本刊記者 李孟

如何讓“頭疼”的問(wèn)題不“頭疼”棚改貨幣化安置現(xiàn)狀調(diào)查

本刊記者 李孟

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾表示，要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，“決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片”，棚戶區(qū)改造工作隨著建設(shè)的深入被提上重要日程，但棚改戶安置一直是讓各地方政府“頭疼”的問(wèn)題。

隨著房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩和棚改實(shí)物安置大拆大建存在矛盾等狀況出現(xiàn)，政府逐漸轉(zhuǎn)變思路，從“實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉”到“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”。

按照預(yù)定計(jì)劃，2016年是“十三五”的開(kāi)局之年，《政府工作報(bào)告》有明確要求，今年要開(kāi)工改造棚戶區(qū)600萬(wàn)套，在2015年全國(guó)棚改貨幣化安置的比例達(dá)到29.9%的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)向50%努力。

今年6月以來(lái)，西安、成都、濟(jì)南等城市紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造全面推行貨幣化安置，對(duì)新實(shí)施的棚改項(xiàng)目，要求貨幣化安置率不得低于50%。究竟棚改貨幣化安置開(kāi)展得如何？記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

棚改貨幣化“遍地開(kāi)花”

不再用傳統(tǒng)方式新建拆遷安置房、保障性住房，而是采用組織棚戶區(qū)改造居民自主購(gòu)買(mǎi)安置房、購(gòu)買(mǎi)存量商品房房源作為安置房、以貨幣形式一次性補(bǔ)償棚戶區(qū)改造居民等形式處理。這意味著安置對(duì)象有了更大的選擇空間，靈活可變的方式也縮短了安置周期。

有的要求“拿錢(qián)走人”，有的要實(shí)物房源，有的要原地回遷，有的要異地安置……面臨日益多樣化的棚改居民需求，各地方政府與時(shí)俱進(jìn)地推行著“貨幣化”這面“大旗”。

為了提升棚改貨幣化的施行效率，西安市潛心在補(bǔ)助“特權(quán)”上“放大招。2015年就有規(guī)定：在按之前執(zhí)行的給予被征收房屋評(píng)估價(jià)值20%的補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，在征收獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)，再給予被征收人不超過(guò)被征收房屋評(píng)估價(jià)值的20%作為獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，向被征收人支付3～6個(gè)月過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，免費(fèi)提供搬家車輛，財(cái)政部門(mén)也會(huì)將契稅繳納額全額補(bǔ)貼給被征收人。

2016年，西安將棚改貨幣化安置率達(dá)到50%列入市目標(biāo)責(zé)任考核，明確對(duì)棚改貨幣化安置率大于50%的項(xiàng)目，優(yōu)先列入年度建設(shè)和貸款計(jì)劃。對(duì)于1月1日后購(gòu)買(mǎi)存量商品住房作為棚改安置房的被征收人，給予0.8萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。

棚改總量多年位居全國(guó)第一的山東，在棚改貨幣化路上的探討與創(chuàng)新依然用數(shù)字“發(fā)言”。 2015年棚戶區(qū)改造共開(kāi)工38個(gè)項(xiàng)目、37888套（戶），青島市各區(qū)明確將存量商品住房納入棚改安置房源，組織房產(chǎn)集團(tuán)為棚改居民提供“一站式”購(gòu)房服務(wù)，居民能夠通過(guò)政府搭建的平臺(tái)享受“團(tuán)購(gòu)”價(jià)。菏澤市曹縣啟動(dòng)8個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，其中7個(gè)采取回購(gòu)市場(chǎng)存量商品房安置居民。經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，從33個(gè)商品房項(xiàng)目中確定10個(gè)手續(xù)完備、配套齊全的樓盤(pán)，籌集2000多套存量商品房用于安置居民，平均每平方米回購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)500元。

2016年 6月21日，成都市政府發(fā)布《成都市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出不再新建拆遷安置房、保障性住房，而是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式籌集房源。鼓勵(lì)被征地農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)存量商品住房，最高可補(bǔ)貼房款總額的3%。不同于以往大建模式，重點(diǎn)將棚改貨幣化調(diào)控之手伸向了基數(shù)龐大的農(nóng)民工群體。

江蘇無(wú)錫近日出臺(tái)《棚戶區(qū)（危舊房）改造貨幣化安置實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)被征收居民選擇貨幣化補(bǔ)償、不購(gòu)買(mǎi)商品房（含二手房）的，房屋征收部門(mén)按照被征收房屋的評(píng)估價(jià)格一次性增加10%的補(bǔ)貼；對(duì)被征收居民選擇貨幣化補(bǔ)償、在優(yōu)惠房源庫(kù)以外購(gòu)買(mǎi)商品房（含二手房）的，按被征收房屋評(píng)估價(jià)格一次性增加10%補(bǔ)貼，同時(shí)增加5%的優(yōu)惠購(gòu)房補(bǔ)貼。

安徽蕪湖在貨幣化安置的探索道路上愈行愈遠(yuǎn)，貨幣化安置比例從2013年的30%上升至2015年的59.8%。2016年，計(jì)劃實(shí)施棚改305萬(wàn)平方米、26973戶，共114個(gè)項(xiàng)目。所有項(xiàng)目已在2015年年底全部完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和安置意向的調(diào)查摸底，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，城中村項(xiàng)目的貨幣化安置比例約為86%。

棚改貨幣化路徑的有益探索?以獎(jiǎng)勵(lì)刺激積極性

棚改貨幣化探索的過(guò)程中，地方采取的鼓勵(lì)措施“大同小異”，目的無(wú)非是加快推進(jìn)棚改步伐，部分城市探索的先進(jìn)做法也值得借鑒。

據(jù)蕪湖市住建委相關(guān)人士介紹，最開(kāi)始也是以傳統(tǒng)的安置模式為主，從征收到安置建設(shè)和竣工交付一般需要4至5年，且安置房質(zhì)量、成本控制難以達(dá)到市場(chǎng)化企業(yè)的專業(yè)水平，質(zhì)量投訴較多。一些安置地塊為劃撥用地，辦證難，一些小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)也讓人頭疼，服務(wù)自然跟不上。為了改善困局，后期開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路將貨幣化安置擺在前端。

為了提升居民選擇貨幣化安置的積極性，蕪湖市在征收政策上安排了具體的獎(jiǎng)勵(lì)措施：對(duì)放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，給予每平方米200元放棄安置獎(jiǎng)；對(duì)按期搬遷的，給予確認(rèn)面積每平方米最高400元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)貨幣補(bǔ)償后即購(gòu)買(mǎi)商品住房的，按購(gòu)房面積給予每平方米200元的購(gòu)房補(bǔ)助；城中村居民購(gòu)房后，參照國(guó)有土地上房屋征收購(gòu)房給予同等標(biāo)準(zhǔn)的契稅補(bǔ)助；城中村居民可以通過(guò)市住房金融公司申請(qǐng)按揭貸款，利率按同期銀行貸款利息的0.85計(jì)算。

這一攬子具體而靈活的惠民舉措讓不少居民圓了當(dāng)初不敢想的“安居夢(mèng)”?！鞍仓梅恳话爿^遠(yuǎn)，選擇余地小，我拿了補(bǔ)貼款想在哪兒買(mǎi)就在哪兒買(mǎi)，而且商品房性價(jià)比各方面都更中意些?！笔徍戌R湖區(qū)市民陳仕海一家就是較早受益的棚改戶，在接受采訪時(shí)不住地向記者傳達(dá)著他的欣喜，曾經(jīng)一家四五口人擠在一套68平方米、30多年房齡的房子里，遇上棚改貨幣化后，以1平方米7000多元的價(jià)格獲得補(bǔ)貼50萬(wàn)元，明顯高于市場(chǎng)價(jià)。在簽訂合同后，“小房換大房”的心愿也實(shí)現(xiàn)了。

?“房票”讓“不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)

2015年，安徽率先以“房票”的形式將獎(jiǎng)勵(lì)款額補(bǔ)助給征收人。這一招，就徹底讓“不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)”，棚改戶享有了更自由的支配空間。

有專家用一個(gè)簡(jiǎn)單的例子詮釋了“房票”的便利性，如果一個(gè)市民本來(lái)居住在城東，現(xiàn)在工作在城西，按照之前的方法，該居民只能在原址附近的復(fù)建點(diǎn)拿到新房子，或者是施行“貨幣安置”。有了“房票”，被征遷戶可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和生活便利情況，既可就近入住，也可舍近求遠(yuǎn)，在普通小區(qū)和次高檔小區(qū)中靈活選擇。

具體來(lái)說(shuō)，“房票”就像現(xiàn)金，安置對(duì)象在買(mǎi)房時(shí)，可用于優(yōu)先支付“房票”安置房源（商品房）的購(gòu)房?jī)r(jià)款，不足部分自行補(bǔ)足，結(jié)余部分可以購(gòu)買(mǎi)車位。南寧、奉化、寧波、湖州、常州、安慶、鄂爾多斯等多個(gè)地區(qū)都在“房票”上有“研究”。

將這一舉措發(fā)揮得淋漓盡致的還有“鬼城”之稱的內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯，鄂爾多斯將“房票”制度革新建立起一套土地兌換憑證、房屋兌換憑證，以此建立起各項(xiàng)機(jī)制，加快房屋征收。

棚改的過(guò)程中，根據(jù)房屋大小和折合價(jià)格給居民發(fā)放“房票”，“房票”是兌換新房的憑證，有1平方米至100平方米不等的7種面額，由當(dāng)?shù)胤课菡魇詹块T(mén)發(fā)行，政府監(jiān)管，國(guó)有性質(zhì)的房屋運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。票面一式四聯(lián)，標(biāo)注有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價(jià)、兌付截止日期等主要信息，以及背面可識(shí)別持有人信息的二維碼。被征戶可以拿著房票去政府搭建的房源信息平臺(tái)在全市范圍內(nèi)任意選房子。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月份，結(jié)算中心已經(jīng)接到當(dāng)?shù)赜幸獠疬w的登記數(shù)為：國(guó)有土地上平房3341套、危舊樓房481套、城中村集體土地上房屋2800套。目前已經(jīng)發(fā)放房票總值為1.2億元，其中120套價(jià)值6000余萬(wàn)元的房屋已經(jīng)完成兌付。

浙江湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)巧用一張“房票”，也取得了初步成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年5月全面推行“房票”制改革至今，該區(qū)已簽訂“房票”購(gòu)房協(xié)議1395份，消化商品房存量面積近20萬(wàn)平方米，盤(pán)活資金10.47億元，推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)40%。

該區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)殷小平告訴記者，“房票”制度改革進(jìn)一步加大“去庫(kù)存”力度，僅一季度簽約“房票” 520套，累計(jì)1475套；消化存量商品房面積6.5萬(wàn)平方米，累計(jì)18.4萬(wàn)平方米；安置拆遷人口1800人，累計(jì)5300人，節(jié)約安置用地160畝。

家住楊家埠街道施佩霞全家六口人拆遷時(shí)一共補(bǔ)償了300平方米的安置面積。按照慣例只能住安置房，“房票”的改革為這個(gè)家庭帶來(lái)了新生。經(jīng)過(guò)商量后，一家人決定保留100平方米的安置房，將剩余的200平方米轉(zhuǎn)換成“房票”，在市區(qū)選擇一套100多平方米的商品房居住。類似于這樣的家庭還有許多……

知名專家認(rèn)為“房票”在棚改貨幣化中起到的作用不容小覷，通過(guò)“房票”，既補(bǔ)了原先安置房物業(yè)管理的短板，又破解了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)度慢的難題，形成了一種和諧的市場(chǎng)供給。讓被拆遷群眾充分享受城市建設(shè)與發(fā)展成果，真正實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民”變“市民”，且對(duì)盤(pán)活住房市場(chǎng)存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展做了不少貢獻(xiàn)。通過(guò)一紙“房票”踐行“供給側(cè)”改革，為棚改貨幣化打開(kāi)了一條新思路。

說(shuō)到“房票”這么有吸引力的事物益處的確不少，但“誘惑”了棚改戶的同時(shí)，也會(huì)被少數(shù)投機(jī)者“盯”上當(dāng)作倒賣(mài)升值的工具，變相抬高房?jī)r(jià)，讓真正有需要的人無(wú)法享受這一福利。

警惕新生血液中的“雜質(zhì)”

棚改安置的轉(zhuǎn)型為當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展注入了新的“血液”，在推進(jìn)的過(guò)程中也不可避免地遇到一些困難。

記者了解到，僅靠政府推廣棚戶改造的力量是“單薄”的，與傳統(tǒng)的實(shí)物安置模式相比，政府購(gòu)買(mǎi)安置住房的一次性投入資金多，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款項(xiàng)較大，財(cái)政壓力負(fù)荷明顯。

另外，部分地區(qū)市場(chǎng)上存量房的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)等與棚戶區(qū)居民的安置意向不符，市場(chǎng)上多是戶型較大的存量房，棚改戶對(duì)小戶型更青睞，這就存在配置與需求不統(tǒng)一的“矛盾”。

且棚改居民對(duì)貨幣化安置的購(gòu)房?jī)r(jià)格一般較為在意，地產(chǎn)商應(yīng)要求一般會(huì)給予比普通購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)?yōu)惠7%的價(jià)格，但開(kāi)發(fā)企業(yè)受土地成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)等因素制約，自身存在壓力，不由得擔(dān)憂房屋質(zhì)量保障。這些問(wèn)題的解決亟待政府與市場(chǎng)共同“使勁”，既有法律監(jiān)管和政策優(yōu)惠作“外衣”，又不乏地產(chǎn)商和政府通力合作作“里子”。

棚改安置方式的調(diào)整與當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀密不可分，是一項(xiàng)必將推行到底的利民政策。目前我國(guó)住房市場(chǎng)已從以往的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過(guò)剩，棚改運(yùn)動(dòng)向貨幣化安置的這一轉(zhuǎn)型有利于打通保障房與商品房之間的通道，實(shí)現(xiàn)住房存量資源的優(yōu)化配置，我們期待這一轉(zhuǎn)型將會(huì)有更多的“驚喜”！