文/卞夢健

購房者緣何對調控政策不再敏感

文/卞夢健

今年以來，全國一二線城市樓市潮涌，驚心動魄。比如，上海因搶房而起的假離婚潮尚未平復，杭州單日3265套的售房紀錄已橫空出世，甚至連鄭州、合肥、廈門、濟南這樣的“普通”二線城市，樓市之火爆景象也是令人瞠目結舌。在此形勢下，雖然各地頻頻出臺嚴格的房地產業(yè)調控政策,但對許多購房者來說, 在某種程度上他們已經對此不再敏感。有些市民說：每次有專家說房價要跌，但哪次不是狼來了,狼在哪？這七八年時間里，只看到房價漲，一線城市的房價幾乎沒看到跌過?，F(xiàn)在不買，以后更買不起；現(xiàn)在買，就是賺,不買就虧了。

政策應對恐慌情緒有所作為

國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)為這樣的“盛況”做了絕好的注腳，8月份70個大中城市住宅銷售價格環(huán)比漲幅創(chuàng)下近79個月以來的新高。毫無疑問，新一輪的樓市狂潮已沛然降臨。與以往房價一漲就有人出來喊泡沫不同，今年房地產業(yè)界一個耐人尋味的現(xiàn)象是：雖然房價屢創(chuàng)新高，但鮮見有人對樓市作出有份量的預警。曾經的“空頭部隊”和“空軍司令”，幾乎都銷聲匿跡。更有南京購房者吐槽，原本計劃賣掉一套南京郊區(qū)的房子之后，再到市區(qū)換一套新房，但沒想到中心城區(qū)出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象，幾周后再想買以前區(qū)域的房子，因為房價上漲，賣房的錢早已買不起以前的房子了。

購房者對地方出臺的調控政策已不再敏感，究其原因主要是很多人認為，當下地方政策只具有喊話作用，對于已經歷過多年限購的購房者來說，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調控政策，都沒有作用，因為全民炒房的深層次原因就在于貨幣政策,“所謂貨幣為水，房產是容器”。為此，有關專家認為，如果沒有超發(fā)的貨幣，房地產市場就不會如此癲狂，所謂的資產荒，與資產泡沫有相當大的聯(lián)系。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月份4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占當月新增貸款的一半以上。資本想在一線和熱點城市尋找安全島，但實體經濟如此差，不要說投資收益，能收回本金就不錯了。所以說，資本對房地產業(yè)的追逐，是源于市場對貨幣購買力的普遍焦慮。

一位不愿具名的分析師說：“房價上揚、地價瘋漲，地方土地收入猛增，地方政府的調控看上去嚴厲，但其實很溫柔 ，甚至是矛盾的，并沒有嚴厲打擊的意思?！痹诜績r大漲中，與“溫柔”政府相伴的是地方土地收入的大增。據(jù)中原地產統(tǒng)計，今年前8個月全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的地王高達46宗。另據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，今年前8個月全國國有土地使用權累計出讓收入超過2萬億元，同比增長14%。由此可見，地方政府為了在賣地中多增加收入，在“招拍掛”中無時不在盤算著將每一塊土地多賣些錢，所以，地方政府所出臺的調控政策，老百姓不僅不再敏感，而且不相信房價會因調控政策出現(xiàn)下降。

業(yè)人士認為，現(xiàn)在房價爆漲的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現(xiàn)了恐慌，要解決這個問題只能從三方面下手：降低資金潮水位，增加優(yōu)質資產，緩解購房者的恐慌情緒。三方面都需要政策加碼，信貸不能只投入房地產業(yè)，要有政策約束信貸進入實體。房地產去庫存也不能只去一二線城市的，銀行對三四線城市應該增加利率優(yōu)惠。同時，應出臺政策應對恐慌情緒，通過增加土地供應給市場以平穩(wěn)的預期。

手握“尚方寶劍”，要權為民所用

可以說，我國房地產市場從來沒有像今天這樣，竟然出現(xiàn)如此“分裂”的狀況：一方面，一線城市和熱點二線城市市場高燒不退，武漢、廈門、南京、合肥、蘇州等熱點城市紛紛限購限貸；另一方面，三四線城市和沈陽等部分二線城市仍在寒風中努力“去庫存”，通過各種手段刺激疲軟的樓市。各種復雜的、個性化的市場病癥，迫切要求政府施政更加精細化，令調控政策為民所謀。為此，今年9月6日住建部發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設實施綱要（2015-2020）〉實施方案》，再度強調了“堅持分類調控，因城施策”的房地產調控原則。

“分類調控，因城施策”是去年年初中央確定下來的調控原則，并把這條原則納入未來五年的“法治政府建設實施綱要”當中，可見“分類調控，因城施策”已經成為一條長期性的施政原則，并且上升到“法治政府”的高度。這就意味著，在房地產業(yè)調控方面，地方政府被賦予了調控的主導權，拿到了來自中央的“尚方寶劍”。而且這項權力被置于依法全面履行政府職能的重要一環(huán)，是地方政府的權力，也是沉甸甸的責任。拿著這把“尚方寶劍”，地方政府可以怎么做，就值得思量了。因為，由于地方政府為了利益，在出臺調控政策時軟綿無力，老百姓根本感受不到調控政策的威力，因而人們變得對調控政策不再敏感，所以才會出現(xiàn)越調控房價越上漲的局面。

國家住建部的方案強調：“堅持加強政府調控和發(fā)揮市場作用相促進，使房地產業(yè)與經濟社會發(fā)展和群眾居住需求相適應?！边€提出一個重要的原則，就是“支持居民合理住房消費”。也就是說，出臺政策的目的不是為了打壓市場，讓大家沒辦法買房，而是要“支持居民合理住房消費”。地方政府在實施調控的時候，一定要對市場有科學的和全面的把握，因地制宜，以房地產市場的發(fā)展“不超前”、“不滯后”于本地經濟發(fā)展狀況和本地居民的收入水平為原則，根據(jù)本地市場的實際情況實施政策，在實施調控的過程中，無論是行政化的限購限貸，還是刺激樓市增長的“去庫存”政策，無論是差別化稅收，還是信貸政策，都應當以市場的平穩(wěn)運行為目標，不能因為行政調控而破壞市場的調節(jié)機制，導致市場的大起大落。

與此同時，地方政府手中還掌握著土地這一個影響市場的決定性工具，怎么用好這個調控手段至關重要。所以，住建部在方案中提出在用地方面亦堅持分類原則，“實施住宅用地分類供應管理”。這就意味著，地方政府在用土地進行調控這一點上大有可為。而在運用土地工具的時候，也要根據(jù)市場情況，堅持“分類供應”的原則。

其實，國家住建部方案中所提出的“分類供應”原則，一方面是指保障房和商品房用地的分類供應，另一方面也是指在土地供應時，應當根據(jù)市場情況，根據(jù)城市核心、城市邊緣、遠郊區(qū)等區(qū)域的不同，有意識地調整土地供應數(shù)量和節(jié)奏?？傮w來說：如果城市房價上漲過快，就應當加大土地供應；如果庫存過大，就應當控制土地供應；哪個區(qū)域供不應求，房價上漲過快，可能引發(fā)恐慌性搶購，就應當以土地供應來消除市場的恐慌情緒。

重要的是，地方政府在拿到“因城施策”的“尚方寶劍”之后，應當權為民所用。施政目的是讓人民“住有所居”，讓大家能夠住上自己心儀的房子，安居樂業(yè)，而不是把土地、稅收、信貸等調控大權當作地方財政增收的工具。

地方政府調控政策要因地制宜

當然，無論如何調控都會涉及責任主體的問題?；诖?，只有各地政府拋開“本地利益第一”的觀念，自覺將地方局部利益與國家整體利益有機統(tǒng)一起來，才能打贏房地產市場調控這場涉及國家經濟健康發(fā)展前景的持久戰(zhàn)。所以，新華社在其發(fā)表的《房地產調控應堅持因城施策》一文中認為：“從國務院到主管部門，對于房地產調控須強化地方政府主體責任，堅持分類調控、因城施策，政策信號應是明確的。在分化細化的房地產市場上，城市政府調控須因地制宜，把分城施策細化為‘一城一策’甚至‘一區(qū)一策’?！惫P者認為，這樣調控或許能真正取得效果，對于那些已經出臺調控政策的城市而言，房價如果真的能降下來，老百姓的焦慮心理就會緩解，對地方出臺的調控政策才會信服。

也許我們會自然地認為，調控的目標是抑制房價上漲，因此其結果就一定是讓房價降下來。但從之前一些調控動作來看，其往往并沒有起到抑制房價上漲的作用，有時反而對房價上漲起到了火上澆油的作用。例如，限貸限購所造成的“末班車效應”就會在短期內推動大量購房需求涌入市場，加劇房價的上漲。再比如，一些城市為了不產生地王，就干脆不供地。北京到現(xiàn)在為止就已經有4個月沒有供應住宅用地。這樣做的效果無異于“掩耳盜鈴”。沒有新土地供應，固然就沒有地王，結果卻是加劇市場供應緊張，進而推高房價。

今年市場熱度最高的蘇州率先出手，先是3月份的房價“限漲令”，然后是5月中旬撤銷5幅土地出讓，接著就是“土地限價令”。這個限價令很有意思，規(guī)定報價超出政府設定的最高報價時，競價就被“熔斷”，競價結果無效?？梢钥闯鰜?，蘇州市政府面對高燒的房地產市場、洶涌的輿論、上級政府的壓力，顯然有些著急，因而其出臺的政策就顯得有些簡單粗暴。

從實際效果看，蘇州3月份房價“限漲令”并沒有產生實際效果，蘇州房價在4月份漲幅依然領跑全國。這項政策就像之前在北京等城市曾經實行過的“限價令”一樣，一些開發(fā)商把裝修等費用抬高后與房子捆綁銷售，導致實際成交價與賬面成交價大相徑庭的局面出現(xiàn)，使得價格信號失真，實際上不但沒起到抑制價格上漲的作用，還憑空增加了不少交易費用，為房產交易糾紛留下大量隱患。

至于土地“限價令”，可以簡單限制土地價格。然而，它在實際操作中很可能變成企業(yè)的“一口價”，一步到位出價到最高限價，于是就變成了誰搶先報價土地就歸誰，這就失去了“競拍”的意義，顯然也有失公平。這樣的土地價格也和在競爭中形成的市場價格相去甚遠。同時，對土地進行簡單粗暴的“限價”，并不能改變實際供求關系。土地緊張導致住宅供應緊張，仍會推動房價繼續(xù)上漲。

“分類調控，因城施策”是我國十幾年來房地產調控總結出來的重要經驗，運用之妙，存乎一心，而簡單粗暴的行政調控只會適得其反。這一段時間，深圳、上海、北京的風頭終于被蘇州、合肥、南京搶過去，房價漲幅領跑全國，土地市場更是地王頻出，好不熱鬧。風頭出盡并不是好事，接下來中央政府調控的“雷神之錘”可能砸下來，讓一切歸于平靜。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）