文/本刊記者 馮京津

2016年迎來建設(shè)竣工高峰期寫字樓供應(yīng)量激增

文/本刊記者 馮京津

隨著許多門戶城市和新興市場中建設(shè)竣工量達(dá)到頂峰，戴德梁行預(yù)計這些地區(qū)的寫字樓供應(yīng)量將激增。2016年，新增供應(yīng)的總供應(yīng)量將達(dá)到現(xiàn)有供應(yīng)量的13%左右，同時在建項目竣工之后，2016-2017年的總供應(yīng)量將升至目前存量的16%。

新興市場的建設(shè)竣工量將占據(jù)全部市場的60%，同時許多門戶城市也將迎來大量的寫字樓新增供應(yīng)。在所有的亞太地區(qū)核心門戶城市當(dāng)中，絕大部分甲級寫字樓竣工項目位于北京和上海。在中國這兩個最大的寫字樓供應(yīng)市場上，甲級寫字樓竣工項目總面積預(yù)計達(dá)到666萬平方英尺，占據(jù)2016-2017亞太地區(qū)12個核心城市預(yù)期總竣工量的71%。

“大部分地區(qū)的開發(fā)商在預(yù)期需求之前著手開發(fā)建設(shè)。雖然這可能引發(fā)市場上對潛在需求的憂慮。我們還是應(yīng)該正確客觀地看待這個問題，”亞太區(qū)研究部董事總經(jīng)理Sig rid Zialcita如是說，她還進一步補充道，“我們?nèi)匀粚⒋粟厔菀暈樵摰貐^(qū)城市的持續(xù)增長與發(fā)展。”

這股寫字樓開發(fā)市場上的投機浪潮是否能真正反映潛在需求？面對該問題，戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)認(rèn)為：“2015年吸納水平很高，在中國核心城市和新興城市中，新增供應(yīng)獲得了主要來自IT行業(yè)與金融服務(wù)業(yè)的預(yù)租和吸納。這種高水平的吸納率持續(xù)進入2016年，使人們對市場前景抱有極大的信心?！?/p>

在亞太地區(qū)的很多城市中，這股寫字樓供應(yīng)潮將主要面對新興的次級市場和擴張的商業(yè)區(qū)。以上海為例，大約60%的新增供應(yīng)將位于上海新興的次級市場區(qū)域，這將加劇該地區(qū)對租戶的競爭，同時有助于上海的企業(yè)租戶降低租賃成本。同樣在北京，核心次級市場上的新增供應(yīng)也將增加，但45%的供應(yīng)量仍然來自新興的次級市場，預(yù)計將緩解中央商務(wù)區(qū)的租金價格。新的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)開發(fā)邊緣化趨勢，同樣出現(xiàn)在澳大利亞的巴蘭加魯和菲律賓的博尼法西奧環(huán)球城。雅加達(dá)和胡志明市的基礎(chǔ)設(shè)施項目將增加城市的商業(yè)吸引力，同時促進非中央商務(wù)區(qū)市場的擴張，重塑亞洲的城市格局。

“亞太地區(qū)近幾年寫字樓供應(yīng)量相對適中，而近兩年來隨著空置量收緊，印度、印尼、馬來西亞、菲律賓、越南以及泰國紛紛掀起建設(shè)竣工大潮?！盳ialcita表示。

聶安達(dá)進一步補充道：“中國的形勢與亞太地區(qū)其它國家不同，中國的寫字樓竣工潮始于2013年，預(yù)計將持續(xù)到2019年，這股大潮已經(jīng)使核心城市的租賃活動激增，而隨著越來越多欲降低成本的租戶轉(zhuǎn)移到次級商圈和工業(yè)園區(qū)內(nèi)，核心城市的租戶壓力就得到一定程度的緩解，并在整體上實現(xiàn)更加平衡的市場?！钡锹櫚策_(dá)也指出，“在中國的某些新興城市中，供需關(guān)系并不平衡，持續(xù)的竣工大潮可能會導(dǎo)致空置率在2016年飆升，并對租金價格帶來更大的下行壓力?！?/p>

在整個亞太地區(qū)，寫字樓供應(yīng)的擴張也會增加該地區(qū)的可投資存量，從而帶來更多的風(fēng)險投資機會，擴大房地產(chǎn)投資范圍。隨著現(xiàn)有城市規(guī)模迅速擴大，房地產(chǎn)行業(yè)也會進一步細(xì)分。

亞太地區(qū)資本市場部董事總經(jīng)理Gary Hollis認(rèn)為，“該地區(qū)門戶市場的熱度不減，存量的增加將在一定程度上解決投資資產(chǎn)有限的問題，從而帶來一個發(fā)展程度更深，更具流動性的市場。隨著主要城市二級市場的發(fā)展，投資者將有更多的選擇，獲得更大的利潤，并以此來平衡核心物業(yè)的低回報?！?/p>

在一些新興的亞太城市中，空置率預(yù)計將普遍上升，隨之，供應(yīng)壓力很可能降低對租金增長的預(yù)期。

中國繼續(xù)利用財政和貨幣措施來刺激國內(nèi)需求，同時中國經(jīng)濟正在實現(xiàn)由服務(wù)業(yè)帶動增長的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，此外中央政府還特別鼓勵高新技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這些都將繼續(xù)推動寫字樓租賃業(yè)的發(fā)展。

其它的亞太地區(qū)市場，例如印度和菲律賓，業(yè)務(wù)流程外包行業(yè)的增長有望繼續(xù)推動需求。對于澳大利亞，我們發(fā)現(xiàn)其最大市場上的寫字樓租賃業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步增長。悉尼中央商務(wù)區(qū)受益于澳大利亞正在進行的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，尤其是新南威爾士州的服務(wù)業(yè)極大地提高了就業(yè)率，國家經(jīng)濟重新實現(xiàn)趨勢增長。

“眼下并不是最理想的時機，但我們認(rèn)為該地區(qū)的空置率并不會急劇增長。”Zialcita表示，“盡管市場動態(tài)會轉(zhuǎn)變，今年核心市場上的空置率預(yù)期會從目前的7%穩(wěn)步上升到10%，仍保持在可控范圍內(nèi)。”

亞太區(qū)全球企業(yè)服務(wù)部行政總裁馬盛緯（Sanjay Verm a）指出：“隨著該地區(qū)成為建設(shè)的熱門地區(qū)，租戶可以有更多的選擇機會來滿足自己的空間租賃要求。這是一個非常合宜的時機，尤其是今年30個主要城市的租賃需求都在持續(xù)增長。我們預(yù)期技術(shù)、媒體以及通信行業(yè)將繼續(xù)取得長足發(fā)展，同時業(yè)務(wù)流程外包行業(yè)將繼續(xù)作為增長的催化劑。”