韋顏秋++黃旭

近年來，互聯(lián)網金融發(fā)展迅猛，在國家“互聯(lián)網+”戰(zhàn)略引領下，以大數(shù)據(jù)、云計算、搜索引擎、社交網絡等為技術基礎，以互聯(lián)網平臺為依托，形成了具有相應金融功能的新金融業(yè)態(tài)。房地產業(yè)具有的金融屬性決定房企與金融存在多層次、多元化的聯(lián)系。當前，房企長期以來所依賴的傳統(tǒng)融資模式已經成熟，與傳統(tǒng)金融合作的空間已經最大化。如果說以前，銀行和信托始終是房地產行業(yè)融資的核心渠道，但受限于國家產業(yè)政策影響比較大，房地產開發(fā)貸款僅占銀行總貸款余額的6%-7%，地產信托占開發(fā)貸款的比例也不到20%。其他融資渠道如公司債券，其發(fā)行規(guī)模近些年基本保持穩(wěn)定，所占比例非常小。

在互聯(lián)網金融這一大背景下，房地產行業(yè)正進入發(fā)展的“下半場”，萬科總裁郁亮曾提出了行業(yè)“天花板”，互聯(lián)網或將顛覆房地產業(yè)的判斷。越來越多的房企追逐互聯(lián)網金融這一“風口”，與各類互聯(lián)網金融平臺在P2P、眾籌模式、供應鏈金融、社區(qū)O2O、第三方支付等方面展開業(yè)務合作，嵌入到開發(fā)、建設、融資、銷售甚至裝修等環(huán)節(jié)。當前，房企已經不滿足與互聯(lián)網金融平臺低層次的業(yè)務合作，開始通過并購或組建自己控股的互聯(lián)網金融平臺。那么，房企把布局互聯(lián)網金融作為重要戰(zhàn)略調整和轉型，其內在的動因在哪里，可能存在哪些風險，未來可能的發(fā)展如何？因此，有必要對上述問題深入思考和探討。

一、典型房企布局互聯(lián)網金融的實踐

據(jù)不完全統(tǒng)計，排名前50的房企中已有近半通過各種方式進入互聯(lián)網金融領域，包括萬達、綠地、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等知名地產商，資金投入超過200億元。各房企進入互聯(lián)網金融的路徑不同，其運營模式也呈現(xiàn)出各自的特點。

1.萬達：互聯(lián)網金融行業(yè)先行者

萬達集團是布局互聯(lián)網金融的先行者，已經在移動支付、理財、個人征信、網絡信貸等業(yè)務上均有所涉及，逐步形成萬達互聯(lián)網金融產業(yè)鏈。萬達先于2014年以3.15億美元收購第三方支付機構快錢68.7%的股權，標志其正式進入互聯(lián)網金融。又于2015年5月推出首款針對個人的互聯(lián)網金融理財產品“快利來”，一上線就被秒殺，隨后于6月8日推出“穩(wěn)賺1號”。2015年7月，萬達利用“快錢”平臺向央行申請個人征信牌照，可以開展征信業(yè)務。2016年萬達又獲得上海市自貿區(qū)發(fā)放的全國第一家網絡信貸營業(yè)執(zhí)照，可以在萬達商業(yè)系統(tǒng)內開展網上信貸。萬達小額網上信貸業(yè)務具有豐富的線下資源，是其他企業(yè)無法比擬的。萬達推出集眾多功能于一身的一卡通“飛凡卡”，與全國470個商業(yè)中心建立合作關系，集應用、優(yōu)惠、積分、匯兌、信用卡、理財?shù)染C合功能于一身，是連接所有網絡金融業(yè)務的核心節(jié)點，將成為萬達金融的最大價值點。

2.綠地：打造互聯(lián)網金融生態(tài)圈

綠地金服通過服務創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、渠道創(chuàng)新等手段，構建一個有場景和溫度的房地產互聯(lián)網金融生態(tài)圈。首先，啟動旗下互聯(lián)網房地產金融平臺“地產寶”，并聯(lián)手螞蟻金服和平安陸金所，發(fā)布國內首款互聯(lián)網房地產金融產品。目前這款產品發(fā)行了6期，募資約20億元，未來3年會發(fā)展到500億元規(guī)模。其次，綠地集團結合眾多生活場景，打造一系列基于O2O的金融服務。所服務的上萬家商戶、租戶、住戶所形成的線下網絡與線上業(yè)務進行對接，將流量留住，最終創(chuàng)造可持續(xù)的新商業(yè)模式。最后，綠地正在積極推進“社區(qū)寶”和“置業(yè)寶”的開發(fā)，綠地社區(qū)寶的產品形態(tài)包括社區(qū)投融資服務、朋友圈投融資服務。綠地置業(yè)寶的產品形態(tài)包括首付款投融資服務、購房優(yōu)惠認購權憑證服務等，將通過3000多個綠地置業(yè)顧問進行O2O全面推廣。

3.金地：構建場景化互聯(lián)網金融平臺

金地集團于2015年11月成立穩(wěn)盈財富互聯(lián)網金融平臺，平臺依托房地產生態(tài)，圍繞客戶“選家、筑家、居家”等生活場景，提供供應鏈金融、置業(yè)理財、消費金融等服務。穩(wěn)盈財富開發(fā)的“家家盈”線上理財平臺于2016年5月正式上線，以互聯(lián)網資產交易和社區(qū)生活服務為引擎，把個人家庭和社區(qū)大家庭連接在一起，產品主要包括房產眾籌類、供應鏈融資類、房產消費融資類、社區(qū)生活融資類等。例如，以金地集團開發(fā)的昆明金地時代中心為基礎資產，把其中2億元結合互聯(lián)網金融向社會招募，預計年化收益率達10%-12%，并在年內啟動金地時代中心部分不動產原始股IPO，眾籌199位，年收益率預計達8%-12%。

二、房企向互聯(lián)網金融轉型的動因

除萬達、綠地、金地等知名房企紛紛布局互聯(lián)網金融，恒大、碧桂園和佳兆業(yè)等品牌房企也積極向互聯(lián)網金融轉型，在互聯(lián)網金融大背景下，房企緣何緊跟互聯(lián)網金融“風口”，具體而言，有以下幾方面原因。

第一，受限于銀行融資渠道，轉向互聯(lián)網金融。銀行信貸是房地產融資的主渠道，但是，銀行資金受政策影響大，房企使用資金的穩(wěn)定性不足，融資彈性小、效率低。房企一直尋找能夠自主、可控、靈活性的融資平臺，互聯(lián)網金融快速發(fā)展為其創(chuàng)新融資平臺提供可能。

第二，延伸房地產產業(yè)鏈，實現(xiàn)多元化布局。房地產設計、開發(fā)、銷售、售后等產業(yè)鏈很長，互聯(lián)網金融核心是一生態(tài)平臺，互聯(lián)網平臺化運營能將行業(yè)上下游業(yè)務鏈條進行創(chuàng)新。房地產企業(yè)可以通過布局互聯(lián)網金融實現(xiàn)產業(yè)鏈條向金融領域拓展，獲得新的增長動力和利潤來源。

第三，促進產融結合，實現(xiàn)滲透性和互補性。房地產業(yè)從資產角度看兼具金融屬性，房地產業(yè)與金融結合將會產生“1+1>2”的效果，提高產業(yè)結合效率，實現(xiàn)資源優(yōu)化組合。房企通過參股、持股、控股風方式布局互聯(lián)網金融，從資產和股權上實現(xiàn)產融結合，將資本、房地產以及互聯(lián)網金融三方面資源打通，推動了互聯(lián)網金融服務實體經濟的效率。

第四，尋求資產證券化，實現(xiàn)輕資產運作。房地產由金融、建造和服務三部分組成，金融長期以來掌握在各大金融機構手里，無法實現(xiàn)與個人投資者的對接?；ヂ?lián)網金融平臺可以輕松實現(xiàn)資產與資金的匹配，房企資產通過互聯(lián)網金融產品，把資產進行了證券化，如萬達的創(chuàng)新產品“穩(wěn)賺一號”及綠地的“地產寶”就是實現(xiàn)輕資產運作模式的探索。

三、房企布局互聯(lián)網金融面臨的困境

1.政策監(jiān)管風險

隨著互聯(lián)網金融野蠻發(fā)展中暴露出各種問題，政策監(jiān)管逐漸趨嚴。先是十部委聯(lián)合發(fā)布《關于促進互聯(lián)網金融健康發(fā)展的指導意見》，對涉及的互聯(lián)網金融業(yè)務提出監(jiān)管要求。今年4月國務院組織14個部委在全國范圍內啟動為期一年的互聯(lián)網金融專項整治運動。8月24日，銀監(jiān)會會同相關部門發(fā)布《網絡借貸信息中介機構業(yè)務活動管理暫行辦法》，這是第一份互聯(lián)網金融行業(yè)監(jiān)管的正式細則。10月13日，國務院下發(fā)《互聯(lián)網金融風險專項整治工作實施方案的通知》。隨后，銀監(jiān)會、工信部、公安局等15個部委聯(lián)合發(fā)布《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》。房企布局互聯(lián)網金融正處于嚴峻的政策監(jiān)管期，未來發(fā)展面臨更多的不確定性，風險加大。

2.房企操盤互聯(lián)網金融缺乏經驗

房企競爭優(yōu)勢是策劃、開發(fā)、銷售、物業(yè)等方面，在布局互聯(lián)網金融之前尚未積累相應經驗，知識、能力以及專業(yè)人員匱乏，控制或者自行操盤互聯(lián)網金融平臺可能會遇到各種問題，尤其是平臺與原有資源對接中存在很多不確定和不明確的環(huán)節(jié)，風險隱患在所難免。由于房企系互聯(lián)網金融平臺缺乏技術積累，短期內在創(chuàng)新產品開發(fā)、大數(shù)據(jù)資源、大數(shù)據(jù)運用等方面存在一定難度，如果缺乏風控實力，很容易出現(xiàn)風險。

3.平臺盈利能力面臨挑戰(zhàn)

無論是并購還是自己搭建互聯(lián)網金融平臺，前期固定投入比較大，能否回收成本關鍵在于平臺的盈利性水平，以及與房企業(yè)務協(xié)同中的收益能力；其盈利能力依賴項目本身的現(xiàn)金流狀況，以及項目與平臺協(xié)同中產生的效率提升和交易成本的下降。現(xiàn)實情況是，項目本身盈利能力存在較大的差異性，并不會因為平臺運營而發(fā)生實質性改變。而且，房地產受政策影響比較大，互聯(lián)網金融又處于監(jiān)管趨嚴階段，未來變數(shù)很大。加之，房企在互聯(lián)網金融上知識和能力積累欠缺、經驗不足，難以保障平臺的盈利水平。

四、未來發(fā)展

房地產企業(yè)布局互聯(lián)網金融是房地產業(yè)轉型升級的探索，是產融結合的具體實踐，也是房地產未來發(fā)展的“藍?！?，風險與機遇并存，需要注意以下幾個問題。

第一，密切關注政策監(jiān)管的動向?；ヂ?lián)網金融是新生事物，新產業(yè)發(fā)展有其自身規(guī)律，政府監(jiān)管是保障其健康可持續(xù)的“基礎樁”。尤其近期監(jiān)管政策頻繁出臺，房企布局的互聯(lián)網金融平臺要關注政策導向，順勢而為，在產業(yè)治理過程中探尋發(fā)展的新機遇。

第二，注重大數(shù)據(jù)積累，提升數(shù)據(jù)處理能力。房企在對客戶服務中產生大量的結構化和非結構化數(shù)據(jù)，互聯(lián)網金融平臺核心技術是大數(shù)據(jù)處理能力，能低成本、高效率獲得信用信息，降低信息不對稱。未來房地產業(yè)必然朝向精細化方向發(fā)展，與互聯(lián)網金融相結合勢必需要積累大數(shù)據(jù)，提升大數(shù)據(jù)處理能力。

第三，創(chuàng)新金融產品，構建場景金融。圍繞房地產的客戶需求主要有買賣房屋、租賃房屋、物業(yè)服務、社區(qū)生活等。涉及到不同需求中包括各種場景金融應用，如首付貸、消費貸、投資理財、社區(qū)服務等。房企利用互聯(lián)網金融平臺創(chuàng)新貼合客戶需求的金融產品，呈現(xiàn)出不同場景中的金融應用。

注：本文受天津市社科規(guī)劃項目（項目編號：TJYY15-029）的資助。

作者系天津商業(yè)大學經濟學院教師