鄭小汀

（國貿地產(chǎn)集團有限公司，福建 廈門 361000）

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淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

鄭小汀

（國貿地產(chǎn)集團有限公司，福建 廈門 361000）

摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，消費者日趨理性和成熟，同時政府部門又出臺了一系列平抑房價的宏觀調控政策，進一步加劇房地產(chǎn)市場的激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭逐步轉化為管理的競爭，進而轉化為成本管理的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中立于不敗之地，必須形成責任成本管理為核心的全員、全過程成本管理體系。只有企業(yè)的每位員工，都充分意識到成本管理的重要性，在房地產(chǎn)項目實施過程中，對項目成本進行有效的事前控制（成本估算、成本預算）、事中控制（過程成本控制）和事后控制（成本核算和成本分析），控制好房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個階段和各個環(huán)節(jié)的成本，以獲得成本優(yōu)勢，從而獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，在這激烈的市場競爭中獲取主動，走向成功。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本包括諸多內容，在這里就不一一贅述，本文主要介紹對建安成本的事前、事中、事后控制的內容及方法。

關鍵詞：目標成本；建安成本；資金成本；管理費用；施工招標

一、事前成本控制

成本的事前控制主要進行成本預測和成本計劃即制定項目的目標成本。它對企業(yè)成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費用管理工作提供明確的奮斗目標，增強預見性，減少盲目性，從而有利于企業(yè)建立成本費用管理責任制和實行目標管理。事前控制主要包括項目決策階段成本預算和設計階段的成本控制。

1. 首先建立可操作的成本控制依據(jù)，在項目決策階段編制成本預算，為投資決策提供經(jīng)濟效益分析，并作為后續(xù)各項工作的成本控制目標。成本管理的本質是人，在確定成本控制目標后，應把總目標進行層層分解，落實到每一部門的每一個人，通過每個指標的完成來保證總目標的實現(xiàn)。

成本估算要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關部門包括產(chǎn)品開發(fā)部（提供產(chǎn)品定位）、工程部（提供建設周期及主要施工方法）、設計部（提供產(chǎn)品設計資料）、成本部（提供建安成本估算）、財務部（測算財務、管理、稅金等稅費，項目稅收籌劃等）、營銷部（測算營銷費用及銷售價格、進度）等參與，盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、建安成本、資金成本及管理費用、銷售費用等可能發(fā)生于項目開發(fā)全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

2. 做好設計階段的成本管理與投資控制

堅持限額設計。建設項目設計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設計確定工程建安成本，預算、結算只能計量而并不能改變工程建安成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程建安成本控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。

首先應選擇綜合素質高的優(yōu)秀設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。應組織對設計方案進行經(jīng)濟評估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對增加的基礎上，大大增強工程的有關功能，從而提升設計質量，將功能和造價有機結合起來。在符合功能條件的基礎上，減少成本支出。

其次，需加大對圖紙進行審核的力度。號召企業(yè)有關部門認真地對工程圖進行審核，對設計方提出相應的意見建議，防止返工，導致出現(xiàn)資金浪費的情況。

二、事中成本控制

主要是指從施工招標直至項目建設完成階段的成本控制，包括施工招標階段、施工階段的成本控制。

1. 招標過程中的成本控制。這個環(huán)節(jié)成本控制的要點主要是承包單位的選擇、招標文件的編制、評標、定標和施工合同簽訂。

（1）確定合理招標范圍，采用總價包干形式，有利于造價的控制。應重視招標范圍的確定。確定招標范圍是招標活動中較為復雜的一項工作，應當綜合考慮招標項目的專業(yè)要求、管理要求、對工程投資的影響、各分項工程的銜接、專業(yè)分包項目、甲供材料設備等因素，權衡利弊，科學合理地確定招標范圍，減少交叉、重復工作。

（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時間短、技術力量雄厚、建設質量比較好、造價切合實際的施工企業(yè)。所以，要加大對投標者項目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項目管理層進行競標，保證項目質量。如果條件允許，最大程度地建立長期合作關系。

（3）確定切合實際的低價中標，防止投標方出現(xiàn)不能覆蓋成本的惡性競標行為。唯有對投標企業(yè)進行全面深入的了解，并在相互信任的基礎上，方可實施低價中標方案，在中標的基礎上，不可再進行壓價。原因是，從長期角度來看，低價中標對管理、造價等方面的控制，都會產(chǎn)生負面影響。

（4）對承包協(xié)議進行簽署過程中，需充分考慮建筑領域的實際情況，以及相關規(guī)范，對施工過程也許會出現(xiàn)的職責模糊、扯皮、對造價產(chǎn)生不利影響等事項做好提前謀劃，從而對雙方履行合同提供強有力的保障。

（5）在完成風險評估的基礎上，擬定工程擔保等方面的控制性方案，從而讓風險進行合理的轉移與分散，有效規(guī)避風險，這是對工程造價進行控制的切實可行的一種方法。

（6）材料設備采購分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應綜合考慮供方的內部和外部條件以及資金、質量、管理、技術條件，并非甲供材越多越好。應盡可能地爭取采取戰(zhàn)略采購方式，既可以降低成本、提升效率、統(tǒng)一品牌、保證品質，同時提升了企業(yè)的品牌影響力。

2. 施工過程中的成本控制。在施工過程中，因為處于設計階段之后，工程量已經(jīng)確定，同時招標已結合，并簽署了相關承包協(xié)議。從相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，施工階段對工程造價產(chǎn)生的影響比較低，占總工程造價不到1/10的比例。不過，在此過程中，會投入額度不菲的建設經(jīng)費，出現(xiàn)浪費投資的概率比較高。綜上所述，對施工階段的成本進行控制時，一個最為關鍵的事項是，對設計變更、現(xiàn)場簽證、供貨等進行動態(tài)式管理，從而避免出現(xiàn)投資浪費的行為。

（1）進一步增強現(xiàn)場工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項目施工的所有環(huán)節(jié)，擬定成本計劃，以及制定具體的作業(yè)步驟，確保達到經(jīng)濟最優(yōu)的目的。

（2）最大程度上避免對設計情況進行變更。項目施工時，出現(xiàn)對設計情況進行變更的原因多種多樣。如，設計不夠精細，實際情況與設計圖紙存在較大差異；供貨原料質量不達標等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進一步提高設計質量，擴大建設范疇，非特殊情況不能對設計情況進行變更。第二，對確有必須進行變更的項目進行謹慎處理，對與投資相關的設計變量，一定要得到設計方、施工方、監(jiān)理方三方簽字才行。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本管理機構一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動態(tài)了解工程造價的實際情況。

（3）對現(xiàn)場簽證進行嚴格控制。進一步完善現(xiàn)場簽證有關管理規(guī)定，對不同部門的職責予以確定，從而做到相互約束，實現(xiàn)科學、規(guī)范、有序的管理。在工程施工時，現(xiàn)場簽證是不可或缺的常項工作之一，大部分項目因為現(xiàn)場簽證的控制不夠嚴格，導致出現(xiàn)了許多麻煩，甚至導致出現(xiàn)了嚴重的經(jīng)濟虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術工作者一定要與經(jīng)濟管理者進行良好地溝通聯(lián)系，一方面確?！半S到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對簽證進行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現(xiàn)錯誤；簽證的內容一定要和實際相一致，且不可越權簽證。

（4）選定一個時間把工程實際造價和預算價格作出對比，對兩者的差異進行分析，對潛在的成本增加進行預警，同時制定相應的策略進行調整。

三、事后成本控制

重點是對工程完工結算時期的成本進行控制，對成本后項目進行評估。

1. 竣工結算階段的成本控制

（1）這個階段對成本進行控制，難度最大的地方是，相關資料是不是全面、及時及有沒有錯誤。就工程結算成本控制而言，其重點是對承包方呈報的結算文件進行審核，對出現(xiàn)的差價作出調整處理，以及對變更簽證的資金支出進行控制，對違反合同規(guī)定及進行經(jīng)濟賠償?shù)茸鞒隹刂啤?/p>

（2）對結算進行再次審核，以及對工程最后階段的費用進行會簽，通過這樣的方式保證結算質量。授權富有實踐經(jīng)驗、專業(yè)性強、信用度高的工程造價單位對工程初審資料進行復核，從而進一步確保結算具有較好的質量。

（3）認真貫徹落實合同及有關制度性文件，對技術、工期獎勵與懲罰等方面的費用進行科學的確定。

2. 對工程項目進行成本后評估。制定項目成本后評估機制，進一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結經(jīng)驗教訓，又能夠獲取部分富有參考價值的指標、技術性數(shù)據(jù)，為未來進行同類項目研發(fā)時，對起始階段的進行成本評估與控制提供翔實的數(shù)據(jù)參考。

結語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。房地產(chǎn)企業(yè)必須強化成本意識，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運行機制和激勵機制，健全全過程、全面的動態(tài)成本管理，使成本管理成為房地產(chǎn)項目管理績效評價的客觀、公正的標尺，從而促進企業(yè)管理水平的提升，使企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展能力。

參考文獻

［1］田薇.淺談房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2009（7）：114-115.

中圖分類號：TU71

文獻標識碼：A