靳雙雙

歷時(shí)5年6次上訴，借名購買經(jīng)適房“物歸原主”

靳雙雙

原告：鄭某

被告：楊某、吳某、肖某

第一次，以返還原物為案由起訴

原告鄭某訴至回龍觀法庭稱：2004年2月，鄭某購買北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)某號(hào)樓某單元某號(hào)經(jīng)濟(jì)適用住房一套。由于鄭某與楊某、吳某、肖某的親戚關(guān)系，購房款由楊某支付，先由楊某居住，以解決楊某及其丈夫吳某在京經(jīng)商暫時(shí)住房問題，故未立任何字據(jù)。

吳某及吳某之母肖某也居住在該房屋內(nèi)。2007年鄭某因結(jié)婚需要住房，多次向楊某提出還款退房，但均遭到拒絕，甚至聲稱斷絕親情關(guān)系。有鑒于此，故訴至法院，要求：判令楊某、吳某、肖某將占有鄭某的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)某號(hào)樓某單元某號(hào)房屋騰空后交還給鄭某；楊某、吳某、肖某返還鄭某房屋的所有權(quán)證書及購房合同原件、購房發(fā)票；訴訟費(fèi)用由楊某、吳某、肖某承擔(dān)。

楊某答辯稱：該房屋系我實(shí)際出資購買，只是借用了鄭某的名字，該房屋的所有權(quán)應(yīng)歸我所有。我購買房屋后，對(duì)房屋花了30萬元進(jìn)行了裝修，如果僅僅是借住，不符合常理。盡管該房屋的所有權(quán)證書上所有權(quán)人一欄記載的是鄭某，但是該房屋的購房款由楊某支付，所有手續(xù)是楊某辦埋的，房屋實(shí)際上也由楊某支配、占用，因此楊某就是該房屋的事實(shí)上的產(chǎn)權(quán)人。

經(jīng)審理查明：2004年2月27日原告鄭某與北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買其開發(fā)的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)第某幢某單元某號(hào)房屋，總價(jià)款為518738元。合同簽訂后，被告楊某向北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司交納了全部購房款購得此房，并自房屋交付使用后與家人吳某、肖某一起在該房屋內(nèi)居住。房屋所有權(quán)證書、商品房買賣合同及購房款發(fā)票在被告處保存。

回龍觀法庭認(rèn)為：該房屋的所有權(quán)證書上登記的所有權(quán)人為鄭某，其享有該房屋的相關(guān)權(quán)利受法律保護(hù)。但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款，且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，雙方對(duì)此亦未作約定，故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房，本院不予支持。法院駁回鄭某的訴訟請(qǐng)求。

第二次：上訴，維持原判

鄭某不服，上訴至北京市第一中級(jí)人民法院，北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為房屋雖然登記為鄭某，但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款，且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，雙方對(duì)此亦未作約定，故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房，本院不予支持。一中院判決駁回上訴，維持原判。

第三次：申請(qǐng)?jiān)賹徣员获g回

北京市高級(jí)人民法院以原審判決事實(shí)清楚，合法有據(jù)，駁回了鄭某的再審申請(qǐng)。

第四次：以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為案由起訴

鄭某在上述官司失敗后，找到了律師靳雙權(quán)，此時(shí)，鄭某的案件已經(jīng)過了回龍觀法庭一審駁回請(qǐng)求，北京市第一中級(jí)人民法院駁回其上訴，北京市高級(jí)人民法院駁回其申訴。靳律師經(jīng)過認(rèn)真研究后，提出原案件的案由選擇上存在問題，原案由是返還原物，然而，該房屋雖然登記在鄭某名下，但是房款及裝修款都是由被告支付的，法院在房款及裝修款未解決的情況下，不能直接要求被告騰房。

因此，靳律師提出先以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為由起訴，案件勝訴后，再打物權(quán)保護(hù)糾紛。得到鄭某的同意后，靳律師以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為由請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)人為鄭某。因隸屬關(guān)于調(diào)整，該案由東小口法庭審理，該法庭于2012年判決支持了鄭某的訴訟請(qǐng)求。

第五次：對(duì)方上訴被駁回

北京市第一中級(jí)法院認(rèn)為，該房屋登記在鄭某名下，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)定該房屋歸鄭某所有。

第六次：以物權(quán)保護(hù)為由起訴

靳律師代理鄭某以物權(quán)保護(hù)為由要求被告騰退房屋，法院受理該案。對(duì)方提起反訴，請(qǐng)求按市場價(jià)格賠償對(duì)方的房屋增值的損失。法院委托北京中評(píng)評(píng)估公司對(duì)房屋市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估公司按市場比較法進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果為天通苑西三區(qū)的房屋單價(jià)為25000元每平米。

靳律師到天通苑地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房屋管理部門調(diào)查，了解到該房屋由于戶型較大，單價(jià)僅21000元左右。評(píng)估報(bào)告結(jié)果出來后，東小口法庭繼續(xù)安排開庭，靳律師申請(qǐng)?jiān)u估公司工作人員出庭接受質(zhì)詢，該公司派兩名工作人員出庭。靳律師經(jīng)過詢問，該兩名人員聲稱出現(xiàn)場及全部手續(xù)都由該二人完成，后靳律師要求其出示評(píng)估師執(zhí)行證書，但該二人出示的是評(píng)估從業(yè)資格證書。根據(jù)評(píng)估規(guī)范的規(guī)定，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估人員必須具備評(píng)估執(zhí)業(yè)證書，并且必須出現(xiàn)場，該二人只有從業(yè)資格證書，并不是評(píng)估師，而在評(píng)估報(bào)告上簽字的人員，經(jīng)查有評(píng)估師執(zhí)業(yè)證書，但該人并未出現(xiàn)場。后靳律師申請(qǐng)重新評(píng)估，法庭認(rèn)為評(píng)估存在重大瑕疵，委托另一家評(píng)估公司重新評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為21000元左右。

法庭最終判決對(duì)方在判決生效后十日內(nèi)將房屋返還給鄭某，鄭某按房屋市場價(jià)值賠償對(duì)方80%的損失。雙方均未提起上訴，鄭某通過各種途徑籌集資金賠償了對(duì)方損失，對(duì)方現(xiàn)以將該房屋返還給了鄭某。

（作者單位：安居房地產(chǎn)律師網(wǎng)）