文/韓潔 熊爭艷

“變色”樓市:房價上漲的真相

文/韓潔 熊爭艷

買房買地加杠桿，造假炒作，導(dǎo)致了投資投機(jī)下的地產(chǎn)虛火。但是，樹不能長到天上,高杠桿必然帶來高風(fēng)險。

2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻,背后的五光十色值得探究。

對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說,房子是夢系神縈的溫暖目標(biāo),房子也日漸成為經(jīng)濟(jì)上的沉重負(fù)擔(dān)。在追蹤樓市調(diào)控新政一個多月效果之時,人們同樣追問,是什么推動了這一輪房價上漲?

“買房杠桿高，買地杠桿更高”

如果說供需不平衡是導(dǎo)致熱點城市房價上漲的客觀原因,那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關(guān)。

“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),去年以來一二線城市地價房價輪動上漲,與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系。

從買房端看,住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據(jù)央行統(tǒng)計,今年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元,同比增長33.4%,顯示居民購房貸款增速之快。比如,在深圳,截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元,相比2014年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿,更需警惕的是“買地端”的高杠桿。

今年8月,剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價,還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績報告,融信今年上半年的合同銷售額為132億元。

房企兇猛拿地,巨額資金從哪里來?

“買房子起碼還交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠從金融機(jī)構(gòu)融資?！币幻L期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。

據(jù)悉,按規(guī)定,房企拍地應(yīng)該拿自有資金。但近年融資普遍,房企配資一般都在三七開,房企自有出資占三成,配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決,房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地,已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。

如此配資導(dǎo)致房企負(fù)債規(guī)模不斷上升,盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計顯示,今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元,而凈利潤只有687.8億元,平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年,130家房企的凈利潤率還在8.15%,即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。

樹不能長到天上,高杠桿必然帶來高風(fēng)險。

中國社科院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認(rèn)為,本輪房價上漲的背后,不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀,遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段,一些地方甚至等到財政收入任務(wù)差不多完成了才出手調(diào)控,對這一趨勢應(yīng)該警惕。

值得注意的是,一些地方和部門已開始既調(diào)控“面包”,也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中,上海等地已出臺明確政策∶繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款,不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調(diào)整項目上市節(jié)奏,拿地趨于謹(jǐn)慎。

割舍不下的“地王”盛宴

各路資本涌入樓市,土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”,成為本輪房價上漲的風(fēng)向標(biāo)。

“今年濟(jì)南東部先后出了兩個地王,地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右,導(dǎo)致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元?！睗?jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現(xiàn),無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號,更導(dǎo)致未來漲價預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌,造成開發(fā)商待價而沽,捂盤惜售,房價上漲勢不可擋。

財政部數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,國有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬億元,同比增長15.2%,而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示,今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”,意味著地賣得少了,成交價卻更高,凸顯地價漲幅之快。

“買地的價格越來越高,擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長張平說,這一現(xiàn)象暴露出當(dāng)前土地市場非常嚴(yán)重的壟斷性。

“地王”頻出,令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期,為攤薄風(fēng)險,萬科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮,樓市劇情的反轉(zhuǎn),暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,市場預(yù)期的走低,將導(dǎo)致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復(fù)始上演的“地王盛宴”背后,一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注。

杭州一樓盤銷售現(xiàn)場。

投資投機(jī)下的虛火

歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個,即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產(chǎn)市場,應(yīng)該讓住房回歸其居住屬性,而不能大范圍成為投資品。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū),今年則以上?？蜑橹髁?從嘉興一路買過來,有跡可循?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說,外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說,今年開始,他們?nèi)ジ偱耐恋?發(fā)現(xiàn)競爭對手里有了基金公司?！斑@說明不少金融機(jī)構(gòu)的資金都在往房地產(chǎn)市場投?！边@位副總裁說。

有觀察樓市的人士指出,新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房?！安簧傩氯迳鲜泄救趤淼馁Y金,直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,今年年初至9月底,滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案,總金額達(dá)到93億元。此外,截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產(chǎn)達(dá)到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

造假炒作推高房價預(yù)期

虛假宣傳,查!捂盤惜售,查!營銷不規(guī)范,查!

10月,深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項整治執(zhí)法行動,發(fā)現(xiàn)不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售,發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務(wù)；上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介；廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……

筆者隨深圳專項執(zhí)法行動組,來到“前海東岸”樓盤發(fā)現(xiàn),該樓盤今年7月開盤當(dāng)天實際成交140套,約占910套可售總房源的15.4%,卻宣稱開盤當(dāng)天“主推戶型兩小時勁銷90%”。

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營行為,好像毒瘤侵入樓市肌體,成為灰色地帶,誤導(dǎo)市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。

針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營行為,近期住建部接連出重拳,在通報濟(jì)南、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光45個房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上,召集國內(nèi)近千家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開會亮出強(qiáng)硬治理的狠招。

中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)說,政府此次嚴(yán)厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為,將對維護(hù)市場秩序,穩(wěn)定市場預(yù)期發(fā)揮重要作用。

編輯/余弘陽