劉開瑞，孫明璐

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西安市多元化保障性住房供求體系實(shí)證研究

劉開瑞，孫明璐

（陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院，陜西西安 710119）

工業(yè)化與城市化以及人口同工業(yè)在城市的集中程度越來越緊密，這逐漸使得城市土地、住房供給與需求的發(fā)展不斷的加速，這樣的狀況使得住房的供應(yīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的不足，從而土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格也在持續(xù)的上漲，最終，住房?jī)r(jià)格的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市中低收入居民所能支付家庭住房的能力。本文旨在通過運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)模型對(duì)西安市多元化保障性住房供求體系與商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行描述分析。

投入產(chǎn)出分析；結(jié)構(gòu)分解；能源效率；能源消耗強(qiáng)度

西安市作為西部大開發(fā)重要省份陜西省的省會(huì)城市，通過相關(guān)政策的扶持，房地產(chǎn)事業(yè)也在不斷的發(fā)展著。伴隨著2002年西安市與咸陽市的西咸一體化進(jìn)程，政府開始平穩(wěn)運(yùn)行著各項(xiàng)宏觀調(diào)控，并持續(xù)改良西安市的市場(chǎng)環(huán)境，并帶動(dòng)了西安市本地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如高科地產(chǎn)，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)等國(guó)有房地產(chǎn)單位，也有天地源等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。由于西安市自身的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景較為廣闊，吸引了國(guó)內(nèi)外很多著名房地產(chǎn)企業(yè)來陜進(jìn)行投資發(fā)展，最著名的是李嘉誠(chéng)投資的和記黃埔地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)以及龍湖地產(chǎn)等。這些國(guó)內(nèi)外知名地產(chǎn)進(jìn)駐西安市后，為西安市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起了很大的推動(dòng)作用，并將西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入了一個(gè)新的高峰。

一、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著西安市經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，西安市的房地產(chǎn)行業(yè)已成為西安市的支柱行業(yè)[1]。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民對(duì)生活的品質(zhì)也在逐步的提高，尤其在住房上，西安市市民對(duì)住房的需求也逐步從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”。這表明，陜西市民對(duì)住房的要求，開始從有一套房子，到有一套好房子逐步轉(zhuǎn)變?！昂梅孔印钡臉?biāo)準(zhǔn)則是住房所處的位置，是否坐南朝北，小區(qū)環(huán)境，周邊配套設(shè)施以及交通是否便利。近幾年，住房的需求偏好又增加了地產(chǎn)開發(fā)商是否為名牌企業(yè)，小區(qū)物業(yè)是否配套，住房所配套的停車位是否充足，最重要的則是，樓間距是否夠標(biāo)準(zhǔn)。這表明了隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠立足西安市，各項(xiàng)配套也在逐漸的發(fā)展，市民對(duì)住房的要求也越來越高。如今，西安市房地產(chǎn)行業(yè)為了更加吸引市民的眼球，開發(fā)商不僅開始建造普通的“住房”，以住房為名義的Townhouse、公寓以及聯(lián)排別墅，更加促進(jìn)了西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化，并優(yōu)化與發(fā)展了住房的形式，使得房地產(chǎn)行業(yè)更加以人為本，更加注重人的感受[2]。

除此之外，西安市的一部分購(gòu)房者也對(duì)住房的觀念有所改變，從過去的“買房成家”改變?yōu)椤百I房投資”。如今很多人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)較為穩(wěn)定的投資項(xiàng)目，很多人買了房屋進(jìn)行囤積，等待房?jī)r(jià)的上升變賣，從而賺取差價(jià)，或者囤積房屋出租，賺取租金[3]。這使得西安市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展蓬勃，但也促使了西安市房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。

西安市住房?jī)r(jià)格情況，根據(jù)《2014西安統(tǒng)計(jì)年鑒》，西安市的住宅價(jià)格平均為7000元/平方米左右，其中低檔住宅均價(jià)為5000元/平方米左右，中檔住宅的均價(jià)在6000-8000元/平方米，高檔住宅均價(jià)在10000-20000元/平方米。2015年西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，由于2014年政策的影響，2015年西安市房產(chǎn)價(jià)格整體逐步下降，房?jī)r(jià)均價(jià)在6366元/平方米，但是路段位置偏好的房產(chǎn)價(jià)格依然處于火爆形式，并沒有出現(xiàn)頹勢(shì)。并且在2015年開年，在西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)新的局勢(shì)，就是很多北京、天津、上海等一線城市人群來西安看房并且打聽房?jī)r(jià)，有意在西安購(gòu)買住房。

綜上所述，西安市的房?jī)r(jià)與一線城市，如北京、上海、深圳等房?jī)r(jià)有一定的差距，與同等二線城市，如杭州、成都、重慶等也有不小的差距。這表明，全國(guó)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是蓬勃發(fā)展的，而西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，但發(fā)展態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)。

西安市二手房的發(fā)展也是穩(wěn)步前進(jìn)。同上，以西安市為例，西安市的二手房市場(chǎng)起步于2002年，起步交易量低于四十萬平方米。根據(jù)2014年搜房網(wǎng)二手方數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年上半年，西安市二手房的均價(jià)為7390元/平方米。成交量為224.75萬平方米，同比增漲了561.88%。據(jù)分析，“央五條”的出臺(tái)，對(duì)西安市二手房交易不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。北京、上海等城市二手房交易量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新建房屋的交易量。杭州、成都等城市二手房交易量與新建房屋交易量的比率基本相等。而西安市目前的二手房交易量與新建房屋交易量的比例大致為5:1左右，這表明西安市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展較為不合理，而較為合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)為二手房交易量與新建房屋交易量的比例為基本相等[4]?？梢?，西安市目前的二手房交易市場(chǎng)不夠活躍，有待政策導(dǎo)向以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步加強(qiáng)。

二、多元化保障性住房對(duì)西安市房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）變量的選取

本文將以“西安市”為例，選取近幾年西安市的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)多元化保障性住房的建設(shè)情況，以及多元化保障性住房建設(shè)對(duì)西安市房?jī)r(jià)的影響做出相關(guān)分析。

表1：指標(biāo)的選取

由于本文的研究目標(biāo)是多元化保障性住房對(duì)西安市房?jī)r(jià)的影響，因此，我們選擇住房市場(chǎng)狀況中的商品房房?jī)r(jià)作為被解釋變量，也就是因變量（Y）。同時(shí)，居民的住房需要，政府的供給能力，以及西安市多元化保障性住房的供應(yīng)狀況為解釋變量-自變量（X）。

（二）相關(guān)性分析（皮爾遜相關(guān)）

1.西安市居民的住房要求

表2：居民住房要求原始數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2011-2014》

建立data1數(shù)據(jù)框，它包含5個(gè)變量。利用下面代碼（使用R軟件），可得該數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)：

> options(digits=4)

> cor(data1)

從表3中可以看出，恩格爾系數(shù)（X3）與商品房均價(jià)（Y）間的相關(guān)性最大，為0.9359；其次是人均消費(fèi)支出（X2），為0.8842；再次是城市化率（X4），為0.6216；最后是人均可支配收入（X1），為0.3877，相關(guān)性最小。而且從表5-3還可以看出，恩格爾（X3）與人均消費(fèi)支持（X2）、城市化率（X4）的相關(guān)性也較大，均在0.82以上，因此第一類（居民的住房要求）影響因素中選取的主要因素為：恩格爾系數(shù)（X3）。

表3：居民住房要求各變量皮爾遜相關(guān)系數(shù)矩陣

2. 西安市政府的供給能力

表4：政府的供給能力原始數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2011-2014》

建立data2數(shù)據(jù)框，它包含3個(gè)變量。利用下面代碼，可得該數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)：

> options(digits=4)

> cor(data2)

從表5中可以看出，人均財(cái)政收入（X5）、GDP（X6）與商品房均價(jià)（Y）間的相關(guān)性均比較大，分別為0.8546和0.8746。而且從表5還可以看出，人均財(cái)政收入（X5）與GDP（X6）之間的也存在較大的相關(guān)性（0.9523），因此第二類（政府的供給能力）影響因素中選取的主要因素為：GDP（X6）。

表5：政府供給能力中各變量皮爾遜相關(guān)系數(shù)矩陣

3.西安市多元化保障性住房供應(yīng)狀況

表6：多元化保障性住房供應(yīng)狀況原始數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2011-2014》

建立data3數(shù)據(jù)框，它包含5個(gè)變量。利用下面代碼，可得該數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)：

> options(digits=4)

> cor(data3)

表7：多元化保障性住房供應(yīng)狀況各變量皮爾遜相關(guān)系數(shù)矩陣

從表7中可以看出，商品房均價(jià)（Y）與多元化保障性住房供應(yīng)狀況各指標(biāo)間均呈負(fù)相關(guān)，即可供應(yīng)住房數(shù)量越多，商品房?jī)r(jià)格越低，這與理論實(shí)際相吻合。其中，經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)數(shù)量（X7）、公共租賃住房可供應(yīng)數(shù)量（X9）與商品房均價(jià)（Y）間的關(guān)聯(lián)性均較大，分別為-0.9965和-0.9014；限價(jià)商品房可供應(yīng)數(shù)量（X10）與商品房均價(jià)（Y）間的相關(guān)性不是很高，為-0.6679；廉價(jià)租賃住房可供應(yīng)量（X8）的相關(guān)性最低，僅為-0.1607，可視為不相關(guān)。而且從表6還可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)數(shù)量（X7）分別與公共租賃住房可供應(yīng)數(shù)量（X9）、限價(jià)商品房可供應(yīng)數(shù)量（X10）之間的相關(guān)性也較大，因此第三類（多元化保障性住房供應(yīng)狀況）影響因素中選取的主要因素為：經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)數(shù)量（X7）。

（三）主要影響因素灰色關(guān)聯(lián)分析

1.主要影響因素

表8：主要影響因素原始數(shù)據(jù)

由上文得出的結(jié)論為：

第一類：居民住房要求的影響因素中選取的主要因素為：恩格爾系數(shù)（X3）；

第二類：政府供給能力的影響因素中選取的主要因素為：GDP（X6）；

第三類：多元化保障性住房供應(yīng)狀況的影響因素中選取的主要因素為：經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)數(shù)量（X7）。

2.灰色關(guān)聯(lián)分析的基本原理（鄧氏關(guān)聯(lián)度）

20世紀(jì)80年代，我國(guó)學(xué)者鄧聚龍教授提出了一套解決信息不完備系統(tǒng)即灰色系統(tǒng)的理論和方法，“通過對(duì)一個(gè)系統(tǒng)發(fā)展變化態(tài)勢(shì)的定量描述和比較，來揭示影響系統(tǒng)動(dòng)態(tài)變化的主導(dǎo)因素與次要因素，現(xiàn)實(shí)因素與潛在因素，進(jìn)而為系統(tǒng)調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)”[5]。具體分析步驟如下：

（1）確定比較數(shù)列和參考數(shù)列。假設(shè)：

（2）無量綱化處理。由于系統(tǒng)中各因素的量綱不同，需要消除量綱，轉(zhuǎn)化為可比較的序列，一般有均值化變換、初值化變換、標(biāo)準(zhǔn)化變換。

（3）計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。

式中Q為分辨率，其范圍為[0，1]，一般情況下可取0.1～0.5，此處取0.5。

（4）求關(guān)聯(lián)度。關(guān)聯(lián)度是通過測(cè)量?jī)蓚€(gè)序列中，每個(gè)序列的關(guān)聯(lián)系數(shù)的算術(shù)平均數(shù)，而得到的值，這個(gè)值通常用“R”來表示，公式為：

3.主要影響因素灰色關(guān)聯(lián)分析結(jié)果

根據(jù)以上對(duì)保障性住房多元化供求體系的主要影響因素的分析，為揭示影響系統(tǒng)動(dòng)態(tài)變化的主導(dǎo)因素與次要因素，特進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析。以表5-8中所列商品房均價(jià)（Y）為參考列，選擇其它因子作為比較列Xi，具體為：恩格爾系數(shù)（X3），GDP（X6），經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)數(shù)量（X7）。采取標(biāo)準(zhǔn)化變換對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，關(guān)聯(lián)結(jié)果見表9。

表9：保障性住房多元化供求體系的主要影響因素灰色關(guān)聯(lián)分析排序結(jié)果

從表9中可以看出：

（1）上述所列的3個(gè)因素，均與商品房均價(jià)（Y）有較大的相關(guān)性，均大于0.53。

（2）保障性住房多元供求體系中，GDP（X6）與商品房均價(jià)（Y）間的關(guān)聯(lián)度最大，為0.9027，表明國(guó)家生產(chǎn)總值是保障性住房多元化供求體系的首要驅(qū)動(dòng)因素。因?yàn)閲?guó)家經(jīng)濟(jì)狀況越好，商品房的價(jià)格就越高。

（3）保障性住房多元供求體系中，恩格爾系數(shù)（X3）與商品房均價(jià)（Y）間的關(guān)聯(lián)度位列第二，為0.8073，表明住宅完成后，會(huì)加大居住用地面積。

（4）保障性住房多元供求體系中，經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)數(shù)量（X7）與商品房均價(jià)（Y）間的關(guān)聯(lián)度位列第三，為0.5302。

三、未來幾年商品房均價(jià)預(yù)測(cè)（灰色預(yù)測(cè)）

（一）灰色預(yù)測(cè)基本原理

灰色預(yù)測(cè)是對(duì)既含有已知信息又含有不確定信息的系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，就是對(duì)在一定范圍內(nèi)變化的、與時(shí)間有關(guān)的灰色過程進(jìn)行預(yù)測(cè)?；疑A(yù)測(cè)通過鑒別系統(tǒng)因素之間發(fā)展趨勢(shì)的相異程度，即進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，并對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行生成處理來尋找系統(tǒng)變動(dòng)的規(guī)律，生成有較強(qiáng)規(guī)律性的數(shù)據(jù)序列，然后建立相應(yīng)的微分方程模型，從而預(yù)測(cè)事物未來的發(fā)展趨勢(shì)。

而灰色預(yù)測(cè)其中一種類型，灰色時(shí)間預(yù)測(cè)，是用觀察到的反映預(yù)測(cè)對(duì)象特征的時(shí)間序列來構(gòu)造灰色預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)未來某一時(shí)刻的特征量，或者達(dá)到某一特征量的時(shí)間。

（二）未來幾年商品房均價(jià)預(yù)測(cè)

表10：2011-2014年商品房均價(jià)

表11：未來六年商品房均價(jià)預(yù)測(cè)

四、結(jié)論

通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,在影響西安市住房?jī)r(jià)格的影響因素中,最重要的影響因素為政府的供給能力,其次為居民對(duì)住房的需求。但是，多元化保障性住房的供給也在一定程度上對(duì)西安市住房的價(jià)格起了舉足輕重的作用。西安市在建立多元化的保障性住房供求體系中，對(duì)西安市的住房?jī)r(jià)格有一定的影響，并能相應(yīng)的抑制西安市住房?jī)r(jià)格的飆升。

首先，通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，可以看出，加大保障性住房多元化的供給，可以使居民多種方式選購(gòu)房屋，降低居民購(gòu)買房屋的難度，使得西安市大多數(shù)居民可以“居者有其屋”。在一定情況下，可以控制住商品房的價(jià)格，并可以使得房屋購(gòu)買者分流[6]。這種情況下，一些中低收入者，可以選擇保障性住房，根據(jù)自己的收入情況，選擇經(jīng)濟(jì)適用住房，廉價(jià)租賃住房，公共租賃住房或者限價(jià)商品房等各種保障性住房項(xiàng)目。

其次，多元化保障性住房的建立，使得西安市政府對(duì)于保障性住房的政策制定具有更多的偏移。由上述數(shù)據(jù)我們可以看出，西安市保障性住房的形式在逐漸的增加。同時(shí)，西安市政府通過制定相關(guān)政策及法規(guī)，鼓勵(lì)建設(shè)多元化的保障性住房，使得保障性住房市場(chǎng)在西安市逐步建立，從而有效的抑制西安市的住房?jī)r(jià)格。

最后，通過上述數(shù)據(jù)的分析，我們可以看出，多元化保障性住房市場(chǎng)的逐步建立，有利于商品房市場(chǎng)與保障性住房市場(chǎng)共同發(fā)展。多元化保障性住房供給市場(chǎng)的良好發(fā)展，使得一些商業(yè)地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)保障性住房市場(chǎng)同時(shí)也是有利可圖的，促進(jìn)地產(chǎn)商對(duì)保障性住房建設(shè)的投資。最終促使多元化的保障性住房市場(chǎng)良性發(fā)展，抑制了商業(yè)房?jī)r(jià)的飆升，同時(shí)，也使得商品房市場(chǎng)進(jìn)行良好的改革。

[1] 郭芳.關(guān)于我國(guó)保障性住房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)思考[J].企業(yè)改革與管理,2014(23):56-57.

[2] 陳紅霞,李德智,謝莉,等.新加坡提高保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)性的策略及其啟示[J].工程管理學(xué)報(bào),2014(6):36-37.

[3] 晏姿,岳靜宜,郝生躍.保障性住房綜合評(píng)價(jià)體系構(gòu)建研究-基于核心利益相關(guān)者視角[J].工程管理學(xué)報(bào),2014(6):49-50.

[4] 吳賓,孫慧慧.我國(guó)住房保障政策實(shí)施的政府績(jī)效評(píng)估研究[J].中國(guó)海洋大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2013(4):95-97.

[5] 劉思峰,蔡華,楊英杰,等.灰色關(guān)聯(lián)分析模型研究進(jìn)展[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2013(8):76-77.

[6] 巴曙松.保障房制度基本框架亟待明確[J].資本市場(chǎng),2011(11):46-47.

An Empirical Assessment of Affordable Housing in Xi'an Diversified Supply and Demand System

LIU KAIRUI, SUN MINGLU

Industrialization, urbanization, and concentration of population and industry in the city gradually make the the development of urban land and housing supply and demand continue to accelerate. This results in a serious shortage of housing supply, so that land and housing prices also continue to rise, and eventually, rising housing prices become far beyond what urban low-income residents can afford for family housing. This paper aims to apply gray correlation model to analyze relations between Xi'an diversified affordable housing in supply and demand system and commercial real estate price.

Affordable housing; Gray Correlation; Supply; Real Estate

F299.233.5

A

1008-472X(2016)06-0057-07

2016-09-21

陜西省社科基金：陜西建立多元化保障性住房供應(yīng)體系研究，項(xiàng)目號(hào)：12Q002

劉開瑞（1962-），男，甘肅民勤人，陜西師范大學(xué)，財(cái)務(wù)系系主任，副教授，博士研究生，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)、不動(dòng)產(chǎn)金融；

孫明璐（1989-），女，陜西西安人，陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院研究生，研究方向：土地資源管理（不動(dòng)產(chǎn)金融）。

本文推薦專家：

丁岳維，長(zhǎng)安大學(xué)管理學(xué)院，教授，研究方向：財(cái)務(wù)管理與數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。

張俊瑞，西安交通大學(xué)管理學(xué)院，教授，研究方向：上市公司會(huì)計(jì)、企業(yè)分析與評(píng)價(jià)、會(huì)計(jì)理論與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。