作者／李蕊娟

“都市版桃花源”：他靠出租“情懷”收割10億財富

作者／李蕊娟

YOU+青年公寓

創(chuàng)客劉洋

因工作關(guān)系，劉洋先后在全國十幾個城市生活，搬過30多次家。在舉目無親的異鄉(xiāng)生病、受挫、痛苦時無人問津，一個人的世界孤獨而無助?；斐赡晷桨偃f的職場型男后，他異想天開地要為漂泊者打造一個親如一家、路不拾遺的“都市版桃花源”；他僅用5分鐘，就說服雷軍投資1億元。如今，他被網(wǎng)友譽為“中國最有情懷的房東”！

辭去百萬年薪去“折騰”

70后劉洋來自吉林一個寧靜的小城，大學(xué)畢業(yè)后就開始做生意，為了開闊眼界，1998年他選擇加入某南方集團做銷售，北上廣深都跑了一遍，從銷售轉(zhuǎn)做市場，他覺得自己能力跟不上了，還專門到香港大學(xué)讀了一個整合營銷傳播的碩士學(xué)位。

其間，做市場營銷工作的他，先后在重慶、福州、上海、北京等17個城市生活，搬過30多次家。和很多長期漂泊在外的年輕人一樣，在陌生的城市里，生病、受挫、沮喪、徘徊、痛苦時無人問津，一個人的世界孤獨又無助。他做夢都想交一群可以交心和遇事相互幫忙的朋友，可在冷漠的都市里，這也成了一種奢侈。

后來娶妻生子，劉洋還在上海買了房子和車，他變成了一個令人羨慕的職場型男。就在這時，他聯(lián)想到自己以前在外面租房子住漂泊多年，租戶常常連最起碼的尊嚴(yán)都沒有，房東一句話就要走人。劉洋忽然產(chǎn)生了一個很文藝又浪漫的想法：盡個人之力，給“漂”一族打造一個溫馨的“家”，讓他們在打拼中少一點辛酸、痛苦，多一些關(guān)愛和幫助！

2011年，劉洋放棄年薪上百萬的工作，正式開始創(chuàng)業(yè)?！拔蚁虢⒁粋€社區(qū)式的公寓，讓漂泊的年輕人有家的感覺?！彼f，“在大城市，消除獨居者的孤獨感是一種剛性需求，卻沒有人去做。我覺得這個市場潛力很大。”

當(dāng)時，劉洋的第一間目標(biāo)公寓房，是用廣州原高露潔廢棄的舊廠房進行改造，粗算下來，需要投資好幾百萬。劉洋去找天使投資人，對方告訴他說：“你做這個項目，要把一棟樓整體裝修下來出租出去，需要花很大的成本，最起碼要500萬，天使給不起?！币驗槟菚r候天使投100萬已經(jīng)算高的了，建議他去找風(fēng)投?？墒堑搅孙L(fēng)險投資人那里，劉洋還是被一口回絕。對方說：“你沒有樣板房，光拿計劃書不行，我無法判斷你的執(zhí)行和產(chǎn)品是否一致。再說風(fēng)投是從A輪才切入的，你還是去找天使吧！”這個“踢皮球”的過程，讓劉洋感到很痛苦。

妻子也不支持這種“瞎折騰”。她問劉洋：“你比馬云聰明嗎？不可能。有這方面的經(jīng)驗嗎？一點都沒有。憑什么你能把它干成？”這句話就把他問傻了。

最后，劉洋只好用自己能湊到的錢做首期投資。他當(dāng)時在上海有一套200平方米的房子，決定出售，“自己做自己的天使”。妻子當(dāng)然不同意。你想啊，在外邊漂十幾年，老婆孩子跟著一直搬家，好不容易買了房，住了不到兩年就要賣掉，媳婦氣得差點沒跟他打架。

此外，這個領(lǐng)域沒有現(xiàn)成的商業(yè)模式，周圍沒有人看好。劉洋通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然公寓出租算不上暴利行業(yè)，但仍有可挖掘的空間，只是回報周期比較長?！爱?dāng)時做了測算，大約要10年回本。但我堅信，有社會價值的項目一定有商業(yè)價值?！苯?jīng)過不懈努力，劉洋終于說服家人，把房子賣了400多萬元。

做中國最有“情懷”的房東

可是，原本計劃3個月的社區(qū)打造，卻用了整整10個月。最初，設(shè)計師拿過來的圖紙，完全按照酒店格局設(shè)計的，一下就被劉洋否定了，而他設(shè)想的，對方卻做不出來，劉洋只好自己琢磨如何裝修，結(jié)果僅做設(shè)計就用了30天。

更倒霉的是，其間還有人給他出了一些比較餿的主意，直到快竣工時才發(fā)現(xiàn)一個問題，隔音不行。那時候涂料已刷好，門窗也裝完了，可隔音效果這一項，內(nèi)部測試根本通不過。“三層樓全部推倒重來的話要花很多錢，我回去想了一晚上，第二天還是決定推倒。”

就這樣，由于缺乏經(jīng)驗，沒有資源也沒有技術(shù)，公寓改造常常建了拆，拆了建，結(jié)果工程進行到一半時400萬就用完了。劉洋開始到處借錢往里填，當(dāng)生活陷入一種惡性循環(huán)的時候，身心疲憊的劉洋曾一度質(zhì)疑自己?？蓜⒀笫莻€死磕不放棄的人，甚至把自己的名車也低價賣了。最后一結(jié)算花了800多萬，超額一倍！為了緩解壓力，劉洋提前將一些裝修好的房間租出去，收回來的錢再投入其他房間的施工中，這樣才慢慢熬了過來。

舊廠房改造成出133間符合青年人胃口的loft公寓，20來平方米，自帶獨立浴室，配有沙發(fā)、衣柜、榻榻米、落地玻璃窗，還有一個小陽臺；公寓每間房租金在2000元-3000元左右，如果對公寓內(nèi)飾不滿意，“家友”們還可以自主改裝。2012年6月，YOU+青年社區(qū)廣州鳳凰店正式開業(yè)。一個月后，客房全部滿租。對于首個“作品”，劉洋懷有很深的感情。

“第一家店因為缺錢，室內(nèi)布置基本上是靠‘家友’自己動手完成的。今天你買回來一個二手沙發(fā)，明天他拉回來一張二手桌子，但整體效果特別溫馨，這群漂泊者一下子就聯(lián)系起來了?！?/p>

阿美在一家媒體工作，在這位時尚麗人看來，住在YOU+確實有一定的歸屬感。公寓免費提供了大面積的公共娛樂空間，吧臺、臺球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少家友在晚上都聚在一樓大廳里看電影、閑聊、玩游戲。頂樓是公用廚房和公用洗衣機，還有露天燒烤臺，這一切看起來都讓漂泊的青年人著迷。她說：“在這里你隨時可以請朋友喝咖啡、聚餐，而且能結(jié)識很多新朋友。這些資源在外面都需要花錢?！?/p>

更讓阿美驚訝的是，這里簡直像個小小的“桃花源”。比如你可以把電腦放在大廳，晚上不拿上去；手機放在樓下充電，忘記拿了，明天再拿；喝完咖啡，也可以隨手包放在大廳里面，哪怕是LV之類也無所謂?！艾F(xiàn)在大廳里面手機、錢包、小外套、自己的手提包、電腦隨處可見，從來不會丟東西。”阿美說。

“平時大家都不怎么不關(guān)門，互相串，隔三差五搞活動，一起包粽子、吃火鍋。”劉洋說，這些措施主要是為了讓大家增強交往和信任，YOU+不做鋼筋水泥森林，租住這里的人一定是接受這種新穎的公寓文化。

劉洋花了3年時間打造第一個國際青年社區(qū)，而如何營造出“家”的氛圍，讓全部“家友”都可以做到路不拾遺，他花了1年時間進行研究。并制定了一系列措施，在合同寫明。

每位入住者既是鄰居又是戰(zhàn)友，交互產(chǎn)生一種歸屬感。比如有一天阿美感冒了，只在微信群上抱怨了幾句，便有家友敲開她的房門，送來一碗熱粥；同時，資源交換互相扶持。有位創(chuàng)客在設(shè)計一種市場潛力很大的醫(yī)療智能產(chǎn)品時遇到難題，馬上就有一幫IT工程師出來幫忙。其實YOU+的租戶大多有一技之長，幾乎涉及所有行業(yè)，所以，無論誰遇到任何困難，都可以立馬求助。

最好玩的是，一位剛大學(xué)畢業(yè)的小伙子，準(zhǔn)備背包搭車全國旅行，卻坐錯車到了廣州，身無分文在大學(xué)城賣唱，劉洋聽了他的經(jīng)歷后，給他免租的承諾，前提是在晚上給家友彈唱音樂，還動員家友們向他學(xué)習(xí)彈奏烏克麗麗(一種樂器)，小伙子攢夠了路費后，離開公寓開始了下一段旅行。

剛“落地”不久的YOU+，就“任性”地規(guī)定，租房入住要通過考核。劉洋有“三不租”原則，即45歲以上的不租，因為公寓關(guān)注的是年輕群體；結(jié)婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計；不愛交朋友的不租。有人擔(dān)心這樣的規(guī)定是否會影響YOU+的入住率，他笑著說，“非但沒有減少，反而增加了。因為我們針對的是細(xì)分市場，找準(zhǔn)了定位，對不同年齡段、不同性格的人群進行了細(xì)分，所以入住的‘家友’都是一群志趣相投的年輕人，他們都渴望有這樣一群朋友在身邊?！?/p>

公寓還有兩個不成文規(guī)定：家友入住需要提交申請、租期不少于3個月；入住的租客要填寫個人簡歷，包括教育經(jīng)歷、職業(yè)、年齡、是否單身等。YOU+用重重條件告訴租房者，這里的房子不是有錢就能住，而是要把你的資源與大家共享，產(chǎn)生互動。

除了有嚴(yán)格的“家規(guī)”，劉洋還把社區(qū)內(nèi)每個獨立的租客糅合到一起，以家的形式進行統(tǒng)一管理，讓這些美女帥哥獨自租房，卻彼此相互尊重，設(shè)定出YOU+社區(qū)獨有的安全圈。好玩的是，這里至今沒發(fā)生過一起打架群毆或一夜情事件。

更令人驚訝的是，即便住進來了也并非“一勞永逸”，YOU+對家友有一套嚴(yán)格的KPI考核，如果沒有完成將會面臨被“逐客”。劉洋有個“136”考核計劃：1個月內(nèi)要認(rèn)識并深入了解10個人，包括姓名、職業(yè)、愛好、生日、哪里人等；3個月內(nèi)要至少參加一次社區(qū)活動；6個月時家友會評選出“最不受歡迎的人”，可能面臨被“驅(qū)逐”。

YOU+在國內(nèi)絕對屬于新鮮事物，很快引發(fā)了社會關(guān)注，尤其是追求自由和個性的年輕人，對這種共享社區(qū)的模式十分追捧。用劉洋的話說：“幾乎全廣州的文藝青年都知道這個店?！?/p>

5分鐘拿到雷軍億元投資

在這種經(jīng)營模式下，YOU+得到了投資者的青睞。2013年6月劉洋接受第一筆天使投資，很快，第二和第三家店相繼開業(yè)。

2014年6月，車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂加盟成為聯(lián)合創(chuàng)始人；8月，在YOU+的A輪融資中，雷軍和劉洋僅僅交談了5分鐘，便決定斥資1億元入股，從此被冠以“小米公寓”的稱號，劉洋也因此走到了鎂光燈下。

然而，迅速的擴張也引發(fā)了質(zhì)疑聲。2015年7月，一篇發(fā)布在知乎網(wǎng)上的熱帖讓劉洋陷入了輿論漩渦。在各種負(fù)面爆料中，有關(guān)蘇州橋店甲醛超標(biāo)的問題最受關(guān)注。劉洋解釋了當(dāng)時的情況：“做這個項目的時候，公司產(chǎn)品還沒有標(biāo)準(zhǔn)化，采購控制體系也還沒健全，結(jié)果出現(xiàn)了床墊甲醛超標(biāo)的問題。當(dāng)時我們跟廠家簽的合同要求必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，但既然我用了，就是我的責(zé)任。對于這件事，我們自身確實存在問題。事情發(fā)生后，我對‘家友’進行了道歉，也第一時間撤換了問題床墊?！?/p>

尤其雷軍入股后，YOU+知名度暴漲，盡管每個店鋪都有超過100間的房子，但排隊入住人數(shù)都是房間數(shù)的三倍以上。每天慕名而來的參觀者多不勝數(shù)，而且在資本和房地產(chǎn)市場也引起了廣泛關(guān)注。

在擴張過程中，劉洋逐漸摸索出了一套商業(yè)模式：選址創(chuàng)業(yè)公司集中的產(chǎn)業(yè)園或交通便利的地方，租用價格較低的整棟樓房，經(jīng)過重新改造后出租，主要面向剛參加工作的年輕人。

此外，公司還為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者提供辦公場所，并經(jīng)常組織各種活動。劉洋希望，YOU+能成為一個線下創(chuàng)業(yè)社區(qū)，給創(chuàng)業(yè)者提供資源整合的平臺。

截至目前，在YOU+的創(chuàng)業(yè)項目已經(jīng)有100多個，僅首都就有80多個，很多都是明星項目。劉洋舉例說：“之前，北京蘇州橋的一個小伙子，從蘇州橋店開業(yè)一直住到現(xiàn)在，他就是在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)的，做了一個跨境電商項目，開始是他一個人，后來在社區(qū)內(nèi)組了隊，又找了兩個人，這個項目用了一年多時間，2016年年初，賣了1.5億人民幣。他現(xiàn)在是個大土豪，很多需要資源和幫助的人都主動找他，他也投資了幾個項目，做起了聯(lián)合創(chuàng)始人。”

有趣的是，很多租客的婚禮都是在YOU+公寓內(nèi)舉辦的，“家友”一起上陣幫忙，劉洋就曾5次當(dāng)證婚人。不少家友在搬離公寓以后，仍會參加YOU+的店慶派對，還要回到曾經(jīng)住過的房子看一眼，去回憶當(dāng)年的情形。

近幾年，YOU+的業(yè)務(wù)呈爆發(fā)式增長，2016年，截止到8月上旬，在北上廣深四個一線城市，擁有房源數(shù)量達到驚人的10萬套，劉洋成為業(yè)界名副其實的大哥，被網(wǎng)友譽為“中國最有情懷的房東”！

前不久，劉洋又獲得B輪融資2億元，目前公司估值10個億！同網(wǎng)友開玩笑時，他有一句著名的口頭禪：“哥出租的不是房子，是情懷！”在他看來，做事只抱著賺錢目的很難全心投入，必須有一定的社會責(zé)任感才能走得更長遠(yuǎn)。

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