陳紅秀?オ?

摘要：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加重，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，人民幣持續(xù)貶值壓力的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻依然火爆，一二線(xiàn)城市平均上漲10%，930北京限貸前后，20個(gè)城市密集出臺(tái)限購(gòu)限貸措施，防范風(fēng)險(xiǎn)地位提升，地產(chǎn)政策最寬松時(shí)期結(jié)束，本文以點(diǎn)及面，基于特定地區(qū)（廣州）出臺(tái)的限購(gòu)政策，整合2016年度1月至10月中國(guó)的樓市政策，分析中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀并對(duì)房地產(chǎn)政策提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)政策

一、2016年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

2016年上半年由于積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)探底的情況下呈現(xiàn)出企穩(wěn)的跡象，但持續(xù)時(shí)間較短。隨著房地產(chǎn)投資、庫(kù)存、對(duì)外出口等探底，經(jīng)濟(jì)增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期，經(jīng)濟(jì)L型。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)低迷，對(duì)外貿(mào)易狀況未有改善，受美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期增強(qiáng)及印度經(jīng)濟(jì)的騰飛，人民幣下跌預(yù)期增加，一度跌破鐵底‘6.7，下半年國(guó)內(nèi)貨幣政策轉(zhuǎn)向中性穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控政策再度頒布，小周期結(jié)束，經(jīng)濟(jì)重回下行通道。在新常態(tài)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在以下問(wèn)題：

1.“去產(chǎn)能”仍在布局階段，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力增大：鋼鐵、煤炭等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)發(fā)展趨緩，占GDP比重波動(dòng)上升，與世界發(fā)達(dá)國(guó)家服務(wù)業(yè)發(fā)展相比仍存在一定的差距，各地區(qū)服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)發(fā)展差異擴(kuò)大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

2. 穩(wěn)增長(zhǎng)政策并沒(méi)有緩解宏觀經(jīng)濟(jì)深層次問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)增速放緩：據(jù)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從2012年步入下行區(qū)間，截至2016年第二季度，中國(guó)GDP增長(zhǎng)率為6.7%，連續(xù)六個(gè)季度下滑，受世界經(jīng)濟(jì)不景氣影響，持續(xù)表現(xiàn)為低增長(zhǎng)、低貿(mào)易、低通脹和低利率，預(yù)計(jì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)低迷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以實(shí)現(xiàn)周期逆轉(zhuǎn)。

3. 對(duì)國(guó)企的改革任重道遠(yuǎn)，對(duì)‘僵尸企業(yè)和高債務(wù)企業(yè)的整治沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的展開(kāi)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展低迷，國(guó)內(nèi)投資意愿低。對(duì)國(guó)企改革布局明顯提速，截至2016年7月，“1+N”政策體系中14個(gè)專(zhuān)項(xiàng)改革意見(jiàn)已出臺(tái)，但對(duì)國(guó)有企業(yè)的改革僅趨于表面，并未打破國(guó)有企業(yè)固化的落后體制，“僵尸企業(yè)”效率低下，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展障礙繁多，加快國(guó)企改革，發(fā)展混合所有制迫在眉睫。

4. 房地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)狀況變化，中國(guó)住宅投資呈總量放緩、結(jié)構(gòu)分化特征?！叭?kù)存”沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，各一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格紛紛上揚(yáng)，房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱，完全偏離了理性軌道，近十年房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定性加強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)增大。

5. 國(guó)際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，對(duì)外投資持續(xù)上揚(yáng)，但出口持續(xù)回落。由于美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期及印度經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，并且中國(guó)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)的下降及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期，中國(guó)境外投資勢(shì)頭良好，境內(nèi)投資黯淡；與此同時(shí)，進(jìn)出口總值下降，貿(mào)易總額與順差“雙下降”，出口形勢(shì)較為嚴(yán)峻，呈現(xiàn)“內(nèi)乏外虛”景象。

從這些中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題中折射出在現(xiàn)行階段，資源配置效率過(guò)低，中國(guó)經(jīng)濟(jì)缺乏發(fā)展后勁，發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，不確定性逐漸凸顯，社會(huì)矛盾日益突出，老齡化問(wèn)題嚴(yán)重、城鄉(xiāng)發(fā)展差異、貧富差距擴(kuò)大、地方債務(wù)問(wèn)題加劇等社會(huì)問(wèn)題都制約著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，“內(nèi)虛外乏”的現(xiàn)狀表明供給側(cè)改革需進(jìn)一步深化。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)得中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，下圖表示中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)大致?tīng)顩r（以GDP，房地產(chǎn)增加值，對(duì)外貿(mào)易為指標(biāo)）

二、2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2016年中國(guó)房地產(chǎn)集體呈現(xiàn)出過(guò)熱的狀態(tài)，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲，供不應(yīng)求，而三四線(xiàn)城市 去庫(kù)存艱難。中國(guó)住宅投資已告別高增長(zhǎng)時(shí)代，呈現(xiàn)總量放緩，結(jié)構(gòu)分化特征。此輪房?jī)r(jià)于2015年下半年股災(zāi)后開(kāi)始大幅度上漲，在2016年漲幅排名前40位的城市中，約322個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲幅度高于2015年城鎮(zhèn)可支配收入增速，上漲區(qū)域不僅包括一二線(xiàn)城市，還出現(xiàn)了眾多有國(guó)家戰(zhàn)略和區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃覆蓋的三四線(xiàn)城市，上漲順序并不完全呈現(xiàn)出由中心一二線(xiàn)城市向周邊城市擴(kuò)散的趨勢(shì)，而此輪上漲過(guò)程中，出現(xiàn)一些有戰(zhàn)略規(guī)劃的三線(xiàn)城市領(lǐng)漲的情形。結(jié)合多方面的因素，可以判斷此輪上漲為投資性需求制造市場(chǎng)恐慌情緒拉動(dòng)部分剛需所致。由于房地產(chǎn)周期緩慢、持久且振幅很大，帶動(dòng)行業(yè)繁多，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富效應(yīng)有巨大的影響，而且又是典型的高杠桿部門(mén)，因此房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要?？v觀世界主要國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，如日本在1991年房地產(chǎn)泡沫破裂后的經(jīng)濟(jì)低迷，1998年前后的東南亞2008年前后的美國(guó)，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)的打擊沉重，影響面廣大。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段：

1. 從高速增長(zhǎng)到平穩(wěn)或下降狀態(tài)：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化的快速推進(jìn)，目前中國(guó)城市化率已達(dá)56.1%，城市常住人口已達(dá)7.7億，但自2014年以來(lái)，中國(guó)住宅開(kāi)工投資從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降狀態(tài)：隨著2008年劉易斯拐點(diǎn)到來(lái)，人口紅利的消失，雖然城鎮(zhèn)化率仍有10～20個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間，但增速已逐漸趨穩(wěn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，2014年中國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房套數(shù)已達(dá)到一套左右，人均擁有住房建筑面積28.7平方米；套均面積超過(guò)85平方米，住房總量超過(guò)2.5億套。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)整合下圖房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。

2. 房地產(chǎn)盈利空間不斷縮小。隨著“地王”的頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地價(jià)格已占總成本的80%，而由于土地價(jià)格居高不下，房地產(chǎn)商提價(jià)壓力巨大，只能壓縮成本，并且各地區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格監(jiān)控，因此盈利空間縮小。雖然 2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷(xiāo)售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。不僅土地價(jià)格上漲，人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。 根據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)報(bào)道數(shù)據(jù)，2015 年， 滬深兩市共計(jì) 50 家上市房企中，15 家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的 6 家房企，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá) 23 家，占比約五成。在盈利空間不斷縮小的背景下，房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型，以“互聯(lián)網(wǎng)+”相結(jié)合，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

3. 房地產(chǎn)價(jià)格“分道揚(yáng)鑣”。一二線(xiàn)城市房產(chǎn)價(jià)格居高不下，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力巨大，2014年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比大幅上升至14.6，二線(xiàn)城市小幅回落至8.19，三線(xiàn)城市小幅回落至7.45。由于基礎(chǔ)設(shè)施（教育、醫(yī)療衛(wèi)生等）、文化發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的不同，人口趨向于流向大城市，對(duì)大城市住房需求高，而與此同時(shí)由于三四線(xiàn)城市人口向一二線(xiàn)城市流動(dòng)，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)供過(guò)于求，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力巨大。同全國(guó)來(lái)看，根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”調(diào)研報(bào)告表明，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，屬于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。目前一線(xiàn)城市空置率22%；二線(xiàn)城市24%。

三、廣州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

廣州房地產(chǎn)業(yè)在近幾年迅猛發(fā)展，受金融危機(jī)的影響，從2008年以來(lái)，廣州市房地產(chǎn)正呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資年均增速11.49%，2008年受全球金融危機(jī)影響，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，較2007年僅增長(zhǎng)2.4%；2009年后廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求開(kāi)始翻轉(zhuǎn)，由于上個(gè)階段房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高等問(wèn)題尚未解決，政府在2008年底又推出4萬(wàn)億刺激計(jì)劃，加上同時(shí)實(shí)行的寬松的貨幣和信貸政策，導(dǎo)致這個(gè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資暴增，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高達(dá)1305.36億元，較2008年上漲71%，到2013年更是上漲了107%，與此同時(shí)房?jī)r(jià)更是暴漲，在此背景下，政府加緊調(diào)控力度，出臺(tái)了大量調(diào)控政策應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，在國(guó)家相繼出臺(tái)了“國(guó)十條（2010）”、“國(guó)八條（2011）”、“國(guó)五條（2013）”的同時(shí)，廣州市政府也出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策：2010 年 5 月出臺(tái)“新國(guó)十條廣州細(xì)則”；2011 年 2 月出臺(tái)“新國(guó)八條廣州細(xì)則，2011年試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；2013 年 3 月出臺(tái)了《廣州市出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施意見(jiàn)切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》（即“廣州國(guó)五條細(xì)則”）；2013 年 11 月繼深圳、北京、上海加碼調(diào)控政策之后，廣州出臺(tái)了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》（即“穗五條”）。下文將重點(diǎn)分析廣州市政府發(fā)布的限購(gòu)政策對(duì)廣州市房地產(chǎn)的影響。

四、限購(gòu)政策對(duì)廣州市房地產(chǎn)的影響

本文重點(diǎn)分析2008年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此，以廣州2011年和2016年兩次房地產(chǎn)調(diào)控為主，展開(kāi)分析。兩次調(diào)控均側(cè)重于通過(guò)限購(gòu)限貸等需求端政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，并且均在房地產(chǎn)過(guò)快上漲一段時(shí)間后密集出臺(tái)，具有一定的逆周期性。而2016年調(diào)控政策限購(gòu)限貸政策更加嚴(yán)格，廣州在首付比設(shè)置等政策細(xì)節(jié)上設(shè)置了差異化限制以及兩次調(diào)控貨幣政策環(huán)境不同。

1.2011年廣州市房地產(chǎn)限購(gòu)政策及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：

限購(gòu)政策主要以引導(dǎo)消費(fèi)者需求導(dǎo)向，抑制房地產(chǎn)需求為目的，根據(jù)供求原理限制投機(jī)投資需求，遏制房地產(chǎn)價(jià)格，在寬松的財(cái)政政策和貨幣政策影響下，廣州房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，因此，廣州市積極貫徹和落實(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的措施，出臺(tái)《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)非本地戶(hù)口的居民實(shí)施限購(gòu)政策，對(duì)已有住房的居民限購(gòu)，對(duì)購(gòu)房者有一定的要求，在短期內(nèi)，限購(gòu)政策條件下， 商品住宅市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)就是成交量逐漸陷入低迷，同時(shí)，廣州周邊未限購(gòu)的部分城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象，購(gòu)房者產(chǎn)生了濃厚的觀望情緒，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，但是廣州的剛性住房需求群體大，在一定程度上支撐了住宅市場(chǎng)的成交量。而在長(zhǎng)期，限購(gòu)政策短期內(nèi)易見(jiàn)效，長(zhǎng)期卻具有不可持續(xù)性，由于限購(gòu)政策抑制了房地產(chǎn)需求，損害了權(quán)力階層的利益，地方政府也存有私心，在各權(quán)力方的要求下，盡管中央對(duì)限價(jià)政策三令五申，但下放到地方政策效果就大打折扣，很明顯限價(jià)政策沒(méi)有像人們預(yù)期的嚴(yán)厲，地方政府并不愿看到土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同樣， 重在規(guī)范市場(chǎng)秩序的“一房一價(jià)” 政策， 更是在操作層面上問(wèn)題重重， 政策更多的流于形式， 效果也大打折扣。另外， 如果經(jīng)濟(jì)下滑速度超過(guò)政府預(yù)期，也會(huì)促使房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)。2012年后期，對(duì)房地產(chǎn)的限價(jià)政策逐漸松動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格又一次進(jìn)入增長(zhǎng)周期。

2.2016年10月4日廣州市政府發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》文件，提到八點(diǎn)意見(jiàn)，包括嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸政策、加大住宅用地供應(yīng)力度、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為、防控房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)住房保障工作、正確引導(dǎo)輿論、建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作協(xié)調(diào)機(jī)制。出臺(tái)限購(gòu)政策，旨在抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院公布報(bào)告顯示，2016年9月廣州新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.72%，同比上漲8.52%，低于十大城市的平均水平，由深圳與廣州地理位置較為接近，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)替代性強(qiáng)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆對(duì)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的遏制作用；限購(gòu)政策的出臺(tái)表明了廣州市政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)的決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有一定的遏制作用，對(duì)房地產(chǎn)泡沫有一定的緩解作用。在9月新增人民幣貸款1.22萬(wàn)億元，環(huán)比增加29%，超過(guò)預(yù)期，值得注意的是，在新增人民幣貸款中，有接近四成是個(gè)人住房貸款。德國(guó)商業(yè)銀行亞洲高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩表示，新增貸款還有將近一半來(lái)自于房貸，另外就是存款沒(méi)有增加，居民都在拼命的加杠桿。而且社融中委托和信托貸款很大部分可能也是跟著開(kāi)發(fā)商拿地有關(guān)的夾層貸款，都跟房地產(chǎn)有關(guān)；所以政策的收緊也是必然的，而房地產(chǎn)出了調(diào)控政策后，年內(nèi)應(yīng)該也是最后一次看到信貸和社融這么高的增量，這是年內(nèi)最后的瘋狂。9月一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)繼續(xù)暴漲，10月前兩周一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市則明顯降溫。基于房地產(chǎn)限購(gòu)政策頒布后房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，10月廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比回落-1.8%，在短期內(nèi)，限貸限購(gòu)政策將比較有效的減少杠桿，帶來(lái)成交增速的回落。并且在成交增速回落一段時(shí)間后，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，其中廣州由于是一線(xiàn)城市剛需的承接效應(yīng)，回調(diào)將會(huì)小于二三線(xiàn)城市。可見(jiàn)，在短期政府的樓市調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的降溫作用，但是在長(zhǎng)期，由于一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市剛需的承接效應(yīng)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，以廣州為例房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩是必然，但是未來(lái)房?jī)r(jià)也存在反彈的可能性。

五、 基于廣州房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展啟示

1. 加強(qiáng)抑制投資投機(jī)性房地產(chǎn)交易行為，嚴(yán)厲打擊惡意炒房行為。惡意的炒房行為，加大杠桿率，惡意抬升房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)價(jià)格偏離基本面過(guò)大，房地產(chǎn)泡沫會(huì)產(chǎn)生十分嚴(yán)重的后果，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊的位置，而嚴(yán)重的后果主要表現(xiàn)在：（1）泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)強(qiáng)化正常的景氣波動(dòng)，使經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)具有更大的不穩(wěn)定性；（2）泡沫經(jīng)濟(jì)扭曲了價(jià)格信號(hào)，形成了不合理的資源配置；（3）泡沫經(jīng)濟(jì)具有通貨膨脹效應(yīng)；（4）泡沫經(jīng)濟(jì)的再分配效應(yīng)，會(huì)拉大收入差距；（5）房地產(chǎn)泡沫破滅最終導(dǎo)致金融危機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，泡沫持續(xù)膨脹，必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)敏感性增強(qiáng)，此時(shí)國(guó)內(nèi)外任何不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)間都會(huì)成為泡沫破裂的導(dǎo)火索，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)交易行為的控制，使得投機(jī)需求退潮，自住需求上升（房?jī)r(jià)理性回調(diào)后的必然結(jié)果）

2. 中央政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫破裂有一定的防范預(yù)警機(jī)制。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支撐行業(yè)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)中收到的稅收等其他收入也成為地方政府主要收入之一，對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用，同時(shí)也粉飾了地方政府的業(yè)績(jī)，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)下，防范房地產(chǎn)泡沫破裂具有更深刻的意義，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，只能采取漸進(jìn)政策，切不可對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整采取過(guò)激的措施，引發(fā)市場(chǎng)恐慌。央行要對(duì)泡沫的破裂具有預(yù)警意識(shí)，提升危機(jī)到來(lái)時(shí)的反應(yīng)速度，充分運(yùn)用“三大法寶”調(diào)整經(jīng)濟(jì)，提升憂(yōu)患意識(shí)。

3. 加強(qiáng)對(duì)金融領(lǐng)域的監(jiān)管，防止熱錢(qián)過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)銀行采取合理的干預(yù)措施，控制銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款量。銀行等金融領(lǐng)域普遍認(rèn)為將貸款貸給房地產(chǎn)行業(yè)是最有利可圖且風(fēng)險(xiǎn)最小的行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從金融領(lǐng)域過(guò)量的圈錢(qián)購(gòu)地，由于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期近乎狂熱，由此頻現(xiàn)“地王”，使得房地產(chǎn)成本提高的同時(shí)價(jià)格更難以下行，因此，對(duì)金融領(lǐng)域的監(jiān)管十分重要，抑制銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款行為，同時(shí)金融市場(chǎng)由于信用風(fēng)險(xiǎn)等原因本身就存在不穩(wěn)定性，政府同時(shí)必須防范金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的疊加，防范“影子銀行”，引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。但同時(shí)，政府干預(yù)并不能同時(shí)滿(mǎn)足既最大限度保證了金融系統(tǒng)穩(wěn)定性又提高了金融機(jī)構(gòu)健全性和效率性的目標(biāo)，政府必須在其間做出權(quán)衡取舍。

4. 實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策必不可少。當(dāng)前，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，政府以實(shí)施寬松的貨幣政策為主，使得貸款成本降低，一方面刺激了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，另一方面刺激了買(mǎi)房者對(duì)房地產(chǎn)的信貸消費(fèi)，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府應(yīng)權(quán)衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展引導(dǎo)及短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，短期穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)可能有不利的影響，但能夠?qū)σ种品康禺a(chǎn)泡沫的心繼續(xù)膨脹市場(chǎng)起到一定的作用，房地產(chǎn)資金的回流對(duì)當(dāng)前低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)有一定的積極影響，當(dāng)前穩(wěn)健的貨幣政策可能更有效。

5. 適當(dāng)引導(dǎo)社會(huì)公眾預(yù)期。預(yù)期對(duì)市場(chǎng)有相當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)作用，當(dāng)前公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈看好的的預(yù)期，認(rèn)為現(xiàn)在不買(mǎi)房以后的房?jī)r(jià)肯定還要漲，導(dǎo)致對(duì)房子非理性的價(jià)格預(yù)期，形成房?jī)r(jià)一輪接一輪的上漲，政府若要控制房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄D出，就必須建立公眾對(duì)政府的信心，從之前的樓市調(diào)控看出，政府在房?jī)r(jià)有一點(diǎn)點(diǎn)的回落之后就立馬放松對(duì)房?jī)r(jià)的管制，“見(jiàn)好就收”，生怕房?jī)r(jià)的下降影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響到自已政績(jī)。這種“見(jiàn)好就收”的心態(tài)長(zhǎng)時(shí)間的反復(fù)讓公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)短時(shí)間的樹(shù)立政府權(quán)威，讓公眾看到政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心，公眾預(yù)期的回落，房?jī)r(jià)必定會(huì)從高點(diǎn)回落，市場(chǎng)的理性回歸強(qiáng)于政府政策的強(qiáng)推。

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（作者單位：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京 100029）