摘 要：近年來(lái)，新建商品房的數(shù)量急劇增長(zhǎng)，而辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一套繁瑣而專業(yè)的流程和嚴(yán)格的審核使購(gòu)房者精疲力竭，望而卻步。公證機(jī)構(gòu)在這種情況下能夠遵循相關(guān)法律法規(guī)的前積極主動(dòng)地適應(yīng)群眾和社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，在售樓現(xiàn)場(chǎng)辦理的委托公證為新購(gòu)商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式法律服務(wù)。

關(guān)鍵詞：新建商品房 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 委托公證 一站式服務(wù)

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境

近年來(lái)，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快，城市區(qū)域范圍的快速擴(kuò)張，新建商品房的數(shù)量也在急劇增長(zhǎng)。而隨著2016年1月1日國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的正式施行，標(biāo)志著房屋所有權(quán)等相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的統(tǒng)一登記工作正式進(jìn)入落實(shí)階段，同時(shí)，也給產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人來(lái)說，辦理商品房的房屋轉(zhuǎn)移登記程序繁瑣而復(fù)雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續(xù)、領(lǐng)取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務(wù)機(jī)關(guān)減免稅收使用、房屋測(cè)繪、稅務(wù)登記、與開發(fā)商共同申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交納相關(guān)稅費(fèi)、交納維修資金及相關(guān)費(fèi)用、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書、貸款的購(gòu)房人進(jìn)行抵押權(quán)登記，然后再次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書等10余個(gè)程序。而且，上述事項(xiàng)的辦理除了要消耗申請(qǐng)人大量的時(shí)間和精力，有時(shí)還需要申請(qǐng)人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動(dòng)眾、嚴(yán)格的審核讓申請(qǐng)人精疲力竭，望而卻步，要求登記機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說，成千上萬(wàn)套新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作對(duì)其來(lái)說無(wú)異是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)：一方面面臨著新建商品房數(shù)量大、購(gòu)房者人數(shù)多、登記程序復(fù)雜等情況；另一方面面臨著房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員數(shù)量有限、法律素養(yǎng)欠缺、機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)能力不足等問題。而且，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定的施行，雖然給房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)履職行為提供了完善的法律依據(jù)，但同時(shí)也規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，如：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這表明登記行為的準(zhǔn)確性、合法性已成為房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記工作中應(yīng)當(dāng)慎重考慮的重要問題。而實(shí)踐中，房產(chǎn)登記中心的普通工作人員有些并不具備專業(yè)的法律素養(yǎng)，對(duì)相關(guān)法律知識(shí)理解不深，如果遇到購(gòu)房人婚姻發(fā)生變更或家庭情況比較復(fù)雜等情況，如何依法確定房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人確實(shí)給他們提出更為嚴(yán)格苛刻的要求。

二、委托公證，為新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)

（一）委托公證的法律適用

公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國(guó)唯一的法定證明機(jī)構(gòu)，公證制度是我國(guó)社會(huì)主義法律制度體系的重要組成部分，是一項(xiàng)預(yù)防性的司法證明制度，具有服務(wù)、溝通、證明、監(jiān)督等功能，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中，始終扮演著積極主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向指引者、經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系協(xié)調(diào)者和公共服務(wù)供給者的角色?！豆C法》第36條規(guī)定“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”?！睹袷略V訟法》第69條也規(guī)定“經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中，包含公證內(nèi)容的條款多次出現(xiàn)，尤其是在繼承、受遺贈(zèng)、委托方面更為明顯。可見，公證制度對(duì)于保障不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)的安全流轉(zhuǎn)、維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益具有重要作用。

（二）委托公證的司法實(shí)踐

針對(duì)前面所述新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境，著眼公證業(yè)務(wù)的科學(xué)發(fā)展和為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展添磚加瓦、保駕護(hù)航的目的，近兩年來(lái)，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動(dòng)式公共服務(wù)供給者位置上走下來(lái)，逐步走向積極主動(dòng)適應(yīng)群眾和社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，為人民群眾提供更便民法律服務(wù)的軌道。其中，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項(xiàng)：當(dāng)一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，公證處便指派了解稅務(wù)政策、熟悉產(chǎn)權(quán)登記流程并精通法律知識(shí)的公證員入駐商品房開發(fā)樓盤，向購(gòu)房人進(jìn)行與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的法律宣傳，并告知購(gòu)房者相關(guān)的辦理流程和程序、所需要提交的相關(guān)材料及所交納的稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)征求購(gòu)房人的意見，根據(jù)其個(gè)人情況是否愿意辦理委托公證，對(duì)購(gòu)房者逐一講解委托書中所涉事項(xiàng)并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現(xiàn)場(chǎng)為購(gòu)房者根據(jù)其本人的購(gòu)房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項(xiàng)的委托書，并現(xiàn)場(chǎng)為其辦理公證。事實(shí)證明，公證員每到一處，成百上千的小區(qū)業(yè)主們會(huì)將公證員團(tuán)團(tuán)圍攏，向公證員詢問辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的流程及相關(guān)法律規(guī)定，公證員均會(huì)耐心地為小區(qū)群眾一一解答。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的委托公證就有上萬(wàn)件。

（三）委托公證的社會(huì)意義

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產(chǎn)局各部門、稅務(wù)局及其他部門的所有手續(xù)即可全部辦完，只等領(lǐng)房屋所有權(quán)證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權(quán)法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律知識(shí)和銀行、房產(chǎn)管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時(shí)間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說，不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業(yè)的法律咨詢和解答，同時(shí)公證委托書的辦理也使他們不用再面對(duì)成百上千的購(gòu)房業(yè)主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴(yán)格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)省了時(shí)間，提高了工作效率，使得產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員可以心無(wú)旁鶩地投入不動(dòng)產(chǎn)登記工作。對(duì)公證處來(lái)說，擔(dān)負(fù)著調(diào)整民事關(guān)系與經(jīng)濟(jì)關(guān)系，建立社會(huì)主義的民事和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，預(yù)防糾紛，減少訴訟，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重任，通過辦理業(yè)務(wù)，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會(huì)的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發(fā)揮了公證工作的職能作用，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)國(guó)家利益和公民、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益都產(chǎn)生了積極影響，發(fā)揮了不可替代的重要意義。

三、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證帶給公證事業(yè)的有益啟示

辦理新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證的辦理給了公證事業(yè)一個(gè)重要啟示：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、社會(huì)的不斷進(jìn)步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識(shí)日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機(jī)關(guān)給予的法律層面的有效保護(hù)，更希望得到公證處等社會(huì)組織提供的親情式服務(wù)。社會(huì)不是不需要公證處，只是還有許多陌生領(lǐng)域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務(wù)，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務(wù)。

作為法定的證明機(jī)構(gòu)，公證處只要秉承“誠(chéng)信”本色，緊跟時(shí)代節(jié)拍，切實(shí)把握社會(huì)主旋律，真正溶入到飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，充分滿足社會(huì)的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學(xué)發(fā)展觀念在實(shí)踐中不斷得到升華。實(shí)踐帶給公證事業(yè)的重要啟示是：首先，公證處是法律服務(wù)部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學(xué)習(xí)新知識(shí)，鉆研新領(lǐng)域，掌握更多、更新的法律知識(shí)，使自己成為名符其實(shí)的法律“專家”，并將這些知識(shí)和社會(huì)的實(shí)際情況聯(lián)系并加以運(yùn)用，才能真正體現(xiàn)出公證處及公證人的價(jià)值。其次，公證與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展密不可分。公證處必須密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的需要，并結(jié)合法律的新點(diǎn)、亮點(diǎn)，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發(fā)展前景。公證處只要乘勢(shì)而上、把握先機(jī)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中一支不可或缺的生力軍。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)物權(quán)法

[2] 司法部于2014年12月發(fā)布的司發(fā)〔2014〕12號(hào)《司法部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公證工作的意見》

（作者簡(jiǎn)介：仝云霞（1976—），女，山西大同人，太原市城南公證處公證一科副科長(zhǎng) 030006）

（責(zé)編：陳博元）