摘 要 本文通過對(duì)國(guó)內(nèi)外住宅小區(qū)歷史問題的梳理，歸納出住宅小區(qū)所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)。然后，通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制特征和住宅小區(qū)的特點(diǎn)，梳理出當(dāng)下我國(guó)住宅小區(qū)治理模式所應(yīng)呈現(xiàn)出的特征。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，住宅小區(qū)治理模式主要特征是：治理主體多元化、平等協(xié)商、權(quán)責(zé)明晰、事務(wù)公開和依法治理等。最后，通過住宅小區(qū)治理模式的特征來探討住宅小區(qū)電梯安全管理的問題及對(duì)策。

關(guān)鍵詞 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 住宅小區(qū) 治理模式 電梯管理

基金項(xiàng)目：本文得到浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)2015年度研究生校級(jí)一般課題“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住宅小區(qū)治理模式的研究”，項(xiàng)目編號(hào)：2015YJS086。

作者簡(jiǎn)介：趙鵬，浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：憲法學(xué)與行政法學(xué)。

中圖分類號(hào)：D630.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.380

一、引言

當(dāng)下我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入改革開放的攻堅(jiān)期、深水區(qū)，各種社會(huì)利益錯(cuò)綜復(fù)雜的交織在一起，牽一發(fā)而動(dòng)全身。但是，社會(huì)的發(fā)展是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。中國(guó)共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)提出了讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。建立統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，讓市場(chǎng)起決定性作用。這就意味著我們徹底的拋棄了“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”，而要實(shí)施“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。也就是說：上帝的歸上帝，愷撒的歸愷撒。本應(yīng)屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的資源應(yīng)當(dāng)歸于市場(chǎng)，屬于政府調(diào)節(jié)的資源理應(yīng)歸于政府！

人類所進(jìn)行的一切活動(dòng)都是在利益導(dǎo)向下而實(shí)施的。人與人之間的問題大都是一種利益問題。如果一切利益能夠恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行分配，那么這個(gè)社會(huì)就會(huì)呈現(xiàn)出一種安定有序的狀態(tài)。如今我國(guó)正在面臨著改革開放的攻堅(jiān)期、深水區(qū)，社會(huì)矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜而且也比較容易激化。面對(duì)這些問題，就需要我們運(yùn)用利益衡量的思維來化解矛盾。經(jīng)過改革開放近40年以來的城鎮(zhèn)化建設(shè)，把以前的“村民小組”逐漸演變成“居民街區(qū)”或“住宅小區(qū)”。這就意味著我國(guó)社會(huì)基層矛盾從“村民小組”轉(zhuǎn)移到“居民街區(qū)”或“住宅小區(qū)”。雖然，“村民小組”與“居民街區(qū)”或“住宅小區(qū)”性質(zhì)相同；但是，其二者在外部的表現(xiàn)形式存在著巨大的差異性。這就意味著我們應(yīng)該扭轉(zhuǎn)用傳統(tǒng)治理“村民小組”的思維模式來治理“居民街區(qū)”或“住宅小區(qū)”。下面就以住宅小區(qū)電梯安全管理問題為例，來探索“居民街區(qū)”或“住宅小區(qū)”的新型治理模式。

二、住宅小區(qū)問題的歷史沿革

18世紀(jì)后期爆發(fā)的工業(yè)革命引發(fā)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大變革，人口大規(guī)模的向城市遷移。城市的迅速膨脹，打破了“以家庭經(jīng)濟(jì)為中心”的傳統(tǒng)城市的經(jīng)濟(jì)格局，轉(zhuǎn)化為“以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為中心”的現(xiàn)代城市的經(jīng)濟(jì)格局。城市中涌現(xiàn)了前所未有的大規(guī)模的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)及工人居住區(qū)等，導(dǎo)致城市規(guī)模和結(jié)構(gòu)急劇的變化。與此同時(shí)，也帶來了“人口大爆炸”、“交通問題”、“環(huán)境污染”等城市病的問題。為了根治“城市病”，19世紀(jì)末以功能主義和機(jī)器美學(xué)原理為基礎(chǔ)的城市理論應(yīng)用而生。他們強(qiáng)調(diào)明晰的社會(huì)結(jié)構(gòu)組織，注重功能與用途的區(qū)分，將城市機(jī)械的劃分為四項(xiàng)基本功能，即居住、工作、交通和游憩。城市的基本組成單元是：1.近百家住宅組成一個(gè)鄰里單元；2.幾個(gè)鄰里單元圍合成一個(gè)鄰里單位（以一個(gè)小學(xué)的服務(wù)面積控制規(guī)模），中間是鄰里單位的中心；3.幾個(gè)鄰里單位圍繞一個(gè)包括各項(xiàng)公共生活設(shè)施的城市次中心，中心的服務(wù)半徑正好覆蓋這些鄰里單位 。

20世紀(jì)20年代，針對(duì)當(dāng)時(shí)城市道路上機(jī)動(dòng)交通日益增長(zhǎng)，車禍經(jīng)常發(fā)生，嚴(yán)重威脅老弱及兒童穿越街道，以及交叉口過多和住宅朝向不好等問題，要求在較大范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)，并把居住的安靜、朝向、衛(wèi)生和安全置于重要位置。與此同時(shí)，在功能主義形體規(guī)劃觀為主流思潮的背景下，美國(guó)社會(huì)學(xué)家科拉倫斯·佩里（Clarence Perry）于1929年提出鄰里單位的概念，并由建筑師斯坦確定了鄰里單位的示意圖。它是指以一個(gè)小學(xué)的合理規(guī)模（以1/2mile為半徑，1mile=1.6093km）為基礎(chǔ)控制鄰里單位的人口規(guī)模（大約居住1000戶），以四周的交通道路為邊界，形成不被外界交通所穿越的，內(nèi)設(shè)必要公用設(shè)施的，日照通風(fēng)景觀條件良好的居住空間。根據(jù)社會(huì)學(xué)家科拉倫斯·佩里的論述，鄰里單位由規(guī)模、邊界、開放空間、機(jī)構(gòu)用地、地方商業(yè)和內(nèi)部道路系統(tǒng)等六個(gè)基本原則組成。

我國(guó)城市居住空間規(guī)劃和組織模式的原型就是來自于科拉倫斯·佩里的鄰里單位模式。20世紀(jì)50年代，我國(guó)完整的模仿佩里的鄰里單位模式和蘇聯(lián)的居住街坊模式。20世紀(jì)60年代，我國(guó)在佩里的鄰里單位模式基礎(chǔ)上，創(chuàng)新出了居住小區(qū)規(guī)劃理論。20世紀(jì)80年代，隨著我國(guó)試點(diǎn)小區(qū)的推行和成熟，城市居住空間逐漸形成“小區(qū)-組團(tuán)-院落”的三級(jí)結(jié)構(gòu)和“小區(qū)-院落”的二級(jí)組織結(jié)構(gòu) 。無論我國(guó)的城市居住空間結(jié)構(gòu)如何調(diào)整，始終沒有擺脫佩里的鄰里單位的六個(gè)基本原則和組織方式。

當(dāng)今，我國(guó)依舊面臨著嚴(yán)峻的“大城市病”的困擾。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，北京、上海、廣州等一線城市的人口數(shù)量每年都在繼續(xù)增長(zhǎng)。人民生活水平得到極大的改善，私家車的數(shù)量也在遞增。城市居民每天上下班時(shí)都會(huì)造成較長(zhǎng)時(shí)間的交通擁堵，給市民生活帶來極大的不變。因此，國(guó)務(wù)院于2016年出臺(tái)一份《若干意見》 ，規(guī)定加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積，推動(dòng)發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。但是，我國(guó)二線城市和三線城市由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民大多沿著省道而建住房，每年的交通事故呈遞增趨勢(shì)。因此，各地在實(shí)施執(zhí)行《若干意見》時(shí)，要充分考慮各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況因地制宜，切實(shí)把保障人民群眾的生命安全的任務(wù)放到工作的首位。

由此可見，我國(guó)城市中的矛盾主要集中于住宅小區(qū)，如環(huán)境、衛(wèi)生、醫(yī)療、治安及電梯的安全管理等問題。住宅小區(qū)呈現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)：人口眾多、矛盾復(fù)雜等。下面我們就以住宅小區(qū)電梯安全管理問題為例，來探討在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下如何化解住宅小區(qū)存在的問題。

三、住宅小區(qū)電梯安全管理治理模式

當(dāng)今世界各國(guó)的現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在著以下共同的特征：（1）社會(huì)資源分配的市場(chǎng)化。（2）明確市場(chǎng)主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。（3）商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)是公平競(jìng)爭(zhēng)。李克強(qiáng)總理曾指出：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，也應(yīng)該是道德經(jīng)濟(jì)④。（4）現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)行必要的、有效的宏觀調(diào)控措施。（5）現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的趨向國(guó)際化。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住宅小區(qū)電梯安全管理的過程中，應(yīng)該體現(xiàn)出：治理主體多元化、平等協(xié)商、權(quán)責(zé)明晰、事務(wù)公開和依法治理等治理模式的特征。

（一）治理主體多元化

治理主體多元化不僅僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本特征，也是憲法民主原則的具體體現(xiàn)。治理主體多元化的優(yōu)點(diǎn)在于：第一，多數(shù)的數(shù)的優(yōu)位或事實(shí)勢(shì)力的優(yōu)位成為多數(shù)決正當(dāng)性或效力的根據(jù)；第二，在一般情況下，多數(shù)人做出合理決定的可能性比較大；第三，從經(jīng)濟(jì)民主主義觀點(diǎn)看，利益的極大化成為正當(dāng)性的基礎(chǔ)；第四，從自由的觀點(diǎn)看，自由價(jià)值有可能提供正當(dāng)性基礎(chǔ)；第五，從現(xiàn)實(shí)生活看，多數(shù)決能夠極大限度地保障政治的平等與和平⑤。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，住宅小區(qū)電梯安全管理需要各個(gè)主體的廣泛參與。住宅小區(qū)電梯安全管理主體有政府部門、社會(huì)組織和小區(qū)業(yè)主。政府部門是指各級(jí)政府及其職能部門，例如：特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門、物價(jià)局等。社會(huì)組織是指以盈利為目的從事特定活動(dòng)的法人或非法人，例如：住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、特種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)單位。只有各個(gè)主體的廣泛參與，才能協(xié)調(diào)好各方的利益，繼而才能達(dá)到住宅小區(qū)電梯的安全管理。

（二）平等協(xié)商

平等是指主體享有獨(dú)立、平等的人格，在具體的民事法律關(guān)系中互不隸屬、地位平等，各自能獨(dú)立地表達(dá)自己的意志，其合法權(quán)益平等地受到法律保護(hù)⑥。民事法律關(guān)系講究權(quán)利義務(wù)主體間的地位平等，不同于行政法律關(guān)系。行政法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)主體之間是一種隸屬關(guān)系或行政管理關(guān)系。馬克思曾經(jīng)指出：商品經(jīng)濟(jì)也即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是“天生的平等派”⑦，“還在不發(fā)達(dá)的物之交換情況下，參加交換的個(gè)人就已經(jīng)默認(rèn)彼此是平等的個(gè)人。”⑧在商品交換的過程中，馬克思曾指出：“互相對(duì)立的僅僅是權(quán)利平等的商品所有者，占有別人商品的手段只能是讓渡自己的商品”⑨。由此可見，當(dāng)事人地位平等是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提和基礎(chǔ)，也是商品交換目的得以實(shí)現(xiàn)的制度保障。

住宅小區(qū)電梯安全管理中的平等協(xié)商，是指政府部門、社會(huì)組織和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)住宅小區(qū)電梯安全管理的事務(wù)，平等地對(duì)話、交涉、和商討，繼而實(shí)現(xiàn)彼此之間的相互理解和合作，并在一定的條件下達(dá)成協(xié)議的活動(dòng)。政府部門在住宅小區(qū)安全管理中不能僅僅使用“命令-服從”的行政模式，也應(yīng)該采取“平等-協(xié)商”的行政模式。

（三） 落實(shí)責(zé)任

凱爾森曾指出：“法律責(zé)任（responsibility，liability）是與法律義務(wù)相關(guān)的概念。一人在法律上要對(duì)一定行為負(fù)責(zé)，或者他為此承擔(dān)法律責(zé)任，意思就是，他做相反行為時(shí)，他應(yīng)受制裁?！雹飧咂洳旁赋觯骸胺韶?zé)任是由特定法律事實(shí)所引起的對(duì)損害予以補(bǔ)償、強(qiáng)制履行或接受懲罰的特殊義務(wù)，亦即由于違反第一性義務(wù)而引起的第二性義務(wù)。”

在住宅小區(qū)電梯安全管理中，必須明確各個(gè)利益主體的“權(quán)利-義務(wù)-責(zé)任”。只有落實(shí)各個(gè)主體的責(zé)任，才能夠保證各個(gè)主體履行自己的義務(wù)。只有落實(shí)各個(gè)主體的責(zé)任，才能夠避免各個(gè)主體之間“相互推諉”的風(fēng)險(xiǎn)。只有落實(shí)各個(gè)主體的責(zé)任，才能夠保障住宅小區(qū)的安全管理。

（四）事務(wù)公開

事務(wù)公開是指除依法應(yīng)該保密的以外，應(yīng)當(dāng)一律公開。許多外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)自己的經(jīng)驗(yàn)都表明，新聞?shì)浾摵途W(wǎng)絡(luò)監(jiān)督對(duì)于保障政府機(jī)關(guān)及其工作人員依法行政、防止濫用權(quán)力和腐敗是非常有效的武器。 只有事務(wù)公開，才能夠保持同人民群眾的密切聯(lián)系，傾聽人民群眾的意見，接受廣大人民群眾的監(jiān)督。只有事務(wù)公開，才能夠讓人民群眾實(shí)現(xiàn)知政、參政和監(jiān)督權(quán)力機(jī)關(guān)及其工作人員。只有事務(wù)公開，才能夠有效地防止政府權(quán)力濫用和各行各業(yè)的腐敗現(xiàn)象。

陽(yáng)光是最好的防腐劑。只有公開住宅小區(qū)電梯安全管理的事務(wù)，才能夠有效的避免管理中的“腐敗”現(xiàn)象。

（五）依法治理

何為法治，其相對(duì)應(yīng)的概念是人治。法治與人治的分水嶺在于法官審理案件時(shí)，法官僅僅對(duì)法律負(fù)責(zé)，法律是法官的唯一上司，這就是法律之統(tǒng)治即法治。如果法官在審理案件時(shí)，以其上司的意見做為審理案件的依據(jù)，這就是人治。法治是良法善治，也就是亞里士多德所說：“我們應(yīng)該注意到邦國(guó)雖有良法，要是人民不能遵循，仍然不能實(shí)現(xiàn)法治。法治應(yīng)包含兩重意義：已成立的法律獲得普遍的服從，而大家所服從的法律又應(yīng)該本身是制定得良好的法律。人民可以服從良法也可以服從惡法?！?/p>

解決住宅小區(qū)電梯安全管理問題，不僅僅需要道德手段來調(diào)整更需要法律手段。只用運(yùn)用法律手段，才能強(qiáng)有力的保障電梯安全管理公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)。只有運(yùn)用法律手段，才能夠有效的降低住宅小區(qū)電梯安全管理市場(chǎng)失靈之風(fēng)險(xiǎn)。只有運(yùn)用法律手段，才能夠有效的抑制住宅小區(qū)電梯安全管理中的貪腐現(xiàn)象。

四、住宅小區(qū)電梯安全管理存在的主要問題及對(duì)策

（一）沒有明確區(qū)分電梯的所有權(quán)人與使用管理單位，給電梯安全管理帶來難度

根據(jù)電梯用途不同，可以將其劃分為商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、地鐵站等公共場(chǎng)所電梯和居民住宅小區(qū)電梯。公共場(chǎng)所電梯的所有權(quán)人較單一，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（以下稱“物業(yè)公司”）的監(jiān)督力度較強(qiáng)，物業(yè)公司一般都能夠較好的履行管理職責(zé)。相比之下，住宅小區(qū)物業(yè)公司缺乏對(duì)電梯安全管理的主動(dòng)性。一方面，業(yè)主較多且分散不能對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行有效監(jiān)督，物業(yè)公司怠于履行管理職責(zé)。另一方面，沒有明確區(qū)分電梯的所有權(quán)人與使用管理單位，住宅小區(qū)物業(yè)公司的使用管理單位地位沒有確定下來，導(dǎo)致對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)公司配套的法律責(zé)任制度不完善，其不規(guī)范管理不會(huì)造成公司損失，多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)公司選擇怠于履行管理職責(zé)。

將“使用單位”分解為“所有權(quán)人”和“使用管理單位”。通過立法來確定下列情形中的電梯使用管理單位：自行管理的、委托物業(yè)公司管理的、轉(zhuǎn)移含有電梯的場(chǎng)所使用權(quán)的、電梯屬于業(yè)主共有且未委托他人管理的、新安裝電梯尚未移交產(chǎn)權(quán)單位（人）或物業(yè)公司管理的、未明確使用管理單位的。通過立法來規(guī)定住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)公司的管理行為。制定住宅小區(qū)物業(yè)公司對(duì)電梯安全管理的法律責(zé)任。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)公司在電梯管理方面存在不足，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件處置能力較差

住宅小區(qū)物業(yè)公司普遍存在“以包代管”的問題，簽訂維保合同后，就認(rèn)為電梯運(yùn)行安全是維保單位的事。不重視對(duì)電梯的管理，電梯出現(xiàn)故障不及時(shí)報(bào)修，導(dǎo)致維保單位不能及時(shí)處理；應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的處置能力較差；電梯出現(xiàn)緊急故障時(shí)未立即采取安全措施或安全措施不到位，電梯出現(xiàn)關(guān)人故障時(shí)不能快速將乘客安全解救出來。

強(qiáng)化使用管理單位尤其是物業(yè)公司的義務(wù)與責(zé)任，要求使用管理單位設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)并按照規(guī)定配備取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的安全管理人員，強(qiáng)化安全管理人員的義務(wù)與責(zé)任，使用管理單位應(yīng)當(dāng)將安全隱患或故障及時(shí)通知維保單位，因使用管理單位不及時(shí)告知導(dǎo)致的故障和事故，由使用管理單位承擔(dān)責(zé)任；規(guī)定物業(yè)公司的法定應(yīng)急救援演練次數(shù)、法定應(yīng)急救援時(shí)間，和法定應(yīng)急措施，同時(shí)規(guī)定在發(fā)現(xiàn)電梯重大隱患或發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)公司在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)公司交接時(shí)，新舊物業(yè)公司對(duì)電梯歷史遺留故障互相推脫責(zé)任

新舊物業(yè)公司交接時(shí)缺乏對(duì)電梯設(shè)備安全狀況進(jìn)行查驗(yàn)的程序，電梯出現(xiàn)故障、事故，新舊物業(yè)公司互相推脫責(zé)任，電梯安全責(zé)任無法落實(shí)；電梯交接完成后，原維保合同的存續(xù)存在爭(zhēng)議。

規(guī)定住宅小區(qū)物業(yè)公司交接時(shí)，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)審查原物業(yè)公司有關(guān)電梯的日常記錄資料，檢查電梯的狀態(tài)，對(duì)電梯安全狀況進(jìn)行評(píng)估檢測(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋原物業(yè)公司并督促其進(jìn)行維修，消除安全隱患后，辦理電梯管理檔案的交接檢查手續(xù)。電梯交接完成后，新物業(yè)公司對(duì)電梯安全負(fù)責(zé)；規(guī)定原維保合同的終止或繼續(xù)有效的具體適用情形。

（四）維保市場(chǎng)低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)，維保不規(guī)范，定期維保變年前搶修

維護(hù)保養(yǎng)市場(chǎng)低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)。住宅小區(qū)物業(yè)公司為了節(jié)省費(fèi)用，聘請(qǐng)報(bào)價(jià)低廉的電梯維保單位，此類維保單位資源條件和人員條件難以滿足維保需求，電梯維保“偷工減料”，甚至在臨近年檢時(shí)才補(bǔ)做功課，監(jiān)管部門難以通過定期檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)上述行為，具有極大的隱蔽性和危害性。

對(duì)維保單位進(jìn)行大力整治，規(guī)定維保單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，并依法辦理工商登記或備案手續(xù)；禁止電梯維保的轉(zhuǎn)包、分包或者變相轉(zhuǎn)包、分包；強(qiáng)化對(duì)不符合條件的非法維保行為的處罰；強(qiáng)化維保單位的義務(wù)和責(zé)任，同時(shí)增強(qiáng)其對(duì)住宅小區(qū)電梯及其老舊電梯的維護(hù)保養(yǎng)頻次和維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

（五）電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、更新改造維修費(fèi)用被挪作他用或籌措困難

住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)被私吞，缺乏電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、更新改造修理費(fèi)用的籌措機(jī)制。住宅小區(qū)物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，僅將少部分物業(yè)費(fèi)用于電梯日常管理和支付給維保單位，將大部分物業(yè)費(fèi)用挪作他用，或作為公司的收入，未能發(fā)揮該筆費(fèi)用本身應(yīng)起的作用。電梯日常運(yùn)行維護(hù)、更新改造修理時(shí)若費(fèi)用不足，住宅小區(qū)業(yè)主不愿繳納費(fèi)用，費(fèi)用籌措困難，電梯“帶病工作”，或者長(zhǎng)期停運(yùn)。

建立完整的電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、更新改造維修費(fèi)用籌措機(jī)制、使用機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制。規(guī)定住宅小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)專戶、電梯更新改造維修專項(xiàng)資金專戶，專戶資金不足以支付日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、更新、改造、修理費(fèi)用的，根據(jù)“誰受益、誰出資”的原則由相關(guān)人承擔(dān)。住宅小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)規(guī)定電梯日常運(yùn)行維護(hù)、更新、改造、修理費(fèi)用的籌集和使用規(guī)則。相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)上述行為的指導(dǎo)監(jiān)督。住宅小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)定期公示費(fèi)用收支情況。

（六）電梯日常運(yùn)行維護(hù)、更新、改造、修理時(shí)警戒措施不到位發(fā)生事故

維保單位在住宅小區(qū)電梯日常運(yùn)行維護(hù)、更新、改造、修理時(shí)，操作規(guī)程不規(guī)范，沒有必要的警示阻擋設(shè)施，成為“定時(shí)炸彈”，增加了事故發(fā)生率，發(fā)生電梯踏空造成人員墜亡事故。

規(guī)定維保維修公司在住宅小區(qū)電梯日常運(yùn)行維護(hù)、更新、改造、修理時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范的要求，落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，在檢修樓層和其他樓層電梯門口設(shè)置警示阻擋設(shè)施，或采取鎖定相關(guān)樓層電梯門的技術(shù)措施，不足以保障安全的，應(yīng)當(dāng)派專人保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)施工安全；增加使用管理單位警戒職責(zé)，電梯日常運(yùn)行維護(hù)、更新、改造、修理時(shí)，使用管理單位工作人員監(jiān)督操作規(guī)程，同時(shí)公告電梯停止運(yùn)行的原因和所需時(shí)間。

（七）對(duì)于一些需改造或重大維修的問題電梯缺乏技術(shù)評(píng)估，電梯繼續(xù)使用有安全風(fēng)險(xiǎn)

住宅小區(qū)有一些問題電梯需要改造或重大維修，卻不在現(xiàn)行制度的技術(shù)評(píng)估范圍之內(nèi)，電梯繼續(xù)運(yùn)行安全風(fēng)險(xiǎn)大。

規(guī)定以下情形電梯應(yīng)當(dāng)列入技術(shù)評(píng)估，作為電梯繼續(xù)使用、或者更新、改造、修理的依據(jù)：主要部件超過設(shè)計(jì)使用年限的；電梯曾遭遇水浸、火災(zāi)、雷擊、地震等災(zāi)害影響的；需要改變主要參數(shù)的；電梯使用管理單位認(rèn)為需要對(duì)電梯進(jìn)行更新、改造或者重大修理的；特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門根據(jù)電梯的使用狀況、風(fēng)險(xiǎn)情況，認(rèn)為需要進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的。

（八）住宅小區(qū)電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)投保率小

目前對(duì)電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)的推行采取鼓勵(lì)的態(tài)度，但從電梯保險(xiǎn)的普及程度來看，這一完全的市場(chǎng)行為讓該項(xiàng)制度變成了一紙空文，電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)的投保率非常?。滑F(xiàn)行規(guī)定將電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)投保人限定為電梯使用單位，忽略了在電梯事故中承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的使用管理單位、維保單位的投保意愿。

規(guī)定電梯等相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)，利用行業(yè)協(xié)會(huì)加大推廣電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)力度，規(guī)定行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)會(huì)員需求，協(xié)助會(huì)員單位與保險(xiǎn)公司協(xié)商保險(xiǎn)費(fèi)率和保險(xiǎn)合同條款；規(guī)定推行電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)時(shí)，擴(kuò)大電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)的投保人范圍，電梯生產(chǎn)、使用管理、維護(hù)保養(yǎng)等單位均可作為投保人，提高社會(huì)化管理水平和事故賠付能力。

（九）住宅小區(qū)物業(yè)不按期申請(qǐng)定期安全檢驗(yàn)，檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)不能有效發(fā)揮監(jiān)督作用

一些住宅小區(qū)物業(yè)不按期申請(qǐng)定期安全檢驗(yàn)，檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)不能通過檢測(cè)發(fā)現(xiàn)電梯安全問題，住宅小區(qū)物業(yè)繼續(xù)使用安全狀況不明的電梯，增加電梯運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；定期安全檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)職責(zé)較少，不能有效發(fā)揮監(jiān)督作用。

強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)的定期安全檢驗(yàn)申請(qǐng)職責(zé)，規(guī)定未經(jīng)定期安全檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的電梯，不得繼續(xù)使用；強(qiáng)化檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)職責(zé)：規(guī)定其應(yīng)當(dāng)督促使用管理單位按期申請(qǐng)檢驗(yàn)，對(duì)逾期未申請(qǐng)檢驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門；在檢驗(yàn)檢測(cè)活動(dòng)中，對(duì)電梯生產(chǎn)、維護(hù)保養(yǎng)和使用管理單位執(zhí)行法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和落實(shí)安全責(zé)任的相關(guān)工作質(zhì)量情況進(jìn)行核查，加強(qiáng)檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)使用管理單位的監(jiān)督。

（十）住宅小區(qū)電梯事故應(yīng)急管理體制不完備

住宅小區(qū)電梯事故的應(yīng)急管理體制不完備，主要由于應(yīng)急管理體制在各部門、單位的應(yīng)急銜接上出現(xiàn)了斷層，導(dǎo)致各部門、單位在電梯事故處理上配合差、處理事故的效率低；應(yīng)急管理缺乏資金支持，影響了應(yīng)急救援速度和質(zhì)量。

建立完備的應(yīng)急管理體制。規(guī)定政府、特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)組織制定本行政區(qū)域內(nèi)的電梯事故應(yīng)急預(yù)案，政府接到事故報(bào)告，應(yīng)當(dāng)依法啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案；明確規(guī)定應(yīng)急處置指揮中心的職責(zé)；完善使用管理單位和維保單位的義務(wù)和責(zé)任規(guī)定，規(guī)定住宅小區(qū)物業(yè)和維保單位的救援銜接事項(xiàng)；規(guī)定事故調(diào)查與處理程序和有關(guān)事項(xiàng)；規(guī)定政府應(yīng)當(dāng)建立電梯安全應(yīng)急管理專項(xiàng)資金。

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