種。

第一，與溫哥華氣候相似的海濱城市。這樣的城市以納奈莫和維多利亞為代表，它們同在溫哥華島上，與溫哥華隔著最窄處僅25公里的海峽。就8月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，納奈莫出現(xiàn)了較大幅度的上漲，8月納奈莫獨(dú)立屋均價(jià)為45.37萬(wàn)加元，相比7月上漲幅度為7.14%，成交量方面與去年同期相比則上漲了30%。維多利亞方面，雖然8月獨(dú)立屋成交價(jià)格為75.25萬(wàn)加元，與7月相比下降了0.7%，但是銷量與2015年同期相比卻有了12%的提升。

第二，與溫哥華地域相連的陸地城市。這樣的城市以菲沙河谷為代表，它位于大溫哥華地區(qū)的東側(cè)，不是濱海地區(qū)，從實(shí)際情況來(lái)看，受益較小。該地區(qū)的獨(dú)立屋均價(jià)，2016年8月為679888加元，與7月相比微漲0.5%。在房屋成交量方面，2016年8月該地區(qū)一共賣出了1694處房產(chǎn)，和去年同期相比成交量還下跌了2.3%。

第三，與溫哥華經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相當(dāng)?shù)珰夂蚝涞拇蟪鞘?。這樣的城市以多倫多為代表，該城市8月獨(dú)立屋均價(jià)為84.5萬(wàn)加元，與7月相比上漲0.97%，成交量與2015年同期相比則上升了22.7%。

從上述情況可以看出，與溫哥華城市相似性越高、平均房?jī)r(jià)越低的城市，受益的可能性越高。

未來(lái)房產(chǎn)政策存在兩種可能

應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格還是存在較大影響的，但是新政的出臺(tái)卻讓BC省政府面臨重大的法律挑戰(zhàn)。9月19日，BC省高等法院收到了一個(gè)代表非加拿大人對(duì)BC省新轉(zhuǎn)讓稅提出的集體訴訟申請(qǐng)，狀告加拿大BC省政府越權(quán)、歧視。一旦此案勝訴，那么BC省政府將面臨大量賠款，而該政策也將存在取消的可能性。

大溫地區(qū)房?jī)r(jià)在新政出臺(tái)后依然高企，這一切讓溫哥華政府有些惱火，并且意識(shí)到目前這些措施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?；蛟S，后面還將有更多的政策出臺(tái)。加拿大財(cái)政部長(zhǎng)Bill Morneau在9月8日表示，由于溫哥華和多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度一直居高不下，政府可能需要采取額外的更加行之有效的措施使其降溫。

因此，未來(lái)加拿大房產(chǎn)政策的走向，同時(shí)存在從寬與從嚴(yán)兩種可能性，而出現(xiàn)從嚴(yán)的可能性更大一些。這意味著溫哥華房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能還需要更多的時(shí)間，而這也將給其他的城市更多的機(jī)會(huì)。